10. Finanzierung

Question 1

Wie ergibt sich der Kapitalbedarf?

Answer 1

• Aus sämtlichen Kosten, die im Zusammenhang mit der geplanten Baumaßnahme oder dem
  Immobilienerwerb entstehen
• Basis der Ermittlung dieser Kosten kann z.B. DIN 276 sein
• Kostenermittlung bildet Grundlage der erforderlichen Finanzierung und ggf. des Darlehensantrags
• Erst mit dem Kostenanschlag, der auf den Unternehmerangeboten beruht, kann der Kapitalbedarf für
  die Finanzierung festgeschrieben werden

Question 3

Was ist Eigenmittel und wovon ist ihre Höhe abhängig?

Answer 3

Als Eigenmittel gelten in der Baufinanzierung
- Das eingesetzte eigene Kapital, beispielsweise Bargeld, Sparguthaben, Festgeld, Wertpapiere
- Eigenleistungen wie Arbeitsleistungen oder Nachbarschaftshilfe
Höhe der benötigten Eigenmittel ist von verschiedenen Faktoren abhängig,
- Gesamtkosten des Bauobjektes
- Einkommenshöhe des Bauherrn
- Anzahl der Familienangehörigen
- Lebensalter des Bauherrn

Question 4

Was ist Eigenkapital und wozu dient dies?

Answer 4

• dient der Risikoabdeckung für die Kreditinstitute
• Verluste muss der Bauherr mit dem Eigenkapital abdecken, bevor Fremdmittel herangezogen werden
• Eigenkapital kann durch verschiedene Möglichkeiten erwirtschaftet werden:
• Einzahlung auf ein Sparkonto
• Einzahlung in einen Bausparvertrag
• Staatliche Förderung bei der Bildung von Eigenkapital für den Wohnungsbau
  (Vermögenswirksame Leistungen …)

Question 5

Was sind Eigenleistungen?

Answer 5

Eigenleistung = Eigenkapitalersatz
- Teilleistung am Bau werden durch persönliche Arbeitsleistung erbracht
- Diese Leistungen werden als Gegenwert einzelner Gewerke zu Unternehmerpreisen bewertet
- 5 – 10 % der Bauwerkskosten können als Eigenleistung erbracht werden
- Planer sollte die geplanten Eigenleistungen überprüfen

Question 6

Definition Rate oder Annuität

Answer 6

Zahlbetrag an die Bank (i.d.R. monatlich), Summe aus Zins und Tilgung

Question 7

Definition Tilgung

Answer 7

Rückzahlung des geliehenen Geldes

Question 8

Definition Restschuld

Answer 8

Verbliebener geliehener Betrag nach Tilgung, Basis der Zinsrechnung

Question 9

Welche Darlehensarten gibt es?

Answer 9

Annuitätsdarlehen, Abzahlungsdarlehen oder Tilgungsdarlehen, Festdarlehen oder endfälliges Darlehen

Question 10

Beschreibung des Annuitätsdarlehens

Answer 10

• Gleichbleibende Zahlung über die gesamte Laufzeit
• Zinsanteil an einer Rate verringert sich kontinuierlich, da Zinsen immer nur für die nach jeder Rate
  verbleibende Restschuld berechnet werden
• Mit abnehmenden Zinsanteil erhöht sich entsprechend der Tilgungsanteil

Question 11

Beschreibung des Abzahlung- oder Tilgungsdarlehen

Answer 11

• Der Tilgungsanteil bleibt konstant
• Mit Verringerung des Zinsanteils vermindert sich die zu zahlende Rate kontinuierlich
• Insgesamt müssen weniger Zinsen als beim Annuitätendarlehen gezahlt werden
• Die hohen Raten zu Beginn der Finanzierung können jedoch viele Kreditnehmer nicht aufbringen

Question 12

Beschreibung des Festdarlehen oder endfälliges Darlehen

Answer 12

-Tilgungsfreier Kredit
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- Erst am Ende erfolgt die Tilgung in einer Summe
- Z.B.durch eine Lebensversicherung, einen Bausparvertrag oder andererMittel
- Während der Laufzeit werden nur die Zinsen gezahlt
- Vergleichsweise hohe Gesamtkosten

Question 13

Was ist die Grundidee des Bausparvertrages?

Answer 13

Gemeinschaft von Personen schließt sich in einem Fond zusammen und spart im Hinblick auf ein bestimmtes
Ziel z.B. Wohneigentum
Hat man eine bestimmt Spareinlage erbracht, erhält man das Guthaben über die Bausparkasse ausgezahlt und
erhält zusätzlich ein zinsgünstiges Darlehen
Zinsen werden in Tarifen festgelegt und hängen nicht vom Kapitalmarkt ab
Das Bauspardarlehen kann ohne zusätzliche Sicherheiten bis ca. 80% des Beleihungswertes erreichen

Question 14

Was ist die Kreditbesicherung?

Answer 14

• Risikominimierung für den Kreditgeber
• Kreditbesicherung ermöglicht quantitative (Kredithöhe) und qualitative (Kreditlaufzeit) Ausweitung
  des Kreditspielraums
• Kredite ohne Sicherheiten werden auch als Blankokredite bezeichnet; dabei genießt der Kreditgeber
  gegenüber anderen Gläubigern keinerlei Vorrecht
• Unterscheidung in Sach- und Personensicherheiten
• Für Immobilienkredite i. d. R. Sachsicherheiten in Form von Grundpfandrechten

Question 15

Welche Arten von Sicherheiten gibt es?

Answer 15

Personensicherheiten
- BürgschaftenundähnlicheFormensindfürImmobilienkrediteinderRegelnicht
anwendbar
Sachsicherheiten
- Pfandrecht an beweglichen Sachen
- Pfandrecht an Rechten
- Grundpfandrecht

Question 16

Was ist ein Grundpfandrecht?

Answer 16

• Oberbegriff für Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld
• Geeignete Pfandobjekte sind z. B.:
  Unbebaute Baugrundstücke
  Hausgrundstücke
  Gewerblich genutzte Grundstücke
  land-und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
  Wohnungseigentum
• Sichern den bevorzugten Vollstreckungszugriff auf das Grundstück vor anderen Gläubigern des
  Schuldners
• Die Haftungsmasse bei Grundpfandrechten umfasst u. a.:
  Grundstück
  Gebäude
  Grundstückszubehör(Maschinen,Sachanlagen…) ▪ Miet-undPachtzinsen
  Versicherungsforderungen
  Entschädigungsansprüche
• ggf. erfolgt die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung

Question 17

Was ist eine Hypothek?

Answer 17

• Sicherung einer schuldrechtlichen und genau bestimmten Geldforderung
• Hypothek ist erst rechtswirksam, wenn der Schuldner das Darlehen erhalten hat
• Hypothek besteht aus:
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• Persönlicher Forderung - Haftung des Schuldners mit seinem gesamten Vermögen
• Dinglicher Forderung – Haftung mit dem Grundstück
• Zur Sicherung einer langfristigen Forderung über einen gleichbleibenden oder abnehmenden
  Betrag geeignet

Question 18

Was ist die Grundschuld?

Answer 18

• Ist gegenüber der Hypothek flexibler
• Ihre Rechtswirksamkeit setzt keine Forderung voraus
• Siee kann dadurch zur Sicherung mehrerer, auch zukünftiger Forderungen genutzt werden
• Änderung der Kreditkonditionen möglich
• Beweislast für die Rechtmäßigkeit der gesicherten Forderung liegt beim Grundstückseigentümer