Flytteopgøret

Question 1

Ophør af lejeaftale
Fire muligheder for lejeforholdets ophør

Answer 1

1) 1)Opsigelse fra lejers eller udlejers side
a) Lejer: Fri opsigelsesadgang
b) Udlejer: Udlejer kan kun opsige, når betingelserne i LL § 171, stk. 1, nr. 1-8, er opfyldt (U: LL § 170)
I. § 170: De særlige lejemål, hvor der ligger et værelse i udlejers ejendom, eller hvor udlejer bor i et tofamiliehus

2) 2)Ophævelse fra lejers eller udlejers side
	a) Lejer: Krav om væsentlig misligholdelse (U: Forsinkelse som følge af forhold den tidl. lejers ”besættelse” af det lejede, når udlejer uden unødigt ophold tager skridt til at fjerne lejer, jf. LL § 94, stk. 2, 3. pkt.).
		I. Der skal være faktiske eller retlige mangler, som skal være væsentlige, der giver ret til at ophæve fra lejers side 
		II. Hvis den tidligere lejer ikke er flyttet fra lejemålet med lejers indflytning - og udlejer har taget skridt til at komme af med lejeren, så kan den nye lejer ikke ophæve på den baggrund 
	b) Udlejer: Udlejer kan kun ophæve, når betingelserne i LL § 182, stk. 1, nr. 1-13 er opfyldt.
		I. Væsentligste grund er manglende betaling af leje 
	
3) 3)Aftalt ophør 
	a) Tidsbegrænset lejeaftale 
		I. Lejeaftalen ophør uden videre på den dato - hvis intet andet er aftalt, kan lejer heller ikke opsige i perioden 
		II. Tidsbegrænsningen skal være sagligt begrundet i udlejers forhold, før den er lovlig - ellers gælder den ikke 
			1) Man kan ikke bruge begrundelsen, at man vil se lejer an 
	
4) 4)Automatisk ophør  Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen. Udlejers forpligtelser overfor lejer bortfalder, jf. LL § 98.

Question 2

Fremvisning af det lejede

Answer 2

Lejer er pligtig at give adgang: Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejer give adgang til at bese det lejede, jf. LL § 186, stk. 1.
* Udlejer skal kunne fremvise det lejede til nye potentielle lejere - så han har en ret til at komme ind i lejemålet og fremvise det, så han kan få det lejet ud på ny
* Hvis lejer nægter det, så kan lejer godt komme til at hænge på at skulle erstatte tabt lejefortjenesten, som udlejer eventuelt har lidt

* Lejer fastsætter tiden herfor – MEN:  
	* Mindst 2 timer 
	* Mindst hver anden hverdage
	* På et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.
		○ Altså det skal være inden for et tidspunkt, der er sædvanligt - så ikke kl 22-00. Normalt inden for almindelig kontortid - for udlejer har tit andre til at gøre det for en 
		○ Hvis det er lejer selv, der står for fremvisningen, så kan man være lidt mere fleksibel med fremvisningen 
	
* Fremvisningen kan kun finde sted med deltagelse af udlejer eller dennes stedfortræder, når lejer ikke er til stede (nye potentielle lejere må ikke se lejemålet uledsaget).
	* Lejer skal dog ikke lukke udlejer ind, hvis lejer blot selv fremviser det lejede.
		○ Lejer må gerne nægte at lukke udlejer ind, hvis lejer selv fremviser det lejede - så kan udlejer ikke kræve at komme ind 
	
* Nægter lejer at give adgang til fremvisning eller til selv at fremvise det lejede:
	* Udlejer kan ophæve lejeaftalen, jf. LL § 182, stk. 1, nr. 3. 
		○ Det giver ingen mening af gøre det, da lejer allerede skal flytte - og den tid vil komme, før udlejer får en ophævelse igennem  Udlejer kan gøre krav om erstatning for de merudgifter, der er forbundet med genudlejningen pga. lejers forhold.

Question 3

Fraflytningstidspunktet

Answer 3

• HR: Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, jf. LL § 187, stk. 1.
  * Opsigelse: Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, jf. LL § 175, idet opsigelsesvarslet for de i § 170 nævnte lejeforhold dog kun er 1 måned.

        ○ HR1: Er den første en man-, tirs-, ons-, tors-, eller fredag, skal lejer flytte senest den dag kl. 12.00.
            □ U1: Hvis der følger en helligdag efter den første.
  				
        ○ HR2: Er den første lørdag eller søndag, skal lejer først flytte hhv. den tredje eller den anden i måneden.
            □ U2: Hvis der følger en helligdag efter weekenden à der kan gå op til den syvende (Påske).
  			
        ○ Hvis man ikke har skrevet andet i lejekontrakten, så gælder det - så kan man ikke genudleje fra den 1. i måneden 
            □ I virkelighedens verden ser Kathrine ikke, at det er ikke aftalt i lejekontrakten, at man skal flytte 15 dage før den 1. 
            □ Så her vil udlejer tit kunne genudleje pr. den 1., så han har taget dette forbehold 
            □ Det kan man helt lovligt aftale 
  				
    * Ophævelse: Det lejede skal straks fraflyttes – medmindre andet er anført i ophævelsesskrivelsen.
        ○ Normalt vil man give lejer en uges tid til at fraflytte lejemålet - lejer skal minimum have en weekend til at få flyttet sine ting fra lejemålet 
    * Tidsbegrænset aftale: Ophør til det aftalte tidspunkt

  • U: Andet er aftalt ift. fraflytningstidspunktet (praktisk hovedregel).
    
    • Opsigelsesvarslet kan dog ikke ændres til skade for lejer.

OBS! Lejer er først reelt fraflyttet, når lejer har (gen)overladt den eksklusive brugsret til udlejer.
Hvad hvis lejer har meddelt at et lejemål er fraflyttet, men lejer ikke har afleveret nøglerne?
Det ved Kathrine ikke - hun har en sag lige nu om det - Huslejenævnet har sagt, at det var for sent at holde fraflytningssyn, selvom lejer ikke havde afleveret nøglerne, men hun kan også finde sager, hvor man siger, at nøglerne skal afleveres - det holder hun selv mest med

Question 4

Lejers nye adresse

Answer 4

• Lejer skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder krav vedr. istandsættelse efter LL § 187, stk. 2, kan sendes til, jf. LL § 186, stk.2.
  * Det er ikke så aktuelt længere, da de fleste meddelelser her vil blive sendt digitalt
  Lejer kan opsige digital kommunikation med en måneds varsel, og nogen gør det i forbindelse med opsigelse, hvis det er et konfliktfyldt forhold, og så er der jo tre måneders opsigelsesvarsel, og det giver nogen problemer for udlejer, hvis lejer ikke oplyser sin nye adresse i forhold til at indkalde til flyttesyn og sende flytteopgørelse mv.

Question 5

Standen, hvori det lejede skal afleveres

Answer 5

Lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen, jf. LL § 187, stk. 1.
* Med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.
* Sammenlign med indflytningsrapporten og eventuel mangelsliste - så skal vi ind og se på, hvilken vedligeholdelsespligt har lejer - hvis indvendig, så skal lejer sørge for maling, hvidtning, slibning og tapetsering.
○ Fremstår lejemålet fint nok? Har lejer opfyldt sin vedligeholdelsesforpligtelse? (hun sagde, at lejer hæfter for slid og ælde på de punkter, som hører under vedligeholdelsespligten)
○ Derudover skal lejer dække skader, som ikke er hændelige skader
○ Dertil hvis det ikke er rengjort ordentligt

* Med undtagelse af mangler, som det påhviler udlejer at udbedre, jf. LL § 187, stk. 1.
	* Hvis udlejer har al vedligeholdelse, så vil man ikke skulle se på 

* Lejeloven af 1. juli 2015 har medført væsentlige ændringer i forhold til de vedligeholdelsespligter, som udlejer ved aftale kan pålægge lejer, og væsentlige ændringer i forhold til om der kan aftales ”nyistandsættelse” ved fraflytning. Det har derfor stor betydning for opgørelsen af udlejers fraflytningskrav/istandsættelseskrav, hvorvidt der er tale om ophør af et lejeforhold indgået før eller efter 1.7.2015. 
	* Man skal skelne mellem, hvornår lejekontrakten er indgået - der er sket en indskrænkning i det, som udlejer kan kræve ved fraflytningen af lejer  Der kan nu kun kræves det, der hedder normalistandsættelse

Question 6

Standen, hvori det lejede skal afleveres
Lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen – fortsat
Bevis

Answer 6

• Bevis: Uanset om lejer har reklameret rettidigt over manglen i henhold til LL § 91 eller ej, skal det lejede afleveres i samme stand – men manglende reklamation kan få stor bevismæssig betydning.
  * Hvis ikke man har fået reklameret inden for de 14 dage, så betyder det ikke, at lejer skal hæfte for det - for lejer skal aflevere i samme stand, men det får bevismæssig betydning, at man ikke har reklameret
  ○ Men fx hvis lejer har taget billeder med datostempel på, så kan det bruges som bevis
  ○ Hvilken stand man skal aflevere det i, det er et bevismæssigt spørgsmål
  * Før 1.7.2015: Bevisproblemer
  ○ Der er ikke nødvendigvis afholdt indflytningssyn, da det ikke var obligatorisk - så her kommer det til at være lejer, der skal bevise, hvordan standen var ved indflytning. - især hvis der står i lejekontrakten, at man flyttede ind i det nyistandsat, go det ikke var det, men der ingen mangelsliste eller indflytningssyn er
  * Efter 1.7.2015: Obligatoriske indflytningssyn, når udlejer lejer mere end én beboelseslejlighed ud.
  I dag er de fleste indflytningsrapport mere detaljerede - der er taget billeder af lejligheden end bare at udfylde et skema med krydser - det er meget mere udførligt nu om dage

Question 7

Aftaler om standen:

Answer 7

• Før 1.7.2015: Nyistandsættelsesklausuler er lovlige.
  ○ Man skriver, at man har overtaget lejemålet nyistandsat, og at man skal aflevere det nyistandsat - det kunne man godt skrive, selvom lejer ikke havde den indvendige vedligeholdelsespligt - udlejer kunne godt kræve, at lejemålet skulle fremstå som nyistandsat - og det betød jo så, at lejer egentlig fik vedligeholdelsespligten alligevel, fordi lejer ved fraflytning skulle sørge for
  * Efter 1.7.2015: Forbud mod nyistandsættelsesklausuler.
  Man kan kun kræve almindelig vedligeholdelse for slid og ælde, hvis det er påkrævet - så man skal lave en konkret vurdering
  • Nyistandsættelsesklausuler – aftalt før 1.7.2015
    
    • Forudsætter at lejemålet var nyistandsat ved indflytning
      ○ Hvis lejer har skrevet under på en kontrakt indeholdende en nyistandsættelsesklausul, og lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytning, må lejer føre modbevis.
      □ Reklamation ifølge LL § 91.
      □ Billeddokumentation mv.
    • Udlejer kan kræve nyistandsættelse, selvom lejemålet ikke ”trænger” til vedligeholdelse.
      ○ Man kan kræve afhøvling af gulve, male af vægge mv., selvom det ikke er nødvendigt eller trænger til at blive malet
    • Nyistandsættelse indebærer:
      ○ HR: Samtlige flader (vægge, lofter, vinduer, gerigter, paneler, rør, radiatorer m.v.) skal istandsættes/males og gulvene skal slibes og lakeres.
      ○ U: Hvis nyistandsættelsesklausulen er specificeret i lejekontrakten.
      □ Det kan være mere specificeret i lejekontrakten, hvad nyistandsættelse indebærer - så vil det være det, som man bliver pålagt at lave i forbindelse med en nyistandsættelse
    • Hvis aftale er indgået før 1.7.2015 kan det lovligt være aftalt, at udlejer skal vedligeholde løbende, men at lejer skal aflevere det lejede nyistandsat.

Question 8

Normal istandsættelse – efter 1.7.2015

Answer 8

• Normal istandsættelse – efter 1.7.2015
  * Lejer kan ikke tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved den, hvori det lejede blev overtaget, jf. § 187, stk. 1
  ○ Reglen er ufravigelig til skade for lejer.
  ○ Reglen kan ikke ændres - det er sådan, det er

    * Lejer kan ikke pålægges at udbedre forhold, som var til stede ved indflytningen – heller ikke selvom lejer ikke har reklameret i henhold til LL § 91.
        ○ Bevisudfordring. 
  		
    * Hvordan så lejemålet ud ved indflytning?
        ○ Bevisudfordring.
        ○ Det obligatoriske indflytningssyn letter bevisbyrden. 
  		
    * Lejer har efterladt dele af lejemålet i miserabel stand og andre dele i bedre stand end ved indflytning.
        ○ Hvis lejer fx ikke har rengjort, men til gengæld har man sat et helt nyt køkken ind, så kan lejer godt komme i den situation, at man samlet siger, at lejer har bragt det lejede i en bedre stand, så derfor kan udlejer ikke kræve istandsættelse for det andet 
            □ Fordi udlejer ikke har lidt et tab, og han derfor vil kunne få en bedre leje ved genudlejning 
            □ Det kræver, at lejer har kan bevise, hvad han har gjort ved lejemålet for at dokumentere, at det er blevet bragt i en bedre stand  Hvis lejer kan dokumentere, at lejer samlet set har bragt lejligheden i bedre vedligeholdelsesmæssigstand end ved indflytningen, kan lejer undgå at betale for nødvendig vedligeholdelse, idet udlejer da ikke har lidt et tab.

Question 9

Standen, hvori det lejede skal afleveres
Med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt

Answer 9

• Hvis udgangspunktet om, at udlejer skal vedligeholde ejendommen, ikke er fraveget, skal lejer ikke udbedre alm. slid og ælde ved fraflytning.
  • Har lejer derimod overtaget en vedligeholdelsesforpligtelse, kan udlejer ved fraflytning stille krav om udførelse af vedligeholdelsesarbejder, hvor det er ”påkrævet”, jf. LL § 112, stk. 1.
    
    • Det, der ligger i normalistandsættelse er, at udlejer kun kan kræve istandsættelse, hvis det er påkrævet - hvor det er nødvendigt
      ○ Hvis man lavet huller i væggene, så vil man skulle lappe det/pletmale det, selvom man kun har boet der i meget kort tid, og det måske ikke er nødvendigt at male lejemålet
      □ Hvis man har måske røget i lejemålet, så vil man også blive pålagt at male, selvom man har boet der i meget kort tid - det er en konkret vurdering
    • Aftaler om nyistandsættelse indgået før 1.7.2015 – arbejderne skal udføres, uanset om dette er påkrævet eller ej.
  • Lejer skal altid udbedre skader på det lejede, hvis lejer er ansvarlig for disse skader.
    
    • Selvom der ikke er afholdt rettidigt fraflytningssyn, så kan man alligevel kræve, at lejer skal dække misligholdelse/skade - det krav taber man ikke - altså det er et egentlig erstatningskrav

Question 10

Har lejer overtaget vedligeholdelsesforpligtelsen, kan krav vedr. manglende vedligeholdelse kun rettes mod lejer, hvis:

Answer 10

1) 1)Lejer har undladt at udføre vedligeholdelse, og

	2) 2)Vedligeholdelse er påkrævet: 
		○ ”Som generel tommelfingerregel må lejer forvente at skulle nymale lejemålet efter 5 år ved sædvanligt brug. Efter omstændighederne kan pligten til nymaling dog indtræde på et andet tidspunkt”, jf. vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme.
			□ Afhængig af ens brug af lejemålet, så kan behovet for maling indtræde før eller efter de 5 år 
			□ Dette betyder ikke, at bare fordi man flytter lejemålet efter 1 år, så skal man ikke male - fx hvis man har boret huller i væggene 
				□ Men hvis man ikke har rørt ved væggene og har boet der i kort tid, så kan det være svært for udlejer at bevise, at det er nødvendigt at male 
				□ Hvis lejer flytter efter 6 år, så vil det være svært for lejer at dokumentere, at det ikke nødvendigt at male, da vi har den her tommelfingerregel 
		○ Skal vurderes flade for flade – dog må der ikke være farveforskelle på væggene i et lokale.
			□ Man skal se på den enkelte væg, om det er nødvendigt at male - men der må så ikke være farveforskel på vægegne, hvis man kun maler nogle vægge, så vil det være påkravet at male det hele, hvis det skaber farveforskel 
		○ Huller i vægge efter ophængning af billeder, reoler mv.? Huslejenævnene har indtaget den praksis, at huller i væggene ikke er almindelig brug, hvorfor udbedring er påkrævet ved fraflytning.

Question 11

Sondring mellem skade og alm. slid og ælde

Answer 11

• Misligholdelsesbeføjelser ved mangler (tilsvarende oprindelige mangler)
  • Sondring mellem skade og alm. slid og ælde
    
    • Skade: Der er tale om en skade, hvis forholdet/skaden er forårsaget ved culpøs adfærd fra lejers, lejers husstand eller lejers gæsters side.
      ○ Hændelig skade ved almindelig brug - så er det ikke noget, lejer hæfter for - det er den, der har vedligeholdelsespligten, som hæfter for hændelige skader
    • Alm. slid og ælde: Ingen culpøs adfærd.
      ○ Her hæfter man uden videre
    • Eksempel: Lakerede trægulve, hvor lakken er slidt igennem i et sådant omfang, at træet har taget skade.
      ○ Slitage er som udgangspunkt alm. slid og ælde.
      ○ Der er dog alligevel tale om misligholdelse, idet gulvet er blevet beskadiget.
      □ Hvis udlejer havde vedligeholdelsesforpligtelsen, skulle lejer have orienteret udlejer.
      □ Så kan udlejer godt rette et krav mod lejer, da lejer ikke har overholdt sin orienteringspligt, så nu får lejer en erstatningspligt
      □ Har lejer orienteret, så kan udlejer ikke gøre krav mod lejer - så er udlejers eget problem, hvis han ikke har gjort noget
      □ Hvis lejer havde vedligeholdelsespligten, skulle lejer have sørget for lakering.
    • Skader: Skal udbedres af den af parterne, der har forårsaget skaden.
    • Slid og ælde: Skal udbedres af den af parterne, der bærer vedligeholdelsesforpligtelsen for bygningsdelen.
      Slid og ælde er hændelige forhold, og risikoen herfor følger vedligeholdelsesforpligtelsen.

Question 12

Standen, hvori det lejede skal afleveres
Med undtagelse af mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.

Answer 12

• Eksempelvis
  * Oprindelige og efterfølgende mangler.
  ○ Både være ting, der var til stede, da man overtog, eller mangler, der indtræder løbende - fx vinduerne bliver utætte, fordi fugerne falder ud - det kan lejer ikke kræves istandsat - heller ikke hvis der
  * Hændelige skader, hvis der ikke er indgået aftale om, at lejer overtager vedligeholdelsesforpligtelsen.

Uanset om lejer har reklameret rettidigt over manglen i henhold til LL § 91 eller ej.

Question 13

Hvilke krav kan rettes mod lejer ved fraflytning?

Answer 13

1) Forsvarlig rengøring af det lejede
1) Typisk ovnen eller kalk badeværelset
2) Det er også rengøringen efter høvling og maling af lejemålet

2) Udbedring af den del af en skade (som udlejer bærer risikoen for), som er opstået som følge af, at lejer ikke har/eller for sent har givet udlejer meddelelse om skaden
	I. Der hvor lejer ikke overholder sin orienteringspligt - fx hvis der trækker vand igennem fra overboen, så kommer lejer til at hænge på skaderne i lejemålet ved, at lejer ikke har oplyst udlejer om det 

3) Dækning af ekstraudgifter som følge af lejers rygning og brug af levende lys.

4) Skader som på anden vis er forårsaget ved culpøs adfærd fra lejers side, herunder manglende eller fejlagtig vedligeholdelse. 

5) Udførelse af vedligeholdelsesarbejder, der hører under lejers vedligeholdelsesforpligtigelser, når enten
	I. Der er aftalt nyistandsættelse inden 01.07.2015, eller 
	II. Der ikke inden fraflytning er udført tilstrækkelig vedligeholdelse, og når vedligeholdelse er påkrævet. 
		I. U: Bortset fra de tilfælde, hvor lejer samlet set vil efterlade det lejede i bedre stand end ved indflytning.

Question 14

Digital kommunikation i boliglejeforhold
Digital kommunikation før 01.01.2018

Answer 14

• HR: Digital korrespondance forudsatte/forudsætter krav om aftale.
  * Man skulle indgå en aftale med lejer, hvis der skulle være digital kommunikation mellem parterne
  • M1: Aftale kan til enhver tid opsiges uden varsel.
  • U1: Det kan ikke aftales, at meddelelser efter LL§ 176 (opsigelsesskrivelse) og LL § 182, stk. 2 (påkravsskrivelse), afgives som digitale dokumenter.
    • Så skal det sendes med almindeligt brev - anbefalet post
    • Hvis udlejer vil sikre sig, at lejer får det, så bør udlejer sende både pr. mail og brev for at sikre, at det kommer frem

Tidl. LL § 4, stk. 2: Hvis udlejer og lejer eller udlejer og beboerrepræsentation ønsker at give hinanden mulighed for udveksling af digitale dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie, i tilfælde, hvor der i denne lov eller i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kapitel II-V stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt, skal dette aftales mellem parterne. Denne aftale kan til enhver tid opsiges uden varsel. Det kan ikke aftales, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, afgives som digitale dokumenter.

Question 15

Digital kommunikation i boliglejeforhold
Digital kommunikation efter 01.01.2018

Answer 15

• HR: Parterne i lejeforhold kan frit vælge kommunikationsform uden særskilt aftale herom.
  * Også for meddelelser, hvor der udtrykkeligt eller indirekte er pligt til at give skriftlig meddelelse (aflæggelse af forbrugsregnskab)
  * Så man kan bare kommunikere pr. mail, uden at man har aftalt det
  * Det eneste, man ikke kan sende pr. mail er opsigelsesskrivelse og påkravsskrivelser
  • Husk dog undtagelserne samt overgangsreglerne (næste slides).

LL § 13, stk. 1: Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitaledokumenter.Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan meddelelser dog ikke afgives som digitale dokumenter.
Stk.2. Meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter

Question 16

Digital kommunikation i boliglejeforhold
Digital kommunikation efter 01.01.2018
Undtagelserne:

Answer 16

• U1: Er lejer eller udlejer fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., ikke afgives som digitale dokumenter.

    * U2: Meddelelser efter LL § 176 (opsigelsesskrivelse) og LL § 182, stk. 2 (påkravsskrivelse) kan ikke afgives som digitale dokumenter.
        ○ Ligegyldigt om lejer har "godkendt" opsigelsen pr. mail - så hvis det kommer til huslejenævnet, så vil bare sige, at det er bare ærgerligt for udlejer, at han ikke har overholdt formaliteterne - det slår de benhårdt ned på 
        ○ Ophævelsesskrivelsen kan i for sig godt sendes pr. mail, men udlejer bør altid også sende det pr. post - og det er fordi, at det er udlejer, der skal kunne bevise, så er det bedre at være på den sikre side 
  	
    * U3: Har den ene part meddelt den anden med en måneds varsel, at man ikke vil modtage digital post, kan parterne ikke kommunikere digitalt, men parterne kan efterfølgende på ny indgå aftale om digital korrespondance. 

  • Kan afsenderen ikke bevise, at meddelelsen (eksempelvis en e-mail) er kommet frem, får meddelelsen ingen retsvirkning i forhold til lejer. Derfor anbefales det af Ejendomsforeningen Danmark, at vigtige meddelelser, som man i dag sender med anbefalet post eller med afleveringsattest, af bevismæssige grunde fortsat sendes på denne måde.
    
    • Betydning, om der har været kommunikation pr. mail før, og der har været korrespondancer pr. mail, så vil der være en formodning for, at mailen er kommet frem - modsat hvis udlejer aldrig før har sendt pr. mail og sender noget, så er det lettere for lejer at komme at sige, at den har han aldrig modtaget, så skal udlejer kunne bevise det

Udfordring:
Parterne bliver frit stillet, og det kan derfor være udfordrende, hvis partnerne ikke har aftalt, hvilken kommunikationsform man bruger. Loven stiller nemlig ikke krav til, hvor den digitale kommunikation skal foregå, altså om kommunikationen foregår via e-mail, og om man bruger en specifik e-mailadresse”, siger Morten Østrup Møller.
Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejer.

Question 17

Digital kommunikation i boliglejeforhold
Ændrede regler vedr. digital kommunikation
Ikrafttrædelse:

Answer 17

Ændrede regler vedr. digital kommunikation
* Ikrafttrædelse:
* HR: De ændrede regler finder anvendelse for aftaler, der indgås pr. 1.1.2018 og frem.

	* M: Overgangsregler for aftaler indgået før 1.1.2018:
		○ For lejeaftaler, der er indgået før den 1. januar 2018, finder de nye regler om digital kommunikation først anvendelse fra den 1. januar 2019, og de nye regler finde først anvendelse, når udlejer har givet meddelelse herom til lejer.
		○ De nye regler gælder også anvendelse for lejekontraker indgået før, men det kræver, at udlejer skriver til lejer, at reglerne finder anvendelse på deres forhold - så vil man derefter kunne skrive pr. digital dokumentation, medmindre lejer opsiger at ville det  Orienteringen skal sendes ud efter den 1. januar 2019 - hvis udlejer kan dokumentere at have gjort det, så vil de nye regler finde anvendelse

Question 18

Digital kommunikation i boliglejeforhold
Særligt angående ind- og fraflytningssyn ved udlejning i den private sektor:

Answer 18

• Før 01.01.2018:
  * LL § 9, stk. 3: Indflytningsrapporten, jf. stk. 2, skal udleveres til lejer ved synet eller sendes til lejer senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
  * LL § 98, stk. 4: Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet eller sendes til lejer senest 2 uger efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
  * Efter de gamle regler skulle den sendes fysisk
  • Nu:
    
    • LL § 90, stk. 2: Indflytningsrapporten, jf. stk. 1, skal udleveres til lejer ved synet, eventuelt i et digitalt dokument, jf. dog § 13, stk. 1. …
    • LL § 187, stk. 4: … Rapporten skal udleveres til lejer ved synet, eventuelt i et digitalt dokument, jf. dog § 13, stk. 1. …
      Nu behøver man ikke få udleveret et fysisk dokument til flyttesynet - den kan sagtens sendes digitalt til lejer, selvom lejer er til stede ved fraflytningssynet

Question 19

Obligatorisk fraflytningssyn
”Nye” regler om obligatorisk fraflytningssyn i LL § 187:

Answer 19

• HR: Senest 2 uger efter udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted, skal lejemålet synes, jf. 187, stk. 3.
  * Udlejer skal indkalde, når udlejer opdager, at lejer er flyttet - det er der, hvor der er lidt tvivl om, hvorvidt lejer skal have afleveret nøglerne
  * Gælder for alle fraflytninger foretaget efter 1.7.2015, jf. LL § 187, stk. 3.
  * Også selvom aftalen er indgået inden 1.7.2015.
  • U: Udlejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed.
    
    • Krav om fraflytningssyn gælder kun for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.
      ○ For bevismæssigt, bør de nok alligevel afholde det
    • For disse udlejere gælder de hidtidige regler, hvorefter udlejer skal fremsætte sit krav overfor lejer inden 14 dage efter fraflytningsdagen.
      ○ ”Inden”: kravet skal være kommet frem inden og kan altså ikke først sendes på 14. dagen.
      □ Ikke økonomisk gøre det op - man skal skrive, at man vil have, at lejer skal hæfte for fx maling, udskift af ødelagt køkkenlåge mv. - så gør man økonomisk op senere hen
      ○ Send altid almindeligt og anbefalet eller pr. mail (se dog slide vedr. digital kommunikation).

Question 20

Obligatorisk fraflytningssyn
Indkaldelse til synet

Answer 20

• HR: Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel, jf. LL § 187, stk. 3.
  * Normalt vil udlejer nok indkalde til fraflytningssyn ved opsigelsen, hvor der er 3 måneders opsigelse - og så allerede der, er varslet overholdt
  * Problemet er der, hvor lejer pludselig flytter den videre - udlejer har reelt kun én uge til at få indkaldt lejer, da det skal være med 1 uges varsel, og det skal afholdes senest 14 dage efter
  * Der skal også afholdes fraflytningssyn, når der ophæves, og der skal også indkaldes til det
  ○ Her kan man med fordel skrive det i ophævelsesskrivelsen - at man foreslår, at der afholdes syn den dag, lejer skal være
  * Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor lejer har (gen)overladt lejemålet til udlejer. Lejer kan have oplyst herom, eller det kan følge af situationen, at lejer ikke længere agter eller kan disponere over lejemålet.
  * Typisk ved rydning af lejemålet og overgivelse af nøglerne (helt sikkert afleveret det)
  ○ Skal alle nøgler være afleveret?
  □ Afhænger nok af omstændighederne
  ○ Skal alt indbo være fjernet?
  □ Hvis man har afleveret nøglerne, men der stadig er indbo, så vil det ses som afleveret - for ved at aflevere nøglerne, så han man overgivet rådigheden tilbage til udlejer, og man kan ikke længere råde over lejemålet
  * Se eksempelvis T:BB 2009.347, GD2012.64Ø, U2013.1250, GD1989:24 og T:BB 2002.262
  • Krav om skriftlighed
    
    • Indkaldelsen til flyttesynet skal ske på skrift - ikke mundtligt
    • HR: Ufravigeligt til skade for lejer.
    • M1: Huslejenævn har indtaget den praksis, at der er indkaldt korrekt på trods af manglende skriftlighed, hvis lejer blot møder op.
      Der hvor man har aftalt et flyttesyn over telefonen, men hvor lejer møder op, så mister udlejer ikke sit krav til at gøre istandsættelse gældende
  • HR: Mindst en uges varsel:
    
    • Udlejer kan derfor ikke afholde syn rettidigt, hvis indkaldelsen sendes mere end én uge efter, at udlejer er blevet opmærksom på, at lejer er fraflyttet.
      ○ Send det pr. mail - så er man sikker på, at det kommer frem rettidigt
      ○ Husk forskellige brevtyper:
      □ Quick-post og anbefalet post: Anses for kommet frem 2 dage efter afsendelse, jf. U.2012.33Ø à Send altid senest 2 dage før fristens sidste dag.
      □ Man skal sende brevet, så man er sikker på, at det kommer frem rettidigt
      □ Track and trace.
    • Forsendelsesrisiko: Princippet i AFTL § 40:
      ○ Udlejer skal dokumentere, at indkaldelsen er kommet frem til lejer
      ○ Ikke-pligtmæssige reklamationer/påbud = afsenderens risiko.
      □ Indkaldelsen er ikke en pligtmæssig reklamation = udlejers forsendelsesrisiko.
    • Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor lejer har (gen)-overladt lejemålet til udlejer.
  • U: Udlejer og lejer kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt, jf. LL § 187, stk. 3.
    Når opsigelsen er aktuelt, så kan man aftale, at der indkaldes med kortere varsel - begge parter skal acceptere det
  • Digital kommunikation – LL § 13, stk. 1:
    
    • Kan indkaldelsen til fraflytningssyn sendes pr. mail?
      Ja, det vil være udgangspunktet, hvis man har digital kommunikation i lejeforholdet - hvis ikke, så kan man ikke

Question 21

Obligatorisk fraflytningssyn
Kort praksisgennemgang vedr. indkaldelse til synet

Answer 21

• GD 2018 23 B: Lejer deltog i flyttesyn trods manglende skriftlig indkaldelse. Udlejer havde ikke mistet krav på istandsættelse.
  • U 2016 366 V: Aftale i fogedretten om tidspunkt for flyttesyn var ikke ugyldig under henvisning til almenlejelovens § 94, stk. 1, 3. pkt., og Lejer kunne derfor på grund af manglende skriftlig indkaldelse frifindes for et istandsættelseskrav; ALL bestemmelse svarer til LL § 98, stk. 3, sidste pkt.

GD 2018 24 B: Lejer havde deltaget i flyttesyn aftalt pr. sms uden aftale om digital kommunikation, men usikkert, om Lejer var klar over, at der var tale om et flyttesyn. Udlejer havde mistet sit krav.

Question 22

Gennemførelse af flyttesynet:

Answer 22

• Rapporten skal udarbejdes under synet, og er lejer til stede, skal rapporten udleveres til lejer, jf. LL § 187 stk. 4.
  ○ Det er udlejers rapport, og parterne skal således ikke være enige om indholdet.
  □ Lejer kvitterer ikke som udgangspunkt for at være enig i indholdet - man kvitterer for modtagelsen
  □ Lejer skal positivt sige, at man er enig med rapporten
  □ Hvis udlejer har skrevet i rapporten, at lejer med sin kvittering ser sig enig, så vil et sådan vilkår ikke være bindende for lejer
  ○ Det skal fremgå af rapporten, at der gøres et krav gældende mod lejer.
  □ Udlejer skal sammenligne med indflytningsrapporten
  □ Man skal positivt skrive, at det her udbedres af lejer, det her udbedres af udlejer mv.
  ○ Hvis lejer er enig i indholdet, kan dette med fordel noteres i rapporten. Et sådan vilkår kan være bindende for lejer.
  ○ Hvis lejer er uenig, så kan lejer senere gør indsigelse mod punkterne
  □ Så vil udlejer nok indhente tilbud på arbejde og sende flytteopgørelsen, så kan lejer gøre indsigelse igen - og hvis det overstiger depositum, så kan lejer nægte at betale - så må udlejer gøre noget for at få sine penge
  * Kan rapporten udleveres digitalt?
  ○ LL § 187, stk. 4, jf. LL § 13, stk. 1.
  Udlejer bør altid sørge for, at lejer kvitterer for modtagelsen af rapporten.

Question 23

Obligatorisk fraflytningssyn
Flytterapportens form og indhold

Answer 23

• Krav om skriftlighed – derudover ingen formkrav:
  * Det kan have bevismæssig betydning afhængig af, hvordan man har udarbejdet rapporten - om man har billeder, video og detaljeret beskrivelse
  * Udlejer må egentlig lave rapporten, som det giver mening for ham - men jo mere detaljeret, man får beskrevet forholdene, jo bedre står ens sag, hvis man står i huslejenævnet senere
  * I dag vil det ikke være tilstrækkeligt at skrive, at der skal ske maling og udskiftning af tæpper - man skal forholde sig til rum for rum og væg for væg, så man vil ikke kunne komme i mål med det
  * Der bliver stillet højere og højere krav til udlejere for at bevise forholdene, jo mere det bliver muligt at dokumentere ting mere detaljeret med den digitale udvikling i samfundet - så jo mere udførligt rapporterne er begyndt at blive, jo flere krav begynder nævnet at stille til dem
  * Indholdet skal være klart og tydeligt (rum for rum – flade for flade).
  * Det skal tydeligt fremgå, hvilke krav udlejer gør gældende overfor lejer.
  ○ T:BB 2016 19 V: Udlejers reklamation angik »maling« og »tæpper«
  ○ TBB.2009.626: ”kunne konstatere at lejer ikke havde malet og rengjort som aftalt” à ikke tilstrækkeligt specificeret.
  □ Det var ikke tilstrækkeligt til at kræve maling og rengøring
  * Formentlig en pligtmæssig reklamation, jf. retspraksis U.1993.207 = lejer bærer risikoen for, at rapporten er kommet frem, når blot udlejer kan dokumenterer, at rapporten er sendt retmæssigt.
  Det er lejers risiko, hvis rapporten først kommer efter de 14 dage, hvis udlejer kan bevise at have sendt den rettidigt
  • Krav der skal medtages i rapporten:
    
    • Istandsættelse foranlediget af, at lejer har forsømt sin vedligeholdelsesforpligtelse.
    • Forringelse, der ikke skyldes slid og ælde.
    • Mangler, som det påhviler lejer at udbedre, herunder retablering.
  • Krav der ikke skal medtages i rapporten:
    
    • Restancer vedr. pligtige pengeydelser, inkassoomkostninger mv.
    • Visse krav om erstatning – men kun vedrørende skade på genstande, der ikke er en del af det lejede.
      ○ Fx døren ned til vaskekælderen er ødelagt eller graffiti i opgangen, så skal det ikke være med, for at udlejer kan kræve det - det er almindelig erstatning uden for kontrakt
      Andet eksempel er skjulte mangler - så udlejer først kan blive bekendt med det efterfølgende, så taber udlejer ikke sit krav, bare fordi det ikke er med i fraflytningsrapporten

Question 24

Obligatorisk fraflytningssyn
Efterfølgende fremsendelse af rapporten

Answer 24

• HR1: Nægter lejer at kvittere, eller møder lejer ikke op, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet, jf. LL § 187, stk. 4.
  * Rapporten skal være kommet frem til lejer inden fristens udløb.
  ○ Så udlejer har en forpligtelse til at sikre, at rapporten faktisk kan nå at komme frem inden for fristen
  * Der kan ikke gøres krav gældende mod lejer, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet.
  ○ Medmindre det er skjulte skader
  • HR2: Lejer kan ikke mødes med forhold, der ikke er nævnt i rapporten, jf. LL § 187, stk. 2, 2. pkt.
  • U1: Forhold som udlejer ikke kunne opdage under første syn under anvendelse af alm. agtpågivenhed, jf. LL § 187, stk. 2, 3. pkt.
    
    • Kravet skal dog fremsættes hurtigst muligt – kan ske såvel skriftligt som mundtligt.
    • T:BB 2017 453 Ø: Udgift til bekæmpelse af kattelopper kunne kræves, selv om udlejer ikke havde reklameret inden for 14 dages fristen; der var tale om en skjult mangel.
  • U2: Der i lejeaftalen er indgået aftale om længere frist til at fremsætte krav – kun gyldigt at aftale før 1. juli 2015 – eller er indgået aftale om fremsættelse af krav efter fraflytningsrapport, dog inden udløbet af 2 ugers fristen.
    Her skulle udlejer bare have sendt sit krav inden for 14 dage - denne frist kunne forlænges i lejekontraktens § 11 til fx 4 eller 6 uger. Så må udlejer komme med krav efter de to uger.

Question 25

Obligatorisk fraflytningssyn
Krav om en økonomisk opgørelse i rapporten?

Answer 25

• Nej – og der er ingen frister for fremsættelse af økonomisk opgørelse.
  * Skal ses i sammenhæng med, at udlejer skal have regningen ind fra håndværkerne mv., og de er ikke nødvendigvis særlig hurtige til at sende faktura til udlejer, og udlejer smøler måske også lidt selv med det
  * 1) Hvis lejer vil have depositum retur, og udlejer ikke sender en opgørelse mv., må lejer iværksætte inkassoretlige skridt.
  * 2) Hvis udlejer gør indsigelser mod tilbagebetaling af depositum mv., må lejer indbringe sagen for huslejenævnet eller boligretten afhængigt af, hvad indsigelserne vedrører.
  * 3) Hvis udlejer fremsætter krav, der overstiger depositum mv., og lejer ikke frivilligt betaler, må udlejer indbringe sagen for henholdsvis huslejenævnet, fogedretten eller boligretten afhængigt af, om der er indsigelser og i bekræftende fald, hvilke indsigelser der er gjort.
  ○ Hvis nu beløbet ud over depositum kun er 3-5.000 kr., så vil det sjældent betale sig for udlejer at sætte i gang med processen om at få ret
  • Husk de alm. forældelsesregler og passivitetsbetragtninger.
    
    • Indbringelse for huslejenævnet afbryder forældelse.
      I de tilfælde er lejer nødt til at gøre noget for at få sit depositum tilbage - hvis der går for lang tid, så mister lejer adgang til at få depositum tilbage

Question 26

Obligatorisk fraflytningssyn
Retsvirkning af ikke at efterleve reglerne om fraflytningssyn
Lejer har ikke opgivet sin nye adresse – hvad skal udlejer gøre?

Answer 26

• Retsvirkning af ikke at efterleve reglerne om fraflytningssyn:
  * Udlejers krav på istandsættelse bortfalder, jf. LL § 187, stk. 5.
  * Udlejer kan ikke gøre noget krav gældende mod udlejer - det samme gør sig gældende som ved manglende indflytningssyn
  • Lejer har ikke opgivet sin nye adresse – hvad skal udlejer gøre?
    
    • Prøv via e-mail og telefon, hvis udlejer er i besiddelse af disse.
      ○ Oplagt med mail, hvis man tidligere har kommunikeret pr. dette
    • Kontakt folkeregistret.
      ○ Ved de fleste kan man ved at oplyse lejers tidligere adresse, så kan man få oplyst lejers nye adresse
    • Send indkaldelsen til lejemålets adresse.
      ○ Så må man sende indkaldelsen eller rapporten til lejers gamle adresse - hvis man ikke kan få lejers nye adresse, fx hvis lejer ikke har registreret en ny adresse
    • Udlejer må ikke blot forholde sig passiv.
      Hvis udlejer har gjort ingenting i forhold til at finde lejer, så har udlejer et problem

Question 27

Obligatorisk fraflytningssyn
Præceptivitet

Answer 27

• Reglerne i § 187, stk. 2, 1. pkt. (hvor der i henhold til § 187, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn) og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. LL § 189.
  * Når forholdet er aktuelt, kan man fx godt lave en aftale med lejer om, at lejer flytter efter en måned, og til gengæld skal lejer ikke betale istandsættelse
  ○ For så er det aktuelt - man kan bare ikke aftale det på forhånd - på tidspunktet er der rimelig stor aftalefrihed
  • Aftaler om fristforlængelser:
    
    • Inden 01.07.2015 kunne det gyldigt aftales, at fristen for fremsættelse af istandsættelseskrav kunne fraviges.
    • Er disse aftaler gyldige nu?
      ○ Ja, de gamle aftaler gælder stadig

Question 28

Udlejers tab - fraflytningskrav

Answer 28

• HR: Udlejers krav på istandsættelse er reelt set et erstatningskrav, der er opstået på grund af lejers kontraktlige misligholdelse eller undladelse af at behandle det lejede forsvarligt.
  * Det er som udgangspunkt et erstatningskrav inden for kontrakt - man har aftalt noget, og så har lejer ikke opfyldt det
  • Betingelser:
    
    • 1) Der skal være lidt et tab.
    • 2) Tabet skal være begrænset mest muligt af udlejer.
      ○ Faktiske udgifter til udførelse af arbejderne skal være rimelige og sædvanlige.
      □ Hvis udlejer har indhentet tilbud fra tredjemand, så vil huslejenævnet være ekstremt tilbageholdende med at tilsidesætte størrelsen på istandsættelsen - størrelsen af omkostningen vil huslejenævnet sjældent gå ind og tilsidesætte, for hvordan vil de nogensinde kunne skønne det bedre end udlejer
      □ Det er lettere at komme igennem med, om kravet overhovedet skulle have været det
      □ I de tilfælde, hvor regningen er helt afsindig høj, og det er tydeligt, at den er for høj - hvis lejer så kan indhente tilbud fra håndværkere, og de så ligger væsentligt under udlejers (og vi taler 10-15.000 kr.,), så kan man godt komme igennem med, at det kan nedsættes beløbet
      □ Hvis den kommer i huslejenævnet, så har lejer en svær bevisbyrde at løfte
    • 3) Udlejer må ikke blive stillet bedre, end hvis lejer ikke havde misligholdt.
      ○ ”Nyt for gammelt” à reduktion af kravet mod lejer.
      Er det en gammel lejlighed, så kan man ikke forvente, at den skal stå skarpt ved udflytning - så der er forskel på, hvad udlejer kan forvente i forhold til istandsættelsen

Question 29

Udlejers tab
Ad 1: Kan udlejer gøre krav gældende, selvom udlejer ikke udfører istandsættelsesarbejdet

Answer 29

• Udgangspunktet er, at udlejer stadig kan gøre krav gældende, selvom udlejer ikke udfører arbejdet - fordi han har lidt et tab, og det kan formodes, at det kan udlejes til en lavere leje el. lign.
  
  • HR: Der er lidt et tab - lejemålet er i dårligere stand end ved indflytning.
    
    • Genudlejning: Lavere leje, risiko for krav om vedligeholdelse fra ny lejer mv.
    • Salg: Salgsprisen ved et eventuelt salg kan blive påvirket – men udlejer skal føre bevis for dette, f.eks. i form af prisnedslag.
      ○ Udlejer skal påvise, at den manglende istandsættelse påvirker salgsprisen for lejemålet - så det kræver, at man får en mægler vurdering af lejemålet med og uden istandsættelse
      ○ Den nemmeste måde at bevise det er, hvis man ved salget giver et nedslag i prisen, og man skriver, at det er på grund af lejemålets stand
    • Større renovering: Bliver de arbejder, som lejer skulle have udført, overflødiggjort, må det være berettiget at udlejer modtager erstatning, såfremt udlejer får udført lignende arbejder i det lejede.
      ○ Udlejer må stadig gerne opkræve det fra lejer, selvom det alligevel skulle gøres ved en større renovering
      □ Fx det giver ikke mening at male, før man har udskiftet badeværelset el. lign.
  • U: Ejendommen nedrives – der er ikke lidt et tab - T:BB 2016 644 V
    Så har udlejer svært ved at komme afsted med et istandsættelseskrav

Question 30

Betaling af leje i istandsættelsesperioden

Answer 30

• HR: Lejer skal betale leje frem til fraflytning med kontraktmæssigt varsel.
  * Man skal betale indtil udgangen af de 3 måneder, hvor man er forpligtet til at betale for det
  * Usikkert om det kan aftales, at lejer skal betale leje i perioden efter opsigelsesvarslets udløb, hvis ikke lejer har afleveret i kontraktmæssig stand.
  ○ Hvis man ikke har aftalt, at lejer skal fraflytte før, kan man så aftale, at lejer skal hæfte for leje i istandsættelsen bagefter
  □ Kathrine mener, at det kan man ikke, hvis der kun er tale om almindelig istandsættelse, for det kunne udlejer påregne, at der måske skulle gøres
  • M1: Men hvis udlejer mister lejeindtægt den efterfølgende måned (driftstab), kan lejer bliver gjort erstatningsansvarlig.
    
    • Ifølge praksis skal lejer dog have misligholdt sine forpligtelser i en sådan grad, at istandsættelsesbehovet klart overstiger det forventelige.
      ○ Udlejer kan kun kræve leje fra lejer efter lejemålets ophør, hvis der skal foretages noget istandsættelse ud over det sædvanlige - så istandsættelsesperioden bliver længere, fordi lejer fuldstændig har ramponeret lejemålet
    • Udlejer må altså påregne, at der skal udføres visse vedligeholdelsesarbejder, uanset at lejer har overtaget vedligeholdelsesforpligtelsen.

M2: OBS! Aftale om, at lejer skal flytte før opsigelsesperiodens udløb, således at der kan udføres istandsættelsesarbejder inden udløbet af det kontraktmæssige varsel er lovlige.

Question 31

Lejers ret til at lade istandsættelsesarbejder udføre

Answer 31

• HR: Lejer kan lade reparationer udføre, indtil dispositionsretten er overdraget til udlejer.
  * Indtil den dag, hvor lejer fraflytter, kan lejer sætte lejemålet i stand
  * Efter overladelse af dispositionsretten kan lejer ikke kræve, at lejer skal have adgang til at udføre yderligere arbejder.
  • U: Er andet aftalt, er dette bindende for parterne:
    
    • ”Udlejer skal udføre alle arbejder for lejers regning”
    • ”Lejer må kun foretage arbejder via autoriserede og momsregistrerede håndværkere”
      ○ HR: Er lejemålet sat i upåklagelig/håndværksmæssig korrekt stand, har udlejer ikke lidt et tab à Der kan ikke rejses et krav mod lejer på trods af misligholdelsen.
      □ Hvis arbejdet er udført korrekt, så selvom det ikke er gjort af autoriserede håndværkere, eller af udlejer, så har udlejer ikke lidt et tab - så kan udlejer ikke håndhæve de regler, hvis det er gjort til UG
      □ Hvis det lejer selv har gjort er noget værre rod, så risikerer lejer at betale for det to gange, hvis udlejer ikke finder, at det er håndværksmæssigt korrekt udført
      □ Det er lejers risiko
      U: Viser der sig senere en skade/tab i den anledning, kan lejer formentligt pålægges at erstatte adækvate tab.

Question 32

Øvrige relevante forhold
Hæftelse for fraflytningskrav
Renter af fraflytningskravet:

Answer 32

Hæftelse for fraflytningskrav
* Den i lejekontrakten anførte lejer hæfter for kravet.

* Hvis der er anført mere end én lejer, og har begge lejere underskrevet, hæfter de solidarisk.
	* Står der to på lejekontrakten, og udlejer ved, at den ene ingen penge har, så må udlejer godt kunne rette kravet mod den ene, og så må de to lejere selv indbyrdes finde ud af at fordele udgifterne 
	* Udlejer må rette kravet mod alle 
	* I særlige tilfælde kan en person, der ikke har underskrevet lejekontrakten, hæfte, selvom vedkommende ikke har underskrevet lejekontrakten, jf. U.T:BB2009.534 og GD2012:86.

Renter af fraflytningskravet:
* Den i lejekontrakten anførte lejer hæfter for kravet.
* HR: Renter kan kræves 30 dage efter afsendelse af påkrav om betaling, jf. RL § 3, stk. 2.
○ Helt almindelige påkravsregel i renteloven - hvis intet andet er aftalt
* U1: Hvis der undtagelsesvist er aftalt en forfaldsdag.
Det vil så være i § 11

Question 33

Øvrige relevante forhold
Gebyr ved fraflytning

Answer 33

• Gebyr for straks-udlejning før udløbet af kontraktmæssigt opsigelsesvarsel.
  * HR: Ulovligt, jf. dusør-reglen. Udlejer er altid forpligtet til at begrænse sit tab.
  * U1: Udlejer kan kræve erstatning for merudgifter, som udlejer påføres som følge af lejers manglende iagttagelse af opsigelsesvarslet.
  ○ Hvis lejer flytter efter en måned, og udlejer afholder nogle ekstraordinære udgifter for at kunne genudleje hurtigere, så kan udlejer godt gøre det krav gældende - men det skal ligge ud over, hvad man normalt ville have gjort, og man skal kunne dokumentere tabet
  • Gebyr for afholdelse af fraflytningssyn
    
    • HR: Ulovligt, jf. dusør-reglen.
    • U1: Afholdes mere end et syn, og sker dette i lejers interesse, kan udlejer formentligt opkræve et rimeligt gebyr.
  • Gebyr for aflæsning af forbrugsmålere ved fraflytning
    
    • HR: Kan kræves refunderet af lejer, hvis der findes forudgående aftale herom.
    • Hvis forsyningsselskaberne har nogle fast satser for, hvad de vil have betalt for at aflæse en måler - det krav kan udlejer føre videre mod lejer - men udlejer kan ikke kræve mere end det
  • Tilbageholdelse af beløb til sikkerhed for efterbetaling iht. forbrugsregnskab.
    
    • HR: Acontobetalinger og depositum bør som udgangspunkt kunne dække forbruget.
      ○ Man må kun kræve tilbageholdelse, hvis man har en formodning for, at det er sikkert, at der kommer efterbetaling - hvis de aconto-betalinger, der var opkrævet løbende, ikke ville kunne dække det - men man skal kunne bevise, at der er en vis sandsynlighed for det
    • U1: Særskilt aftale herom i lejekontrakten.
      ○ En betingelse, at der er en vis sandsynlighed for, at der vil opstå et krav mod lejerne på yderligere betaling.
      I modsat fald vil den manglende betaling udgøre misligholdelse, og beløbet kan tillægges renter indtil betaling.

Question 34

Huslejenævnets kompetence - tvister om fraflytning

Answer 34

• HR: Tvister om flytteopgør skal som udgangspunkt indbringes for det geografisk relevante huslejenævn i første instans, jf. LL § 202, stk. 1.
  • U1: Hvis spørgsmålet om flytteopgør kun er et mindre element i sagen, jf. T:BB 2002.296.
    
    • Hvis de andre spørgsmål, der er til prøvelse i sagen, så kan det gøre, at den skal til boligretten som 1. instans - det kommer an på hvilke spørgsmål, der skal prøves, og hvor meget de fylder
  • U2: Hvis der kræves bevisførelse udover besigtigelse (f.eks. vidneafhøring) kan sagerne efter omstændighederne indbringes for boligretten i 1. instans.
    
    • Huslejenævnet kan tage ud og besigtige lejemålet - men hvis der er behov for vidneafhøring
      ○ Huslejenævnet er meget tilbageholdende med at sende sagen til boligretten - de siger tit, at de vil træffe en afgørelse, og hvis udlejer fx er utilfreds med det, så må de tage den til boligretten som 2. instans
    • Er håndværksudgifterne rimelige?
    • Er arbejdet udført håndværksmæssigt korrekt?
      ○ Hvis det er svært at se på billederne, så kan det måske være nødvendigt at afhøre håndværkerne
  • U3: Når der er opstået en tvist, kan parterne aftale, at sagen skal indbringes for boligretten i 1. instans .
    
    • Nok sjældent ske af flere årsager
      ○ Hvis lejer har en retshjælpsforsikring, så vil den først dække sagen, hvis den har været i huslejenævnet først

LL § 114, stk. 1:
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af henholdsvis lejerens og udlejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse, jf. § 112.514Huslejenævnet træffer endvidere afgørelse i tvister om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner, jf. § 113.

Huslejenævnets kompetence
Sagen kan herefter indbringes for boligretten i 2. instans
* Indbringes huslejenævnets afgørelse ikke for boligretten, har afgørelsen retskraft.
* Fristen for indbringelse for boligretten er 4 uger.
* Ellers anses afgørelsen fra huslejenævnet som endeligt og bindende for parterne

* Senere indbringelse kan accepteres af den opgældende instans i op til et år efter afgørelsen:
	* Undskyldeligt
		○ Indlagt på sygehuset, bortrejst 
	* Udsigt til medhold
	* Ringe fristoverskridelse 
	
* OBS! 2. instans ved huslejenævnet i København er Huslejeankenævnet.
	* Hvis man stadig ikke er enig med den, så kan man ryge i boligretten og derefter i landsretten - der vil derfor kunne ende med 5 afgørelser, hvis man tager den helt til højesteret