Vedligeholdelse Flashcards
Fordeling af vedligeholdelsesbyrder og øvrige forpligtelser - overordnet
Hvad skal henholdsvis lejer og udlejer levere i det her lejeforhold
* Udlejers forpligtelser
* Ved lejerforholdets start
○ Aflevere i aftalt tid = ”Rette tid”
□ Man skal se på, hvad er der aftalt i forhold til, hvornår det skal leveres
□ Aftaleretligt
○ Stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand = ”Rette stand”
□ Igen aftaleretligt - levere i rette tid og rette stand - og så skal vi så kigge på i dag, om der er noget særligt for lejeretten med hensyn til det
* Under lejeforholdets beståen
○ Lejemålet skal være i god og forsvarlig stand under hele lejeperioden = Vedligeholdelsesforpligtelser
□ Vedligeholde lejemålet, for ellers holdet lejemålet jo op med at have en god og forsvarlig stand
○ Sikre god ro og orden (selvstudie)
□ I første omgang lejerne, der har en forpligtelse til at opføre sig ordentligt
□ Som udlejer har du en klar forpligtelse til at bryde ind, hvis der er en lejer, der er helt uduelig, fx høre musik hver nat - hvis en lejer så klager over sin nabo, så er udlejer nødt til at gøre noget, ellers kan lejeren, der chikaneres, kræve misligholdelsesbeføjelser, fx lejenedsættelse eller helt grelt ophævelse
□ Man kan som udlejer ikke bare sige, at det må lejerne finde ud af
* Lejers forpligtigelser * Vedligeholdelsesforpligtigelser ○ Det, der er allerflest tvister om * Pligt til at behandle det lejede forsvarligt ○ Man skal behandle det ordentligt - man kan ikke bare gøre, som man har lyst til * Anvende til det aftalte formål (lektion 7) ○ Hvis det er aftalt, at man skal anvende lejemålet til beboelse, så kan man ikke bare anvende det til erhverv * Anvende det lejede til personlig brug (lektion 7) * Pligt til at benytte det lejede (lektion 7) ○ Det er den, der står på lejekontrakten, som skal bo der Pligt til at overholde almindelige ordensregler (selvstudie)
Udlejers forpligtigelser ved lejeforholdets start - “rette tid”
Forsinkelse – ”rette tid”
* HR: Lejemålet skal afleveres til lejer på det i lejeaftalen aftalte tidspunkt.
* Man går ind i lejekontrakten og ser, hvad er der aftalt af tidspunkt
* Hvis det er en nyopført ejendom, så kan man tit se i lejekontrakten, at det i § 11 er fastsat, at udlejer tager forbehold for, at indflytningsdagen bliver forflyttet, hvis ejendommen ikke er færdig på det aftalte tidspunkt
○ Husk at skrive det i § 11 - ikke ved lejemålets begyndelse
○ Der er egentlig aftalefrihed, hvis det altså er fastsat i § 11
* Hvilke misligholdelsesbeføjelser kan lejer gøre gældende ved forsinkelse pga. den tidligere lejer ikke er fraflyttet eller lejemålets manglende fuldførelse, jf. lejelovens § 94? * Stk. 1: Forholdsmæssigt afslag ○ Hvordan finder man ud af det i praksis, hvor meget man skal have? Man kan regne det i dage og så antal dage, det er forsinket ○ Så fastholder man så aftalen - og skal flytte ind senere ○ Hvad nu hvis man har gjort det sådan, at man skal flytte direkte fra sit gamle til det nye, og man er nødt til at bo et andet sted i en periode? □ Så siger stk. 3, at man kan få erstatning for meromkostningerne - uanset, om man ophæver eller fastholder - MEN man skal lige være opmærksom på, at man ikke kan kræve det, hvis det er forhold, som udlejeren ikke er ansvarlig for □ Så fx med eksemplet, hvor lejeren døde lidt inden fraflytningssyn, så skifteretten tog nøglerne, så den nye lejer ikke kunne komme ind => der er det jo ikke udlejerens skyld, så der kan man ikke få erstatning * Stk. 2: Ophævelse ○ Man skal ind og se, om det er en væsentlig forsinkelse for lejer - der skal det nok være lidt mere end et par dage, før man kan hæve aftalen - men man skal nok ikke mere ud over end en uge, da det kan få ret væsentlige konsekvenser, at man ikke kan komme ind i ens lejemål ○ Som lejer skal man aktivt sende et påkrav til lejer, inden man ophæver - så man skal advare om, at hvis man ikke får det inden for fx en uge (rimelig varsel), så ophæver man ○ Hvis vi er i en ejendom, der er under opførelse, og har man ikke aftalt et endeligt overtagelsestidspunkt, fordi det ikke er fuldført, så kan lejer til enhver tid ophæve lejemålet ○ Lejer kan altid hæve, hvis lejer har gjort det meget klart, at han skal overtage det på præcis den dato, og hvis der så er forsinkelse * Stk. 3: Erstatning ○ Man kan få erstatning for meromkostningerne □ Men kun hvis det skyldes forhold, som man kan sige, at udlejer er ansvarlig for
§ 94
”Stk. 1. Er det lejede ikke fuldført på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet, eller er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller foreligger der en anden hindring for lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Stk.2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de tilfælde, som er omtalt i stk. 1, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes ikke at være af væsentlig betydning for lejeren.Retten til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og at lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter.Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.
Stk.3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i de tilfælde, hvor den tidligere lejer ikke er fraflyttet, kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.”
Udlejers forpligtigelser ved lejeforholdets start - ”Rette stand”
Faktiske mangler – ”Rette stand”
* HR: Udlejer skal stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden, jf. LL § 89.
* Lejemålet skal være i den aftalte stand ved indflytningen, og det skal det også være i hele lejeperioden
* Ordlyd: Det lejede skal være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.
* Ikke udtømmende – lejemålet skal i enhver henseende afleveres i god og forsvarlig stand.
○ Retspraksis siger, at det ikke er udtømmende, at det bare skal være rengjort, ruderne hele og låst
* U1: Parterne har indgået aftale om anden stand. * U2: Lejers undersøgelsespligt: Hvis lejer har besigtiget det lejede inden aftaleindgåelsen, må lejer som udgangspunkt acceptere den stand, hvori lejemålet befandt sig på tidspunktet for besigtigelsen. * Hvis man har været ude og se lejemålet og acceptere det uden at aftale noget om istandsættelse, så må man forvente, at man få lejemålet i den stand, som det var ved besigtigelsen - så kan man ikke komme og sige til udlejer efter indflytning, at det skal istandsættes ○ Man hæfter ikke selv for at istandsætte tingene, men man kan ikke kræve det af udlejer heller
Retsmangler– ”Rette stand”
* Rådighedsindskrænkninger i form af lov eller myndighedspåbud (f.eks. forbud mod at anvende det lejede til bolig)
* Udlejet lokaler, som ikke er godkendt til beboelse, fx en kælder, så må udlejer ikke leje det ud til beboelse - altså udelukkende lokalerne, der ikke er godkendt til beboelse - man kan godt udleje noget sammen med noget, der ikke er godkendt til beboelse
* Lejers ret er i strid med tredjemandsret (f.eks. udlejet til flere forskellige).
* Fx tidligere lejer er blevet opsagt, og så har han kørt en retssag, hvor han vinder og har ret til at blive genindsat, og hvis udlejer så i mellemtiden har lejet lejemålet ud til en ny lejer
Indflytningssyn, jf. LL § 90
- Hvordan konstaterer vi lejemålets stand for at se, om det er i rette stand, og også hvordan finder ud vi af, i hvilken stand lejemålet skal afleveres igen
- Efter 01.07.2015 er det obligatorisk for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, at syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytning og udarbejde en rapport.
- Sidder man med en lejekontrakt af ældre dato, så kan det sagtens ske, at der ikke er afholdt indflytningssyn, og det har været helt i orden ikke at gøre det
- Indflytningsrapporten
- HR: Rapporten skal udleveres til lejer under synet, hvis lejer er mødt op til synet.
- U: Rapporten skal sendes til lejer senest 2 uger efter synet.
○ 1) Lejer ikke møder op
□ Sjældent, da lejer jo skal op og have sine nøgler - men det kan ske
○ 2) Lejer ikke vil kvittere for modtagelsen
□ Hvis lejer siger til indflytningssynet, at man ikke vil kvittere - så skal den sendes
□ Det klare udgangspunkt er, at hvis lejer kvittere for indflytningssynet, så betyder det ikke, at man er enig i rapporten, men at man har kvitteret for modtagelsen af rapporten
□ Hvis det står i rapporten, at man ved kvitteringen anser sig for enig med rapporten, så er det klare udgangspunkt, at det ingen betydning vil have
□ Kun hvis lejer siger, at man er enig i det, så vil det tillægges vægt
- Indkaldelse til indflytningssynet
- Lejer skal være indkaldt til synet med tilpas langt varsel til, at lejer har mulighed for at være til stede.
○ Tilpas langt varsel > kommer an på, hvornår man har indgået lejekontrakten, og hvornår man skal flytte ind
□ Fx har man indgået aftalen den 20. og man skal flytte ind den 1., så må man gerne indkalde med kort varsel, hvorimod hvis man har indgået aftalen med 3 måneder forud, så skal man nok indkalde med to uger
□ Udlejer bestemmer, hvornår indflytningssynet skal være
□ Man kan godt skrive i § 11, at der kan forekomme forsinkelser på dagen, hvis nu man har bestemt at afholde alle syn samme dag for alle lejere
- Lejer skal være indkaldt til synet med tilpas langt varsel til, at lejer har mulighed for at være til stede.
- Retsvirkning af ikke at indkalde til syn, afholde syn eller udlevere rapporten i henhold til loven, jf. LL § 90, stk. 3:
- Ved fraflytning hæfter lejer ikke for udførelse af alm. vedligeholdelsesarbejde, selvom lejer har forsømt sin vedligeholdelsesforpligtigelse!
○ Har man ikke fået lavet en indflytningsrapport, så har udlejer en dårlig sag, hvis de var forpligtet til det
○ Så kan udlejer ikke gøre nogle krav gældende mod lejer ved fraflytning - af vedligeholdelsesforpligtelserne
Har lejer beskadiget lejemålet, så kan udlejer stadig få det betalt ved fraflytning - det er kun det, som hører til vedligeholdelse, som udlejer har tabt sin ret på
- Ved fraflytning hæfter lejer ikke for udførelse af alm. vedligeholdelsesarbejde, selvom lejer har forsømt sin vedligeholdelsesforpligtigelse!
- Efter 01.07.2015 er det obligatorisk for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, at syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytning og udarbejde en rapport.
Lejer reaktionspligt (ved indflytning)
- HR: Lejer skal reklamere over faktiske og retlige mangler, som ikke allerede er anført i indflytningsrapporten, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. LL § 91 og 99, stk. 3.
* Lejer har en reklamationspligt - hvis man opdager flere mangler
○ Lejer skal sørge for at tage billeder og beskrive det - for det kan være meget svært at se på et billede, hvad er det, man har taget billede af, så derfor lav en beskrivelse - og så send det til udlejer, så de gøres opmærksom på det, så lejer ikke skal hæfte for det ved fraflytning
* Ikke den faktiske indflytning.
○ Det er den dag, som der står i lejekontrakten, de 14 dage løber fra - det er ikke fra den dag, man faktisk flytter ind- U1: Hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejer har handlet svigagtigt.
- Reklamation skal ske snarest efter, at forholdet kunne eller burde kunne konstateres.
- Fx lejemålet er ramt af skimmelsvamp, og udlejer har malet over det, så man ikke kan se det før måske efter en måned - så er lejer ikke afskåret fra at gøre det gældende, da det ikke var noget, man kunne se ved indflytning
- Straks efter at have opdaget manglen, så skal man gøre udlejer opmærksom på det
- Retsvirkning af ikke at overholde 14-dages fristen:
- HR: Fortabelse af misligholdelsesbeføjelser, jf. LL § §§ 95–97.
○ Så kan lejer ikke overfor udlejer kræve erstatning, ophævelse eller forholdsmæssigt afslag, hvis ikke man får reklameret inden for de 14 dage - U1: Formentlig bevares retten til naturalopfyldelse.
○ Man kan nok godt få udlejer til at komme og fikse det - U2: Vedligeholdelsesmangler ved ejendommen generelt.
○ Hvis det, der er galt, vedrører ejendommen generelt, hvilket fx er, at ejendommens vinduer er utætte, eller der kommer regn ind pga. dårligt tag, så er det en generel mangel ved ejendommen, og ikke bare ens lejemål, så kan man stadig gøre det gældende
- HR: Fortabelse af misligholdelsesbeføjelser, jf. LL § §§ 95–97.
- OBS! Lejer hæfter ikke for mangler, der var til stede ved lejeforholdets begyndelse, selvom Lejer ikke har reklameret.
- Manglende reklamation kan få en bevismæssig betydning.
- Hvis man kan dokumentere, at det var sådan, da man flyttede ind, så kan udlejer ikke kræve, at man istandsætter det ved fraflytning, så den ret fortaber man ikke, selvom man ikke får reklameret inden for 14 dage - men det kræver, at man kan bevise det
○ Hvis man kan bevise det, og man bare ikke har fået reklameret inden for de 14 dage, så hæfter man ikke
- U1: Hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejer har handlet svigagtigt.
Udlejers forpligtigelser i lejeperioden
Mangler og retsmangler
Mangler
* Lejemålet skal være i god og forsvarlig stand under hele lejeperioden, jf. LL § 89 (vedligeholdelsesforpligtigelsen).
* Udlejer skal opfylde sine vedligeholdelsesforpligtelser
* Almindelige reklamationsprincipper: Lejer skal reklamere snarest muligt men længden af reklamationsfrist afhænger af manglens karakter.
Retsmangler
* Hindringer for lejers fortsatte brug af det lejede opstået efter lejeaftalens begyndelse.
Fx hvis kommunen kommer under lejeperioden og siger, at lejemålet ikke opfylder brandsikkerhedskravene, så nu forbyder de at bo der, så har udlejer et problem
Udlejers forpligtigelser i lejeperioden
Vedligeholdelse generelt
Begreber
- Faktiske mangler under lejemålets beståen, det handler om vedligeholdelsesforpligtelserne!
- Begreber
- Vedligeholdelse: De reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde, jf. LL § 111, stk. 1.
○ Vedligeholdelse er alt det, der sørger for, at lejemålet har samme forbrugsværdi, som da man flyttede ind
○ Pligten til løbende at udbedre spor efter slid og ælde.
○ Bevarer lejemålets brugsværdi.
○ Udlejer kan trække omkostningerne ind over sin GI-konto
□ Hvis det er forbedring, så kan udlejer kræve lejeforholdelse - Forbedringer: Foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, jf. LL § 127, stk. 1.
○ Der kommer noget til lejemålet, så det bliver bedre
□ Fx udlejer udskifter vinduerne, så de nu er tre-lags, og det er lyddæmpende, så har lejer opnået en forbedring, fordi der er mere energioptimering, og der er lyddæmpning
□ Men hvis bare man udskifter vinduerne til de samme, så er det vedligeholdelse
○ Forøger brugsværdien af lejemålet.
○ Kan medføre en lejeforhøjelse, jf. LL § 128. - Indvendig vedligeholdelse: Maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve, jf. LL § 111, stk. 2.
○ Alt andet er udvendig vedligeholdelse - lejer hæfter ikke for andet, selvom det er indenfor - Udvendig vedligeholdelse: Alt andet vedligeholdelse – også selvom det foretages indvendigt på ejendommen, jf. LL § 111, stk. 3.
○ I nogle situationer kan man godt udvide lejer vedligeholdelsesforpligtelse i § 11 - udover, hvad der hører til den indvendige
□ Fx vedligeholdelse af afløb og installationer - det kan man i nogle tilfælde, og i andre tilfælde kan man ikke
- Vedligeholdelse: De reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde, jf. LL § 111, stk. 1.
- Begreber
Er følgende arbejder vedligeholdelsesarbejder eller forbedringsarbejder?
* Reparation af nedslidt trappebelægning ved udskiftning fra linoleum til træ.
* Delvis forbedring
○ Man laver en forbedringsbrøk og ser på, hvor meget der er forbedring, og hvor meget der er vedligeholdelse - her vil man nok sige, at det 1/3 forbedring, og 2/3 vedligeholdelse
* Udskiftning af tagrender.
* Vedligeholdelse
* Man kan så sige, at hvis man sætter kobbertagrender efter plastiktagrender, så vil der være en del, som er forbedring
* Omdannelse af et erhvervslejemål til beboelse.
* Forbedring - sådan en omkostning kan man ikke tage fra GI-kontoen
○ Det vil også betyde, at udlejer ofte vil kunne få en bedre leje på lejemålet, hvis nu erhvervslejemålet ikke rigtigt kunne lejes ud
* Afrensning af graffiti fra murværk.
* Vedligeholdelse
* Det kan også blive betragtes som en egentlig driftsudgift - hvis man har et fast abonnement ved et fast firma, lidt ligesom en forsikring, og så sørger firmaet for, at de vil ordne det, hvis der kommer graffiti på ejendommen, og så vil det ses som en driftsudgift
* Indkøb af blomster og planter til gårdanlæg.
* Vedligeholdelse - udearealerne vil tit ses som vedligeholdelse, da det ikke vil forbedre det enkelte lejemål
* Udskiftning af ruder fra enkeltglasruder til termovinduer.
* Forbedring
* Beskæring og fældning af træer.
* Vedligeholdelse
* Maling af lejemålet indvendigt efter udskiftning af køkkenet i lejemålet.
* Malingen følger køkkenet
○ Sætter man et køkken med væsentlig forbedring ind, så er UG, at malingen også vil blive betragtet som en væsentlig forbedring
○ Modsat hvis det bare er et tilsvarende køkken, så vil malingen også ses som en vedligeholdelse
Væsentlig at kunne sondre, fordi det har betydning for, om udlejer kan varsle lejeforhøjelse, eller om udlejer i stedet kan trække fra sin GI-konto
Vedligeholdelse generelt - fortsat
Risiko for bygningsdele
- Vedkommende, der er pålagt vedligeholdelsesforpligtelsen, bærer tillige risikoen for bygningsdelen, som pligten vedrører, herunder risikoen for hændelige skader og naturligvis almindelig slid og ælde.
□ Fx facaden, når den over tid bliver forringet på grund af vind og vejr, så kan det være nødvendigt for udlejer efter nogle år at betale for nye fuger, for det er almindelig slid og ælde
□ Lejer skal fx sørge for, at hvis gulvet med tiden bliver slidt, fordi man bor der i mange år, så er det lejers forpligtelse at sørge for, at de bliver fikset - og hvis man så ikke gør det, så kan der ved fraflytningen måske konstateres, at det er nødvendigt at udskifte gulvene, og så bliver det pludselig dyrt
○ HR: Udlejer
○ U1: Lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen i henhold til lejeloven
U2: Lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen i henhold til aftale
Udlejers vedligeholdelsesforpligtigelse
- HR: Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige, jf. LL § 112, stk. 2.
* Såvel indvendigt som udvendigt, herunder vedligeholde: ○ Bygninger og bygningers omgivelser. □ Fx også ukrudt ○ Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde. * Vedligeholdelse skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. ○ Udlejer skal vedligeholde uanset årsagen til behovet for vedligeholdelse. □ Det er udlejers ansvar, uanset om der er nogle omstændigheder, der gør, at der er øget slid - fx at der er en masse børn, der leger i opgangen og slider den ned, så er det udlejers forpligtelse uanset årsag □ Hvis ikke udlejer kan finde ud af, hvem der gjort skade, så er det udlejers risiko, og så må han betale for det □ Hvis han kan finde synderen, så kan han gøre regreskrav □ Lejer hæfter ikke for en sindssyg eks-kæreste - det er eks-kæresten, der så kan rettes et regreskrav mod ○ Regreskrav hvis skaden/misligholdelse er forvoldt af andre, herunder lejer. * Sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede. ○ Udlejer skal sørge for, at det er sikkert at befærdes på ejendommen og adgangsvejene □ Fx rydde sne, sikre, at der er lys i opgangen, at der ikke falder skidt ned fra taget mv. ○ Ejendommen skal fremtræde ,så der ikke er risici for skade på lejers ting eller person, og så den ikke findes uacceptabelt rodede eller uhygiejniske forhold. Udlejer skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.- U1: Vedligeholdelse af låse og nøgler påhviler lejer, jf. LL § 112, stk. 3.
- HR: Lejer har vedligeholdelse af låse og nøgler, selvom det ikke er aftalt i lejekontrakten
○ Det vil nok ofte kræve inddragelse af udlejer, fordi mange ejendomme har systemlåse og systemnøgle
○ Så hvis låsen slides, eller nøglerne fx mistes, så må lejer betale for at få det fikses - og måske skal det ske gennem udlejer
- HR: Lejer har vedligeholdelse af låse og nøgler, selvom det ikke er aftalt i lejekontrakten
- U2: Anden aftale, jf. LL § 115.
- Hvis andet end det i lejeloven er fastsat, så har lejer også vedligeholdelsesforpligtelsen for det
- U3: Rengøring af det lejede indvendigt påhviler lejer.
Udlejer kan selvfølgelig ikke komme ind i det lejede løbende og rengøre det, så den forpligtelse påhviler lejer
- U1: Vedligeholdelse af låse og nøgler påhviler lejer, jf. LL § 112, stk. 3.
Lejers misligholdelsesbeføjelser
Misligholdelsesbeføjelser ved faktiske mangler
Naturalopfyldelse
- 1) Naturalopfyldelse
* HR: Hvis lejemålet ikke er i kontraktmæssig og udlejer ikke straks afhjælper manglerne efter påkrav, kan Lejer selv afhjælpe dem for udlejers regning, jf. LL § 95, stk. 1
○ Fogeden kan rekvireres med henblik på at skaffe adgang til installationer.
□ Hvis fx der skal ske udbedring et sted, hvor lejer ikke har adgang til, så kan man få fogeden til at komme og låse op for en
○ Risikofyldt: Lejer bærer bevisbyrden for manglen, og for at der alene er anvendt nødvendige udbedringsskridt samt hæfter overfor håndværkere.
□ Lejeren tager en standpunktsrisiko - for han skal afholde udgifterne her og nu, og så skal man tage en kamp mod udlejer bagefter for at få pengene tilbage, og man kan jo ende at tabe her
* M: Huslejenævnet kan pålægge udlejer at lade arbejde udføre og nedsætte lejen, hvis frist for udbedring ikke overholdes, jf. LL § 114, stk. 1-2 og LL § 95 stk. 2.
○ Her kan man så presse udlejer lidt - så huslejenævnet kan bestemme, at der kan ske nedsættelse af lejen, indtil udlejer har udbedret det - så der er et incitament for udlejer
○ Herefter kan GI lade arbejderne udføre på udlejers regning, jf. BF § 69, stk. 1.
□ GI går ud og får nogle til at gøre arbejdet, og så tager de kampen mod udlejer - så her blander lejer sig ikke
○ Ingen risiko for lejer modsat lejers egen afhjælpning.
○ Problemet her er, at det tager lang tid her
□ Huslejenævnet har en behandlingstid på nok over et år
□ Og så først derefter skal man have GI til at gøre noget
Så det kan tage meget lang tid at få det afsluttet
Lejers misligholdelsesbeføjelser
Misligholdelsesbeføjelser ved mangler (fortsat)
2) Forholdsmæssigt afslag
- 2) Forholdsmæssigt afslag
* HR: Lejer kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi (brugsværdien), jf. LL § 95, stk. 2. Intet krav om væsentlighed eller ansvarsgrundlag.
○ Hvis udlejers manglende opfyldelse af vedligeholdelsesforpligtelsen gør, at det lejedes værdi er forringet - så kan man få et forholdsmæssigt afslag.
○ Det er igen en standpunktsrisiko, hvis lejer bare vælger ikke at betale det fulde beløb næste måned - for så kan man risikere, at hvis boligretten ender med at sige, at man har taget for meget fra, så kan man blive smidt ud
* U: Lejer kan ikke indrømmes et afslag som følge af gener forbundet med udlejers udførelse af vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.
○ Fx hvis udlejer har sat stillads op for facaderenovering, så lejer ikke kan se søen længere, så kan lejer ikke få forholdsmæssigt afslag, da udlejer skal have adgang til at udføre sådanne arbejder
□ Hvis udlejer er for langsom, så kan det måske godt være, at man kan få et forholdsmæssigt afslag
* Afslagets størrelse
○ Ubeboeligt lejemål = 100 % afslag.
□ Fx hvis der intet toilet er i lejemålet, så er vi meget tæt på, at vi er ude i, at lejemålet næsten er ubeboeligt
○ Anvendelsesmuligheden nedsat eller gener i øvrigt = skønsmæssigt mindre afslag.
□ Altid forbundet med et skøn, så derfor er det en risiko, hvis lejer selv vælger at foretage det skøn ved nedsættelse af lejen
* Afslagsperioden
○ Hurtig reaktion fra udlejers side = mindre afslag.
○ Hvis lejer ikke har orienteret udlejer om manglerne eller har hindret udlejer i at udbedre, kan der ikke indrømmes afslag for den pågældende periode.
□ Lejer skal have gjort udlejer opmærksom på manglerne, før der kan være afslag - så snart lejer har oplyst om det, så er det først derfra, at man kan gøre et afslag gældende
Lejers misligholdelsesbeføjelser
Misligholdelsesbeføjelser ved mangler (fortsat)
3) Ophæve
- 3) Ophæve
* HR: Er det lejede mangelfuldt, og afhjælper udlejer ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejer hæve lejeaftalen, jf. LL § 96, stk. 1-2, hvis:
○ 1) Manglen må anses for væsentlig, eller
○ 2) Udlejer har handlet svigagtigt (lejers bevisbyrde).
□ Fx hvis der er skimmelsvamp i lejemålet, og udlejer har kamufleret det ved at male, så er det svigagtigt
* Ophævelse medfører, at lejeaftalen straks ophører.
○ Lejer skal som udgangspunkt stadig istandsætte lejemålet ved fraflytning.
* Ophævelse skal finde sted inden manglen er afhjulpet.
Hvis udlejer får afhjulpet manglen, så kan man ikke ophæve længere - selvom det var væsentligt
Lejers misligholdelsesbeføjelser
Misligholdelsesbeføjelser ved mangler (fortsat)
4) Erstatning
- 4) Erstatning
* HR1: Lejer kan kræve erstatning for oprindelig mangler, jf. LL § 97, 1. pkt.:
○ 1) Hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede.
□ Fx hvis der står i lejeaftalen, at der en mikrobølgeovn, og der ikke er en mikrobølgeovn, så må man regne ud, hvor meget betydning det har for lejemålet - nok ikke så meget
○ 2) Hvis udlejer har handlet svigagtigt.* HR2: Lejer kan kræve erstatning for mangler opstået under lejeforholdet, jf. LL § 97, 2. pkt.: ○ 1) Hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejers forsømmelse. ○ 2) Hvis der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejers brugsret som følge af forhold, som udlejer er ansvarlig for. □ Ofte retsmangel/vanhjemmel - hvor lejer ikke har lov til at bo der efter kommunen, fordi de har udstedt et påbud - så kan lejer kræve erstatning * De almindelige erstatningsbetingelser skal være opfyldt, herunder ansvarsgrundlaget. ○ Man skal kunne dokumentere et tab og dokumentere, at der er årsagsforbindelse mellem udlejers forsømmelse og tabet □ Så derfor er det lettere for lejer at gøre et forholdsmæssigt afslag gældende, da man her kun skal godtgøre, at der er en forringelse af brugsværdien ○ Hvad med hændelige skader? (Brud på vandledning mv.) □ Det må formentlig fortsat bero på en culpabedømmelse - retspraksis er ikke entydig. Udlejer skal godtgøre, at udlejer ikke har forsømt sin vedligeholdelsesforpligtelse.
Ved faktiske mangler er der krav om culpa - ved retlige mangler er der et objektivt ansvar
Misligholdelsesbeføjelser ved retlige mangler
- HR1: Misligholdelsesbeføjelser ved lejeforholdets begyndelse, jf. LL § 99, stk. 1:
* 1) Forholdsmæssigt afslag i lejen.
* 2) Erstatning for dokumenteret tab på objektivt grundlag (intet krav om ansvarsgrundlag).
* 3) Hæve, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejer har handlet svigagtigt.- U1: Lejer vidste at brugen var retsstridig, eller lejers ukendskab skyldes grov uagtsomhed, jf. LL § 99, stk. 2.
- Hvis lejer har været ude og se lejemålet i en kælder, og det er åbenbart, at det her kan ikke være godkendt til beboelse, så kan lejer ikke gøre noget erstatningskrav gældende
- U2: Det retsstridige forhold har ikke medført indskrænkninger i lejers brugsret, og udlejer efter opfordring straks bringer forholdet i orden, jf. LL § 99, stk. 3.
- Hvis udlejer rent faktisk får bragt det i orden, så har det ikke medført indskrænkninger for lejer, og så kan man ikke gøre et erstatningskrav gældende
- HR2: Misligholdelsesbeføjelser under lejeforholdet, jf. LL § 100:
- 1) Erstatning på objektivt grundlag, hvis lejeforholdet bringes til ophør i utide, jf. LL § 100, stk. 1.
○ Lejer skal ikke betale leje i opsigelsesperioden, hvis det er begrundet i offentligt forbud mod brug af det lejede.
□ Men lejer hæfter stadig for eventuelle istandsættelseskrav, som udlejer kan kræve af lejer - bare fordi lejemålet ophører i utide, så er lejer ikke fritaget for det - 2) Forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis der er tale om mindre væsentlig rådighedsindskrænkning, jf. LL § 100, stk. 2.
M: Hvis de alm. erstatningsbetingelser er opfyldt, vil lejer formentlig også kunne kræve erstatning.
- 1) Erstatning på objektivt grundlag, hvis lejeforholdet bringes til ophør i utide, jf. LL § 100, stk. 1.
- U1: Lejer vidste at brugen var retsstridig, eller lejers ukendskab skyldes grov uagtsomhed, jf. LL § 99, stk. 2.
Grundejernes Investeringsfond
Midler til vedligeholdelse/vedligeholdelseskonto
Udvendig vedligeholdelse
- Udvendig vedligeholdelse:
* Uregulerede kommuner: Ingen lovpligtige konti.
○ Hvis ejendommen ligger i en uregulerede kommune, så er man slet ikke inde i det system - så er der ingen GI-konto
○ Udlejer må anvende, hvad der er nødvendigt, uanset om lejeindtægterne dækker driftsomkostningerne.
□ Her må udlejer bare anvende det beløb, som er nødvendigt for at dække vedligeholdelsen - og så har det ikke betydning, om han har nok indtægter fra lejen
○ Vedligeholdelsesstanden indgår dog som et moment ved lejefastsættelsen.* Regulerede kommuner: ○ LL § 119: Udlejer skal afsætte bestemte beløb pr. m2 til brug for udvendige vedligeholdelsesarbejder. □ Fx □ 2022 - § 119-konto, og der står der 100.000 kr. ◊ Hvert år skal udlejer afsætte 50.000 kr. ◊ Det betyder, at hvis udlejer ikke har vedligeholdelse i et år, så skal udlejer skrive kontoen op til 150.000 kr., fordi han har pligt til at bruge 50.000 kr. om året på vedligeholdelse ◊ 2023 - der står derfor her 150.000 kr. □ Det er en fiktiv konto - det står bare på et stykke papir - der er ingen penge □ Hvis udlejer i stedet har afholdt måske 70.000 kr. et år på vedligeholdelse, så må han trække det overskydende over 50.000 kr. fra de 100.000 kr. - så i stedet bliver kontoen ved 2023 til 80.000 kr. □ Vis man ikke afholder vedligeholdelse skal man afsætte beløb. Hvis man udføre vedligeholdelse kan man trække fra indbetalingen og evt. fra kontoen, hvis det overstiger - det er fiktivt ◊ Går kontoen i 0, kan man trække fra det, man skal betale ind til §120-kontoen - som faktisk skal betales ind til en konto - hvis det overstiger det beløb, kan man få udbetalt penge fra kontoen □ Kontiene starter i 0, når udlejer starter sin udlejningsvirksomhed ○ LL § 120 (ejendomme taget i brug før 1970): Udlejer skal endvidere hensætte beløb pr. m2 på en bunden konto i Grundejernes Investeringsfond. □ Kun lovpligtigt, hvis ejendommen er taget i brug før 1970 - se nedenfor * □ Bare kunne, at det er ejendomme før 1970, der den 1. januar 1997 havde 7 eller flere lejligheder - dem, der er opført efter, er ikke omfattet □ Fx □ 2022 - § 120-konto, og der står 100.000 kr. - og her har udlejer også en pligt til at betale 50.000 kr. til vedligeholdelse □ Her skal udlejer rent faktisk betale ind til en konto hos GI □ Meningen med det er, at hvis nu udlejer bruger flere penge et år på vedligeholdelse, end hvad der er på §119-kontoen, så vil den konto gå i 0 (den går ikke i minus, for de penge får man lov til at trække fra sin § 120-konto.). Så fx hvis man går 50.000 kr. over, så behøver man ikke indbetale 50.000 kr. på sin § 120-konto det år, da det var det, man var pligtig til at betale ind □ Man må først trække fra sin § 120-konto, når ens § 119-konto går i 0. □ Hvis ens udgifter er så høje, at det overstiger de 50.000 kr. også, som skulle indbetales på de § 120-konto, så får man udbetalt penge fra den konto □ Da man skal have sin § 119-konto i 0, før man kan røre ved § 120-konto, så vil det typisk være ved store arbejder, at man kan trække fra § 120-kontoen □ Størrelsen på beløbene er individuelle. □ Ved udførelse af vedligeholdelsesarbejder fradrages beløbet hertil på ovennævnte konti. * Vedligeholdelsesbehovet er løsrevet fra størrelsen af beløb på vedligeholdelseskontiene – anvende det nødvendige. * Udlejer indberetter selv, hvilke omkostninger han har brugt - der er ingen, der tjekker det - men GI laver stikprøvekontroller på regnskaber fra udlejere, og hvis det så ikke passer, så vil de kræve tilbagebetaling af den udlejer, som ejer ejendommen på det tidspunkt, hvor de opdager det ○ Så ved handel med ejendommen, så vil udlejer tit gerne have regnskaberne udleveret (eller noget)
