Übungen Flashcards
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Nach § 559 BGB max 8% der jährlichen Miete
Steuerbehandlung bei Umlage der Mieterhöhung
Vermietung und Verpachtung steuerbereit. Vermieter muss keine USt erheben und abführen -> kann zum Bruttowert angesetzt werden
Kappungsgrenze der Mieterhöhung
nach 559: 8% bei Modernisierung
nach 558: Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete maximal 15% bei Wohnraumgefährung, sonst 20% (Innerhalb von 3 Jahren)
558 in Folge von 559 (v.v.) möglich
aber nicht möglich: Erhöhung Vglmiete renovierte Wohnung und dann 8%
Erhöhung energetische Sanierung Gewerbemietraum
mögliche Umsetzungen
- keine gesetzliche Handhabe, da individuelle Vertragsgestaltung im Gewerbe
- Denkmodelle der DGNB:
- Umsetzung Wohnmietrecht (diskutierbar)
einfache Implementierung, verbindlich aber SoKü und geringe Mieterakzeptanz
- Wohnmietrecht mit Streichung SoKü (nicht empfohlen)
Streichung SoKü erhöht Vermietersicherheit, aber nicht kalkulierbares Mieterrisiko
- % Begrenzung der Mieterhöhung unter Auschluss SoKü (diskutierbar)
Planungssicherheit für beide Parteien, Deckelung, aber schwer teure Sanierungen wirtschaftlich zu machen
- Systematische Integration Moderinsierungsumlage in gew. Verträge (empehlenswert)
Sicherer ROI, spezifisch Anpassbar aber problematisch bei Multitenant
Möglichkeit der Vermieter Belastung zu reduzieren
Optierung zum Vorsteuerabzug (min 95% Vermietung an USt-Pflichtige)
Grafik Reduzierungsmöglichkeiten CO2 vs. Kosten
Einflussfaktoren Energetisches Refurbishment
(Entscheidungsfaktoren - was wird sich angeschaut)
(4)
Mieterhöhungsmöglichkeit
Maßnahmen und Kosten
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
CO2 Impact
Einflussfaktoren der Wirtschaftlichkeit von Retrofit
(8)
Bausubstanz (Standardkosten vs. gebäudespez.)
Maßnahmenpaket (Einbindung IH)
Gesellschaftliche Situation
Einstellung des Investors (Rendite/Risiko)
Haltedauer vs. Amorisation
Steuern & FInanzierung
Wert- bzw. Kostenänderung
MVgestaltung / Mieterbindung
Wirtschaftlichkeitsberechnung
(4+ Vor und Nachteile)
IRR: +Jährlicher %wert aber kein Reinvestment
Equity Muliple: +Finanzmarktorientierung aber keine Vergleichbarkeit über die Zeit
NPV: +Outperformance Indikatoren aber komplexe Interpretation
Equity Return: +Vergleichbarkeit aber Cash orientiert kein Green Value
Abgrenzung Nachhaltigkeits-Reporting vs normales Reporting
KPIs Nachhaltigkeits Berichte vs. normale
Normale KPIs:
Finanzergebnis
Umsatzrendite
EBIT(DA)
Beteilungsergebnis
Nachhaltigkeits-KPI:
Carbon Footprint
Ressourcenverbrauch
MAFluktuation
Ethisches Verhalten
Berichsstandards
Deutscher Nachhaltigkeitskodex (DNK)
GRI
ISO26000
UNGC
Herausforderungen Green Leases
Kostenersparnis beim gewerblichen Mieter
Inwieweit ist IH also schlicht eine Maßnahme der Instandsetzung
Mechanismus der Mieter vor unangemessenen Kosten schützen soll -> Mieter zahlt für Wertsteigerung der Immo
Ansatz Green Leases: neue Regelungen
Nutzer-Investor Dilemma
Interesse Investor: Wertsteigerung, Gewinnmaximierung, Homogene MV, geringe numl BewKo
Interesse Nutzer: geringe Betriebskosten, kein Triple-Net, Freiheiten in Nutzung
Interessenskonflikt!
Regelungsbereiche von Green Lease
(10)
- Welche Aspekte sollen erfasst werden: Betrieb,Nutzung, IH/IS, Sanierung
- Mietzahlungsregelungen & Aufteilung d. Einsparungen ggf Incentives
- Kostenregelungen (übliche Betriebskosten) IH/IS
- Regelungen über Substanz & Ausstattung
- Regelung zur Nutzung und Betrieb
- Gebäudemanagement
- Regelungen zu Verbrauchdaten
- Regelungen der lfd. Kommunikation
- Regelmäßige Treffen zur Überprüfung der Maßnahmen&Erfolg
Verbindlichkeitsstufen von Green Leases
Stufe 1: reine Bemühung (Zusammenarbeit bzgl. Einsparungen)
nur moralische Pflichten ohne Konsequenzen
Stufe 2: eingeschränkte Verpflichtung (Installierung freiwilliger Environmental Managament Plan)
Regelungen die beide unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet (soweit wirt. sinnvoll / angemessen)
Stufe 3: obligatorische Verpflichtungen (Kosten für Energieaudits in Betriebskosten)
Echte Pflichten - Sanktionen bei Nichterfüllung
Beispiele für grüne MV-Klauseln
Substanz:Neuvermietung: Anforderungen an Gebäudesubstanz (Zertifizierung), Einsatz von Energiesparlampen
Bestand: Regelungen zur Umlage von Modernisierungskosten
Für Nutzung:Für Mieter: Umweltgerechte Müllentsorgung
Vermieter: Bereitstellen von Abfallbehältnissen für Recycling
IH/IS: umweltgerechte Entsorgung Altgeräte, ressourcenschonende Materialien, Ausgleichszahlung statt Endrenovierung
Pro / Contra Anwendbarkeit von Green Leases
Pro:
- wird zum Standard (mittel-langfristig)
- Höhere Transparenz bei Verbäuchen
- Zertifizierung alleine nicht ausreichend
- Win/Win langfristig
- Überwindung Nutzer/Investor Dilemma
Contra:
- fehlende Sensibilisierung
- Marktakzeptanz nicht geklärt
- Individualität der Klauseln
- Finanzielle Umsetzbarkeit fraglich
- fehlende Vergleichsdaten
Abgrenzung LCCosting / LCAccounting
LCC vs LCA
Kosten (DIN 1890) vs Stoffflüsse (DIN EN ISO 14014)
Ökonimische vs. Ökologische Sichtweise
Geldeinheiten vs. Physikalische EInheiten
Timing vs. No Timing
Kosten des LCC
Aufbau / Vorgehen einer Ökobilanz
Schritte der Ökobilanzierung
-
Definition und Ziel des Untersuchungsrahmens:
- Wofür verwendet ? Ziel legt Framework für Entscheidungen fest
- Defintion von Systemgrenzen, Anforderung an Datenquali
2. Sachbilanz (=deskriptives Instrument)
- Quantitative Aussagen über Produktlebensweg
- In und Output quantitativ bewertet, Datensammlung aller benötigten eingehenden und ausgehenden Stoffe- und Energieströme
3. Wirkungsabschätzung
- Beitrag der Sachbilanz zu Umweltwirkungen -> verknüpfung mit Wirkunskategorien (darstellung anhand Stoffäquivanentes)
- Anzahl der betrachteten quantitativen Umweltwirkungen auf 5-10 Dimensionen
4. Auswertung
- wichtige Parameter identifiziert, Anschließend: Konsitenz, Vollständigkeits, Sensivitätsanalyse
- Zusammenfassung zu Handlungsempfehlungen
Definition Carbon Accounting
+ 5 Ziele
Messung und Sammlung nötiger Infos zur Erfassung der CO2 Emissionen und anschließende Verteilung auf einzelne Komponenten im Unternehmen
Ziele: Quantifizierung des Ausstoßes pro Einheit
Soll-Ist Vergleiche intern/extern
Einsparpotentiale aufzeigen
Integration Kostenrechnung
ganzheitl. nachhaltige Uführung
Dimensionen im Carbon Accouting
Vertikaler Umfang
- Scope 1: nur direkte Emissionen (Heizen, Verbrennungsschritte etc.)
- Scope 2: Erfassung ind. vom Unternehmen bezogene Energie (Strom, Dampf, Fernwärme)
- Scope 3: Erfassung weiterer ind. Emissionen (Anfahrtswege MA/Zulieferer, Rohstoffe etc.)
Emissionsumfang:
- Festlegung welche berücksichtigt werden
Objekttiefe:
- Einheiten/Prozesse/Produkte/Kunden im U auf diee sich Messung bezieht
Supply Chain Abdeckung:
- Betrachtungstiefe und -richtung der Wertschöpfungskette
Reifegrade Carbon Accounting
Embodied Carbon vs. Operational Carbon
Probleme bei Berechnung CO2 Fußabdruck
- Festlegung des vertikalen Umfangs: nur aktueller Verbrauch, oder auch Prozesse bei Herstellung, wie tief auf SChain?
- Emissionsumfang: welche ziehe ich in Betracht? (auch Äquivalente?)
- Allokation von ind. Emissionen: Exakte messung oftmals schwierig
- großer Infobedarf
Welche Dimensionen des nachhaltigen Bauens sollten berücksichtigt werden?
Welche Wertbegriffe werden verwendet?
Verkehrswert: zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung Charakteristika & Gegebenheiten unter gewöhnl. Umständen gezahlt werden würde
Marktwert: geschätzter Betrag zwischen Verkäufer und Käufer im gewöhnlichem Geschäftsverkehr erzielt wird (subjektiver)
Green Value: Zusätzlicher Wert für nachhaltiges Gebäude
Welche Gebäudeattribute können signifikaten Einfluss auf Green Value haben ?
Einflussparameter Nachhaltigkeit bei Developerkalkulation
Mieter bereit für höhere Miete
Höhere Baukosten wg. Zertifizierung
Mehraufwand durch Doku
Niedrigerer Leerstand
Niedrigere EK Quote -> geringeres Risiko
Niedrigere Marketingkosten
Niedrigere Anfangsverzinsung Käufer
