Contrat de bail à loyer Flashcards
Delivrance de l’objet loué et/ou dommage-intérêts (art. 256 CO, 258)
1) Contrat de bail
2) Si action en exécution :
- exigibilité de la créance
- montant du dommage subi du fait du retard dans la remise de l’objet
- montant du dommage subi du fait de l’absence de remise de la chose louée etéventuels loyers vers d’avance ou constitution de sûretés
3) si renonciation à la remise:
- dommage position subi du fait de la non-exécution
- départ des intérêts compensatoires
4) si résolution du contrat :
- dommage négatif subi du fait de la caducité du contrat
- éventuels loyers versés d’avances et/ou constitution de sûretés
-départ des intérêts compensatoires
délai : 10 ans 127, 130 CO
Paiement du loyer et/ou remise de sûretés 257 CO, 257b CO, 257c CO
En cas de prétention en paiement du loyer :
1. Contrat de bail
2. montant du loyer, cas échéant des frais accessoires
3. nombres de loyers réclamés
4. exigibilité de la créance
En cas de prétention en remise des sûretés :
1. Contrat de bail (portant le cas échéant sur une habitation ou un local commercial)
2. Accord prévoyant la remise de sûretés
3. Montant des sûretés
4. Modalités convenues pour la remise de celle-ci
5. Exigibilité de la créance
Délai : 5 ans dès l’éligibilité de la créance 128 ch. 1 et 130 al. 1 CO, remise en sûreté 10 ans 127 et 130 CO
Inspection de la chose et obligation de tolérer les réparations (art. 257hCO)
cas clair (257 CPC)
1) nécessité pour le bailleur ou sous bailleurs (locataire principale) de procéder à des travaux de réparation ou d’entretien
- travaux: maintenir la chose en état ou à prévenu ou réparer un dommage. Seul les travaux nécessaires doivent être tolérés. .
- inspection : doit être nécessaire, but d’entretenir, défaut ou dommage ou inspections périodique ou si visite car résiliation éventuelle
2) refus du locataire de tolérer les travaux d’inspection
3) respect des modalités prévues à l’art. 257h al. 3 CO dans l’intervention prévue par le bailleurs
4) existence d’un dommage résultant du refus du locataire
5) départ des intérêts compensatoires
délai : en tout temps si intêret digne de protection art. 59 al. 2 let a CPC
Défauts (art. 259a CO, 259b CO, 259h CO)
1) Contrat de bail
2) défaut qui restreint, entrave considérablement ou exclut l’usage pour lequel la chose a été louée. Le défaut de la chose louée s’apprécie en comparant l’état effectif avec l’état convenu ou attendu
3) défaut non imputable au locataire
4) connaissance du défaut par le bail
si prétention en réduction du loyer :
- date de la connaissance du défaut pas le bailler
- date d’élimination du défaut
- proportion de réduction de loyer réclamée
Si prétention en dommages-intérêts :
- dommage subi
- lien de causalité adéquate entre le dommage et le défaut
- faute (présumée)
- départ des intérêts compensatoires
Si prétention en validation de la consignation du loyer:
- mise en demeure de réparer le défaut avec menace de consigner
- non-réparation du défaut par le bailleur dans le délai imparti
- introduction de la requête dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné
Constatation de la validité de sous-location
Le constat du juge remplace l’autorisation du bailleur
1) contrat de vail
2) refus injustifié du bailleur de consentir à la sous location (262 al. 2 let a à c a contrario)
3) cas échéant, existence du dommage subi du fait du refus du bailleur d’autorisé la sous-location
4) départ des intérêts compensatoires
délais : avant le début du bail de sous-location, DI : 10 ans des l’exigibilité de la créance 127 et 130 al. 1 CO
Autorisation de transfert de bail (art. 263 CO)
- Contrat de bail portant sur un local commercial
- conclusion d’un contrat valable entre le locataire et un tiers quant à la reprise du bail
- date à laquelle le transfert doit prendre effet
- demande vaine, de la part du locataire, au bailleurs de consentir au transfert
- refus injustifié du bailleur de donner son consentement écrit ou absence de réponse de la part du bailleur
- existence d’un dommage du fait du refus de consentir au transfert
- départ des intérêts compensatoires
Contestation du loyer initial (269, 270 CO)
1) Contrat de bail portant sur une habitation ou un local commercial
2) contrainte de conclure le bail (art. 270 al. 1 CO)
3) Caractère abusif (art. 269-269a CO) du loyer initial, est abusif le loyer qui procure au bailleur un rendement excessif de la chose louée , comparaison avec au moins cinq logements.
4) saisine de l’autorité de conciliation dans les 30 jours, suivant la réception de la chose louée
- cas échéant, montant de la garantie-loyer
cas échéant, absence de notification du contrat sur formulaire officiel
délai : 30 jours suivant reception, sinon il peut invoquer la lésion 21 CO , si pas de formule officielle alors en tout temps
abus de droit contre le locataire peut être retenu s’il s’est abstenu d’agir rapidement
Diminution et augmentation du loyer (269d CO, 270a CO)
1) contrat de bail
Si prétention en diminution du loyer:
2) motif jusitfiant une baisse de loyer
3) terme pour lequel al baisse est demandée
4) procédure préalable : lettre au bailleur réclamant la diminution, absence de réponse, autorité de conciliaition, etc…
Si prétention en contestation de l’augmentation de loyer:
2) caractère abusif de l’augmentation de loyer au sens des art. 269-269a CO : le fardeau de la preuve du caractère admissible de la hausse repose sur le bailleur. Si le loyer se situe dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier il généralement pas abusif. Le recours au loyers comparatifs demeure subsidiaire et ne peut avoir lieu que si le calcul du rendement excessif se révèle impossible
3) cas échéant (non)respect des prescriptions de forme ou du contenu de l’art. 269d CO
4) saisine de l’autorité de conciliation dans les 30 jours
Délai : majoration de loyer dans les 30 jours délai de déchéance
diminution du loyer : dans les 30 jours suivant la réception par le locataire du refus du bailleur d’accord la baisse sinon après Autorisation de procéder 30 jours : 211 al. 2 let a CPC / 209 al. 4 CPC
Annulation du congé et prolongation de bail (art. 271 CO,
Valeur litigieuse : correspond au montant des loyers dus pour la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement, c-a-d jusqu’au terme de la première possibilité de résilier le bail ou terme du contrat. Ou si décision les trois années après, 271a al. 1 let e CO
1) Contrat de bail
2) résiliation du bail par le bailleur (en théorie par le locataire)
Si annulation du congé :
3) motif d’annulabilité : il faut connaître le motif réel pour savoir si abusif ou non si absence de motivation cela peut être un indice. Congé pour demeure est abusif quand le montant en souffrance est insignifiant. Si résiliation en cas de l’assainissement et de la rénovation de l’objet : le congé n’est pas contraire si la présence du locataire rendrait compliqué les travaux, le projet doit être bien concret au moment de la résiliation, il doit pas être impossible
4) saisine de l’autorité de conciliation dans les 30 jours
Si prolongation réclamée :
3) motifs de prolongation (art. 272 CO)
4) durée de prolongation (art. 272b CO)
5) justification de la modification du contrat invoquée art 272c CO
6) saisine de l’autorité de conciliation dans les délais (art. 273 al. 2 et 3 CO)
délai : contestation dans les 30 jours suivant la récéption du congé, 30/jours pour la prolongation
Constatation de la nullité ou de l’inffication de la résiliation (art. 266l CO)
Valeur litigieuse : la protection de 3 ans n’est ici pas donnée, donc correspond seulement au loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement
1) Contrat de bail
2) Résiliation du bail par le bailleur
3) motif de la nullité ou de l’inefficacité 266o CO, si pas de formule officielle ou pas signée (valable seulement si accompagnée d’une signature manuscrite originale avec), si ancienne formule inutilisable seulement si elle contient pas les mêmes info, adressé aux deux si conjoints
délai : en tout temps
Remise en état à la fin du bail
1) contrat de bail
2) résiliation ordinaire ou extraordinaire du bail ou échéance du contrat de durée déterminée
3) restitution de la chose louée par le locataire
4) défaut de la chose louée par le locataire
5) notification immédiate par le bailleur des défauts découverts ultérieurement à la restitution de l’objet par le locataire
6) départ des intérêts compensatoires
Restitution de l’objet loué (expulsion) 267 CO
procédure sommaire : lorsque les cas est claire 248 let b et 257 clc : lorsque le congé n’est pas contesté ou que les faits ne sont pas immédiatement prouvés et que les conditions formelles de la résiliation ont été respectés (266l-n CO)
Valeur litigieuse : si cas clair : durée de six mois , si conteste, durée de protection de 3 ans. si congé est l’objet du litige alors 3 ans. (si nullité du congé etc 3 ans pas donné)
1) contrat de bail
2) résiliation ordinaire ou extraordinaire : valable du bail ou échéance de la durée déterminée du contrat
3) cas échéant existence d’un dommage du fait du refus de restituer l’objet loué
4) départ des intérêts compensatoires
délai : 10 ans dès l’échéance du contrat, art. 127, 130 al. 1 CO
DI : 10 ans dès l’échéance du contrat 127 CO et 130 al. 1 CO
Constatation de la fin du contrat (art. 264 CO, 266g CO, 259b CO, 267 CO)
- Contrat de bail
- résiliation ordinaire ou extraordinaire ou restitution anticipée valable du bail
- fin du bail et remise de l’ensemble des clés
- existence d’un dommage
- départ des intérêts compensatoires
Remise de gain en cas de sous-location non autorisée (art. 262 CO, 423 CO)
For : Même si gestion d’affaire sans mandat de 423 CO, elle est dans droit du bail et donc for immeuble (33 CPC) ou meuble 10.12 CPC
- Contrat de bail
- sous location non autorisée
mauvaise foi du locataire : le locataire savait ou devait savoir que les conditions de la sous-location non autorisée ne correpsondaient pas à ses obligations contractuelle et qu’il réalisait ainsi un profit illégitime - gain réalisé en principe : différence entre le loyer principal et le sous loyer, plus élevé, perçu par le locataire
- réparation des intérêts compensatoire date entre le premier et le dernier sous loyer
action se prescrit dans les 10 ans 127/130 CO
A FAIRE AVEC UN AUTRE : Résiliation extraordinaire 266g CO
