THINGS TO LEARN Flashcards
Definition ökologischer Fußabdruck
Fläche, die notwendig ist um den sozioökonomischen Ressourcenverbrauch in bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) aufrechtzuerhalten, Abfall- und Schadstoffe zu absorbieren und Infrastruktur bereit zustellen
Definition ökologischer Fußabdruck
Fläche, die notwendig ist um den sozioökonomischen Ressourcenverbrauch in bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) aufrechtzuerhalten, Abfall- und Schadstoffe zu absorbieren und Infrastruktur bereit zustellen
Klimarisiken für Immobilienbranche
(6 + Folgen)
Temperaturanstieg
Reduktion der Erlöspotentiale (veränderte BewKo, Veränderte Besiedlung)
Wasserknappheit
Sinkende Attraktivität der Region -> sinkende Erlöse, höhere Kosten für Wasser
Steigender Meeresspiegel
Reduzierte Siedlungsflächen
Zunehmende Extremwetterereignisse
Direkte Verluste (Hagelschäden)
Indirekte (Mietausfälle)
Folgeschäden (sinkende Tourismuszahlen)
zunehmender Regulierungsbedarf
Zunehmende Baukosten + lfd. BewKo
steigende Anpassungskosten
Zunehmende Kosten für Sicherungsmaßnahmen und effiziente Gebäude
Verantwortung der Immobilienbranche
Ökologische Aspekte
- 70% Flächeninanspruchnahme = Hoch und Tiefbau
- Siedlungs- und Verkehrsflächen führen zum Verlust von Boden und Lebensräumen (Artensterben)
- Verkehrswachstum -> mehr Lärm, Smog und Energieverbrauch
Verantwortung der Immobilienbranche
Soziale Aspekte
- Nachhaltigkeit = inter und intragenerationale Gerechtigkeit -> bezahlbarer Wohnraum
- Veränderung der Familienstruktur -> Veränderte Nachfrage und Investtionsunsicherheit
- Mehr Menschen in Städten -> Wohnungsknappheit und steigende Preise
Verantwortung der Immobilienbranche
Ökonomische Aspekte
- Nachhaltigkeit führt zu Energie und Kosteneinsparungen
- Eigentümer sind weniger Abhängig von Rohstoffpreisen
- Perspektive Unternehmen:
- Kosteneinsparung wichtiger -> Betriebsimmobilien mit Einsparungspotential
- Nachhaltigkeit zu Imagezwecken
- Wettbewerb um Internationales Kapital -> nachhaltige Führung wichtig -> gute CG = geringeres Risiko = geringere Kapitalkosten
- Perspektive Investor:
- veränderte Kundenpräferenzen zur Nachhaltigkeit
- Responsible Investments im Fokus (Risikomanagement, Wettbewerbsvorteile, Mietanforderungen usw)
Herausforderungen des Wertewandels
Individualisierung, Nachhaltigkeitsgedanke, Work-Life Balance, Soziale Mobilität, Wissensgesellschaft, Female Shift
Folgen für Immowirtschaft
- Gefährdung ökon. Nachhaltigkeit
- Geringe Haushaltsgrößen
- Höherer Flächenbedarf je Haushaltsmitglied
- Weniger Eigentum
- Höhere Haltedauern
- Umbaubedarf altersgerechtes Wohnen
- Austauschbarkeit von Arbeits- und Wohnraum
Tripple Bottom Line
Ein-Säulen-Konzept: Dominanz der Ökologie
Trippe-Bottom-Ansatz: Gleichrangigkeit der Dimensionen
Environment: Erhalt von Natur und Umwelt als Lebens- und Wirtschaftsgrundlade
Reduzierung Schadstoffausstoß
Society: Ressourcenerhalt für künftige Generationen
Mitarbeiter Produktivität
Economy: Wohlfahrtsmaximierung des Individuums & Gesellschaft
Minimierung LCC
Überschneidung = langfristig -> Sustainability
Begriffsabgrenzung und Einordnung CSR/CG
Maßnahmen Triple-Bottom-Line
Environment:
Reduzierung Schadstoffausstoß Immo
Minimierung LCC-Gesamtenergiebedarf
Society
Steigerung MA-Produktivität
Mitarbeiterkomfort&gesundheit
MAzufriedenheit
Economy
Minimierung LCC
Reduktion Kosten Umbau/Erhaltungsinvestitionen
=
Basis diverser Zertifizierungssysteme
CSR
vom Risiko zur Chance
Zubeginn: Zeit & Kostenintensiv
Aber verringer Risiko- und Reputationsmanagement
Folge: Höherer Unternehemnswert und verringertes nicht-diversifizierbares Risiko
Wertemanagement in der Immowirtschaft
Gründe & Grundsätze
Hohe Kapitalvolumina, vielseitige Interessenskonflikte bei TA, Treuhänderstruturen
Grundsätze:
- Professionalität & Transparenz & Fariness
- Handeln im Interesse der Anleger
- Glaubwürdigkeit und Gleichbehandlung
- Unabhängige Wirtschaftsprüfer
- Interne Kontrollsysteme & Risikosteuerungsinstrumente
Institut für Corporate Governance in der dt. Immowirtschaft
Abgrenzung Konzernbericht & Nachhaltigkeitsbericht
Kennzahlen & Scope
Konzernbericht (freiwillige Selbstverpflichtung):
KPIs: Finanzergebnis, EBITDA, Umsatzrendite, Beteiligungsergebnis etc.
Enthält: Jahresabschluss, der enthält Lagebericht. (Pflicht)
Nachhaltigkeitsbericht (freiwillige Selbstverpflichtung):
KPIs: Carbon Footprint, Ressourcenverbrauch, MAfluktuation, ethn. Verhalten
Überschneidung: Lagebericht: nichtfinanzielle Leistungsindikatoren insbesondere Infos über Umwelt- und Gesellschaftsbelange
Konzernbericht: Allgemeine Geschäftsgrundlage (nichtfinanzielle Leistungsindikatoren)
Vorteile des Nachhaltigkeitsreportings
- Tu gutes und Rede darüber (Signal, Abbau Infoasymmetrien, investitionsrelevante Infos)
- Reputation als Treiber für Uwert
(Absicherung Ertrag, Kompromissbereitschaft, leichter Kapitalzugang, Nutzung Einsparugnspotentiale)
-> interne Nachhaltigkeit reich nicht aus. Sie muss den Märkten kommuniziert werden
Qualitätsdimensionen: Kriterien für guten Nachhaltigkeitsbericht
Balance: Unverzerrtheit (Positive und negative Nachhaltigkeitsaspekte)
Comparability Vergleiche mit Vorperioden sollen möglich sein für Konsitenz der Infos
Accurancy präzise und ausführliche Informationen
Timeliness Veröffentlichung regelmäßig, Zeitnähe
Clarity verständlich und nachvollziehbar
Reliability wesentliche Infos in hoher Qualität; nachprüfbare und auditierbare Form
Beurteilung der Qualität von Nachhaltigkeitsreporting
- Detailtiefe & Umfang (Core vs. Comprehensive Bericht)
- Erstellung durch Unternehmen oder durch 3.
- Pürfung des Berichts durch unabhängige Prüfer (GRI oder Wirtschaftsprüfer)
Qualität des Berichts nicht gleich Beurteilung der Nachhaltigkeit
Beispielhafte Berichtsinhalten
General Standard Disclosure
Strategie und Analyse: Allg. Angaben zu unternehmensspez. Nachhaltigkeitsverständnis, Erklärung zur Umsetzung in Org.
Coporate Governance: Führungsstruktur, Vergütungsysteme, Mandate
Ethik&Integrität: unternehmensspez. Werte, Noremen & Standards
Berichtsinhalte Specific Disclosure
Nennen, Erläutern, Inhalte&Indikatoren
Ökonomisch: Performance: Umsatz
Ind. ökonom. Impact: Infrastrukturinv.
Ökologisch: Energie: Energieverbrauch, Wasser: verwendetes Regenwasser
Sozial: Diversity: Aufstellung von Altersklassen
Gesundheit&Sicherheit: Anzahl Arbeitsunfälle
Aufstellung nach Wesentlichkeitsprinzip
Definition Green Lease
Auf Nachhaltigkeit gerichteter MV der durch Gestaltung den Mieter zur nachhaltiven Nutzung und Vermieter zur nachhaltigen Bewirtschaftung veranlassen soll
Ziele und Vorteile Ökol. Nachhaltigkeit bei Green Lease
- Reduzierung Abfälle/Emissionen
- Einsparung Wasser & Energie
- Förderung und Nutzung erneuerbare Energien
- Verwendung ökol. unbedenklicher Materialien
- Substanzieller Beitrag zur Umsetzung CSR-Strategien
Ziele und Vorteile soz. Nachhaltigkeit bei Green Lease
Transparenz&Effizienz und partnerschaftl. Miteinander
Verbessertes Arbeitsumfeld&Produktivität
Ziele und Vorteile ökon. Nachhaltigkeit bei GL
- Kosteneinsparung durch geringere Verbräuche
- Vorsorge mit Blick auf zukünftige Gesetze
- Attraktive Immobilien für Verkauf und Finanzierung (Zertifizierung)
Lebenszyklus einer Immobilie
Design
Construction
Use
Demolition / Recycling
Definition LebenszykluskostenT
Totale Kosten eines Systems während Lebensdauer.
Erstkosten (Baukosten/Inv) sowie Folgekosten (Nutzung,IH, Revitalisierung/Abriss)
LCC Erweiterung
Direkte+ Indirekte Kosten = LCC
+ erweiterte indirekte/direkte Kosten und Erträge
= Total Cost Accounting
+ externe soziale Kosten/ Mehrwert durch Gesellschaft
= Full Cost Accounting
Lebenszeitraum-Dimensionen
Cradle to Gate -> Emissionen bis Fertigstellung = Extraction -> Manufracture
Cradle to Grave -> komplette Herstellung mit Wartung, Refurb., Abriss inkl. Verwertung des Abfall
Cradle to Cradle -> bis Verwertung nach Ende und Wiederverwertung
Wirtschaftliche vs. technische Nutzungsdauer
Wirtschaftliche:
Rentierlichkeit, Amortisation, Verzinsung/Rückgewinnung
Technische Nutzungsdauer:
oftmals länger als wirtschaftliche
bei Revitalisierung können bestimmte Teilbereiche wieder verwertet werden. Drittverwendbarkeit spielt keine Rolle
Bei LCC-Überlegungen: wirtschaftliche Nutzungsdauer. Problem: Abschätzbarkeit
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
EFH-MFH: 60-80 Jahre
Büro: 40-60 Jahre
Kauf und Warenhäuser: 30-50 Jahre
Parkhäuser&TG: 40-50 Jahre
Technische Nutzungsdauer
Unterteilung in Bauteile
bspw: Dachkonstruktionen 60-80 jahre
Außenanstriche 10-15
Warum sind hedonische Verfahren gut für Immobilien geeignet?
Da gut geeigenet für Güter deren Eigenschaften heterogen und teilweise nicht direkt miteinander vergleichbar sind
Setzt Kenntnisse des Marktes und grundlegende Kenntnisse ökonometrischer Verfahren voraus
Grenzen des hedonischen Grundgedanken
Wert einer Immobilie kann hedonisch nicht vollständig zerlegt werden
Trade-off zw. Ausstattungsmerkmalen und Stichprobengröße
Beweggründe und Ziele von Zertifizierungssystemen
- Zertifizierungsduschungel: Einheitliche Definition&Transparenzschaffung
- Personalkosten: Soziokulturelle Aspekte Betrachten
- LZK: Konstenkontrolle
- Positive Preisentwicklung: Wertsteigerung
- Investitionszurückhaltung: Nachhaltigkeit als Basis für Inv.
- Transparenz und Vermarktung: Grün als Qualitätsmerkal
Beispiel Ablauf LEED Zertifizerung nach Core&Shell
Modul 1: Leed Workshop
Modul 2: Registierung -> Leed Precertification
Modul 3 Design Phase Reciew-> Construction Phase Review -> Einreichung Projekt Doku -> LEED Zertifizierung
Beteiligte: Eigentümer, Investor, PE etc (Unterstützung durch DL/Zulieferer etc) & LEED AP
jeweils an USBGC (Registrierung durch E, Einreichung Template durch LEED AP)
Vorzertifikat
Frühe Zielfestlegung
Vermarktbarkeit macht integrale Planung bezahlbar
Höhere Transparenz und klare Porzesse bei Planung und Bau
Besseres Risikomanagement
Einsparung von Ressourcehn über LZ
Höhere Gebäude Qualitäten
-> Unterstützt Optimierung und bringt Vorteil für Vermarktung
Nachhaltige Erwerbsvorgänge
- Eigentümer haben unmittelbare Einflussmöglichkeit, stehen in der Pflicht
- Treuhandverpflichtung
- bereits im Ankauf wichtiges Kriterium
- Nachhaltigkeits DD
- Vorhagaben: PRI (principle for rep.inv.), BVI Verhaltensregeln
- Risikomanagemangtsystem sollte soz,ökol,ökon. Aspekten angepasst werden
Green Value vs. MW
Green Building = effiziente Energieressourcennutzung, CO2 reduziert, optimales Raumklima bereitstellt, negative Einflüsse auf ökol. und soz. Umfeld reduziert.
Energieeffizienz somit Teil des Nachhaltigkeitsbegriff
Green Value = am Markt erzielbarer Mehrwert im Vgl zu nicht nachhaltigem Gebäude
Integraler Bestandteil des MWs
Einfluss bei Vergleichswertverfahren
Verkaufspreis Vergleichstransaktionen ggf. höhere realisierte Preise (weniger IH/ BewKo)
+/- Anpassung Nachhaltigkeitsqualität von Bewertungsobjekt/Vglsobjekt
=
MW
Einflussfaktoren bei Sachwert
Einflussfaktoren Ertragswertverfahren
National + MAW
Geringeres
Verwertungsrisiko
Einflussfaktoren DCF
Steuerbehandlung bei Umlage der Mieterhöhung
Vermietung und Verpachtung steuerbereit. Vermieter muss keine USt erheben und abführen -> kann zum Bruttowert angesetzt werden
Kappungsgrenze der Mieterhöhung
nach 559: 8% bei Modernisierung
nach 558: Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete maximal 15% bei Wohnraumgefährung, sonst 20% (Innerhalb von 3 Jahren)
558 in Folge von 559 (v.v.) möglich
aber nicht möglich: Erhöhung Vglmiete renovierte Wohnung und dann 8%
Erhöhung energetische Sanierung Gewerbemietraum
mögliche Umsetzungen
- keine gesetzliche Handhabe, da individuelle Vertragsgestaltung im Gewerbe
- Denkmodelle der DGNB:
- Umsetzung Wohnmietrecht (diskutierbar)
einfache Implementierung, verbindlich aber SoKü und geringe Mieterakzeptanz
- Wohnmietrecht mit Streichung SoKü (nicht empfohlen)
Streichung SoKü erhöht Vermietersicherheit, aber nicht kalkulierbares Mieterrisiko
- % Begrenzung der Mieterhöhung unter Auschluss SoKü (diskutierbar)
Planungssicherheit für beide Parteien, Deckelung, aber schwer teure Sanierungen wirtschaftlich zu machen
- Systematische Integration Moderinsierungsumlage in gew. Verträge (empehlenswert)
Sicherer ROI, spezifisch Anpassbar aber problematisch bei Multitenant
Grafik Reduzierungsmöglichkeiten CO2 vs. Kosten
Einflussfaktoren der Wirtschaftlichkeit von Retrofit
(8)
Bausubstanz (Standardkosten vs. gebäudespez.)
Maßnahmenpaket (Einbindung IH)
Gesellschaftliche Situation
Einstellung des Investors (Rendite/Risiko)
Haltedauer vs. Amorisation
Steuern & FInanzierung
Wert- bzw. Kostenänderung
MVgestaltung / Mieterbindung
KPIs Nachhaltigkeits Berichte vs. normale
Normale KPIs:
Finanzergebnis
Umsatzrendite
EBIT(DA)
Beteilungsergebnis
Nachhaltigkeits-KPI:
Carbon Footprint
Ressourcenverbrauch
MAFluktuation
Ethisches Verhalten
Berichsstandards
Deutscher Nachhaltigkeitskodex (DNK)
GRI
ISO26000
UNGC
Herausforderungen Green Leases
Kostenersparnis beim gewerblichen Mieter
Inwieweit ist IH also schlicht eine Maßnahme der Instandsetzung
Mechanismus der Mieter vor unangemessenen Kosten schützen soll -> Mieter zahlt für Wertsteigerung der Immo
Ansatz Green Leases: neue Regelungen
Nutzer-Investor Dilemma
Interesse Investor: Wertsteigerung, Gewinnmaximierung, Homogene MV, geringe numl BewKo
Interesse Nutzer: geringe Betriebskosten, kein Triple-Net, Freiheiten in Nutzung
Interessenskonflikt!
Verbindlichkeitsstufen von Green Leases
Stufe 1: reine Bemühung (Zusammenarbeit bzgl. Einsparungen)
nur moralische Pflichten ohne Konsequenzen
Stufe 2: eingeschränkte Verpflichtung (Installierung freiwilliger Environmental Managament Plan)
Regelungen die beide unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet (soweit wirt. sinnvoll / angemessen)
Stufe 3: obligatorische Verpflichtungen (Kosten für Energieaudits in Betriebskosten)
Echte Pflichten - Sanktionen bei Nichterfüllung
Abgrenzung LCCosting / LCAccounting
LCC vs LCA
Kosten (DIN 1890) vs Stoffflüsse (DIN EN ISO 14014)
Ökonimische vs. Ökologische Sichtweise
Geldeinheiten vs. Physikalische EInheiten
Timing vs. No Timing
Schritte der Ökobilanzierung
-
Definition und Ziel des Untersuchungsrahmens:
- Wofür verwendet ? Ziel legt Framework für Entscheidungen fest
- Defintion von Systemgrenzen, Anforderung an Datenquali
2. Sachbilanz (=deskriptives Instrument)
- Quantitative Aussagen über Produktlebensweg
- In und Output quantitativ bewertet, Datensammlung aller benötigten eingehenden und ausgehenden Stoffe- und Energieströme
3. Wirkungsabschätzung
- Beitrag der Sachbilanz zu Umweltwirkungen -> verknüpfung mit Wirkunskategorien (darstellung anhand Stoffäquivanentes)
- Anzahl der betrachteten quantitativen Umweltwirkungen auf 5-10 Dimensionen
4. Auswertung
- wichtige Parameter identifiziert, Anschließend: Konsitenz, Vollständigkeits, Sensivitätsanalyse
- Zusammenfassung zu Handlungsempfehlungen
Reifegrade Carbon Accounting
Welche Dimensionen des nachhaltigen Bauens sollten berücksichtigt werden?
Welche Gebäudeattribute können signifikaten Einfluss auf Green Value haben ?
Dimensionen im Carbon Accouting
Vertikaler Umfang
- Scope 1: nur direkte Emissionen (Heizen, Verbrennungsschritte etc.)
- Scope 2: Erfassung ind. vom Unternehmen bezogene Energie (Strom, Dampf, Fernwärme)
- Scope 3: Erfassung weiterer ind. Emissionen (Anfahrtswege MA/Zulieferer, Rohstoffe etc.)
Emissionsumfang:
- Festlegung welche berücksichtigt werden
Objekttiefe:
- Einheiten/Prozesse/Produkte/Kunden im U auf diee sich Messung bezieht
Supply Chain Abdeckung:
- Betrachtungstiefe und -richtung der Wertschöpfungskette
