Dº Reales e Inmobiliarios Flashcards
Dº Real
- relación de poder de un hombre sobre una cosa
-1 sujeto activo individual+sujeto pasivo colectivo
-objeto es cosa corporal, específica y determinada
-derecho absoluto: (puede ejercitarse contra todos y todos están obligados a abstenerse)
-TÍTULO+MODO
Numerus apertus
SÍ se pueden crear nuevos derechos reales. Es una creación limitada. No se puede crear lo que nos dé la gana. La DGRN estableció unos criterios para poder crear derechos reales
que constituya un derecho real (poder inmediato sobre la cosa)
que cumpla los requisitos de forma y fondo que impone la naturaleza de los derechos reales (documento público)
que exista una causa o razón social que lo justifique
determinación del objeto y contenido del derecho
Derechos reales limitados
Titular tiene un poder limitado sobre una cosa
(Solo tiene alguna facultad concreta (ej:recibir frutos, enajenar en garantía de deuda, poseerla, adquirirla de forma preferente))
Siempre son en cosa ajena
(Si la cosa fuera propiedad del titular del derecho, entonces no sería un derecho limitado, sino una facultad de dominio pleno.)
Supone una limitación al propietario real de la cosa
(El propietario no puede obtener la utilidad específica en la que consiste el derecho real limitado porque esa utilidad está siendo ejercida por otra persona.)
Derechos de adquisición preferente
Tanteo
Concede al titular la facultad de adquirir una cosa antes de su enajenación a un tercero, pagando el precio que acordó el tercero.
Retracto
Faculta al titular a adquirir una cosa ya enajenada, subrogándose en las condiciones del contrato original.
¿Derecho de opción?
Precontrato. Concede al optante la posibilidad de decidir unilateralmente, dentro de un plazo establecido, si ejerce o no el derecho de compra sobre la cosa. Se celebra el contrato, pero se paga y se entrega el bien posteriormente.
Si pasa a manos de un tercero, no puede retraerla
No es un derecho real. Se convierte en en real al inscribirse en el Registro de la Propiedad
Obligaciones propter rem
-Sujeto pasivo (deudor) está determinado por ser titular del Dº Real
-Deudor es el titular de un derecho real, está obligado a realizar ciertas acciones
-Accesoria al derecho real
-Si se cambia de propietario, el nuevo tiene que asumir esta obligación
-Ej:Todos los propietarios tienen la obligación propter rem de contribuir a los gastos de mantenimiento del edificio, como reparaciones, limpieza, etc. Si vendes tu apartamento, el nuevo propietario asume esta obligación.
Derechos reales in faciendo
-Titular de este derecho está obligado a realizar ciertas acciones para el buen ejercicio del derecho real
-Imponen el deber de respeto+obligación de hacer
-La tengo porque soy sujeto pasivo de un derecho real
-Ej:Supongamos que posees un terreno y tienes una servidumbre que permite al propietario vecino pasar a través de tu tierra. Además de respetar este derecho de paso, también estás obligado a mantener un camino despejado y transitable para el vecino.
Ius ad rem
-Históricamente hace referencia a la transición de un derecho real cuando una persona adquiere una cosa pero aún no ha tomado posesión de ella
-vínculo intermedio entre el derecho real (ius in re) y el derecho de obligaciones, otorgando cierto poder sobre la cosa aunque no implica posesión inmediata.
-Ej:Dobles ventas (primer adquirente tiene este derecho antes de la entrega efectiva)
-Ej:Hay un obispo enfermo. Se nombra a un sustituto. El sustituto tiene un ad rem
Modos de adquirir la propiedad
Originarios
No se basa en un derecho anterior
Derivativos
Se derivan de un derecho anterior
Transmitido por otro titular
Ocupación
Toma de posesión de una cosa que no tiene dueño, con intención de quedarsela
Elementos:
Aprehensión física (toma de posesión)
Ánimo+Capacidad (ánimo de quedarselo+un mínimo de capacidad)
Objeto:Res nullius (solo se pueden ocupar las cosas que no tienen dueño)
Cosas muebles
Cosas muebles abandonadas y las cosas perdidas (Si pasan dos años y el dueño no reclama)
Cosas muebles sin dueño y de poca importancia (mineral/conchas…)
Animales (…)
Inmuebles
No son objeto de ocupación (pertenecen al Estado)
Los bienes inmuebles si pueden usucapirse
(Un bien inmueble, que no tiene dueño, no puede adquirirse por ocupación. Este pertenece al Estado. La adquisición por parte del Estado se produce automáticamente, sin necesidad de ningún acto por parte de la Administración)
Hallazgo
Las cosa encontradas tiene un dueño que lo ha perdido
Quién encuentra tiene que restituir al dueño. Si no lo encuentra, tiene que depositarlo en objetos perdidos.
Si el propietario aparece, el hallador tiene derecho al premio de la restitución (no del hallazgo, sino de la restitución)
Si el propietario no aparece, y pasan dos años, el hallador se queda con la cosa como propietario (ocupación retroactiva)
Tesoro Oculto
-Oculto/ignorado
-Precioso (valor económico)
-No hay propiedad. Dueño no se vincula con la cosa
-Cosa mueble
suelo propio
suelo ajeno
Accesión
Proceso mediante el cual se adquiere la propiedad de bienes que se producen, se unen o incorporan, ya sea de manera natural o artificial, a otros bienes.
Buena fe
Principio lo accesorio sigue a lo principal (el bien accesorio se une al principal. El propietario del principal se hace también propietario del accesorio) (unión cosas muebles:Cuando dos objetos muebles de diferentes propietarios se unen formando uno solo, el propietario del objeto principal adquiere también el objeto accesorio, compensando al propietario anterior por su valor.)
Principio superficie solo crédit (cuando un bien se construye/planta sobre un terreno, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo)(Accesión industrial/artificial mixta:industrial/artificial mixta: Bien mueble se une inseparablemente a una finca, formando parte de ella (lo construido, plantado o sembrado en terrenos ajenos pertenece al dueño del terreno)
Invertida
Que sea titular dominical de lo edificado
Que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es de propiedad ajena
Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible
Que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor que exceda a los del suelo invadido
Que el edificante sea de buena fe
Traditio
Acto de entrega de la cosa y transferencia posesoria con la intención de transmitir la propiedad, abarcando tanto los casos reales como los simbólicos o ficticios.
Acuerdo de voluntades de transmitir el derecho real (tradens transmite+accipiens adquiere)
Traspaso posesorio
Iusta causa traditionis: sistema causal ( (acto jurídico que justifica la transferencia de la posesión)
Requisitos
Transmitente sea propietario de la cosa
Transmitente posea la cosa
Transmitente y adquirente tengan la capacidad+intención de adquirir y transmitir la propiedad
Tipos:
-real
-simbólica
-instrumental
-consensual (imposibilidad traslado de las cosas (para los bienes muebles)-Brevi manun (Adquirente ya tiene la cosa en su poder, así que no hay que entregarlo) (…)
Posesión
-control físico
(elemento corporal:señorio de hecho sobre la cosa/tenencia material+capacidad física para influir directamente en ella)
-Intención comportarse como propietario
(elemento espiritual)
*hecho (La posesión se basa en circunstancias materiales y se protege independientemente de si existe o no un derecho legal que la respalde, incluso si la posesión es injusta)
*derecho (La posesión se basa en un derecho legal)
Presunciones posesorias
-Buena fe
-Mismo concepto que se adquirió
-continuidad
-mueble dentro de inmueble
-justo título del poseedor en concepto de dueño
