Föreläsning 8

Question 1

För vilka av följande nyttjanderätter råder skriftlighetskrav; Hyresrätt,
lägenhetsarrende, allmän nyttjanderätt, bostadsarrende, jordbruksarrende och
anläggningsarrende?

Answer 1

Jordbruksarrende, anläggningsarrende och bostadsarrende. 8:3
JB. Även för avtal om lägenhetsarrende råder skriftlighetskrav, dock kan parterna
komma överens om att detta inte ska gälla.

Question 2

Vad är upplåtelseformen för en rätt att bedriva jakt på en fastighet? Är det en partiell
eller total nyttjanderätt?

Answer 2

– Partiell nyttjanderätt, allmän nyttjanderätt enligt 7:3 kap JB

Question 3

Vad är upplåtelseformen för en rätt att för en person gräva en brunn på
grannfastigheten? Vad skiljer detta från ett servitut?

Answer 3

– Beroende på om rätten är
vederlagsfri eller inte är det en allmän nyttjanderätt eller lägenhetsarrende. Servitut
upplåts för en fastighet och inte för en person.

Question 4

Vad är uppsägningstiden för ett avtal om lägenhetsarrende som löper tillsvidare, om
inget annat avtalats?

Answer 4

– Uppsägning kan ske till den fardag (14 mars varje år) som

infaller närmast efter 6 månader från uppsägningen. 8:5 JB

Question 5

Kan en juridisk person vara hyresgäst till en bostadslägenhet?

Answer 5

Ja

Question 6

Kan avtal om anläggningsarrende gälla tills vidare?

Answer 6

Nej, upplåtelsen ska ske för viss tid, om detta inte avtalats gäller en löptid om fem år. 11:2 JB

Question 7

Vilken upplåtelseform innebär ett avtal om upplåtelse av hus utan att vederlag behöver
erläggas?

Answer 7

Allmän nyttjanderätt enligt 7 kap JB.

Question 8

Vilka krav ställs på hyresavtalet för att indexklausul ska få användas i ett
lokalhyresavtal?

Answer 8

Att avtalet löper på bestämd tid om minst tre år. 12:19 3 st JB

Question 9

Har en lokalhyresgäst besittningsskydd? Innebär det att hyresgästen som utgångspunkt har rätt att få avtalet förlängt?

Answer 9

lokalhyresgäster har indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresvärden visserligen kan säga upp avtalet men att denne då kan bli tvungen att betala skadestånd.

Question 10

Har en bostadshyresgäst besittningsskydd? Vad innebär det?

Answer 10

En bostadshyresgäst
har direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresvärden måste förlänga avtalet om det
inte finns särskilda skäl till att vägra förlängningen.

Question 11

Kan försening med betalning av hyra leda till att hyresrätten förverkas? Hur sen får en
hyresgäst vara?

Answer 11

– Ja, en lokalhyresgäst har en frist till andra vardagen efter förfallodatum. För en bostadshyresgäst gäller en vecka från förfallodatum

Question 12

Har hyresgästen möjlighet att återvinna hyresrätten om den sagts upp på grund av
utebliven eller försenad hyresbetalning?

Answer 12

Ja, hyresgästen har tre veckor (två för lokaler) från det att han delgivits uppmaning att betala hyran att betala det han är skyldig. I uppmaningen måste hyresgästen bland annat ange vad som annars blir följden.

Question 13

Vilken lag gäller för en upplåtelse av en bostadsrätt i andra hand?

Answer 13

Om upplåtelsen sker utanför näringsverksamhet och avser en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål
gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen gäller dock bara för en bostad om
hyresvärden hyr ut flera. Annars gäller hyreslagen mellan bostadsrättshavaren och
andrahandshyresgästen.

Question 14

Vilken lag gäller för upplåtelse av en hyresrätt i andra hand?

Answer 14

12 kap JB. ”hyreslagen”

Question 15

Johanna bor i en liten etta på söder. Hon trivs bra men känner att hon skulle trivas
bättre norr om stan. Därför lägger hon ut en annons på Blocket om att hon letar
lägenhet. Linnea ringer då upp och meddelar att hon har en liten etta i Täby men
mycket hellre skulle vilja bo på söder.
Kan de två byta kontrakt med varandra och vad krävs i sådant fall?

Answer 15

Det går självklart bra om hyresvärden godkänner det. Om hyresvärden inte godkänner en överlåtelse kan ansökan göras hos Hyresnämnden om tillstånd för en sådan
överlåtelse. Om bådas hyresförhållanden varat i minst tre år och ingen av de båda
hyresgästerna har betalningsanmärkningar eller har stört ordningen i lägenheten så
torde det gå bra att få hyresnämndens tillstånd.
Hyresnämnden godkänner således om,
- avtalet är äldre än tre år
- det inte finns något som talar för att
hyresvärden objektivt sett skulle ha grund för att inte vilja att hyresrätten överlåts, t. ex. om den nya hyresgästen inte kan betala hyra i tid

Question 16

Johannas lägenhet ligger i ett betydligt mer attraktivt läge än Linneas lägenhet. Får
Johanna ta betalt några tusen kronor för att hon faktiskt ”köper ned sig”? ( lägenhetsbyte )

Answer 16

nej

försäljning av hyreskontrakt är förbjudet och straffbelagt. 12:65 JB

Question 17

Charlotte äger en fastighet med ett flerbostadshus. Hon hyr ut ett antal av
lägenheterna.
a. En av bostadshyresgästerna, Gunnar, har ofta högljudda fester. Charlotte har
sagt till honom vid ett flertalet gånger att lugna ned sig och att han annars inte
får bo kvar i lägenheten. Efter en riktig röjarskiva har Charlotte nu tröttnat, kan
hon säga upp Gunnars hyreskontrakt?

Answer 17

Charlotte kan välja två vägar. Hon kan
antingen säga upp avtalet som förverkat enligt 12:42 JB eller vägra förlängning
(12:46 JB) efter uppsägning med uppsägningstid. Gunnar har besittningsskydd. Det krävs ganska svåra störningar både för förverkande och för vägrad förlängning. Oavsett vilken väg Charlotte går måste hon först ha anmodat
Gunnar att upphöra med störningarna vilket hon tycks ha gjort. Charlotte kan vinna lycka i att säga upp Gunnar om hon kan styrka att störningarna varit i sådan grad att de kunnat vara skadliga för hälsan eller annars försämra grannars bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

Question 18

En annan hyresgäst, Helga, har precis flyttat från sin lägenhet. Vid genomgång
av lägenheten noterar Charlotte att Helga har målat om hela lägenheten i
hiskeliga färger och mönster. Helga menar att hon haft rätt att måla om och att
hon tycker att hon gjort riktigt mysigt i lägenheten. Fick Helga måla om? Kan
Charlotte kräva ersättning av Helga?

Answer 18

Helga har haft rätt att måla lägenheten.
Hon har dock inte haft rätt att måla på ett sådant sätt att det inneburit ett
värdesänkande av lägenheten. I detta ryms att måla om med avvikande färgoch
formval varför Helga kan bli tvungen att ersätta Charlotte för kostnaderna
att måla om lägenheten.

Question 19

En tredje granne, Sixten, har en diskmaskin som gått sönder och börjat läcka
trycksatt vatten under Sixtens bortavaro. Skadorna blev stora även i andra lägenheter. Charlotte tillåter visserligen diskmaskiner men har en ordningsregel om att vattentillförseln måste stängas av när maskinen inte används. Kan Charlotte kräva ersättning av Sixten?

Answer 19

Jfr. NJA 2011 s. 454. Om
Sixten varit vårdslöst vållande till vattenskadan kan han bli skadeståndsskyldig. Utifrån rättsfallet kan vi dra slutsatsen att han genom att inte följa ordningsföreskrifterna varit vårdslös och således ska bli ersättningsskyldig