Lejefastsættelse

Question 1

Lejefastsættelse – et komplekst system

Answer 1

Udgangspunkt i de alm. obligationsretlige principper i vedvarende aftaleforhold
Hel almindelig aftaleretlige regler
* Der kan frit indgås aftale vedr. vederlagets størrelse.
* Der kan frit indgås aftale vedr. regulering af vederlagets størrelse.
* Aftaler kan frit opsiges med sædvanligt varsel.

=> Mulighed for at tilpasse aftaleforholdet ift. udviklingen i markedsforholdene

Lejelovgivningen fraviger det obligationsretlige udgangspunkt => begrænser aftalefriheden
* Lejeloft pga. boligmangel og høj inflation => Begrænser også muligheden for løbende regulering.
* Helt tilbage til 2. verdenskrig for at finde grundlaget for reglerne med lejeloft - så man lavede midlertidig lov om boligregulering, da man regnede med, at den kun skulle gælde indtil, man fik styr på inflationen - den endte så med at blive
* Afskærer muligheden for at opsige – socialt behov for at beskytte lejer => der er nærmest tale om uopsigelighed fra udlejers side.
* Beskytter lejer mod, at udlejer kan opsige lejer - hvis lejer altså opfører sig ordentligt
* For at kunne håndhæve reglerne om lejefastsættelse, så hvis lejer klager til udlejer over størrelsen, så kan udlejer ikke bare opsige

Lovgiver har været tilbageholdende med at lave gennemgribende ændring af lejefastsættelsessystemet, men har dog gennemført særordninger og mulighed for at fravige visse begrænsninger (senest med ”Black Stone”- indgrebet pr. 1. juli 2020 og med lejeloftet som træder i kraft 30. september 2022), hvilket medfører, at vi nu har et system, der er ”uoverskueligt, kompliceret og stærkt præget af hyppige og meget detaljerede reguleringer”.
* Black Stone => kapitalfonde udnyttede at opkøbe gamle boligejendomme og betalte så beboerne for at flytte - herefter renoverede de ejendommene og så satte de lejen op markant
* Vi vil gerne have, at der er plads til, at alle kan bo et sted
Det pressede lejen op i KBH, så derfor har vi den her særordning med Black Stone med et lejeloft

Question 2

Lejefastsættelse – et komplekst system
Grundlæggende begreber

Answer 2

• Det lejedes værdi: Leje fastsat ud fra en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, udstyr og vedligeholdelsesstand, jf. LL § 42, stk. 2
  * Overlæggeren for, hvad kan du kræve i leje - i både regulerede og uregulerede kommuner
  * Man ser på sammenlignelige ejendomme og ser, hvad gennemsnittet er
  
  • Omkostningsbestemt husleje: Lejen fastsættes, så den dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi (OMK-leje), jf. LL § 19, stk. 1.
    
    • Strikse regler for, at udlejer kan kræve til de nødvendige driftsudgifter samt afkastet af ejendommens værdi - der skal afholdes regnskab
    • Ligger ofte væsentligt under det lejedes værdi
    • Er vi i en regulerede kommune i en ejendom, der er omfattet af reglerne om OMK-leje - så må man ikke kræve det lejedes værdi, hvis OMK er lavest - så er OMK loftet for, hvad man kan kræve
    • Hvis det ikke fremgår af lejekontrakten, så skal man sætte det efter OMK-lejen
      ○ Hvis nu OMK er højere end det lejedes værdi - i den situation, så er man nødt til at sætte det ned til det lejedes værdi, fordi det lejedes værdi er overlæggeren for, hvad man må kræve
  • Markedsleje: Den leje, som en kyndig lejer og kyndig udlejer ville aftale, jf. LL § 54.
    
    • I alle nyopførte ejendomme, hvis det er aftalt i lejekontrakten
  • (Aftalte markedsleje): Den leje, der reelt indgås aftale om – ikke nødvendigvis den leje, en kyndig lejer ville acceptere.
    Ikke nødvendigvis det man kunne få, men det man aftaler med lejeren

Question 3

Lejefastsættelse – et komplekst system
Hovedstrukturen

Answer 3

Vi skal sondre mellem som det første, om vi er i en uregulerede eller en regulerede kommune
* Lejelovens regler (Uregulerede kommuner):
* Parterne kan ved udlejning frit aftale lejens størrelse og er lejens størrelse ikke aftalt, fastsættes den til det lejedes værdi, jf. LL § 11, stk. 3.
○ Udgangspunktet er egentlig, at man frit kan aftale lejens størrelse, men lejer har så mulighed for at kræve lejen nedsat til det lejedes værdi - så i princippet er det lejedes værdi indirekte loftet, men hvis lejer ikke er utilfreds, så kan de frit aftale noget over
* Paterne kan under lejeforholdets beståen frit aftale, at lejen ændres.
○ Man kan frit vælge, om man vil måske kræve forbedringsforhøjelse, eller om man vil aftale det med lejer, eller om man i stedet vil aftale fx uopsigelighed i en periode for, at man fx sætter persienner i lejemålet
* Der kan alene indsættes bestemmelser om ensidig lejeregulering i form af pristalsregulering, jf. LL § 53, stk. 2.
○ Eneste måde at regulere lejen på forhånd ensidigt
* Hver part kan kræve lejen reguleret, hvis den afviger fra det lejedes værdi, jf. LL §§ 42 og 45.
* Lejen kan ændres som følge af skatteændringer, jf. LL §§ 46-48 og forbedringer, jf. LL § 128.
○ Vi skal ikke stå til ansvar for skatteregler
* Boligreguleringslovens regler (Regulerede kommuner):
* Lejen kan mak. fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. LL § 19, 1. pkt., medmindre lejemålet er gennemgribende forbedret, jf. LL § 19, stk. 2.
○ Man kan få lejen til at være højere, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret, for så kan man kræve det lejedes værdi
* Lejen kan reguleres i medfør af LL § 23, så længe lejen ikke overstiger det lejedes værdi.
○ Hvis udlejer efter udarbejdelse af regnskab kan se, at han egentlig kan kræve mere efter OMK-leje, så må han gå ud og regulere lejen
* Lejen kan ændres som følge skatteændringer og forbedringer som i de uregulerede kommuner.
* Lejen for gennemgribende forbedrede lejemål kan kræves nedsat til det lejedes værdi, jf. foruds. i LL § 40.
* Særregler for småhusejendomme med 6 eller færre beboelseslejemål pr. 01.01.95, 80 % erhvervsejendomme, nyopførte ejendomme og nyindrettede beboelseslejemål/værelser.

Question 4

Lejefastsættelse - overordnet
Elementer af betydning for lejefastsættelsen

Answer 4

Elementer af betydning for lejefastsættelsen
* Geografisk placering - er det reguleret eller ureguleret kommune?
* Bygningens karakter - er den gennemgribende renovering fx?
* Lokalernes alder - er det nybygget lejemål => markedsleje
* Lokalernes kvalitet

Ad. Geografisk placering – afgørende for om hvilke lejefastsættelsesregler, der finder anvendelse
* LL er hovedloven
* Uregulerede kommuner = Lejelovens kap. 4 om det lejedes værdi og kap. 5 om fri leje finder anvendelse.
Regulerede kommuner = Lejelovens kap. 3 om omkostningsbestemthusleje og kap. 5 om fri leje finder anvendelse.

Regulerede kommuner:
HR: Kommuner med over 20.000 indbyggere i 1979, jf. LL § 4, stk. 1.
U: Kommunalbestyrelsen kan ved beslutning bestemme fravige udgangspunktet ved at beslutte at afskaffe eller indføre reglerne, jf. LL § 4, stk. 2.
https://blog.boligportal.dk/lejeloven/boligreguleringsloven-regulerede-og-uregulerede-kommuner/

Question 5

Lejefastsættelse - overordnet - struktur

Answer 5

• Lejefastsættelse
  
  • Ureguleret kommune
    ○ HR: Det lejedes værdi, jf. LL 42
    ○ U1: Markedsleje ved nybyggeri, jf. LL § 54, nr. 1
    ○ U2: Markedsleje ved tidligere erhvervslokaler, jf. LL § 54, nr. 2
    ○ U3: Markedsleje ved nyindrettet boliglejemål/enkeltværelse i tagetage, jf. LL § 54, nr. 3
  • Reguleret kommune
    
    • HR: Omkostningsbestemt husleje, jf. LL § 19, stk. 1
    • U1: Et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi ved gennemgribende forbedrede lejemål, jf. LL § 19, stk. 2
    • U2: Det lejedes værdi reguleret efter sammenlignelige OMK-lejemål ved småhuse, jf. LL § 32, jf. LL § 7.
    • U3: Det lejedes værdi ved 80/20-ejendomme, jf. LL § 6, stk. 2, jf. stk. 1.
    • U4: Markedsleje ved nybyggeri, jf. LL § 54, nr. 1.
    • U5: Markedsleje ved tidligere erhvervslokaler, jf. LL § 54, nr. 2.
    • U6: Markedsleje ved nyindrettet boliglejemål/enkeltværelse i en tagetage, jf. LL § 54, nr. 3.
    • U7: Det lejedes værdi ved accessoriske enkeltværelser til beboelse, jf. LL § 6, stk. 3.

Question 6

Uregulerede kommuner
Overordnet om lejefastsættelse – uregulerede kommuner

Answer 6

HR: Det lejedes værdi
* Det lejedes værdi gælder for beboelseslejemål i uregulerede kommuner og har betydning for lejefastsættelsen.

U1-3: Boliglejemål i nybyggeri opført efter 31. december 1991 og i erhvervslokaler, der er ombygget efter denne dato, og boliglejemål, der er indrettet i en tagetage eller nypåbyggede etager efter 1. september 2002, kan undtages fra reglen om det lejedes værdi, jf. LL § 54, nr. 1-3 => Aftl § 36 er værnet mod urimelig lejefastsættelse i disse situationer.
* Husk, at nybyggeri er alt, der er opført efter 31. december 1991 - afgørende dato! Altså den 1. januar 1992
* Erhvervslokaler, der er ombygget efter denne dato
Nybebygget tagetager

Question 7

HR: Det lejedes værdi

Answer 7

• HR: Parterne kan ved aftaleindgåelse aftale den leje, de kan blive enige om.
  * Man kan faktisk aftale den leje, man kan blive enige om - man skal bare være opmærksom på, at lejen kan blive reguleret, hvis en af parterne “klager” - derfor virker det indirekte som maksimum for, hvad man kan kræve ved aftalens indgåelse
  
  • M1: Men lejen kan reguleres til det lejedes værdi, hvis lejen enten:
    
    • 1) væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. LL § 42, eller
    • 2) er væsentligt lavere end det lejedes værdi , jf. LL § 45.

Reglerne om det lejedes værdi fungerer ikke som et absolut maksimum for den leje, parterne kan aftale. Idet lejen kan kræves nedsat inden for en vis tid, kan reglerne imidlertid siges at have indirekte betydning for lejefastsættesen.

* Ingen aftale om lejens størrelse = Lejen fastsættes til det lejedes værdi, jf. LL § 11, stk. 3. Stemmer overens med det obligationsretlige udgangspunkt ved forbrugerkøb (KBL § 72: forbrugeren skal betale, hvad der under hensyn til gængs pris må anses som rimeligt).

Question 8

HR: Det lejedes værdi
Sammenligning:

Answer 8

• Afgørelsen af, hvorvidt lejen er væsentligt højere eller lavere end det lejedes værdi sker ved sammenligning med det almindeligt gældende lejeniveau for lejemål af tilsvarende beskaffenhed i kvarteret eller området, jf. LL § 42, stk. 2-4, og LL § 45, stk. 2.
  
  • Vi er nødt til at afgrænse et område, der er nogenlunde sammenligneligt fx Aalborg Centrum, og så skal man se, hvad er gennemsnittet for leje i det område med lejemål i markedet, som er af samme beskaffenhed
    Sammenligningselementer:
  • Gældende lejeaftaler, hvor der ikke verserer sag om lejeniveauet.
    
    • Man kan selvfølgelig ikke sammenligne med lejemål, hvor der også er en sag ved Huslejenævnet angående, om lejeniveauet er korrekt
  • Andre lejemål i ejendommen og udlejers øvrige ejendomme må gerne indgå.
    
    • Det giver ofte bedst mening at finde andre lejemål, som måske ligger i samme ejendom
  • Sammenligningen skal foretages på tidspunktet, hvor den forlangte nye leje skal træde i kraft.
    
    • Hvis fx der er varslet lejeforhøjelse, så er der tre måneders varsel, og så vil det være det tidspunkt om tre måneder, man skal sammenligne med - ikke tidspunktet for varslingen
  • OMK-lejemål kan indgå i sager om forhøjelse (mindstemål), men ikke i sager om nedsættelse af lejen (størstemål).
    
    • Hvis udlejer kan fremlægge nogle OMK-lejemål, hvor lejen er højere end ens leje, som er lejedes værdi, så vil det tale for, at udlejer kan hæve lejen
    • Modsat kan lejer ikke bruge OMK-lejemål som bevis for, at det lejedes værdi er lavere end ens leje, da OMK-leje vil være lavere end det lejedes værdi
  • Almene boliger kan ikke indgå.
    
    • De har deres helt ejet system - formålet med dem er at sikre, at alle har et sted at bo i Danmark, så her er formålet ikke at have overskud, så derfor kan man ikke sammenligne de to
  • Sammenligningen bør bero på gennemsnittet af en flerhed af sammenligningslejemål (der bør ses bort fra udsving).
    Man kan ikke bare komme med ét lejemål - man er nødt til at finde et par stykker og finde gennemsnittet

Sammenligningselementer - fortsat:
* Sammenligningslejemålene skal være sammenlignelige.
* Der kan foretages sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til:
○ Beliggenhed
□ Man skal afgrænse området
○ Art
□ Nyopført ejendom kan ikke bruges til at sammenligne med en gammel ejendom
○ Størrelse
□ Man kan få en højere pris pr. kvadratmeter, jo mindre lejemålet er, så derfor er man også nødt til at sammenligne med noget, der har nogenlunde samme størrelse
○ Kvalitet
○ Udstyr
○ Vedligeholdelsestilstand
* Lejeaftalens vilkår bør også indgå i sammenligningen: Forbrug inkluderet i lejen, aftalt uopsigelighed, tidsbegrænsning, vedligeholdelsesforpligtelser, tilladelse til husdyr mv.
○ Udover hvilke ejendomme, vi rent fysisk sammenligner med, så skal vi også se på lejeaftalens vilkår
□ Fx hvis udlejer kræver forbrug ud over lejen, så kan det ikke sammenlignes med et lejemål, hvor forbrug kræves i lejemålet
□ Fx uopsigelighed - så kan man forvente, at lejen er lidt lavere, end hvis der ikke havde været uopsigelighed, da det er lidt byrdefuldt for lejer at skrive under på
□ Det samme med tidsbegrænsning og vedligeholdelsesforpligtelser
○ Så vi skal se på, om lejevilkårene også er nogenlunde sammenlignelige
* I nogle tilfælde kan der via beregning ske udligning af forskelle ml. sammenligningslejemål.
* Størrelse (m2-pris), kvalitetsforskelle der beror på forbedringer (forbedringsforhøjelsen kan fratrækkes).
○ Fx et lejemål på 50 m2 og et lejemål på 30 m2 - så ser man på, hvad lejen er pr. m2 og sammenligner hermed - det kan man nok godt her, men man vil ikke kunne gøre det med 30 m2 og 120 m2, for der er for stor forskel
* I andre tilfælde må lejemålene udgå, eller der må tages skønsmæssige hensyn til forskellene (beliggenhed, vedligeholdelsesstand mv.).
○ Der kan tages skønsmæssigt hensyn til fx at lejemål, der fx ligger 500 m fra det andet, men det er så en lidt dårligere beliggenhed, så må man skønne over det (eller noget)
I det praktiske liv vil Huslejenævnet være så god til at kende til lejeniveauerne i området, at de vil foretage sammenligningen, og så må udlejer bevise, hvis han er uenig

Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal der ses bort visse forbedringer, jf. LL § 42, stk. 4, nr. 1-3
* Visse forbedringer – typisk med offentligt støtte
* Der skal ses bort fra disse ved beregningen af lejen både ift. det omtvistede lejemål og for de lejemål, der foretages sammenligning med.

Question 9

HR: Det lejedes værdi
Regulering iht. LL §§ 42 og 45

Answer 9

• Det er en betingelse for lejereguleringen, at lejen væsentligt fraviger det lejedes værdi.
  * Det er ikke enhver form for afvigelse fra det lejedes værdi, at man kan kræve lejen ændret
  * Væsentligheden bedømmes i praksis som den relative afvigelse i % og ikke den absolutte afvigelse i kr.
  * U.2011.1639H: Højesteret udtalte, at der til kravet om opfyldelse af væsentlighed må foreligge en forskel på +/- 10-15 % beregnet ift. markedslejen.
  * Retspraksis viser, at afvigelser skal være over 10 % og ca. 11 % må i hvert fald være tilstrækkelig.
  ○ 10 % er nok lige der, hvor grænsen går - så måske, måske ikke
  * Hvis væsentlighedskravet er opfyldt, skal lejen reguleres til det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. LL § 42, stk. 1, og § 45, stk. 1
  ○ Hvis væsentlighedskriteriet er opfyldt, så kan man kræve fuld regulering til det lejedes værdi
  □ Eks. Hvis vi har et lejemål med 100.000 kr. om året - så siger Huslejenævnet, at det lejedes værdi er 110.000 kr., så fordi vi er lige på 10 %, så kan det ske, at nævnet siger, at det er ikke væsentligt - så kan man ikke hæve lejen
  □ Havde de vurderet, at det var 115.000. kr., så havde de fået lov til at regulere til helt op til 115.000 kr.
  □ Det kan den, hvor det lejedes værdi er 110.000 kr., måske synes er lidt urimeligt, da han slet ikke må kræve det opsat overhovedet . Men hvis det så stiger lidt senere, så kan han nok få lov til det på det tidspunkt
  Eksempel: Lejeværdi på 100. Lokaler med en aktuel værdi på 90 kan ikke forhøjes, mens der forhøjes til 100, hvis den aktuelle leje er eksempelvis 86 (og formentligt også 87-89)

Question 10

HR: Det lejedes værdi
Forhøjelse, jf. LL § 42

Answer 10

• Præceptivitet: Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren.
  * Udlejer kan ikke lave nogle vilkår, der rammer lejere hårdere end efter reglerne
  
  • 2 års reglen: Ifølge § 42, stk. 5 kan krav om lejeforhøjelse tidligst få virkning:
    
    • 2 år efter lejeforholdets begyndelse, eller
    • 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
    • Det kan jo ramme en, hvis man har lavet en regulering på et tidspunkt, hvor markedet ikke har bevæget sig særlig meget, og så lige pludselig ændre markedet sig og det lejedes værdi stiger helt vildt, så er det bare ærgerligt for udlejer - han må vente i 2 år, før han kan hæve lejen
  • Aftalt uopsigelighed: Lejen kan kun forhøjes i uopsigelighedsperioden, såfremt udlejer har taget forbehold for dette, jf. LL § 44, stk. 5.
    
    • HR: Aftalt uopsigelighed betyder, at der ikke kan kræves lejeforhøjelse i perioden
    • U: Der er taget forbehold for det i lejeaftalen
  • Varslingskrav: Forhøjelsen skal ske med varsel på 3 måneder, jf. LL § 44, stk. 1, medmindre længere varsel er aftalt.
    
    • Ufravigelig til skade for lejer – længere varsel kan aftales.
      For det er jo til fordel for lejer

Question 11

HR: Det lejedes værdi
Forhøjelse, jf. LL § 42 (fortsæt)
Formkrav til varsling, jf. LL § 44, stk. 2

Answer 11

• Virkelig vigtigt at overholde de her krav her - eller er varslingen UGYLDIG - og der kan ikke kræves lejeforhøjelse
  
  • Formkrav til varsling, jf. LL § 44, stk. 2
    
    • 1) Skal fremsættes individuelt – men der er ikke krav om samtidighed.
      ○ Man kan ikke sende en seddel op i opgangen, hvis man vil varsle lejeforhøjelse for hele ejendommen - det skal være en individuel skrivelse til hvert lejemål - det kan ikke være en samlet skrivelse for hele ejendommen
      ○ Skal sendes til hver enkel lejer, men det behøver ikke sendes samtidig
    • 2) Fremsættes skriftligt.
    • 3) Indeholde en angivelse af lejeforhøjelsensstørrelse.
      ○ Ikke den forhøjede leje men selve forhøjelsesbeløbet.
      ○ Der er ikke krav om, hvad lejen var, og hvad den bliver - man skal egentlig bare skrive “jeg varsler forhøjelse med xx kr. pr. måned.” - men de fleste vil også skrive, hvad det var, og hvad det bliver for at tage lejer med i højen
    • 4) Indeholde oplysning om grundentil lejeforhøjelsen.
      ○ Henvisning til LL § 42, stk. 1.
      ○ Oplysning om, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
      □ Behøver ikke være mere specifikt end det
    • 5) Indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse (se næste slide).

Opfylder varslingen ikke disse krav, er den UGYLDIG

HR: Det lejedes værdi
Forhøjelse, jf. LL § 42
* Formkrav til varsling, jf. LL § 44, stk. 2 (fortsat)
* 5) Indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse, jf. LL § 44, stk. 3.
○ Indsigelsen skal være skriftlige.
○ Indsigelsen skal fremsættes senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejer, LL § 44, stk. 3, 1. pkt.
○ Udlejer skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejer ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. LL § 44, stk. 3, 2. pkt.
□ Indbringer udlejer ikke, så har han allerede der tabt retten til forhøjelse
* OBS! Der kan gøres indsigelser efter fristens udløb, hvis indsigelserne vedrører formelle fejl (fx. Manglende skriftlighed).
Lejer må selv indbringe for Huslejenævnet, hvis han kommer med indsigelse efter de 6 uger - så de 6 uger er til, så det vipper over på udlejer, at han skal gøre noget for at beholde forhøjelsen

Question 12

HR: Det lejedes værdi
Forhøjelse, jf. LL§ 42
Betaling af leje efter varsling

Answer 12

• Betaling af leje efter varsling
  * HR: Der skal betales leje i henhold til varslingen.
  * U1: Lejer gør indsigelser à Den regulerede leje skal først betales, når det er fastslået, om der er tale om en gyldig regulering. Den oprindelige leje skal selvfølgelig fortsat betales.
  * U1U: Foreløbig leje: Særregel i § 44, stk. 4, medfører, at udlejer kan oppebære den varslede leje - dog højest 15 kr. pr. m2 – som en foreløbig leje.
  ○ Det er uklart, om lejen skal reguleres allerede, når Huslejenævnets afgørelse foreligger, eller først når domstolen har truffet afgørelse. Formentlig er det, når Huslejenævnets afgørelse foreligger.
  ○ Lejer har krav på renter, hvis den foreløbige opkrævning viser sig ikke at være gyldig.
  Udlejer har krav på renter, hvis den foreløbige opkrævning er lavere end den varslede forhøjelse, såfremt forhøjelsen godkendes.

Question 13

HR: Det lejedes værdi

Nedsættelse, jf. LL§ 45

Answer 13

LL § 45, stk. 1: Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
* Vurderingstidspunkt => Tidspunktet, hvor lejen sættes ned - forhold ved aftaleindgåelsen er uden betydning.
* Nedsættelsesbeløb => Lejen kan nedsættes til et beløb, der er lavere end ved aftalens indgåelse.
* Præceptivitet => Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejer.
* Varslingskrav => Ingen frister eller formkrav skal overholdes.
* Udlejer er professionel - lejer er uprofessionel, så der stiller vi ikke så høje krav
* Det kan gøres på et hvilket som helst tidspunkt
* Indsigelsesadgang => Ingen regler om udlejers indsigelse. Vil udlejer ikke anerkende kravet om nedsættelse, må lejer indbringe sagen for huslejenævnet, jf. LL § 52.
* Betaling => Mens sagen verserer, skal lejer betale fuld leje.
Først når vi har fået Huslejenævnets afgørelse, at man få sat sin leje ned, så hvis man begynder at betale mindre, så er man i misligholdelse

* 1 års reglen, jf. LL § 45, stk. 4 
	* Sager om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
		○ Man har et år fra, at man første gang får opkrævet den leje, man er uenig i
		○ Hvis 1 års fristen er overskredet, åbnes der kun ny adgang til lejenedsættelse, hvis udlejer gennemfører en lejeforhøjelse. Nettoprisindeksering er også en lejeforhøjelse.
			□ De fleste lejeaftaler har aftale om nettoprisindeks, som anses som en lejeforhøjelse, og det sker hvert år, så derfor kan man i praksis altid indbringe lejen 
	* Fristen => Beregnes fra forfaldsdagen 
		○ Hvis man får medhold, så kan man få tilbagebetalt det, man har betalt for meget i den tid - med forrentning 
	* Tilbagebetaling => Forrentes fra de faktiske lejebetalinger, jf. TBB 2009.538 V

Question 14

HR: Det lejedes værdi
Tvister

Answer 14

• 1. instans: Huslejenævnet – underlagt officialmaksimen – godt og bredt kendskab til lejeniveauet.
     
     • Ikke altid nødvendigt at fremlægge sammenligningslejemål.
       ○ Kun hvis man er uenig i det, som Huslejenævnet kommer frem til, at man må fremlægge noget
     • Huslejenævnet skal sørge for at få undersøgt sagen
  • 2. instans: Boligretten (en dommer og suppleret af 2 sagkyndige)
       * En sagkyndig på lejer side og en sagkyndig på udlejer side - så i sidste ende vil det ofte være dommeren, som har det sidste ord
       * Ikke underlagt officialmaksimen (modsat Huslejenævnet) – forhandlingsmaksimen.
       ○ Retten tager kun stilling til det, som parterne har fremlagt
       * Boligretten kan kræve, at Huslejenævnet redegør for afgørelsen.
       ○ Ofte henvises blot til nævnets kendskab til det alm. Lejeniveau => Konsekvens: Den part, der har fået medhold ved Huslejenævnet, skal godtgøre, at nævnets opfattelse af lejeniveauet er korrekt.
  • 3. instans: Landsretten (ingen sagkyndige – men 3 dommere)
       * Huslejenævnet og Boligrettens skøn over det lejedes værdi tillægges stor betydning, idet afgørelsen er truffet med bistand fra sagkyndige. Landsretten ændrer sjældent en afgørelse, som Huslejenævnet og Boligretten er enig om.
       ○ Dem, der sidder i Landsretten vil heller ikke kende til markedet i fx Frederikshavn Kommune - så de stoler på de sagkyndige fra Huslejenævnet og Boligretten
       * Der er normalt heller ikke anledning for Landsretten til at foretage besigtigelser, jf. U1994.866H.
  • 4. instans: Højesteret (principielle sager)
       De vil i hvert fald heller ikke komme ud og se på ejendommen

Question 15

HR: Det lejedes værdi
Bevisførelse

Answer 15

• HR: Den part, der har rejst kravet om regulering, må løfte bevisbyrden.
  * I huslejenævnet hjælper de med at løfte bevisbyrden, så det er i Retten, at dette gælder
  * Dette udgangspunkt fraviges ikke, selvom Huslejenævnet træffer en afgørelse, der imødekommer påstanden om ændring af lejen – medmindre Huslejenævnet har redegjort nærmere for lejeniveauet, jf. retspraksis.
  ○ Det kan ske, at der sker en ombytning af bevisbyrden
  
  • U: Enkelte afgørelser når dog frem til det modsatte resultat: T:BB 2004.171 og U 2006.25.30H
  • Ingen krav til bestemt bevisførelse eller til bestemte bevismidler, men oftest anvendes:
    
    • Sammenligningslejemål - kan være svære at fremskaffe.
  • Besigtigelse af det omtvistede lejemål og af sammenligningslejemål.
    
    • Der foretages normalt ikke besigtigelse af huslejenævnets egne sammenlignelige lejemål.
    • Normalt heller ikke anledning for Landsretten til at foretage besigtigelser, jf. U1994.866H (kun ekstraordinære forhold kan begrunde rettens besigtigelse under ankesagen).

Question 16

HR: Det lejedes værdi
Aftalte reguleringer

Answer 16

• HR: LL § 53, stk. 1: Reglerne i LL §§ 42-48 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejer.
  
  • U1: Efter 1.7.2015 kan det alene gyldigt aftales, at lejen skal reguleres iht. udviklingen i nettoprisindekset, jf. LL § 53, stk. 2 (pristalsklausuler).
  • U1U: Lejen kan trods pristalsklausul maks. reguleres med 4 pct. som følge af udvikling i 2022 og 2023, jf. LL § 53, stk. 3.
  • U2: Tidligere kunne der ikke aftales regulering iht. nettoprisindekset, da kunne der aftales reguleringer efter trappelejeklausuler.
  • Reguleringerne må dog aldrig medføre, at lejen overstiger det lejedes værdi.
  • Reguleringerne skal ikke varsles.
    HUSK! Udlejer skal tage forbehold om regulering iht. LL § 42, hvis der 1) indgås aftale om anden regulering, jf. ovenfor, eller 2) ved aftale om uopsigelighed.

Question 17

U1-3: Nybyggeri og ombyggede erhvervslokaler

Answer 17

Der er tre undtagelser til det lejedes værdi ved uregulerede kommuner
* I lejekontrakten skal man anføre, hvilken en af undtagelserne (hvilket grundlag), man bruger, hvis man aftaler markedsleje
* HR: LL § 53, stk. 1: Reglerne i LL §§ 42-48 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejer.
* U1: Nybyggeri, jf. LL § 54, nr. 1:
* Uanset stk. 1 (HR) og 2 (nettoprisindeksering) kan LL §§ 42-48 fraviges i lejeaftaler om:
○ 1) beboelseslejligheder
○ 2) i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991
* Intet skriftlighedskrav, men det skal bevises, at der er indgået en aftale om at fravige up om det lejedes værdi.
○ Som udgangspunkt vil man skulle skrive det ind i lejekontrakten, da det ellers er nærmest umuligt at bevise

* U2: Tidligere erhvervslokaler, jf. LL § 54, nr. 2:     
	* Ligeledes kan §§ 42-48 fraviges, når lejeforholdet angår 
		○ 1) en beboelseslejlighed
		○ 2) der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende boligreguleringslov. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. 
		○ Hvis lejemålet efter den 31. dec. 1991 er blevet omdannet fra erhverv til beboelse (sidestillet med nybyggeri) 
	* Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.
	
* U3: Nyindrettet beboelseslejlighed/nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, jf. LL § 54, nr. 3. 
	* De situationer i de større byer, hvor man har et loftrum/tagetage, som ikke er benyttet, hvor man beslutter at omdanne det til lejemål - og hvis man har gjort det efter den 1. september 2002 (også sidestillet med nybyggeri) 
	* Endvidere kan §§ 42-48 fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en:
		○ 1) nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage,
		○ 2) som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter 1. juli 2004. 
	* Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. 
	* I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Retsvirkning af U1-3: Der kan gyldigt aftales markedsleje, jf. LL § 54.
* Lejen kan alene tilsidesættes, hvis aftalen er i strid med aftalelovens § 36.
* Der skal rigtig meget til, før man kan få aftalen tilsidesat som urimelig
○ Man har jo selv skrevet under på lejekontrakten med den leje - man har forholdt sig til det
* Der findes endnu ingen afgørelser, hvor lejers anmodning om nedsættelse er imødekommet.
* Lejen kan reguleres iht. nettoprisindekset, jf. LL § 54, stk. 3.
* Det skal selvfølgelig stå i lejekontrakten - ellers kan man ikke
Nu er der i typeformularen indsat specifikt til, at man kan skrive det

Question 18

Regulerede kommuner
HR: Omkostningsbestemt leje

Answer 18

HR: Omkostningsbestemt leje i regulerede kommuner, jf. LL § 19, stk. 1.
* Maksimum for den leje, der kan aftales ved udlejning og efterfølgende opkræves hos lejer.
* Her kan man ikke aftale frit, hvad man vil, til at starte med
* Udlejer er nødt til at regne ud, hvad skal bruge mv., og så må han skrive det ind i lejekontrakten som lejen
* OMK-lejen beregnes således, at den dækker ejendommens driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi = lejen skal dække omkostningerne på ejendommen og give en vis indtjening.
* Kathrine mener, at 80-90 % af alle OMK-leje-ejendomme, de kører efter det lejedes værdi ulovligt - og det er fordi, at lejerne ikke kan gennemskue systemet, og udlejer kan måske heller ikke gennemskue reglerne
○ Det er en risiko så ved køb af en ejendom, at man kan risikere, at lejerne vil have nedsat lejen, og så har man måske købt ejendommen for dyrt - men det er en kendt risiko derude, som mange vælger at tage
* For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter LL § 9, 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse og tillæg for forbedringer af det lejede, jf. LL § 19, 2. pkt.
○ Der kan altså lægges noget til den udregnet OMK-leje, hvis der sket forbedringer
* En beregning af omk-lejen kan føre til en leje, der overstiger det lejedes værdi
○ Dette er lovligt, hvis det er den leje, der er fastsat ved aftaleindgåelsen.
○ Senere regulering må ikke føre til leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. LL § 23, stk. 2.
□ Det lejedes værdi er altid den øverste stopper, medmindre vi kan aftale markedsleje
Men i en regulerede kommune vil OMK-lejen ofte være den stopper, man møder først, da det ofte ligger under det lejedes værdi

Question 19

HR: Omkostningsbestemt leje
Der skal udarbejdes et budget for hele ejendommen (husk det udvidede ejendomsbegreb)

Answer 19

Der skal udarbejdes et budget for hele ejendommen (husk det udvidede ejendomsbegreb)
* 1) Ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. LL § 24, stk. 1-2.
* 2) Afkastningen af ejendommens værdi, jf. LL § 25.

Se eksemplet på driftsbudget
* Driftsudgifter
1. Ejendomsskat og rottebekæmpelse - det skal man betale, når man har en ejendom
2. Renovation - skal man også have, så der hentes affald
3. Mv.
- Driftsudgifter i alt
○ Det må man få dækket som udlejer i lejen
* Forsikring
- Der skal være en bygningsforsikring på ejendommen - så den vil også blive inddraget
* Renholdelse
- Ejendomsfunktionær/vicevært - der er normtal, som man kan finde, og det er det, man kan betale i vicevært - og normtallet er pr. lejer
* Varme og vand
- Hvis der laves varme- og vandregnskaberne, så vil man ofte betale nogle andre for at lave dem, så det kan man også regne med
* El
* Diverse udgifter/indtægter
- Hvis man har indtægter fra parkering, så skal man trække det fra, fordi man har nogle positive indtægter
* Når man så har regnet alt det ud, så ved man, hvad man kan få dækket af driftsudgifter
- Så regnes det, hvad man må få af afkast - når det så lægges sammen med alle udgifterne i ejendommen + administrationen (det er også et normtal pr. lejer), så har man et budgetleje i alt for boligerne årligt
○ Så når alle ens lejere har betalt leje i et år, så må man få det beløb ind
* Så tager man og siger, hvor mange m2 er der i alt i boligen og så deler man det ud pr. m2, og det er så det, man årligt må tage i leje
- § 18 = 18 §119 - det er den sat, man skal betale ind til GI.- det må man også indberegne pr. kvadratmeter og opkræve lejeren

Beregning af afkast
- Det nye system ved nye ejendomme - der kan man se på, hvad har grunden kostet at anskaffe, og hvad har det kostet at opføre ejendommen, så får man en samlet anskaffelsessum, og det er det, man skal kunne få et afkast af
- Hvis man får det meste, man kan i realkreditlån, så kan man få 80 % - så regner man forrentningen af de 80 %.
- De resterende 20 % skal man enten komme med selv, eller så skal man låne det i banken . I de 20 % fratrækker man depositum - det kan bruges som en del af finansieringen. Så ender man på et tal, som man må få forrentet (når ejendommen er opført efter 1973, så kan man få forrentet det med 14 %), og så ender man på et beløb, som er afkastet i alt

Question 20

OMK-leje
Ad 1) Ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. LL § 24, stk. 1-2.

Answer 20

• Udgiftskategorierne:
  * Udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration, fælles forbrug og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
  * Beløb, der afsættes til vedligeholdelse mv. efter LL §§ 117, 119 og 120, jf. dog LL § 113, stk. 2.
  
  • Udgifterne skal vedrører ejendommens drift.
  • Udgifterne skal være løbende => Udlejer skal godtgøre udgifternes berettigelse, herunder dokumentere eller sandsynliggøre størrelsen af udgifterne.
  • Tilbagevendende enkeltydelser accepteres pbga. skøn (snerydning, storskrald mv.).
  • Interne udgifter => Egen vicevært eller administration fastsættes skønsmæssig pbga. normtal ved huslejenævnet.
  • Nødvendige og rimelige => Der kan ske regulering af ydelsernes omfang og deres pris.

Question 21

OMK-leje
Ad 2) Afkastningen af ejendommens værdi, jf. LL § 25, stk. 1

Answer 21

• HR: Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.
  * Man skal bruge den her model i stk. 1, medmindre man har skrevet det i lejekontraktens § 11, at man vil bruge stk. 2
  * Er vi efter det tidspunkt, så er der usikkerhed i praksis på, hvad man så egentlig gør - måske tager man den første vurdering, som kommer efter opførelsen af ejendommen, så kan man måske tilbagediskontere ejendommens værdi (det vil være svært, men det er udgangspunktet, at det er det, man skal)
  * Man finder den 15. almindelige vurdering ved at rette henvendelse til kommunen - hvis de har den, så får man et beløb for ejendommens værdi i 1973
  ○ Den vil ikke nødvendigvis svare til niveauet i 1973, da de offentlige ejendomsvurderinger er lavere - det vil betyde, at man kan få mindre i afkast, end ejendommen egentlig er værd
  □ Så kan man få 7 % af det - hvilket er mindre end efter stk. 2
  * Hvad hvis disse oplysninger ikke kan fremskaffes?
  ○ Det er uvist.
  ○ Evt. tilbagediskontering af senere ejendomsvurderinger – denne løsning er ikke blåstemplet i retspraksis.

Eksemplet på moodle følger stk. 2 - men HR er stk. 1.
Ad. Afkastningen af ejendommens værdi, jf. LL § 25, stk. 2 (fortsat)
* U1: Er ejendommen først taget i brug efter 1963, kan udlejer opgøre afkastningen som ydelserne på de langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum.
* Man laver den der 80 % på realkreditlånet, og så skal man bruge den forretning, som da man optog lånet, og så skal man have en passende forrentning af de resterende 20 % - og det følger direkte af bestemmelsen, hvad en passende forretning er - det afhænger af, hvornår ejendommen er taget i brug
* ”Som passende forrentning” – se LL § 25, stk. 2.
* Det er ikke en forudsætning, at opførelsen rent faktisk har været finansieret ved optagelse af prioritetslån.
* Denne afkastning kan medføre en OMK-leje, der overstiger det lejedes værdi.

Question 22

HR: Omkostningsbestemt leje
Fordeling

Answer 22

• Lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi, jf. LL § 27, stk. 1.
  * UG er, at man ser, hvor mange m2, der er i ejendommen, og så fordeler man udgifterne lige på kvadratmeterne
  ○ Er der lejemål af forskellige værdi, så må man gerne differentiere - fx hvis der er en 10. etage, og den er nok mere end værd en lejligheden på 1. etage
  □ Så alt efter brugsværdi - fx også hvis der er altan i nogle af dem
  □ Man skal så tage den sum fra andre lejemål, for man har kun den sum, som skal deles
  * For lejemål der harsamme værdi og lejeskal lejeforhøjelsen fordeles lige.
  * For lejligheder, hvor der erforskelle i størrelse og kvalitet,skal denne forskel komme til udtryk som en forskel i lejen.
  ○ Der skal tages højde for særlige vilkår i lejeaftalen: tidsbegrænsning, uopsigelighed, ret til delvis erhverv mv.
  □ Hvis der er nogle, der har mere byrdefulde vilkår, så skal de kompenseres på en anden måde
  ○ Der skal dog ses bort fra forbedringer bekostet af lejeren, jf. LL § 27, stk. 2, og udlejers forbedringer, der har medført forbedringsforhøjelser, jf. LL § 27, stk. 3.
  
  • Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest.
  • Tomgang: Medfører ikke en højere leje for de ørige lejere – lejemålet indgår i budgettet på lige fod med de øvrige lejemål.
    
    • Der skal stadig afsættes leje til lejemål, som er tomme - man kan ikke bare fordele resten på de resterende lejere - for det kan jo være, at lejemålet blive lejet ud
  • Hvis der er erhverv i ejendommen - så skal der tages højde for det også i beregningen

Fordeling
* Erhvervslejemål mv.: For nedenstående husrum skal der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel (boligprocenten) af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning, jf. LL § 28, som:
* 1) benyttes af udlejer,
* 2) er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel,
* 3) enkeltværelser til beboelse i udlejers beboelseslejlighed/-ejendom
* Fordelingen sker efter bruttoetageareal
* Den faktiske leje er uden betydning
* Der beregnes en boligprocent, som udtryk for den procentandel af omkostningerne, der påhviler de lejemål, der er omfattet af reglerne om OMK-leje.
Formålet er bl.a. at sikre, at lejen for boliglejemålene fastsættes som om, der ikke var andet end boliglejemål ejendommen.

Question 23

Forbud mod mere byrdefulde vilkår - LL § 22

Answer 23

Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Vi må ikke have et lejemål, der er mere byrdefuldt end andre - men det skal ikke være 1:1 vilkår, så fx hvis en har en tidsbegrænsning, så skal han kompenseres på en anden måde - man skal se lejeaftalen som en helhed, så er sammenpakken af alle vilkårene det samme
* Man skal se, om lejeren får noget for fx en øget leje, fx en altan eller lignende - altså man skal se det som en helhed
* Formål: Sikre at byrdefulde vilkår for enkelte lejere kompenseres af begunstigende vilkår, herunder lejenedsættelse.
* Højere leje: Hvis lejemålet fysisk svarer til de øvrige lejemål, og der er aftalt samme vilkår, kan lejen kræves nedsat. Dette gælder selvom de øvrige lejemåls leje er fastsat ud fra ældre varslinger, hvor der ikke er taget højde for de aktuelle driftsudgifter, der var tilstede på tidspunktet for genudlejningen af det omtvistede lejemål, jf. TBB 2012.457 V.
* Øvrige vilkår: Tidsbegrænsning, overtagelse af vedligeholdelse mv. => Skal kompenseres – fx med lavere leje.
* Vurdering: Samlet bedømmelse af, om vilkårene er mere byrdefulde => Merbyrderne skal være væsentlige (men ifølge retspraksis skal der ikke meget til).
* Retsvirkning: Ugyldighed af vilkår (vilkåret kan ikke efterfølgende redes af at nedsætte leje – leje reduktionen skal være aftalt ved aftaleindgåelsen)
Ufravigelig

Question 24

HR: Omkostningsbestemt leje - regulering
Lejeforhøjelse, jf. LL § 23

Answer 24

• Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. LL § 24, og afkastet af ejendommens værdi, jf. LL § 25, kan udlejer forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen, jf. LL § 23, stk. 1.
  * Omkostningsforøgelse - difference mellem driftsudgifter og afkastningen ktr. den gældende leje.
  * Hvis udlejer vil have en forhøjelse, så laver han et driftsbudget og ser, hvordan det ligger - hvis det ligger under, så kan han kræve en lejeforhøjelse
  * Hvis det ligger under, fx hvis inflationen er faldet siden sidste år, så har man faktisk ikke pligt som udlejer til at varsle, at der skal være lejenedsættelse, så længe man oprindeligt har fastsat lejen efter et lovligt budget
  
  • Overgrænse: Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter LL § 42, jf. LL § 23, stk. 2.
  • Varslingen – LL §§ 29 og 30:
    
    • Ingen krav om et bestemt tidsinterval. Varsling kan ske, når det er nødvendigt, for at lejen dækker omkostningerne.
      ○ Der er ikke nogle begrænsninger på, hvor ofte udlejer kan kræve forhøjelse - det er udgifterne, der er afgørende for, om der kan kræves forhøjelse
    • Varsel på 3 måneder, medmindre længere eller kortere varsel aftales, jf. LL § 23, stk. 3.
    • Skriftlighedskrav og samtidighedskrav overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet.
      ○ Her skal man varsle over for alle lejerne samtidigt - det er jo fordi, at man med driftsbudgettet har det samlet for hele ejendommen, så derfor skal man varsle samtidigt, så lejer kan se, at det stemmer (eller noget i den stil)
    • Indeholde oplysning om 1) det gældende budget og 2) det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, 3) om lejeforhøjelsens størrelse og 4) dens beregning og 5) om den fremtidige lejes størrelse.
    • Kravet skal indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse.
      ○ Den oplysning er fuldstændig 1:1 i forhold til ved det lejedes værdi
      Retsvirkning: Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
  • Indsigelser:
    
    • HR: Har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejer inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejer ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. LL § 29, stk. 2.
      ○ I de her sager skal der være 1/4 af lejerne være utilfredse med stigningen, før udlejer skal indbringe sagen for Huslejenævnet
    • U1: Er der ikke gjort indsigelser rettidigt, må lejerne selv indbringe sagen for Huslejenævnet.
    • U2: Har færre end ¼ af lejerne gjort indsigelser, må den enkelte lejer selv indbringe sagen for Huslejenævnet.
  • Særlige varslingsregler for ejendomme med beboerrepræsentation, jf. LL § 30.
    
    • Ejendomme med mindst 6beboelseslejemålhar lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, og i den situation gælder der særlige regler vedrørende varsling af forhøjelser.
      ○ Så er det beboerrepræsentanten, som kan gøre indsigelse på vegne af lejerne
  • Fordeling
    
    • Forhøjelsen fordeles, således at den forlods pålægges de lejligheder, der efter lejlighedernes indbydes værdi har lavest leje, jf. LL § 28, stk. 1.
      ○ Hvis der i ejendommen er nogle lejemål, som af en eller anden har en lavere leje, men på samme vilkår som de andre lejemål, så skal forhøjelsen forlods lægges på dem - så der er lige vilkår for alle
      En beregning af omk-lejen kan føre til en leje, der overstiger det lejedes værdi – reguleringer må ikke medføre en leje, der overstiger det lejedes værdi, jf. LLL § 23, stk. 2.’
  • Opkrævningen:
    
    • HR: Varslet lejeforhøjelse kan opkræves fuldt ud med virkning fra ikrafttrædelsestidspunktet.
      ○ Uanset at lejer af egen drift har indbragt spørgsmålet for huslejenævnet.
    • U1: En udlejer, der har indbragt forhøjelsen for huslejenævnet, kan oppebære den varslede forhøjelse dog højest kr. 15 årligt pr. m2 bruttoetageareal, som en foreløbig forhøjelse, der skal reguleres, når nævnets afgørelse foreligger, jf. LL § 37, stk. 3.
      ○ Så hvis lejereguleringen fører til, at lejen pr. m2 stiger med 100 kr., så indtil der er truffet afgørelsen, kan man kun kræve 15 kr., og så kan man få et efterbetalingskrav fra lejerne
  • Efteropkrævning:
    ○ Udlejer har krav på rente af evt. efteropkrævningsbeløb, jf. rentelovens § 3, sk. 1, regnet fra de enkelte lejebetalingers forfaldstidspunkt.
  • Tilbagebetalingskrav:
    Hvis udlejer har opkrævet for meget, kan lejer kræve tilbagebetaling, jf. LL § 40, stk. 1, med forrentning fra tidspunktet for betalingen af den leje, der kræves tilbagebetalt.

Question 25

HR: Omkostningsbestemt leje - regulering
Lejenedsættelse:

Answer 25

• Lejer har ingen ret til lejenedsættelse, hverken som følge af at udgiftsniveauet er faldet eller som følge af ændringer i fordelingstallet.
  * Hvis lejen er fastsat lovligt på baggrund af et budget, så kan lejer ikke komme senere og bede om lejenedsættelse, fordi udgifterne er faldet - det er dog nok ret usandsynligt, at det vil ske
  
  • Men hvis der er opkrævet for meget, kan lejere kræve tilbagebetaling iht. LL § 40, stk. 1, uanset om den for høje betaling skyldes materielle eller formelle fejl (altså i beregningen af lejen).
    
    • Alm. regler om forældelse og passivitet finder anvendelse.
      ○ 3 års forældelse - fra det tidspunkt, man har indbragt sagen for Huslejenævnet + den tid, der går derefter
    • Lejer vil ligeledes kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden.
  • 1 års frist: Skyldes nedsættelseskravet, at lejen ifølge lejer overstiger det lejedes værdi, skal lejers krav være fremsat for huslejenævnet inden et år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales.
    Fra seneste regulering, man har modtaget, der skal man anmode om at få lejen nedsat inden for et år

Question 26

U1: Gennemgribende forbedret

Answer 26

Undtagelse fra OMK-leje - man kan vælge det lejedes værdi her
U1: Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter LL § 19, stk. 2.
* Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende,forstås lejemål:
* 1) hvor forbedringer efter principperne i LL §§ 127-129 væsentligt har forøget det lejedes værdi,og
* 2) hvor forbedringsudgiftenenten overstiger kr. 2.497 pr. m² eller et samlet beløb på og kr. 285.522 (2023-tal).

* Beløbene reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks. 

* Udlejer skal bevise, at lejemålet er gennemgribende forbedret 
	* Fremlagt dokumentation, eller  Forbedringsudgiften utvivlsomt er godtgjort 

Betingelser før 1. juli 2020:
Relevant at sondre, hvis lejemålet er blevet gennemgribende forbedret før juli 2020, for så er de betingelser her ovenfor, man skal opfylde

Ofte i lejekontrakter vil det stå fx lejemålet er gennemgribende forbedret i 2005, så derfor er lejen fastsat efter det lejedes værdi
* Og hvis sagen kommer for Huslejenævnet, så må udlejer bevise, at betingelserne for gennemgribende forbedring er opfyldt

Gennemgribende forbedret lejemål, LL § 19, stk. 2
* 1) Udlejer skal have orienteret lejerne el. beboerrepræsentanterne i ejendommen
(Kun efter 1. januar 2001)
* Har man foretaget forbedringerne før denne dato, så gælder denne betingelse ikke
* 2) Udlejer skal have afholdt forbedringsudgifter overstigende mindstebeløbene på kr. 2.497 pr. m2 eller samlet kr. 285.522 (2023-tal)
* 3) Forbedringerne skal væsentligt have forøget det lejedes værdi
* 4) Forbedringerne skal være gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år
* 5) Udlejningsejendommen skal have energimærke D el. der skal være anvendt kr. 419 pr. m2 på energiforbedringer af lejemålet
* 6) Værdien af de gennemgribende forbedringer skal opretholdes (Kun efter 1. januar 2001)
* Har man foretaget forbedringerne før denne dato, så gælder denne betingelse ikke
Udlejers job af dokumentere det, at værdien er blevet opretholdt gennem vedligeholdelse

Betingelser efter 1. juli 2022
Gennemgribende forbedret lejemål, LL § 19, stk. 2
* 1) Udlejer skal have orienteret lejerne el. beboerrepræsentanterne i ejendommen
(Kun efter 1. januar 2001)
* 2) Udlejer skal have afholdt forbedringsudgifter overstigende mindstebeløbene på kr. 2.497 pr. m2 eller samlet kr. 285.522 (2023-tal)
* 3) Forbedringerne skal væsentligt have forøget det lejedes værdi
* 4) Forbedringerne skal være gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år
* 5) Ejendommen skal have energimærke C el. energimærket skal være hævet 2 energiklasser
* Hvis forbedringen er sket efter 1. juli 2020, så skal det være energimærke C - måde at lægge nogle klimaincitamenter ind i loven og få udlejere til at lave sådan noget forbedringsarbejde
* 6) Værdien af de gennem-gribende forbedringer
skal opretholdes
(Kun efter 1. januar 2001)
* 7) Karensperiode på 5 år for ny udlejer eller hæve ejendommens energimærke 3 niveauer (alternativt anvende kr. 3.000 pr. m2 på energiforbedringer)
* Hvis man køber en gammel ejendom, så er det først tidligst om 5 år, at man kan kræve det lejedes værdi efter den gennemgribende forbedring - forbundet med en vis risiko, da man ikke vil vente 5 år med at udleje det, så man skal håbe på, at den lejer flytter igen, hvis man har lavet forbedringen - de fleste vil vente med at lave forbedringen efter 5 år
○ For at undgå de Black Stones ting der - hvor lejemålet blev presset voldsomt i de store byer
* 8) Huslejenævnets besigtigelse forud for igangsætning af gennemgribende forbedring
* Før man overhovedet laver forbedringen, så skal Huslejenævnet orienteres om det, og så kommer de ud og ser den og træffer afgørelse om, at der er grundlag for, at man kan lave en gennemgribende forbedring, inden man gør det
○ Så har man 3 år til at lave forbedringen på baggrund af den afgørelse - ellers skal man have en ny
○ 4000 kr. koster det at få nævnet ud - men de 4000 kr. kan indgå i forbedringsbeløbet
* 9) Lejen må ikke længere overstige det lejedes værdi
* Før måtte man opkræve en leje, der ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi (10-15%) - så får man en spiral, hvor alle så får lagt 10 % til, og så vil de næste kunne lægge 10 % til det, så lejen presses højt op
Nu må det ikke overstige det lejedes værdi

Question 27

U1: Gennemgribende forbedret
Betingelser før 1. juli 2020:

Answer 27

Relevant at sondre, hvis lejemålet er blevet gennemgribende forbedret før juli 2020, for så er de betingelser her ovenfor, man skal opfylde

Ofte i lejekontrakter vil det stå fx lejemålet er gennemgribende forbedret i 2005, så derfor er lejen fastsat efter det lejedes værdi
* Og hvis sagen kommer for Huslejenævnet, så må udlejer bevise, at betingelserne for gennemgribende forbedring er opfyldt

Gennemgribende forbedret lejemål, LL § 19, stk. 2
* 1) Udlejer skal have orienteret lejerne el. beboerrepræsentanterne i ejendommen
(Kun efter 1. januar 2001)
* Har man foretaget forbedringerne før denne dato, så gælder denne betingelse ikke
* 2) Udlejer skal have afholdt forbedringsudgifter overstigende mindstebeløbene på kr. 2.497 pr. m2 eller samlet kr. 285.522 (2023-tal)
* 3) Forbedringerne skal væsentligt have forøget det lejedes værdi
* 4) Forbedringerne skal være gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år
* 5) Udlejningsejendommen skal have energimærke D el. der skal være anvendt kr. 419 pr. m2 på energiforbedringer af lejemålet
* 6) Værdien af de gennemgribende forbedringer skal opretholdes (Kun efter 1. januar 2001)
* Har man foretaget forbedringerne før denne dato, så gælder denne betingelse ikke
* Udlejers job af dokumentere det, at værdien er blevet opretholdt gennem vedligeholdelse

Question 28

U1: Gennemgribende forbedret
Betingelser efter 1. juli 2020:

Answer 28

Gennemgribende forbedret lejemål, LL § 19, stk. 2
* 1) Udlejer skal have orienteret lejerne el. beboerrepræsentanterne i ejendommen
(Kun efter 1. januar 2001)
* 2) Udlejer skal have afholdt forbedringsudgifter overstigende mindstebeløbene på kr. 2.497 pr. m2 eller samlet kr. 285.522 (2023-tal)
* 3) Forbedringerne skal væsentligt have forøget det lejedes værdi
* 4) Forbedringerne skal være gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år
* 5) Ejendommen skal have energimærke C el. energimærket skal være hævet 2 energiklasser
* Hvis forbedringen er sket efter 1. juli 2020, så skal det være energimærke C - måde at lægge nogle klimaincitamenter ind i loven og få udlejere til at lave sådan noget forbedringsarbejde
* 6) Værdien af de gennem-gribende forbedringer
skal opretholdes
(Kun efter 1. januar 2001)
* 7) Karensperiode på 5 år for ny udlejer eller hæve ejendommens energimærke 3 niveauer (alternativt anvende kr. 3.000 pr. m2 på energiforbedringer)
* Hvis man køber en gammel ejendom, så er det først tidligst om 5 år, at man kan kræve det lejedes værdi efter den gennemgribende forbedring - forbundet med en vis risiko, da man ikke vil vente 5 år med at udleje det, så man skal håbe på, at den lejer flytter igen, hvis man har lavet forbedringen - de fleste vil vente med at lave forbedringen efter 5 år
○ For at undgå de Black Stones ting der - hvor lejemålet blev presset voldsomt i de store byer
* 8) Huslejenævnets besigtigelse forud for igangsætning af gennemgribende forbedring
* Før man overhovedet laver forbedringen, så skal Huslejenævnet orienteres om det, og så kommer de ud og ser den og træffer afgørelse om, at der er grundlag for, at man kan lave en gennemgribende forbedring, inden man gør det
○ Så har man 3 år til at lave forbedringen på baggrund af den afgørelse - ellers skal man have en ny
○ 4000 kr. koster det at få nævnet ud - men de 4000 kr. kan indgå i forbedringsbeløbet
* 9) Lejen må ikke længere overstige det lejedes værdi
* Før måtte man opkræve en leje, der ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi (10-15%) - så får man en spiral, hvor alle så får lagt 10 % til, og så vil de næste kunne lægge 10 % til det, så lejen presses højt op
Nu må det ikke overstige det lejedes værdi

Question 29

U2: Småhuse

Answer 29

Hvis man har et småhus, så behøver man ikke lave et driftsbudget - udlejer kan i stedet gå ud og se på markedet og finde sammenligneligt, hvad der betales i leje - så lidt som vurderingen af det lejedes værdi
Det, der er med det, er, at man skal sammenligne med ejendomme, der bruger OMK-leje - for så lander vi på OMK-leje nærmest, men det er lidt en light-version, så vi ikke pålægger små udlejere at lave driftsbudget mv.
U2: Reglerne LL kap. 4 og 5 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, jf. LL § 7.
* Beboelseslejligheder og blandede lejemål medregnes, mens enkeltværelser og erhvervslejemål ikke medregnes.
* For lejemål i småhuse gælder i stedet LL § 32 om huslejeregulering for mindre ejendomme.
* Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold (OMK-lejemål) med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter LL § 19, stk. 1.
○ Det skal sammenlignes med OMK-lejeforhold, og
○ Der kan kun sammenligne med lejeforhold, hvor OMK-lejen er reguleret iht. LL § 19, stk. 1.
○ Formål: At sikre, at lejen svarer til lejeniveau i omk-ejendomme, men at lejen samtidig ikke overstiger det lejedes værdi.
* Ved afgørelsen skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.

U2: Småhuse
U2: Reglerne LL kap. 4 og 5 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, jf. LL § 7 (fortsat)
* Skyggebudget: Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 19, stk. 1, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til Lov om boligforhold § 83 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 19, stk. 1.
* OBS! Kun hvis det kan konstateres, at der ikke findes sammenlignelige lejemål.
* Det er meget muligt, at det er svært at finde ejendomme, som kører korrekt efter OMK-leje, der kan sammenlignes
* I det tilfælde så laver Huslejenævnet et skyggebudget - så de finder den leje, udlejer kan opkræve

* Forholdene den 1. januar 1995 er afgørende.
	* Faktiske forhold er afgørende (uanset om ejendommen var ulovligt indrettet).
		○ Værelser tæller ikke med, når vi skal opgøre, hvor mange beboelseslejligheder der var i ejendommen i den 1. januar 1995 
		○ Så man kan ende med at må køre efter småhus-reglerne, selvom der måske er 50 lejligheder i dag, hvis der først er indlagt afløb og køkken efterfølgende 
	* Senere tilbygninger, nedrivninger mv. er uden betydning.
	
* Husk, det er det udvidede ejendomsbegreb, der skal anvendes. 
	* Det med, at hvis vi har to blokke, der står ved siden af hinanden, men de bliver driftet sammen, så vil de betragtes som én, så derfor skal lejlighederne tælles sammen

Question 30

U3: 80/20-ejendomme

Answer 30

U3: Reglerne i LL kap. 4 og 5 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. LL § 6, stk. 2.
* For disse lejemål gælder i stedet LL § 42-48 => Det lejedes værdi
* Forholdene den 1. januar 1980 er afgørende
* Man skal være opmærksom på, hvornår omdannelsen er sket
* Senere tilbygninger, nedrivninger mv. er uden betydning
* I praksis er det meget svært at afklare og dokumentere
* Reglerne om 80/20-ejendomme går forud for reglerne om småhuse.

Question 31

U4-6: Nybyggeri og ombyggede erhvervslokaler

Answer 31

Reglerne om markedsleje, som også gælder for uregulerede kommuner, gælder også her - det er samme bestemmelse
Reglerne i LL Kap. 3 kan fraviges i de tilfælde, der er omfattet af LL § 54, nr. 1-3.
* U4: Nybyggeri, jf. LL § 54, nr. 1 => Markedsleje
* Beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

* U5: Tidligere erhvervslokaler, jf. LL § 54, nr. 2 => Markedsleje
	* Beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende blev benyttet eller lovligt var indrettet til erhvervsformål. 
    
* U6: Nyindrettet beboelseslejlighed/ nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, jf. LL § 54, nr. 3 => Markedsleje Beboelseslejligheder i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet eller registreret som beboelse.

Question 32

U7: Enkelt værelser til beboelse

Answer 32

Reglerne i kap. 3 gælder ikke for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, jf. LL § 6, stk. 3.
Hvis man udlejer noget i sit eget hus, så skal man ikke til at lave OMK-budget - der må man gerne udleje til det lejedes værdi

Question 33

Aftaler om betaling af beløb ud over lejen

Answer 33

Forbrug, udgifter til ren og vedligeholdelse, herunder trappevask, PBS-gebyr mv.:
* U.2009.2497.H: vedr. opkrævning af vand uden individuelle målere.
* ”Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel.”
* Udlejer kan ikke opkræve noget ud over lejen uden lovhjemmel - der er lovhjemmel til forbrug

* Trappevask, PBS-gebyr, betaling af renovation mv. kan ikke kræves betalt af lejer.
	* I OMK-lejen er der i LL § 24 hjemmel til at medtage ”nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter”.  Så kan man jo selvfølgelig heller ikke kræve, at lejer betaler for fx trappevask, når det bør være indeholdt i driftsbudgettet - så vil det være dobbeltbetaling

Question 34

Værd at vide:
sikkerhedsstillelse
betaling

Answer 34

• Sikkerhedsstillelse:
  * Maksimalt 3 mdrs. (uden forbrug mv) husleje og 3 måneders forudbetalt leje, jf. LL § 59, stk. 1 og 3.
  ○ Depositum: Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
  ○ Forudbetalt leje: Beløbet henstår til sikkerhed for huslejebetaling i perioden efter opsigelse/ophævelse.
  □ Lejer kan modregne det beløb, der er forudbetalt i den sidste del af lejeperioden – beløbet kan bos op.
  ○ Depositum og forudbetalt leje kan reguleres ved lejeforhøjelse/nedsættelse (fordeles i rater).
  
  • Betaling:
    
    • Betalingssted, jf. LL § 57.
      ○ Udlejer skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut.
      ○ Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejers bopæl her i landet.
      □ Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.
      Betalingstid, jf. LL § 58 (se lektion 5)

Question 35

Midlertidigt huslejeloft

Answer 35

Lovforslag nr. 210 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold vedtaget 22. september 2022 med ikrafttræden 30. september 2022.
* HR: Nettoprisindeksregulering af lejen som følge af udviklingen for 2022 og 2023 kan ikke overstige 4 pct. pr. år.
* Det er kun udviklingen i 2022 og 2023, at denne lov gælder
* Det var fordi, at vi oplevede, at inflationen virkelig gav et nøk - så derfor blev der sat et loft på
○ Havde man lavet en aftale med lejerne om måske 3 %, så var udlejer bundet af det - men var det om 5 %, så skulle det sættes yderligere ned
○ Vi skal et godt stykke ind i 2024, før vi kommer ud af det her
* Rabatter ydet over for lejere før 1. september 2022 grundet udviklingen er udlejere ikke forpligtet til at yde, medmindre rabatten overstiger reduktionen i reguleringen af huslejen, jf. LL § 53, stk. 3.

* Der er lavet en undtagelse til den her regel, fordi det måske kunne ske at være i strid med grundloven - hvis udlejer kan bevise, at hans udgifter faktisk var steget med mere end 4 % 
* U: Udlejer er berettiget til at regulere lejen yderligere, hvis udlejer kan dokumentere, at lejen inkl. 
stigningen på 4 pct. ikke kan dække stigningen i ejendommens rimelige og nødvendige driftsudgifter sammenlignet med driftsudgifterne året før, jf. LL § 53a.  
	* Gyldigheds betingelse at lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholder oplysninger om:
		○ 1) grund til lejeforhøjelsen, 
		○ 2) beregningsgrundlaget for lejeforhøjelsen, 
		○ 3) dok. for stigning i de rimelige og nødvendige driftsudgifter, 
		○ 4) lejers adgang til at gøre indsigelse 

Lejer kan gøre indsigelse, hvis han får den her regulering - hvis man har reguleret med undtagelsesregel og reguleret med mere end 4 %, at man kommer ud i en sådan sag, eller man har krævet mere end nettoprisindekset faktisk er, hvis det er under 4 %.
* Lejers indsigelse skal ske skriftlig og senest 6 uger efter kravet er kommet frem til lejeren.
* Udlejer skal indbringe sagen for huslejenævnet i Aarhus Kommune senest 6 uger efter udløbet af lejers indsigelsesfrist, hvis kravet om lejeforhøjelse ønskes fastholdt. Huslejenævnet skal træffe afgørelse inden 3 måneder.
* Lejeforhøjelse kan først kræves, når der foreligger endelig huslejenævnsafgørelse.
* Når huslejenævnsafgørelsen foreligger, reguleres lejen med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen ville have haft virkning, hvis lejeren ikke havde gjort indsigelse.
* Lejeloftet har også virkning på lejereguleringer, som er meddelt inden lovens ikrafttræden, dog først fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejerens opsigelse (3 måneders varsel).