Föreläsning 11 Flashcards
1 a) Sten hade förvärvat fastigheten Blänket 2:4 från Kajsa Wall. Kort efter köpet visade det
sig att Kajsa inte var Kajsa, utan Lena Bull. Lena hade förfalskat sitt ID och upprättat
köpehandlingen i vilken hon utgav sig för att vara Kajsa Wall. Den riktiga Kajsa W dyker upp
och beklagar att Sten måste lämna fastigheten. Måste Sten lämna fastigheten?
b) Sten riskerar att inte återfå sina pengar eftersom Lena Bull har gått upp i rök. Ge Sten ett råd.
A ) Ja. JB 18:1 anger förvisso att han kan göra ett godtrosförvärv. Men 18:3 innehåller olika
otillbörligheter som kallas för ”bestående invändninga
B) Svar. Sten har möjlighet att få skadestånd från staten, JB 18:4.
. Leif K sitter och skryter för sin vän Tobbe A. Leif påstår att han har tagit ut ett pantbrev i sin fastighet, som lyder på 12 mkr. Tobbe A skrattar och svarar; ”din villa är ju inte värd mer än några hundratusen”. Kan Leif K tala sanning?
Ja. Det finns ingen begränsning som kräver att pantbrevet inte får lyda på ett högre
belopp än fastighetens marknadsvärde. Leif K måste dock vara beredd att betala 240 000 kr i stämpelskatt (2 % på inteckningens belopp).
Vem är det som har rätt, enligt huvudregeln, att upplåta panträtt i fastigheten?
Fastighetsägaren, den civilrättsliga ägaren, JB 6:2. Den som är lagfaren presumeras ha
rätt, men presumtionen kan brytas, genom att visa upp ett köpekontrakt.
Karin behöver låna pengar. Hon innehar ett pantbrev avseende fastigheten Lyckan 1:2. Hon besöker Kreditbanken AB. Karin berättar inte att hon sålt Lyckan 1:2 för två dagar sedan. Vad krävs för att Kreditbanken AB, om de beviljar lånet, ska få panträtt i Lyckan 1:2?
För det första att pantbrevet överlämnas till Kreditbanken, JB 6:2. För det andra att
banken är såväl i subjektiv god tro, JB 6:7, st. 1 som objektiv god tro, JB 6:7, st. 1 och 3
(gravationsbevis – som utpekar Karin som lagfaren).
a) Mona ägde fram till sommaren 2015 ensam fastigheten Kumla 2:4. Hon hade tidigare
belånat sin fastighet genom att överlämna ett pantbrev till Lånebanken. Pantbrevet var
generellt pantförskrivet för nuvarande och framtida krediter. Under sommaren överlät hon
halva sin fastighet till sin make (nygifta), Klas. Under hösten tog Mona ett nytt lån hos
Lånebanken med pant i det gamla pantbrevet. Klas blev rosenrasande och vände sig till
Lånebanken med besked om att han inte samtyckt till någon ytterligare belastning av
fastigheten. Har Lånebanken säkerhet i det gamla pantbrevet för det nya lånet?
b) Hade det gjort någon skillnad om Mona tidigare pantsatt fastigheten för en s.k. löpande
kredit (t.ex. ett byggnadskreditiv) från vilken avlyft sker vid olika tillfällen? Frågan är ställd
under förutsättning att Klas inte var ägare vid slutandet av kreditavtalet och pantsättningen,
men att han därefter blev delägare och avlyft fortsatt att ske efter att han blev hälftenägare.
c) Anta att byggnadskreditivet efter fullgjord entreprenad konverteras till ett hypotekslån.
Anta vidare att alla handlingar redan undertecknats av Mona när hon var ensamägare och att konverteringen var förutbestämd enligt de villkor som normalt gäller för krediter av aktuellt slag. Anta vidare att Klas blivit hälftenägare en kort tid innan konverteringen. Har hypoteksbanken panträtt i fastigheten efter konverteringen?
A ) Av JB 6:7 a 1 st. framgår att panträtten omfattar den ”nya fordran” endast om Mona var
behörig vid upplåtelsen (den ursprungliga generella pantförskrivningen) eller att banken då
var i objektiv god tro (kontroll av giltigt gravationsbevis) samt att banken inte nu känner till att
fastigheten bytt ägare (ny delägare).
B). Det är osäkert om JB 6:7 a 1 st. är tillämplig på löpande krediter. Mycket talar för att så
inte är fallet, utan att utnyttjandet får ske till kreditlimit.
c ) Det beror på. Av JB 6:7 a 2 st. framgår att banken inte får känna till ägarförändringen.
Krävs endast subjektiv god tro.
Rune är nyskild och har efter bodelningen med Anna lyckats ”lura” till sig fastigheten som var deras gemensamma hem. Anna var ensam ägare och lagfaren på fastigheten. Men efter några vilseledande turer kom Anna att acceptera att Rune blev ägare och lagfaren. En kort tid därefter träffade Anna en väninna, juristen Kajsa. Efter deras samtal ansökte Anna om stämning mot Rune om återgång av fastigheten på grund av ogiltighet. Dagen efter att Rune delgetts stämningsansökan lånade han en stor summa pengar med fastigheten som säkerhet. Anta att Anna vinner framgång i tvisten om återgång på grund av ogiltighet. Kan panthavaren göra panträtten gällande?
JB 6:8 hänvisar till 18 kap. för lösning på frågan. Av JB 18:2 framgår att panthavaren kan
göra panträtten gällande under förutsättning att Rune var lagfaren (eller blev lagfaren) och att panthavaren saknade kännedom om ogiltigheten. Efter att stämningen inkommit till TR:n ska domstolen (Inskrivningsmyndigheten) göra en anteckning om detta (talan om bättre rätt) i fastighetsregistret, se 18:8. Om anteckning gjorts, enligt JB 19:29 p. 3, så kan panthavaren endast räddas om denne tagit del av ett giltigt gravationsbevis, se 18:8 st. 2.
Makarna Svensson är förtvivlade. De har haft nyttjanderätten till en ”sommarstuga” och en
brygga på en fastighet vid havet. Ägaren, som känner makarna sedan lång tid tillbaka,
upprättade för många år sedan ett gåvoavtal som innehöll nyttjanderätt till stugan och
bryggan. Gåvan gällde för makarnas livstid. Nu ha ägaren sålt fastigheten. Efter överlåtelsen dyker köparna upp och frågar vad makarna Svensson gör på fastigheten. Fru Svensson hämtar gåvoavtalet och trycker upp det under näsan på köparen. Måste köparen acceptera Svenssons nyttjanderätt?
Det beror på. Den tidigare ägaren skulle ha förbehållit Svenssons nyttjanderätt, JB 7:11.
Inskriven verkar den inte vara, JB 7:11. Svenssons har ett skriftligt avtal och tillträde har skett. Men nyttjanderätten är inte hyra eller arrende, utan vederlagsfri, JB 7:13. Då återstår endast köparnas goda tro (att inte någon hade nyttjanderätt till stuga och brygga), JB 7:14.
