L’exécution Du Bail Commercial Flashcards
Obligation du bailleur
Délivrance dans un état conforme à sa destination
Obligation d’entretien pas d’ordre public sauf grosses réparations
Obligation de laisser au preneur le soin d’en jouir paisiblement
Obligation de garanties des vices et d’éviction -> pas interdit aux bailleurs d’exercer dans le même immeuble un commerce similaire, ou de laisser un autre locataire exercer un commerce similaire
Obligation de notification de la vente de l’immeuble -> droit de préférence au preneur -> 2 mois après sa réponse positive pour conclure la vente ou 4 si prêt
Obligations du preneur
Payer le prix du loyer -> loyer fixe librement déterminé par contrat pas de seuil ou plafond / loyer variable avec soit clause recette pas soumis aux dispositions qui encadrent l’évolution du loyer soit d’échelle mobile -> possible d’avoir un délai de grâce par le juge de 3 ans
Jouir paisiblement des locaux
Respecter la destination contractuelle des lieux
Révision du loyer
Mécanismes d’encadrement du loyer révisé sont d’ordres publique -> pas de révision automatique = doit être demandée
Révision du loyer fixe -> nouveau loyer à la valeur locative du bien soit parties qui le décident soit juge en fonction des critères -> demande de révision peut être faite tous les 3 ans depuis la date d’entrée en jouissance ou de la révision
Plafonnement du loyer révisé -> variation des facteurs locaux de commercialité a entraîné une hausse de la valeur locative de plus de 10 % alors retour à la valeur locative maximale de 10%
Loyer indexé -> révision peut être demandée à chaque fois que l’indice fait augmenter le loyer de 25% sauf que plafonnement à 10% par rapport à l’année précédente
La destination des lieux
preneur ne peut pas unilatéralement modifier la destination des locaux -> bailleur a toléré pendant un certain temps cette nouvelle activité ne s’assimile pas à un consentement
Procédure de déspécialisation -> partielle -> proposer au bailleur l’adjonction d’activité connexe par LRAR -> délai de 2 mois pour répondre sinon juge statue
Totale -> activité sans aucun lien avec celle initiale -> bâilleur pas répondu en 3 mois consentement présumé et juge regarde en fonction de l’article
Départ en retraite du preneur -> peut invoquer le droit de modifier la destination des lieux pour favoriser la cession du bail si compatible avec la spécialisation de base
Sous location
Interdite sauf si bailleur accepte pendant l’exécution ou dans le bail -> si signe pas, d’accord quand même
Bailleur peut demander une augmentation du loyer principal, si le loyer de la sous-location est proportionnellement supérieur à la location principale
Sous-location irrégulière, preneur, ne peut pas se prévaloir des règles du bail
Entre locataire principal, et sous locataire, règles du bail
Bailleur pas de relation contractuelle avec le sous-locataire
