VL4 Flashcards
Lebenszyklus einer Immobilie
Design
Construction
Use
Demolition / Recycling
Definition LebenszykluskostenT
Totale Kosten eines Systems während Lebensdauer.
Erstkosten (Baukosten/Inv) sowie Folgekosten (Nutzung,IH, Revitalisierung/Abriss)
LCC Erweiterung
Direkte+ Indirekte Kosten = LCC
+ erweiterte indirekte/direkte Kosten und Erträge
= Total Cost Accounting
+ externe soziale Kosten/ Mehrwert durch Gesellschaft
= Full Cost Accounting
Kosten vs Auszahlung
Kosten: Leistungsbezogener Verkehr einer Periode (=Lebensz.)
Auszahlung: Bei Einschluss von Einzahlung auch CF = Liquiditätsgröße für Finanzmittelüberschuss innerhalb einer Periode
Definition Life Cycle Accounting
systematische Analyse der Umweltaspekte und potentiellen Umweltwirkungen im Verlauf des Lebensweges eines Produktes
“cradle to grave”
Umwelteinflüsse werden über gesamten Lebenszyklus erfasst und analysiert
-> alle Umweltwirkungen inkl. vor- und nachgeschlatete Prozesse
Lebenszeitraum-Dimensionen
Cradle to Gate -> Emissionen bis Fertigstellung = Extraction -> Manufracture
Cradle to Grave -> komplette Herstellung mit Wartung, Refurb., Abriss inkl. Verwertung des Abfall
Cradle to Cradle -> bis Verwertung nach Ende und Wiederverwertung
Arten der Ökobilanzierung:
Produktökobilanz (einzelne Umweltaspekt einzelen Produkts)
Vgl. Ökobilanz (Ggü mehrerer Produkte)
Ganzheitliche Bilanzierung (wirt, tech und soz. Aspekte eines U)
Wozu eine Ökobilanz erstellen?
- Hauptziel: betriebliches Geschehen / Bau auf ökologische Schwachstellen zu prüfen und Optimierungsmöglichkeiten aufzuzeigen
- Häufig Teil Entscheidungsbasis der Politik zur Förderung/Beschränlung Energieträger
- Energie und Rohstoffumsatz eines Produktes offenlegen
- Planung und Errichtung neuer Produktionsstandortes
- Entscheidungshilfe für Produzenten und Verbraucher
- Bewertungsaspekt bei Gebäudezertifizierungen
ISO 15686-5 zur Life Circle Cost
Whole Life Costs
-> Externalaties, Non-construction Costs, Income & LCC
LCC: Construction, Operation, Maintanance, End of Life
Nutzungskosten im Hochbau
- Errichtung
Herstellkosten müssen verteilt werden -> Abschreibung
Automatismus bei Auszahlung in T0= 100% und Restwert bei Tn= 0 ; CF Betrachtung mit Diskontierung
Herstellkosten müssen finanziert werden: Also Finanzierungskosten
Kapitalbindung und Kapitalkosten (verringert sich sukzessive)
Nutzungskosten im Hochbau
- regelmäßiger Anfall
Kosten:
Umlagefähige Kosten / Nicht umlagefähige
Umlagefähige -> Mieter
Nichtumlagefähige (IH/Leerstand/VW) -> Eigentümer
Wirtschaftliche vs. technische Nutzungsdauer
Wirtschaftliche:
Rentierlichkeit, Amortisation, Verzinsung/Rückgewinnung
Technische Nutzungsdauer:
oftmals länger als wirtschaftliche
bei Revitalisierung können bestimmte Teilbereiche wieder verwertet werden. Drittverwendbarkeit spielt keine Rolle
Bei LCC-Überlegungen: wirtschaftliche Nutzungsdauer. Problem: Abschätzbarkeit
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
EFH-MFH: 60-80 Jahre
Büro: 40-60 Jahre
Kauf und Warenhäuser: 30-50 Jahre
Parkhäuser&TG: 40-50 Jahre
Technische Nutzungsdauer
Unterteilung in Bauteile
bspw: Dachkonstruktionen 60-80 jahre
Außenanstriche 10-15
Investitionsrechnung
Verfahren der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
-
Sukzessiv
-
Partialmodelle
-
Statische oder Dynamische Kalküle
Statisch: Kostenvgl, Gewinn- und Rentabilitätsrechnung, Amortisationsrechnung
Dynamisch: Klassich (Kapitalwert, Annuitäten, Internen Zinsfuß)
Modern
Grundüberlegungen der Investitionsrechnung
Informationsstand
Vollkommen -> Entscheidung unter Sicherheit
Unvollkommen -> Unter Risiko: Wahrscheinlichkeiten vorhanden
unter Ungewissheit: keine Wahrscheinlichkeiten
Kapitalwertmethode:
Barwert/Endwert
Endwert abzinsen zum Barwert (1/(1+i)^t
Barwert aufzinsen (1+i)^t zum Endwert
Lebenszyklusbetrachtung
Erweiterung um Erlösseite
- identisches Nutzenniveau bei Unikatimmos nur in Ausnahmefällen gegeben
- ausschließliche Optimierung der Kostenseite kann zu Nachteilen bei Erlösen führen
- LZK-Konzept deshalb Ganzheitlich erweitern im Laufe des LZ
Berechnung LZK
0. Gebäude- und Nutzungsbeschreibung
(Einflussfaktoren der Prozesse auf LZ Phasen)
I. Einfügung der Prozessebene
(Arbeit- Energie-, Stoffflüsse)
Differnzierung von Verbrauchsmengen
II. Preiszuweisung in Geldeinheiten
III. Ergebnis der finanzmathematischen Berechnung
Operationalisierung
Zwischen Schritt 0 und I
- Zusammenhänge zwischen Gebäudeeigenschaften und Ergebnisse im LZ werden berechenbar gemacht
- Ergebnis abhängig von Datenstruktur der Einflussfaktoren
(unterschiedliche Ergebnisse Vgl. Einergieeffizienz nach m2 BGF oder nach m2 Hüllfläche)
Preiszuweisung
- aus Perspektive des Herstellers sind Kosten maßgeblich, Kunde zahlt im Preis des Unternehmensgewinns des Herstellers
- Externe Kosten: Kosten die nicht zwischen Hersteller und Kunde abgegolten werden
Annahme Preisentwicklungen:
Modellierung einer Inflation
Festlegung Kostensteigerungsraten
Berechnung
- Statische Methode der Kostenvgl
- Dynamische Methode
- VoFi
Anstatt absolute Simme kann bei jeder Methode auch Rentabilität oder Amortisations ermittelt werden
Vergleich von Gestaltungsvarianten bei unterschiedlichen Berechnungsansätzen
Planungsphase: verschiedene Ausführungsvarianten Burteilung der Varianten anhand der LZK vermeidet Substitution von Erst- und Folgekosten
Berechnungsansätze:
Technische Lebensdauer vs. Wirtschafliche ND bei Bauelementen
Dynamische vs. Statische Berechnung
Erweiterung der LZK zum LZ-Erfolg
