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SRE > Übungen > Flashcards

Übungen Flashcards

1
Q

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

A

Nach § 559 BGB max 8% der jährlichen Miete

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2
Q

Steuerbehandlung bei Umlage der Mieterhöhung

A

Vermietung und Verpachtung steuerbereit. Vermieter muss keine USt erheben und abführen -> kann zum Bruttowert angesetzt werden

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3
Q

Kappungsgrenze der Mieterhöhung

A

nach 559: 8% bei Modernisierung

nach 558: Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete maximal 15% bei Wohnraumgefährung, sonst 20% (Innerhalb von 3 Jahren)

558 in Folge von 559 (v.v.) möglich

aber nicht möglich: Erhöhung Vglmiete renovierte Wohnung und dann 8%

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4
Q

Erhöhung energetische Sanierung Gewerbemietraum

mögliche Umsetzungen

A
  • keine gesetzliche Handhabe, da individuelle Vertragsgestaltung im Gewerbe
  • Denkmodelle der DGNB:
  • Umsetzung Wohnmietrecht (diskutierbar)

einfache Implementierung, verbindlich aber SoKü und geringe Mieterakzeptanz

  • Wohnmietrecht mit Streichung SoKü (nicht empfohlen)

Streichung SoKü erhöht Vermietersicherheit, aber nicht kalkulierbares Mieterrisiko

  • % Begrenzung der Mieterhöhung unter Auschluss SoKü (diskutierbar)

Planungssicherheit für beide Parteien, Deckelung, aber schwer teure Sanierungen wirtschaftlich zu machen

  • Systematische Integration Moderinsierungsumlage in gew. Verträge (empehlenswert)

Sicherer ROI, spezifisch Anpassbar aber problematisch bei Multitenant

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5
Q

Möglichkeit der Vermieter Belastung zu reduzieren

A

Optierung zum Vorsteuerabzug (min 95% Vermietung an USt-Pflichtige)

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6
Q

Grafik Reduzierungsmöglichkeiten CO2 vs. Kosten

A
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7
Q

Einflussfaktoren Energetisches Refurbishment

(Entscheidungsfaktoren - was wird sich angeschaut)

(4)

A

Mieterhöhungsmöglichkeit

Maßnahmen und Kosten

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

CO2 Impact

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8
Q

Einflussfaktoren der Wirtschaftlichkeit von Retrofit

(8)

A

Bausubstanz (Standardkosten vs. gebäudespez.)

Maßnahmenpaket (Einbindung IH)

Gesellschaftliche Situation

Einstellung des Investors (Rendite/Risiko)

Haltedauer vs. Amorisation

Steuern & FInanzierung

Wert- bzw. Kostenänderung

MVgestaltung / Mieterbindung

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9
Q

Wirtschaftlichkeitsberechnung

(4+ Vor und Nachteile)

A

IRR: +Jährlicher %wert aber kein Reinvestment

Equity Muliple: +Finanzmarktorientierung aber keine Vergleichbarkeit über die Zeit

NPV: +Outperformance Indikatoren aber komplexe Interpretation

Equity Return: +Vergleichbarkeit aber Cash orientiert kein Green Value

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10
Q

Abgrenzung Nachhaltigkeits-Reporting vs normales Reporting

A
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11
Q

KPIs Nachhaltigkeits Berichte vs. normale

A

Normale KPIs:

Finanzergebnis

Umsatzrendite

EBIT(DA)

Beteilungsergebnis

Nachhaltigkeits-KPI:

Carbon Footprint

Ressourcenverbrauch

MAFluktuation

Ethisches Verhalten

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12
Q

Berichsstandards

A

Deutscher Nachhaltigkeitskodex (DNK)

GRI

ISO26000

UNGC

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13
Q

Herausforderungen Green Leases

A

Kostenersparnis beim gewerblichen Mieter

Inwieweit ist IH also schlicht eine Maßnahme der Instandsetzung

Mechanismus der Mieter vor unangemessenen Kosten schützen soll -> Mieter zahlt für Wertsteigerung der Immo

Ansatz Green Leases: neue Regelungen

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14
Q

Nutzer-Investor Dilemma

A

Interesse Investor: Wertsteigerung, Gewinnmaximierung, Homogene MV, geringe numl BewKo

Interesse Nutzer: geringe Betriebskosten, kein Triple-Net, Freiheiten in Nutzung

Interessenskonflikt!

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15
Q

Regelungsbereiche von Green Lease

(10)

A
  • Welche Aspekte sollen erfasst werden: Betrieb,Nutzung, IH/IS, Sanierung
  • Mietzahlungsregelungen & Aufteilung d. Einsparungen ggf Incentives
  • Kostenregelungen (übliche Betriebskosten) IH/IS
  • Regelungen über Substanz & Ausstattung
  • Regelung zur Nutzung und Betrieb
  • Gebäudemanagement
  • Regelungen zu Verbrauchdaten
  • Regelungen der lfd. Kommunikation
  • Regelmäßige Treffen zur Überprüfung der Maßnahmen&Erfolg
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16
Q

Verbindlichkeitsstufen von Green Leases

A

Stufe 1: reine Bemühung (Zusammenarbeit bzgl. Einsparungen)

nur moralische Pflichten ohne Konsequenzen

Stufe 2: eingeschränkte Verpflichtung (Installierung freiwilliger Environmental Managament Plan)

Regelungen die beide unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet (soweit wirt. sinnvoll / angemessen)

Stufe 3: obligatorische Verpflichtungen (Kosten für Energieaudits in Betriebskosten)

Echte Pflichten - Sanktionen bei Nichterfüllung

17
Q

Beispiele für grüne MV-Klauseln

A

Substanz:Neuvermietung: Anforderungen an Gebäudesubstanz (Zertifizierung), Einsatz von Energiesparlampen

Bestand: Regelungen zur Umlage von Modernisierungskosten

Für Nutzung:Für Mieter: Umweltgerechte Müllentsorgung

Vermieter: Bereitstellen von Abfallbehältnissen für Recycling

IH/IS: umweltgerechte Entsorgung Altgeräte, ressourcenschonende Materialien, Ausgleichszahlung statt Endrenovierung

18
Q

Pro / Contra Anwendbarkeit von Green Leases

A

Pro:

  • wird zum Standard (mittel-langfristig)
  • Höhere Transparenz bei Verbäuchen
  • Zertifizierung alleine nicht ausreichend
  • Win/Win langfristig
  • Überwindung Nutzer/Investor Dilemma

Contra:

  • fehlende Sensibilisierung
  • Marktakzeptanz nicht geklärt
  • Individualität der Klauseln
  • Finanzielle Umsetzbarkeit fraglich
  • fehlende Vergleichsdaten
19
Q

Abgrenzung LCCosting / LCAccounting

A

LCC vs LCA

Kosten (DIN 1890) vs Stoffflüsse (DIN EN ISO 14014)

Ökonimische vs. Ökologische Sichtweise

Geldeinheiten vs. Physikalische EInheiten

Timing vs. No Timing

20
Q

Kosten des LCC

A
21
Q

Aufbau / Vorgehen einer Ökobilanz

A
22
Q

Schritte der Ökobilanzierung

A
  1. Definition und Ziel des Untersuchungsrahmens:
    - Wofür verwendet ? Ziel legt Framework für Entscheidungen fest
    - Defintion von Systemgrenzen, Anforderung an Datenquali

2. Sachbilanz (=deskriptives Instrument)

  • Quantitative Aussagen über Produktlebensweg
  • In und Output quantitativ bewertet, Datensammlung aller benötigten eingehenden und ausgehenden Stoffe- und Energieströme

3. Wirkungsabschätzung

  • Beitrag der Sachbilanz zu Umweltwirkungen -> verknüpfung mit Wirkunskategorien (darstellung anhand Stoffäquivanentes)
  • Anzahl der betrachteten quantitativen Umweltwirkungen auf 5-10 Dimensionen

4. Auswertung

  • wichtige Parameter identifiziert, Anschließend: Konsitenz, Vollständigkeits, Sensivitätsanalyse
  • Zusammenfassung zu Handlungsempfehlungen
23
Q

Definition Carbon Accounting

+ 5 Ziele

A

Messung und Sammlung nötiger Infos zur Erfassung der CO2 Emissionen und anschließende Verteilung auf einzelne Komponenten im Unternehmen

Ziele: Quantifizierung des Ausstoßes pro Einheit

Soll-Ist Vergleiche intern/extern

Einsparpotentiale aufzeigen

Integration Kostenrechnung

ganzheitl. nachhaltige Uführung

24
Q

Dimensionen im Carbon Accouting

A

Vertikaler Umfang

  • Scope 1: nur direkte Emissionen (Heizen, Verbrennungsschritte etc.)
  • Scope 2: Erfassung ind. vom Unternehmen bezogene Energie (Strom, Dampf, Fernwärme)
  • Scope 3: Erfassung weiterer ind. Emissionen (Anfahrtswege MA/Zulieferer, Rohstoffe etc.)

Emissionsumfang:

  • Festlegung welche berücksichtigt werden

Objekttiefe:

  • Einheiten/Prozesse/Produkte/Kunden im U auf diee sich Messung bezieht

Supply Chain Abdeckung:

  • Betrachtungstiefe und -richtung der Wertschöpfungskette
25
Q

Reifegrade Carbon Accounting

A
26
Q

Embodied Carbon vs. Operational Carbon

A
27
Q

Probleme bei Berechnung CO2 Fußabdruck

A
  • Festlegung des vertikalen Umfangs: nur aktueller Verbrauch, oder auch Prozesse bei Herstellung, wie tief auf SChain?
  • Emissionsumfang: welche ziehe ich in Betracht? (auch Äquivalente?)
  • Allokation von ind. Emissionen: Exakte messung oftmals schwierig
  • großer Infobedarf
28
Q

Welche Dimensionen des nachhaltigen Bauens sollten berücksichtigt werden?

A
29
Q

Welche Wertbegriffe werden verwendet?

A

Verkehrswert: zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung Charakteristika & Gegebenheiten unter gewöhnl. Umständen gezahlt werden würde

Marktwert: geschätzter Betrag zwischen Verkäufer und Käufer im gewöhnlichem Geschäftsverkehr erzielt wird (subjektiver)

Green Value: Zusätzlicher Wert für nachhaltiges Gebäude

30
Q

Welche Gebäudeattribute können signifikaten Einfluss auf Green Value haben ?

A
31
Q

Einflussparameter Nachhaltigkeit bei Developerkalkulation

A

Mieter bereit für höhere Miete

Höhere Baukosten wg. Zertifizierung

Mehraufwand durch Doku

Niedrigerer Leerstand

Niedrigere EK Quote -> geringeres Risiko

Niedrigere Marketingkosten

Niedrigere Anfangsverzinsung Käufer

SRE (12 decks)

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