Ophør af lejeaftalen

Question 1

Ophør af lejeaftaler - overordnet
Fire muligheder for lejeforholdets ophør

Answer 1

1) Opsigelse
* Lejers opsigelse - Fri opsigelsesadgang.
○ Med udgangspunkt 3 måneders opsigelsesvarsel - det er frit
* Udlejers opsigelse - Udlejer kan kun opsige, når betingelserne i LL § 171, stk. 1, nr. 1-8, er opfyldt
○ Vi vil beskytte lejer, og derfor kan udlejer kun opsige lejer, hvis der er en særlig grund til stede, som giver adgang til at opsigelse
□ Fx dårlig adfærd - overtrædelse af god skik og orden
□ Fx udlejer skal bruge ejendommen selv
□ Fx ejendommen skal ombygges eller nedrives
2) Ophævelse
* Lejers ophævelse grundet væsentlige faktiske eller retlige mangler ved lejemålet.
○ Fx badeværelset fungerer ikke - så vil det nok være så væsentligt, at man kan ophæve
○ Fx lejemålet er ikke godkendt til beboelse - så kan man også hæve, da det vil være væsentligt
○ Så hæfter man ikke for 3 måneders opsigelse
* Udlejers ophævelse grundet betalingsmisligholdelse – krav om væsentlig misligholdelse, jf. LL § 182, stk. 1, nr. 1.
* Udlejers ophævelse som følge af anden misligholdelse – Udlejer kan kun ophæve, når betingelserne i LL § 182, stk. 1, nr. 1-12, er opfyldt.
○ Der skal virkelig meget til at komme af med lejer - man har den holdning, at alle skal have et sted at bo
□ Så det er ikke nok, at man har en hund, der gør 24 timer i døgnet - så må man i stedet få en afgørelse fra retten, at lejemålet gøres betinget, og kun hvis det overtrædes, så kan man komme af med lejer
3) Aftalt ophør
* Tidsbegrænset lejeaftale
4) Automatisk ophør
1) Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen. Udlejers forpligtelser overfor lejer bortfalder, jf. LL § 98.
i. Det er lejers indboforsikring, der skal dække ens ejendomme, som er gået i stykker - hvis det er hændeligt
ii. Udlejers forsikring vil dække skader på selve bygningen

Question 2

Opsigelsesvarsel

Answer 2

• HR: Opsigelsesvarslet udgør 3 måneder for både udlejer og lejer, jf. LL § 175, stk. 1, 1. pkt.
  • U1: Opsigelsesvarslet udgør dog alene 1 måned for enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, jf. LL § 175, stk. 1, 2. pkt.
    
    • Både lejer og udlejer har så kun 1 måneds opsigelse
  • U2: Opsigelsesvarslet er mindst 1 år til aftalt flyttedag ved udlejers opsigelse efter LL § 170, stk. 1, nr. 2 (beboelseslejlighed i et tofamilieshus, hvori udlejer bebor den ene) og nr. 3 (ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden ), og LL § 171, stk. 1, nr. 1 (når udlejerenønskerselvat benyttedet lejede), jf. LL § 175, stk. 2.
    
    • Hvis udlejer selv skal bruge det, så skal han varsle det med 1 år
  • U3: Anden aftale
    
    • Bestemmelserne om opsigelsesvarsel er ufravigelige til skade for lejer.
      ○ Lejer kan gyldigt have forpligtet sig til såvel kortere som længere opsigelsesvarsler end lovens for så vidt angår opsigelse fra lejers side.
      ○ Det kan derimod ikke aftales, at udlejers opsigelsesvarsel skal være kortere end fastsat i loven.
    • Efter opsigelsen er afgivet, kan parterne altid aftale et kortere varsel.
      Når en situation er aktuel, så kan de aftale det meste - fx hvis udlejer har en venteliste, og hvis lejer kan være ude om kort tid, så kan de godt aftale, at der kun er 1 måneds opsigelse

Question 3

Opsigelsesvarsel
Beregning af opsigelsesvarslet

Answer 3

• HR: Opsigelse kan ske med én eller tre måneders varsel (eller 1 års varsel) til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, jf. LL § 175, stk. 1 => der er således ikke altid ophør til den 1. i en måned.
  * Hvis den 1. i måneden ikke er en hverdag, så ophører lejemålet om mandagen - medmindre man har aftalt andet
  * Det kan godt aftales i aftalen, at lejer skal fraflytte 10-14 dage før, for at der kan ske istandsættelse - det skal bare stå i aftalen, men så er det lovligt
  • U1: HUSK det kan aftales, at opsigelse skal ske ”til den sidste i en måned”/”med udgangen af en måned”
  • Opsigelsen skal være kommet frem til lejer/udlejer på den dato, der ligger en el. tre mdr. før den dato, der opsiges fra.
    • Skal opsigelsen medføre ophør fra 1. oktober, skal den være kommet frem senest den 1. juli inden for alm. Kontortid (8-16), dog senest kl. 23.59, hvis der kommunikeres elektronisk.
    • Er den 1. juli en weekend eller helligdag, skal opsigelsen være kommet frem på den sidste hverdag før weekenden/helligdagen.
      ○ Det skal være den sidste arbejdsdag, inden vi går ud af måneden, at den skal være kommet frem
      ○ Men Kathrine mener, at hvis det er på mail, så må den godt komme frem i weekenden
      Opsiges der ”for sent”, altså senere end 1. juli i eksemplet ovenfor, medfører dette alene, at opsigelsesvarslet først udløber til den første hverdag i november, der ikke er dagen før en helligdag.

Question 4

Retsvirkning af opsigelselvarslet

Answer 4

Retsvirkningen af opsigelsesvarslet
* Lejeaftalen ophører først ved udløbet af opsigelsesvarslet.
* I perioden mellem afgivelsen og udløbet af varslet er begge parter fuldt ud berettiget og forpligtet iht. lejeaftalen.
* Bortset fra, at lejer mister retten til at kræve indvendig vedligeholdelse betalt af udlejers konto
* Lejer skal betale leje frem til udløbet af lejeperioden.
* Hvis man har betalt forudbetalt leje som del af depositum, så skal man ikke betale leje
* Man kan ikke bede udlejer om at tage sit depositum - man kan ikke bo sit depositum op

Opsigelse er et påbud
* HR: Påbudsvirkning = Opsigelsen får virkning fra det øjeblik, opsigelsen er kommet frem til modtageren.
* Afgiveren af opsigelsen (påbuddet) kan alene tilbagekalde opsigelsen, hvis tilbagekaldelsen når frem til udlejer/lejer senest samtidig med, at opsigelsen er kommet til udlejers/lejers kundskab, jf. princippet i aftalelovens § 7.
Afgiveren har forsendelsesrisikoen for, at opsigelsen kommer frem

Question 5

Lejers opsigelsesadgang

Answer 5

• HR: Lejer har fri adgang til at opsige lejeaftalen.
  • U1: Aftalte indskrænkninger – eksempelvis aftaler om tidsbegrænsning og uopsigelighed.
    
    • Tidsbegrænsning: Er som UG uopsigelig, medmindre der er skrevet andet i § 11
  • U2: Lovbestemte indskrænkninger.
    
    • Er lejer gift, kan en lejeaftale om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet, ikke opsiges uden lejers ægtefælles samtykke, jf. LL § 169, stk. 2.
      ○ Opsigelsen kan ”omstødes”, hvis udlejer burde have indset, at opsigelsen var uberettiget.
      ○ Begge ægtefæller skal give sit samtykke, før der kan siges at være en gyldig opsigelse
  • U3: Er der flere fysiske eller juridiske lejere anført på lejekontrakten, kan én eller flere af disse ikke opsige lejeaftalen med virkning for alle.
    
    • HR: Opsigelse kræver enighed.
    • U1: Er særreglerne i LL §§ 164-167 om samlivsophør opfyldt, kan den fraflyttende lejer afgive (del)opsige og dermed frigøre sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen.
      ○ Kommer vi tilbage til, når vi skal tale om succession
    • U2: Udlejers accept.
      ○ I § 11 kan man skrive, at hvis en af lejerne opsiger, så anser udlejer det for en samlet opsigelse fra alle - og det underskriver alle lejerne jo så - og det skal man helst sørge for som udlejer at skrive ind, så man undgår at blive revet ned i lejernes indbyrdes uenigheder

Question 6

Andet vedr. lejers opsigelse
Formkrav til lejers opsigelse
Betaling af leje i opsigelsesperioden

Answer 6

Formkrav til lejers opsigelse
* HR: Ingen formkrav til lejers opsigelse.
* Men altså beviskrav
* U: Aftalte formkrav => Typeformularen foreskriver, at opsigelse skal være skriftlig.
* Der står i typeformularen, at man skal opsige skriftligt - enten pr. mail eller pr. brev - så det er hovedregel i praksis, da alle bruger typeformularen

Betaling af leje i opsigelsesperioden
* HR: Lejer skal betale leje i hele lejeperioden, herunder opsigelsesperioden.
* M1: Stilles lejemålet til udlejers disposition inden udløbet af opsigelsesvarslet, skal udlejer forsøge at genudleje (tabsbegrænsningsforpligtelse).
* Udlejer har en genudlejningspligt, hvis lejer flytter og afleverer nøgler efter måske kun 1 måned - så skal udlejer sørge for at begrænse sit tab ved at finde en ny lejer - lejer skal jo ikke hæfte for leje, når der er flyttet en ny lejer ind
* M2: Det kan gyldigt aftales, at lejer skal fraflytte før kontraktudløb med henblik på istandsættelse.
* M2M: Det kan formentlig ikke aftales, at lejer skal betale leje i tiden efter opsigelsesvarslets ophør, selvom udlejer ikke kan udleje i denne periode som følge af, at lejer ikke har afleveret i kontraktmæssig stand.
* Udlejer kan ikke kræve leje i perioden efter lejemålets udløb - så må man skrive ind, at lejer skal flytte nogle dage før for at kunne lave istandsættelse
Dog erstatningsansvar for lejetab dvs. udlejers driftstab.

Question 7

Andet vedr. lejers opsigelse
Fraflytning før udløbet af opsigelsesvarslet eller undladelse af at flytte ind

Answer 7

• HR: Udgør en misligholdelse => ret til ophævelse pga. fraflytning i utide, jf. LL § 182, stk. 1, nr. 4.
  * Det er reelt set en misligholdelse af lejemålet at flytte i utide, da man er forpligtet til at bebo lejemålet - men ingen udlejer vil jo køre en ophævelsessag, da det ingenting vil medføre - lejer er jo flyttet
  
  • Tabsbegrænsning:
    
    • LL § 175, stk. 3: Fraflytter lejer inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejer indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejer.
    • Udlejer skal ikke for enhver pris - på egen bekostning - søge ny lejeaftale indgået.
      ○ Udlejer skal bare gøre det, som udlejer sædvanligvis ville gøre for at udleje lejemålet - han skal ikke til at smide en masse omkostninger i at kunne få det udlejet
    • Udlejer er berettiget til f.eks. at forsøge at sælge lejligheden: Udlejer skal gøre sig bestræbelser på at sælge. Det følger af retspraksis, at udlejer formentligt bliver givet lidt længere tid til at sælge, end der accepteres til genudlejning (U 1978.376 V) - konkret afvejning.
      ○ Ved udlejers ønske om salg er der ikke en genudlejningspligt
    • Udførelse af moderniseringsarbejder: Udlejer kan vælge at gennemføre moderniseringsarbejder i lejemålet, således at det ikke er muligt at genudleje i den periode (U1970.614 Ø) – konkret afvejning.
    • Udlejer skal udfolde passende bestræbelser på genudlejning.
      ○ Annoncering
      ○ Tilbyde lejligheden til lejeremner efter venteliste.
      ○ Forhandlinger med interesserede lejere
      □ Udlejer er ikke forpligtet til at indgå en aftale med fx lejere, som lejer har anbefalet, men han er nødt til at tage dem i betragtning
      Kan hver for sig udgøre tilstrækkelige bestræbelser
    • Udlejer er ikke forpligtet til at genudleje til en lejer anvist af den misligholdende lejer, idet udlejer selv kan bestemme, hvem udlejer vil indgå aftale med.
      ○ U 1994.777 V: Udlejer var berettiget til at afvise udlejning til to kvinder K1 og K2, der efter kontakt med den fraflyttede lejer havde henvendt sig til udlejer. Udlejer ønskede ikke at udleje til bofællesskaber eller to personer af samme køn pga. dårlige erfaringer med bofællesskaber. Udlejer ville alene udleje til familiebolig og trods avertering i dagspressen, var det ikke lykkes ham at genudleje før efter opsigelsesperiodens udløb (Dissens).
      □ Udlejer måtte gerne have den holdning
      ○ TBB 2007.601B: Udlejer meddelte, at det ikke havde været muligt at genudleje inden for opsigelsesfristen, men det blev lagt til grund, at udlejer ikke havde rettet henvendelse til de 4, som lejeren havde anvist. Udlejer blev derfor ved flytteopgøret stillet som om, lejligheden var blevet genudlejet.
    • Kan udlejer aftale et ikrafttrædelsestidspunkt med den nye lejer, der ligger efter eller samtidig med ophøret af den eksisterende lejeperiode/opsigelsesvarsel, selvom den oprindelige lejer er fraflyttet inden ophøret?
      ○ Finder man faktisk en ny lejer, men den nye lejer vil først ind i lejemålet pr. en dato, som ligger efter opsigelsesperiodens udløb - så må man gerne aftale det med lejeren - så er det sådan, det er
    • Alle udgifter der påføres udlejer som følge af lejers misligholdelse (førtidig fraflytning – eller manglende indflytning), kan udlejer kræve erstattet af lejer.
      ○ Udlejer kan dog ikke kræve et gebyr for ”straksudlejning” eller ”fraflytningsgebyr”, bare fordi lejer er flyttet førtidigt – der skal være tale om erstatning for omkostninger, udlejer ellers ikke ville have haft, men som er påført udlejer pga. misligholdelsen.
      ○ I strid med dusørreglen

Question 8

Udlejers opsigelsesadgang

Answer 8

Udlejers mulighed for at opsige er begrænset af lejeloven
* Loven angiver ufravigelige regler om udlejers adgang til at bringe lejeforholdet til ophør, herunder:

	* LL § 170: Fri opsigelighed af lejeforhold vedr. en række særlige typer af lejemål
	* LL § 171: Opsigelse af lejeforhold vedr. andre lejemål - lovbestemte opsigelsesgrunde
	
* Lejer har fri adgang til at opsige lejeaftalen, jf. tidligere slides.

Der er nogle lejemål, som udlejer faktisk kan opsige frit - det er de fire nedenstående typer lejemål, hvor udlejer ikke behøver at have en grund til at opsige det - der er fri opsigelighed - der er så forskellige opsigelsesvarsler

Der skal sondres mellem, om det er et accessorisk lejemål, altså uden køkken og afløb, eller om det er et beboelseslejemål.

Question 9

LL § 170: Fri opsigelighed af lejeforhold vedr. en række særlige typer af lejemål

Answer 9

• 1) Enkelte værelser til beboelse beliggende i udlejers bolig (accessoriske lejemål)
  * Reglerne gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i ejendommen til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.
  * Husk, køkken og afløb er afgørende for, om der er tale om en beboelseslejlighed.
  * Den faktiske indretning er afgørende.
  * Flere værelser lejet ud på samme tidspunkt til samme lejer, kan efter omstændighederne blive anset som en samlet beboelseslejlighed, jf. U 1981.74 H.
  ○ Man kan ikke bare lave én konkrakt på et værelse, én kontrakt på stuen og én på køkkenet, så vil det blive set som et samlet lejemål - så det kan ikke omgås på den måde
  * Opsigelsesvarslet er 1 måned, jf. LL § 175, stk. 1, 2. pkt.
  • 2) Beboelseslejlighed i et tofamilieshus, hvori udlejer bebor den ene.
    
    • Reglerne gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i ejendommen til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.
    • Opsigelsen skal være skriftlig, jf. LL § 176.
    • Husk, køkken og afløb er afgørende for, om der er tale om en beboelseslejlighed.
    • Den faktiske indretning er afgørende.
    • Opsigelsesvarsel 1 år, jf. LL § 175, stk. 2.
  • 3) Ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden
    
    • Hvis man har en lejlighed, som man selv vil bo i senere
    • Kun vedr. lejeaftaler indgået 1.7.2015 og derefter.
      ○ Reglen gælder kun for lejeaftaler, som er indgået efter den 1. juli 2015
    • Betingelse at ejeren/udlejer:
      ○ 1) ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse,
      □ Man kan ikke købe en lejlighed, hvor der bor en i og så opsige med den begrundelse her - man skal have ejet lejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse
      ○ 2) på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, og
      □ Hensynet til lejer vil da vægte højere, fordi udlejer i så fald har et andet sted at bo, fordi udlejer netop ejer andre boliger
      ○ 3) selv ønsker at benytte det lejede.
      □ Det kan ikke være fx udlejers søn, som kan flytte ind - det skal være udlejer selv
    • Opsigelsen skal være skriftlig, jf. LL § 176, stk. 1.
    • Opsigelsesvarsel 1 år, jf. LL § 175, stk. 2.
  • 4) Lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lign.
    
    • Betingelse: Forretningen skal antages hovedsageligt at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og forretningen skal stå i direkte tilknytning til disse.
      ○ Noget med, at man godt kan opsige et pizzeria i Djurs Sommerland, fordi man ikke tager i Djurs Sommerland for at få pizza…
      Opsigelsesvarsel 3 mdr., jf. LL § 175, stk. 1, 1. pkt.

Question 10

Udlejers opsigelsesadgang
LL § 171: Opsigelse af lejeforhold vedr. andre lejemål - lovbestemte opsigelsesgrunde

Answer 10

1) Når udlejerenønskerselvat benyttedet lejede

* 2) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives.Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes,og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelsehar været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde.Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

* 4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærboligaf den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

* 5) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

* 6) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet

* 7) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Question 11

1) Når udlejerenønskerselvat benyttedet lejede

Answer 11

• Den her regel gælder, hvis nu man ejer flere lejemål, og man vil bo i ét af dem - så er det den her bestemmelse, man skal bruge
  ○ I den anden bestemmelse overfor, det er den situation, hvor udlejer kun ejer det ene lejemål, og der skal man ikke lave en rimelighedsvurdering, som man skal ved denne bestemmelse
  * Rimelighedsvurdering af lejer og udlejers forhold, jf. LL § 172, stk. 1, nr. 2.
  ○ 1) Længden af udlejers ejerperiode
  □ Hvis fx udlejer har købt lejemålet i år, men lejer har boet der i 20 år, så vil hensynet til lejer vægte højest
  ○ 2) Lejers mulighed for at anskaffe sig en anden passende bolig.
  ○ 3) Helbredsmæssige forhold,
  □ Fx hvis udlejer bor i en lejlighed i dag, som ligger højt oppe, og der ikke er elevator, og udlejer er kommet i kørestol, så kan udlejers situation vægte højere end lejer, som bor i stueetagen
  □ Omvendt hvis lejer sidder i kørestol og bor i stueetagen, så vil udlejer nok ikke kunne opsige med denne begrundelse, da hensynet til lejer her vægter højt
  □ Eller hvis lejer har brugt tid og penge på at indrette lejligheden, så den passer til lejerens handicap - så vil det også tale imod opsigelse
  ○ 4) Er udlejers behov presserende og velbegrundet,
  ○ 5) Lejers behov for at bevare boligen,
  ○ 6) Udlejers tilknytning m.v.
  ○ 7) Ved uafgjort rimelighedsvurdering spiller udlejerens ejendomsret ind som et yderligere moment.
  ○ Man skal vægte alle de momenter her, og så må man ud fra en skønsmæssig vurdering komme frem til, om lejer eller udlejer skal bo der
  □ Hvis de ender uafgjort, så vil udlejers ejendomsret vægte højt, så den vil tippe til hans side
  * Bebor udlejer ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejer samtidig med opsigelsen tilbyde lejer at overtage denne lejlighed, jf. LL § 172, stk. 1, nr. 6.
  * Opsigelsen skal ske med mindst 1 års varsel , jf. LL § 175, stk. 2
  * Udlejer skal selv bebo lejemålet, jf. LL § 172, stk. 1, nr. 1.
  ○ Det kan ikke være med henblik på, at udlejers børn skal bo der

Særlige betingelser ved ejerlejligheder:
* Lejekontrakten skal være indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder.
* Udlejning sket 1. januar 1980 eller senere => Udlejer skal have oplyst, at det lejede er en ejerlejlighed, og at lejemålet kan opsiges efter § 171, stk. 1, nr. 1.
* Udlejning sket 1. juli 1986 eller senere => krav at udlejer selv tidligere har beboet lejligheden.
Pligt til at tilbyde anden lejlighed:
* HR1: Bor udlejer på opsigelsestidspunktet i samme ejendom som den opsagte, skal udlejer tilbyde den opsagte lejer at overtage udlejers nuværende lejemål, jf. LL § 172, stk. 1, nr. 6..
* HR2: Er eller bliver andre lejligheder end udlejers i den pågældende ejendom ledig, skal udlejer tilbyde den opsagte lejer at overtage den pågældende lejlighed, jf. LL § 174, stk. 1.
* Her anvendes det udvidede ejendomsbegreb ikke.
* Manglende overholdelse afstedkommer, at opsigelsen at lejer ikke kan gennemtvinges retligt, og at lejer der er fraflyttet er berettiget til at kræve erstatning for eventuelt tab.

Question 12

2) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives.Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes,og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

Answer 12

• Nedrivning => Bygninger fjernes eller lejligheder nedlægges uden at der efterfølgende etableres nye lejligheder i de samme bygninger.
  ○ Ved opsigelsen skal man dokumentere, at bygningen skal nedrives, og der vil det være nok at fremsende en tilladelse fra kommunen til, at man må rive den ned

    * Ombygning => Opsigelse er udelukkende mulig, hvor opsigelse sker pga. fremtidig udleje i medfør af 1) lov om almene boliger mv., 2) ekspropriation eller 3) ekspropriationslignede forhold. 
        ○ Hvis en bolig udlejes på det private område, men at den efter ombygningen skal udlejes som en almen bolig, så kan man opsige 
        ○ Det kan også være, hvis der skal nedlægges en del af ejendommen på grund af, at ekspropriation gør, at det tager noget af ejendommen 
  		
    * Pligt til at tilbyde erstatningsbolig, jf. LL § 174, stk. 1-2. 

Ved ekspropriation eller ekspropriationslignende forhold har lejer krav på at få tilbudt en passende bolig af kommunalbestyrelse, jf. Lov om boligforhold (LBF) § 43, stk. 2 og krav på erstatning af visse tab, jf. LBF § 44.

Question 13

3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelsehar været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde.Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

Answer 13

• En gammel regel - tilbage fra den tid, hvor der var et fyringsanlæg i ejendommen, og der skulle være en til stede til at passe dette, og denne person boede i ejendommen - hvis denne person så ikke passede sin opgave, så de skulle afskediges, så kan de også komme ud af lejligheden, hvis de to forhold var knyttet sammen
  Kan i dag være, hvis det er aftalt, at viceværten bor i ejendommen - men der skal være tilknytning mellem arbejdet og det, at personen bor i lejemålet - det skal ligesom hænge sammen

Question 14

Udlejers opsigelsesadgang
Opsigelse af en del af lejemålet

Answer 14

• Én lejekontakt – opsigelse kan ikke ske for en del af lejemålet, heller ikke selvom lokalerne ligger adskilt.
  * Udlejer kan ikke bare opsige lejer for fx to af værelser, fordi han vil bygge det om til et særskilt lejemål - enten opsiger man det heller, ellers ikke
  * Heller ikke blandet erhverv- og beboelseskontrakter - udlejer kan ikke bare opsige det ene af forholdene
  
  • Husk at i sammensatte kontraktforhold undergives aftalen det regelsæt, der gælder for den del af aftalen, der konkret vurderes at udgøre den væsentligste del af aftalen.

Question 15

Formalia ved udlejers opsigelse

Answer 15

• Formkrav til opsigelsen efter LL § 170, stk. 1, nr. 2 (beboelseslejligheder) og nr. 3 (ejerbolig/andelsbolig), samt LL § 171, jf. LL § 176.
  * Skriftlighedskrav/bevisbyrde – kan ikke gyldigt ske elektronisk, jf. LL § 13, stk. 2.

    * Opsigelsen skal indeholde oplysninger om lejers adgang til at gøre indsigelser.
        ○ Det er ikke nok at henvise til LL § 176 uden at give oplysninger om bestemmelsens indhold:
        ”Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen, jf. LL § 176, stk. 2.”
            □ Samme system, hvor vi har to gange 6 uger til at håndtere indsigelser - så hvis udlejer vil opretholde opsigelsen, så skal sagen for Boligretten (ikke Huslejenævnet her, men Huslejenævnet) 
  			
    * Opsigelsen skal indeholde oplysninger om opsigelsesgrunden.
        ○ Informationen skal være så klar og entydig, at der ikke for lejer kan være nogen rimelig tvivl om, med hvilken begrundelse udlejer opsiger – en henvisning til loven er ikke tilstrækkelig.
        ○ Man skal gøre det klart, hvad grunden er til, at lejer bliver opsagt - hvilke omstændigheder har gjort, at lejer skal opsiges 
  		
    * Retsvirkning af manglende opfyldelse = ugyldig opsigelse/nullitet 
        ○ Lejer behøver ikke gøre indsigelser.
        ○ Udlejer kommer ingen vegne med sin opsigelse så, hvis udlejer ikke har opfyldt de formelle krav 
        ○ Hvis lejer så ikke flytter på dagen, så må udlejer tage fat i fogedretten, og de vil prøve, om opsigelsen lever op til de formelle krav 

  • Opsigelse efter LL § 170, stk. 1, nr. 1 (accessoriske værelser) og 4 (erhvervslokaler), kan ske formløst.
    Der er ingen krav til selve opsigelsen, men udlejer bør stadig gøre det skriftligt for at sikre sig beviset for det

Question 16

Lejers indsigelser ved udlejers opsigelse
Formkrav til indsigelsen jf. LL § 176, stk. 2

Answer 16

• Skriftlighedskrav/bevisbyrde – kan ikke gyldigt ske elektronisk, jf. LL § 13, stk. 2 – medmindre andet er aftalt.
  * Indsigelsen SKAL afgives på papir (altså brev)
  
  • Fremsat senest 6 uger efter, opsigelsen er kommet frem til lejer.
    
    • Udlejer bærer formentlig risikoen for, at indsigelsen er kommet frem, hvis lejer kan bevise, at indsigelsen er sendt rettidigt og med forsvarligt befordringsmiddel.
      ○ Udlejer har nok forsendelsesrisikoen her
    • Indholdet skal være så klart og tydeligt, at udlejer indser, at lejer er uenig i, at udlejer kan opsige.
  • Indsigelsen har opsættende virkning => Lejer kan blive boende, så længe tvisten om berettigelsen af opsigelsen verserer.
    
    • Først når man får den prøvet ved Boligretten, så er det først der, hvis lejeren taber, at eller skal flytte
      ○ Og der kan jo godt gå et par år
  • Undlader lejer at gøre indsigelser inden fristens udløb, kan udlejer gennemtvinge opsigelsen uden prøvelse af dens materielle gyldighed.
    
    • Så hvis ikke lejer gør indsigelse, så står opsigelsen ved magt, selvom udlejer egentlig ikke kunne opsige efter reglerne
    • U1: Hvis opsigelsen er ugyldig af formelle grunde.
      ○ Så vil fogedretten fange den, og så vil de ikke gennemføre at få lejer udsat
    • U2: Hvis det anses for betænkeligt at fremme sagen ved en umiddelbar fogedforretning, jf. eks. TBB 2012.76 Ø.

Indbringelse af sagen for boligretten
Har lejer behørigt fremsat indsigelser, skal udlejer anlægge en boligretssag senest 6 uger efter udløbet af lejers frist for at gøre indsigelser, jf. LL § 176, stk. 2, 2. pkt.
* Undlader udlejer at anlægge sagen, anses opsigelsen som værende trukket tilbage.
* Stævningen skal indleveres senest den sidste dag i ”udlejerfristen”.
* Kommer opsigelsen frem en mandag, skal sagen anlægges senest den 12. mandag derefter.

Question 17

Opsigelse – Aftaler om fravigelser
Fravigelse af lejeloven

Answer 17

• HR: LL § 171-179 er ufravigelige til skade for lejer, jf. LL § 181.
  * ”til skade for lejer”
  ○ Det kan derfor aftales, at lejers opsigelsesvarsel skal forlænges eller forkortes, ligesom det kan aftales, at udlejers opsigelsesvarsel skal forlænges, eller der kan indgås aftaler om uopsigelighed.
  • M1: LL § 169 vedr. uopsigelige lejeaftaler.
    
    • Lejer kan gyldigt aftale, at lejemålet er uopsigeligt fra lejers side i en nærmere angivet periode.
    • Der kan tidligst afgives opsigelse med virkning fra uopsigelighedsperiodens udløb, og denne opsigelse skal være afgivet med korrekt varsel.
      ○ Det bør fremgå af kontrakten, om man først kan opsige, når perioden er udløbet og så skal bo der 3 måneder derefter, eller om man kan opsige, så man kan flytte ved udløbet af perioden
      ○ Hvis intet er aftalt, så gælder, at man kan opsige, så man kan flytte ved udløbet af perioden
    • Alene AFTL sætter grænserne for adgangen til at aftale uopsigelighed.
  • M2: LL § 173 vedr. tidsbegrænsede lejeaftaler.
    
    • Lejeforholdet ophører uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb, jf. stk. 1.
      ○ HR: Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden.
      ○ U1: Der er aftalt opsigelsesadgang.
      ○ U2: Den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen i et sådant omfang, at der kan ske ophævelse.
    • Benytter lejer med udlejers vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejer har opfordret lejer til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning, jf. stk. 2.
      ○ Udlejer skal derfor gøre noget for at få lejer ud, når tidsbegrænsningen udløber - ellers bliver lejeaftalen uden tidsbegrænsning, og udlejer har “tabt” sin mulighed for at komme af med lejer
    • Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, jf. stk. 3.
      ○ Udlejer kan kun lave en tidsbegrænsning, hvis det er tilstrækkeligt begrundet i hans forhold
      ○ Fx udlejer skal udstationeres
      ○ En sådan tidsbegrænsning kan forlænges - men udlejer må ikke bruge den samme grund her, altså ved at sige, jeg er stadig udstationeret - det kan man ikke
      □ Det skal være et nyt forhold

Question 18

Generelt vedr. udlejers ophævelsesadgang

Answer 18

• Husk man kan altid som det mindre i det mere opsige, hvis betingelserne for ophævelse er til stede.
  * Altid lav en kombineret ophævelse/opsigelse til lejer - så udlejer bør skrive, at han ophæver lejer, men i det tilfælde, at ophævelsen tilsidesættes, så skal denne skrivelse ses som en opsigelse - så er opsigelsesvarslet allerede begyndt at løbe der
  ○ Det betyder, at når retten engang kommer frem til, at måske var ophævelsen ikke berettiget, men det var opsigelsen, så er opsigelsesvarslet altid gået, så lejer skal flytte med samme alligevel
  • Muligheden for at ophæve er udtømmende beskrevet i LL § 182.
  • Væsentlighedskrav: Lejeaftalen kan kun ophæves, hvis misligholdelsen er væsentlig, jf. LL § 183.
    
    • Alene forholdene på ophævelsestidspunktet skal tages i betragtning.
  • Retsvirkning af ophævelse, jf. LL § 184, stk. 1:
    
    • Lejer skal straks fraflytte.
    • Lejer skal betale leje mv. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel.
      ○ Så fra det tidspunkt, hvor lejemålet bliver ophævet, skal lejer betale leje frem til det tidspunkt, hvor han kunne have opsagt lejemålet til - så det vil være tre måneder fra den kommende måned
    • Lejer skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejers udsættelse af det lejede.
      ○ Fx udlejers advokat, gebyr til fogedretten mv.
    • Lejer skal også stadig betale for istandsættelse af lejemålet
  • Tabsbegrænsningsforpligtelse: Udlejer skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejer indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejer, jf. LL § 184, stk. 2.
  • Præceptivitet: Reglerne i LL § 182-184 kan ikke fraviges.
    
    • Det kan ikke aftales, at der skal gælde andre ophævelsesgrunde i lejeforholdet
  • OBS! Der kan ikke ophæves, hvis forholdet, ophævelsen er begrundet i, er rettet, inden udlejer hæver lejeaftalen, jf. LL § 183, stk. 2.
    
    • Så snart lejer retter ind, så kan lejeaftalen ikke længere ophæves - så fx betaler lejen
  • Påmindelse inden ophævelse
    
    • HR: Ved brug af langt størstedelen af ophævelsesbegrundelserne er det gjort obligatorisk for udlejer at give lejer en påmindelse, inden der ophæves. Uden den fornødne påmindelse kan udlejer ikke ophæve.
      ○ Påmindelse er som udgangspunkt ikke påkrævet ved ophævelse efter LL § 182, stk. 1, nr. 4 (fraflytning i utide), nr. 9 (besøg i strid med lov om forbud mod besøg i bestemte lokaler), nr. 10 (grovere kriminalitet), nr. 11 (grovere forsømmelse af arbejdsforpligtigelser) samt nr. 12 (øvrige tilfælde).
      ○ Ingen særlige formkrav til påmindelsen– men lejer skal klart have modtaget besked om, at han skal foretage sig noget aktivt eller undlade at foretage sig visse handlinger.
      □ Udlejer skal gøre det klart, hvilke konsekvenser det vil få, hvis lejer ikke retter ind (altså ophævelse), og han skal gøre det klart, hvad det er lejer har gjort, der gør, at udlejer sender denne påmindelse
      U: Betalingsmisligholdelse

Ophævelsesmeddelelsen
* Ingen formkrav.
* Det skal tydeligt fremgå, at lejeaftalen ophæves.
* Det skal utvetydigt være tilkendegivet, hvad der efter udlejers opfattelse berettiger ophævelsen – henvisning til konkret bestemmelse er ikke nødvendig.

Uberettiget ophævelse el. opsigelse af lejer 1, hvorefter der flytter en ny lejer 2 ind.
* Hvis nu det er uberettiget, at lejer blev ophævet, men han flytter og fører så en sag bagefter. Han vinder så sagen. I mellemtiden er der flyttet en anden lejer ind. Lejer 1 har ret til at blive genindsat i lejemålet. Så opstår der en vanhjemmel-situation, fordi udlejer har lejet ud imod lejer1 bedre ret
* Her kommer det an på, om lejer 1 har gjort modstand mod ophævelse, eller om lejer 1 er flyttet frivilligt
* Har lejer 1 gjort modstand - udsættes lejer 1 ved fogedrettens bistand => Lejer 1 har krav på at blive genindsat.
* Flytter lejer 1 frivilligt (forholder sig passiv eller har handlet uforsigtigt) => Lejer 2 ekstingverer Lejer 1’s ret. Lejer 1 kan dog fortsat kræve erstatning.
Erstatning vil fx være til at dække flytteomkostninger (tror jeg)

Question 19

Udlejers ophævelsesadgang

Answer 19

Udtømmende liste over udlejers grunde til at ophæve lejeaftalen
LL § 182, stk. 1 Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:
1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.
2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.
3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, stk. 1, nr. 3, § 102, § 126, stk. 2, og § 186.
4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.
6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
9) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
10) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.
11) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
12) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Question 20

Udlejers ophævelsesadgang
1) Betalingsmisligholdelse

Answer 20

• Den mest almindelige, og den man nemmest kommer nogle vegne med
  
  • Udlejer kan ophæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt.
  • Pligtig pengeydelse: Betalinger, der udspringer af lejeforholdet.
    
    • Betaling af depositum, forudbetalt leje, senere reguleringer, forbrugsudgifter, påkravsgebyr mv.
    • U 2000.905 H: ”Som udgangspunkt må alle pengeforpligtelser, som i medfør af lejeloven eller lejeaftalen, påhviler lejer samt accessorier hertil i form af morarenter og sagsomkostninger anses for omfattet af udtrykket »anden pligtig pengeydelse« under forudsætning af, at der ikke består nogen rimelig tvivl om forpligtelsen.”
    • Hvis man skylder udlejer for noget andet, der slet ingenting har at gøre med lejeforholdet, så kan udlejer ikke hæve, hvis man ikke betaler de penge
  • Rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag, jf. LL § 58, stk. 4.
    
    • Forfaldsdagen er den sidste dag i måneden - hvis det så ikke er en hverdag, så rykkes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag
  • Påmindelse = Påkrav ved misligholdelse af lejebetaling.

Question 21

1) Betalingsmisligholdelse (fortsat)
Afgivelse af påkrav

Answer 21

• Hvis lejer ikke betaler lejen til forfaldsdagen, så skal udlejer sende et påkrav herom først - og dette SKAL sendes skriftligt (pr. post) - det kan ikke aftales, at det kan sendes elektronisk
  
  • Afgivelse af påkrav skal ske i henhold til LL § 182, stk. 2:
    
    • Udlejer kan først ophæve, såfremt han har afgivet skriftligt påkrav, før betalingen er modtaget.
      ○ Kan ikke sendes digitalt, jf. LL § 13, stk. 2 – heller ikke trods aftale herom eller efter lovændringen i 2018.
      ○ Udlejer bør sende med A-post, så han har dokumentation for, hvornår påkravet er kommet frem - for man kan først hæve 14 dage efter, at påkravet er kommet frem til lejer, så udlejer skal kunne bevise, hvornår det kom frem
    • Påkrav må tidligst afgives 3. hverdage (ekskl. lørdag og grundlovsdag) efter sidste rettidige betalingsdag.
      ○ Er påkravet sendt tidligere, kan det ikke danne grundlag for ophævelse.
      □ Så er påkravet ugyldigt, og så må man starte forfra
      □ Påkravet kan først sendes fire dage efter forfaldsdagen
      ○ Er forfaldsdag den 1. kan påkrav tidligst sendes den 5. i en måned.
      □ Husk, er den 1. en helligdag, lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag, jf. LL § 58, stk. 4.
      ○ Er den 5. dag en lørdag, søndag, helligdag eller grundlovsdag kan påkravet sendes på denne dag.
    • Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejemålet kan ophæves, hvis ikke restancen berigtiges inden påkravsfristens udløb.
      ○ Det skal tydeligt angives, hvad det er for en restance, der skal berigtiges - der skal være en specifikation af, hvad lejer skylder for x måned og for x måned og x for forbrug mv. - det er ikke nok bare at skrive det skyldige beløb
      ○ Påkravet skal klart angive hvilken betaling, udlejer mener, lejer er i restance med.
      ○ Beløbene skal være passende specificeret i påkravet .
      ○ Der må alene medtages beløb, der vedrører pligtige pengeydelser i lejeretlig forstand.
  • Afgivelse af påkrav skal ske i henhold til LL § 182, stk. 2 (fortsat):
    
    • Påkravsfrist:
      ○ I påkravet skal være angivet den frist, indenfor hvilken lejer skal betale, hvis lejer vil afværge ophævelse.
      ○ Udlejer kan kun hæve, hvis ikke lejer har berigtiget restancen ”senest 14 dage efter”, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejer.
      □ Løber fra påkravet er kommet fra - så kom det frem i dag, så tæller man 14 dage fra i morgen (og her er det alle dage, ikke kun hverdage)
    • Påkravsfristen løber fra påkravet er ”kommet frem”
      ○ I postkassen
      ○ Udlejer bærer forsendelsesrisikoen – pligtmæssig reklamation.
      □ anbefalet brev + alm.-/Q-Brev, jf. U2015.229 H og U.2017.1643 ØL
      □ Udlejer bør sende begge dele på samme tid - for hvis lejer nægter at tage imod det anbefalet brev, og så er et Q-brevet et brev, der lægges i postkassen, og så går man ud fra, at det kom frem på samme tid som det anbefalet brev, for det noteres, hvilken dag det er forsøgt udleveret - så går man ud fra den dag
      □ Nu formentligt også krav om track and trace.
      14 kalenderdage – men fristen forlænges, hvis 14. dagen falder på en dag, der ikke er en hverdag (dvs. en helligdag/søndag, en lørdag eller grundlovsdag).
    • Påkravsgebyr: Gebyret nettoprisindeksers (2021 kr. 291) men kan efter aftale udgøre et mindre beløb.
      ○ Det beløb er også en pligtig pengeydelse - så lejer kan ikke bare betale sin leje ved modtagelse af påkravet uden at betale gebyret, så kan det godt betyde, at lejemålet alligevel kan hæves, hvis lejer ikke betaler det gebyr
      ○ Mindre afvigelser accepteres efter omstændighederne – men praksis er restriktiv – for høje gebyrer medfører stor risiko for ugyldighed af påkravet.
      ○ Betaler lejer restancen, inden udlejer ophæver, skal lejer stadig betale renter og påkravsgebyr.
      ○ Manglende betaling af påkravsgebyr er misligholdelse og kan medføre, at udlejer er berettiget til at fortsætte ophævelsesproceduren.
      □ OBS! Husk væsentlighedskrav (retspraksis viser, at selv små restancer er væsentlige, og at der skal foreligge en række konkrete elementer af undskyldende karakter, såfremt lejer skal få medhold i, at misligholdelsen er uvæsentlig).
      □ Hvis lejer én gang har modtaget et påkrav og ikke betaler gebyret der, så vil det nok ikke være væsentligt nok til at ophæve
      Hvorimod hvis lejer konsekvens modtager påkrav og ikke betaler påkravsgebyret, så det hober sig op, så vil det kunne berettige ophævelse, når bliver væsentlig nok

Question 22

Påbud fra udlejer ved betalingsmisligholdelse
”Kommet frem”
Dokumentation for ”Kommet frem”

Answer 22

• Udlejer SKAL kunne have noget, der beviser, at brevet er kommet frem - så derfor skal det sendes med anbefalet brev/med Track and Trace, så det kan bevises, hvornår brevet kom frem
  • U.2015.3852 H: Højesteret finder, at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset. Udgangspunktet må fraviges, f.eks. hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren såsom bortrejse eller hospitalsindlæggelse kan bevirke, at han ikke ser posten.
  • U.2017.1643 ØL: Udlejer, U, sendte påkrav til lejeren, L, af en lejlighed, da huslejen ikke var betalt til tiden. Efterfølgende ophævede U lejeaftalen, da der efter 14 dage fortsat ikke var betalt. L bestred under en udsættelsesforretning at have modtaget påkravet, der var sendt ved almindelig post og som anbefalet brev. Fogedretten fremmede forretningen. Landsretten bemærkede, at U havde fremlagt indleveringsattest, hvoraf fremgik, at det anbefalede brev blev indleveret til Post Danmark. Herefter udtalt, at indleveringsattesten alene var en erklæring om, at det anbefalede brev var indleveret til postvæsenet til afsendelse, men attesten dokumenterede ikke, at påkravet var afleveret på L’s adresse. Der var ikke fremlagt yderligere oplysninger, herunder eksempelvis udskrift fra Post Danmarks »Track & Trace«. Herefter, og da U ikke med retsvirkning kunne sende påkravet til L’s advokat, havde U ikke godtgjort, at påkravet var kommet frem til L, jf. lejelovens § 182, stk. 2. Som følge heraf blev udsættelsesforretningen nægtet fremme.

Question 23

Ophævelsesmeddelelse og væsentlighedsvurdering (ved manglende betaling af påkravsgebyr, tror jeg måske)

Answer 23

• Ophævelsesmeddelelse
  ○ Er der ikke sket betaling efter påkravsfristens udløb, kan udlejer ophæve lejeaftalen.
  ○ Lejer skal gives meddelelse herom.
  □ Ingen formkrav – dog krav om præcis formulering.
  □ Det skal gøres klart for lejer, hvorfor han ophæves, og hvilken konsekvens det har for ham
  □ Meddelelsen har først effekt, når den er kommet frem til lejer.
  □ Der bør være en rimelig frist for lejer til at flytte ud - Kathrine sagde, at hun mener, at der skal gives mindst en uge, så lejer har mulighed for at kunne nå at flytte
  * Lejer kan principielt afværge ophævelsen ved at betale lige inden, ophævelsen når frem.
  ○ Også selvom de 14 dage er gået - lejer kan betale, indtil han modtager en ophævelse, og derved afværge ophævelsen
  ○ I tvivlstilfælde bærer lejer bevisbyrden (formentligt).
  * Ophævelsesskrivelsen må først sendes efter udløbet af påkravsfristen, jf. U 2016.1109 H.
  • Væsentlighedsvurderingen: Såvel restancens størrelse som misligholdelsens tidsmæssige udstrækning indgår i vurderingen.
    
    • Andre momenter: Lejer har tidligere misligholdt sin betalingsforpligtelse.
    • Undskyldende momenter: Betalingsmisligholdelsen skyldes fejl ved pengeinstituttet.
      ○ Så kan det godt begrunde, at man skal have et større beløb, før der kan ophæves
    • Eksempler:
      ○ TBB 2006.408: påkravsgebyr kr. 155,38 betalt ca. 3 uger efter ophævelse var sket = ophævelse berettiget.
      □ Det var væsentligt nok til, at udlejer kunne hæve
      ○ TBB 2003.502Ø påkravsgebyr kr. 130 betalt næsten en måned efter ophævelsen = ophævelsen var berettiget.

Question 24

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt.

Answer 24

• Sammenhæng med LL § 150, stk. 1: Det lejede må ikke uden udlejers samtykke anvendes til andet end det aftalte formål.

    * Væsentlighed: 
        ○ Husk udlejer skal tåle en vis mindre erhvervsmæssig aktivitet (TBB.2012.102 systue og frisørvirksomhed i begrænset omfang). 
            □ Fx hvis man vælger at åbne noget juridisk rådgivning, hvor man svare på mails og opkald, så kan udlejer ikke gøre noget ved det 
            □ Hvorimod hvis man opretter en webbutik, hvor der kommer til at være så trafik til og fra lejligheden, at det bliver til gene 
                □ Eller hvis man laver en kiosk 
            □ Psykolog-virksomhed er et liberalt erhverv, så der er Kathrine ikke sikker på, om det kan gøre, at der kan ophæves - det ville komme an på, hvor meget trafik der var til og fra lejligheden 
        ○ Udøvelse af liberalt erhverv vil typisk heller ikke kunne begrunde ophævelse.  Det afgørende er blandt andet om omfanget af den erhvervsmæssige virksomhed kan siges at være betydelig, og om det giver sig udtryk i nævneværdig øget støj, trafik til og fra ejendommen mv., der er til gene for andre.

Question 25

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejer eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 102, 126, stk. 2 og 186.

Answer 25

• Lejer nægter udlejer adgang, hvor udlejer er berettiget til at få adgang.
  ○ LL § 102: Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det – typisk når der skal udføres arbejder mv. i det lejede.
  □ Fx hvis der skal sættes fjernaflæsningsmåler til varmen eller lignende
  ○ LL § 126. stk. 2: Udlejer har ret til at inddrage opbevaringsrum, når lejer anvises andre rum, der er anvendelige.
  □ I den situation har udlejer jo så ret til at få adgang til det depotrum, som lejer havde til at starte med - og hvis lejer så modsiger sig det, så kan det godt give grund til ophævelse
  ○ LL § 186: Lejers pligt til at fremvise lejemålet, når det lejede skal fraflyttes.
  □ I den situation har Kathrine svært ved at se en ophævelse, da lejemålet er opsagt, og en ophævelse vil ikke kunne gennemtvinges hurtigere end udløbet af opsigelsesvarslet

    * Udlejer skal ophæve uden tøven – ellers er der risiko for, at hæveadgangen fortabes ved passivitet. 
        ○ Udlejer skal være rimelig konsekvent her 
    * Ophævelse kan ske uden forudgående påmindelse, idet udlejer stort set altid skal varsle sin adgang. 
    * Væsentlighedskrav  
    * Udlejer kan også anmode fogeden om bistand til at skaffe sig adgang. 
    * Må udlejer selv tvinge sig adgang? Det sagde hun ikke :-)

Question 26

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejer.

Answer 26

• Lejer har pligt til at bruge det lejede og sikre, at det ikke står ubenyttet hen i en længere periode
  ○ Hvis udlejer i en lang periode ved, at lejer ikke bruger lejemålet, så får udlejer et problem ved at have ladet det stå på i så lang tid
  □ Så udlejer skal gøre noget, når han lærer, at lejer ikke bor der
  □ Men lejer kan rimelig hurtigt afværge en ophævelse ved bare at flytte tilbage
  * Formål: Undgå perioder, hvor lejemålet står ubenyttet hen.
  ○ TBB.2015169Ø :Ved vidneforklaringer samt et meget lavt varmeforbrug fandtes det bevist, at Lejer, der også havde en lejlighed i Berlin, ikke beboede sin lejlighed, selv om han dokumenterbart med jævne mellemrum var i Danmark. Udlejer havde med rette ophævet lejemålet med henvisning til, at Lejer var fraflyttet det lejede.

    * Lejer kan undgå ophævelse ved at flytte tilbage, inden ophævelsen er kommet frem.
    * Ophævelse kan almindeligvis ikke sendes til det omtvistede lejemål – idet lejeren jo er fraflyttet.
  	
    * Hvornår er der sket fraflytning?
        ○ Det skal skønnes, om lejeren reelt og permanent må antages at have taget bopæl andetsteds.
            □ Obs! Flytning af folkeregisteradresse er ikke nok i sig selv.
        ○ Hvad hvis én af flere lejere, der alle er anført på lejekontrakten, fraflytter i utide?
            □ Ikke entydig retspraksis.
            □ Ophævelse vil formentlig ikke blive anerkendt – men den fraflyttede lejer hæfter formentlig fortsat. Det vil være nok til ikke at kunne ophæve, at der stadig bor nogle af lejerne i lejemålet

Question 27

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

Answer 27

• Vanrøgt: Væsentlig og culpøs skadeforvoldelse på det lejede, herunder ødelæggelse af ejendommen og adfærd der medfører væsentlig gene for ejendommens øvrige beboere
  ○ Typisk manglende vedligeholdelse eller renholdelse
  □ Hvis udlejer beder lejer om at opfylde disse forpligtelser, og lejer fortsat ikke gør noget, så vil udlejer kunne hæve
  □ Men det kræver, at der stadig er klamt, når ophævelsen kommer frem - og udlejer skal kunne bevise det
  □ Det kræver en del
  □ Der skal være lugt til gene for naboerne - eller hvis der er risiko for skadedyr
  ○ Hærværk
  ○ Ophobning af affald
  ○ Ombygning der ikke er godkendt af udlejer – særligt hvis disse ikke følger gældende byggeforskrifter.
  □ Fx hvis lejer vælger at rive en væg ned

    * Væsentlighed: Betydelig skade eller risiko herfor/betydelig gene.
  	
    * Er afbrud af varmeforsyning vanrøgt? 
        ○ Nej – det skal påvises at det lejede lider skade som følge af den manglende opvarmning – TBB 2014.314V.  
        ○ Så hvis det er afbrud i sommeren, så vil det aldrig kunne gøre, at der kan ophæves - modsat hvis det er i vinteren, og der er -10 grader, så kan det godt være, for så er der risiko for, at vandrørene springer  Vanrøgt ville også kunne være (dog svært at bevise), hvis lejer skruer ned for varmen (da det var for dyrt ) og ikke lufter ud for at holde på varmen, og der derfor opstår skimmelsvamp i lejligheden

Question 28

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Answer 28

• Ulovlig fremleje
  * Overladelse til andre end husstand (samme fortolkning som LL § 150, stk. 2 – der er vide rammer for, hvem der kan optages i husstanden, når blot der indledes et vist fællesskab mht. husholdning og samvær).
  * Overladelse til en person, der ikke er omfattet af retten til at fortsætte lejeforholdet.
  * Krav om afgivelse af en påmindelse.
  ○ Hvis lejer så ikke retter ind efter påmindelsen, så vil udlejer kunne ophæve

    * Væsentlighed: 
        ○ Det, at man har overladet til nogle andre, og der ikke er risiko for, at udlejer lider tab, så vil det nok være svært at komme igennem med en ophævelse 
        ○ Eksempelvis kan et fremlejeforhold ikke ophæves alene fordi, lejer har glemt at give udlejer besked om fremlejeforholdet – men hvis lejer ikke sender lejekontrakten efter udlejers påmindelse herom, vil udlejer alligevel kunne få medhold i en påstand om ophævelse.

Question 29

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8() eller 11(), jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Answer 29

• I LL § 153 er der en opremsning af, hvad der er god skik og orden - og hvis man ikke overholder de regler, så kan det berettige en ophævelse, hvis det er væsentligt
  * LL § 153: En lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejer i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i deri:
  1) *Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer
  2) *Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.
  3) *Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
  □ Fx hvis man er med i et bandemiljø, så det betyder, at der kommer nogle og besøger en i lejligheden, der får de andre lejere i ejendommen til at føle sig utryg
  4) *Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.
  5) *Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
  □ Svært at føre bevisbyrde for, at det lige netop er den lejer her, der støjer - det er også svært at fange på en optagelse, hvor voldsom støjen egentlig er
  6) *Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
  □ Fx laver graffiti på ejendommen eller ødelægger andre ting på ejendommen
  7) *Når lejeren vanrøgter det lejede.
  8) *Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
  9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.
  □ Dvs. hvis vi er i en situation med støjende adfærd, men vi er ikke i nr. 5, så er der den her opsamlingsbestemmelse
  10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.
  □ Også opsamlingsbestemmelse for nr. 8 med husdyr
  11) *Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.
  □ Kathrine vil altid, når hun laver en ophævelse, henvise til fx nr. 5, så vil hun også henvise til nr. 9 men også nr. 11 her, for så kan den måske i sidste ende opfange situationen, hvis den bestemmelse, man egentlig valgte ikke kan berettige ophævelsen

Question 30

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
FORTSAT

Answer 30

• OBS! ”tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet”.
  ○ Hvis ikke det er tilfældet, så må man se, om der kan opsiges i stedet - dette skal være opfyldt, før der kan ophæves

    * Krav om at udlejer sender en påmindelse inden ophævelse, idet der i nr. 7 henvises til § 154, stk. 2. 
  	
    * Udlejer er berettiget til at ophæve uden at indbringe sagen for huslejenævnet men kan også vælge at starte med at indbringe sagen for huslejenævnet.
  	
    * Det tager meget lang tid at komme igennem sådan en proces - for hvis den starter i boligretten, så kan det være, at lejer beder om at få den i huslejenævnet - så tager det tid. Så når nævnet afgør det, så kan det være, at den indbringes for boligretten igen, og så skal man vente igen 
        ○ Der var måske andre steps også :-) 
  	
    * Typetilfælde af husordensovertrædelser
        ○ 1) Vold og seksuelle krænkelser
            □ Spiller en stor rolle om lejer er dømt for forseelsen. 
        ○ 2) Fareforvoldelse m.v. 
            □ Ildspåsættelse eller risiko herfor berettiger til ophævelse - dog nok et krav at der er forsæt. 
            □ Det kan også være, at lejer opbevare en masse brandfarlige ting i lejligheden 
        ○ 3) Støj, chikane og hærværk
            □ Svært at løfte bevisbyrden for ophævelse på grund af støj og chikane, hvorfor mange sager aldrig føres som følge af bevisets stilling. 
            □ Ved hærværk kræver det jo, at udlejer kan bevise, at det var lejer, der lavede hærværket 
            □ Ikke ophævelse hvis sag har karakter af uoverensstemmelser mellem to lejere.
        ○ 4) Husdyr
            □ Dyrehold i strid med forbud i lejekontrakten el. lign. kan i sig selv føre til lejeforholdets ophør, uanset om dyrene er til gene el. ej. Hvis dyrene ikke er til væsentlig gene, må sagen dog forinden indbringes for huslejenævnet og derefter ophæves/opsiges.
            □ Tilladt dyrehold kan føre til ophævelse, hvis disse er til væsentlig gene, jf. nr. 8.
                □ Fx hvis det lugter, eller hvis den er aggressiv, eller larmer mv,

Question 31

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Answer 31

• Den bestemmelse kommer ind, når man har kørt en sag i Huslejenævnet, og man får at vide, at man ikke kan ophæve, men at lejer får et betinget lejemål af Huslejenævnet - og lejer så overtræder den betinget aftale - så kan der ophæves
  ○ Det kræver, at det er det samme forhold, som lejer overtræder
  □ Så hvis betingelsen er, at lejer har vanrøgt lejemålet, så kan lejer ikke ophæves, hvis lejer så begynder at støje
  □ Så her vil advokaterne gerne være med til at formulere den betinget aftale, så det kan gribe lidt flere forhold
  * LL § 154: Har lejer tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, kan lejer pålægges en af følgende retsfølger:
  ○ 1) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejer inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves.
  ○ 2) Lejer kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves.
  * Stk.2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejers påmindelse.
  • OBS! Huslejenævnet kan ikke påse om en ophævelse er gyldig, og en nævnsafgørelse kan ikke medføre lejeaftalens direkte ophævelse.

Question 32

9) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

Answer 32

• Det er bander - har man fået forbud mod at samle sin bande, og man gør det alligevel, så kan man ophæves
  ○ Det er også narkokriminalitet, man forsøger at hindre
  * Formål:
  ○ Imødegå virksomhed, der systematisk indebærer strafbare handlinger.
  ○ Indsat med henblik på at komme hashklubber og bander til livs.
  * Påmindelse er som udgangspunkt ikke påkrævet ved opsigelse efter nr. 9.
  Her kan man godt ophæve, så snart man finder ud af, at lejeren samles her med nogle, selvom de har forbud mod det

Question 33

10) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

Answer 33

Situation, hvor vi en del med erhverv - og der står lejekontrakten, at man fx skal holde den åben mellem 10-16, så kan det ophæves, hvis ikke man holder den åben der

Question 34

11) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

Answer 34

Det er, hvis lejeren har viceværtslige forpligtelser - så man fx har fået en lavere leje, fordi man skal rydde sne - hvis man så ikke gør det, så kan man ophæves

Question 35

12) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Answer 35

• Opsamlingsbestemmelse - ”fjernelse er påkrævet”
  ○ Det er vigtigt ved alle ophævelsesbestemmelserne, at man har for øje, okay, lejer gør det her, er det påkrævet, at lejer flytter i dag? Eller kan vi godt leve med det de næste tre måneder, så man egentlig skal opsige i stedet?
  ○ Kan påberåbes, hvor en af de øvrige ophævelsesbestemmelser kunne være påberåbt, men hvor der ikke er afgivet en påmindelse.
  ○ Kræver grov/ekstrem misligholdelse – hvor påmindelse forekommer overflødig.
  □ TBB2010.70Ø Lejer havde uden udlejers forudgående tilladelse sammenlagt to lejligheder.
  T:BB 2017.14 V Lejer havde truet udlejer ifm. udførelse af arbejder i lejemålet. Ophævelse efter lejelovens § 182, nr. 3, 12 og l godkendt, og Lejer udsat uden forudgående påmindelse. Landsretten henviser bl.a. til nr. 12, som ikke kræver forudgående påmindelse.

Question 36

Udlejers ophævelsesadgang
Ophævelse pga. Andre former for misligholdelse - formalia
Ophævelsen

Answer 36

• Ophævelsen
  * HR: Ingen formkrav
  * U1: Dog krav om forudgående påmindelse ved ophævelse efter nr. 2, 5, 6, 7 og 11.
  ○ Kathrine vil altid sende en påmindelse, før hun ophæver
  * U1U: med mindre forholdet tillige kan henføres under litra 13 eller er tilstrækkeligt groft.
  • Påmindelsen
    
    • HR: Der er heller ikke formkrav til påmindelsesskrivelsen, - skal dog utvetydigt gøre lejer bekendt med retsvirkningerne af manglende iagttagelse.
      ○ Og det skal også være klart, hvad det er, lejer skal holde op med - altså hvad det er, lejer gør, som han ikke må
      ○ Når påmindelse er afgivet, og lejer misligholder på ny, kan udlejer ophæve.
      ○ Pas på passivitet.
  • Væsentlighedskrav
    Såfremt lejer ikke længere handler i strid med gældende regler, kan udlejer ikke ophæve.

Question 37

Udlejers ophævelsesadgang
Udlejers erstatningskrav i forbindelse med ophævelse

Answer 37

• Har udlejer ophævet med rette, kan udlejer kræve erstatning for det tab, udlejer lider som følge af ophævelsen.
  * Inkasso- og udsættelsesomkostninger
  * Istandsættelsesomkostninger mv.
  * Ekstraordinære omkostninger forbundet med genudlejning
  ○ Sædvanlige genudlejningsomkostninger må udlejer selv betale, da han ville skulle betale det uanset hvad - det skal være, hvis der har været noget ekstra, han har været nødt til at betale, fordi lejer er flyttet med det samme
  • Lejer skal fraflytte øjeblikkeligt og betale leje for tiden, indtil lejemålet kunne opsiges fra lejers side, jf. LL § 184, stk. 1.
    
    • Opsigelsesvarslet skal formentlig regnes fra tidspunktet, hvor udlejer sikkert har kendskab til lejers faktiske fraflytning.
      ○ Så hvis udlejer bliver bekendt med, at lejer flytter tidligere, end han egentlig var forpligtet, så er det fra det tidspunkt, at man regner de tre måneder fra den 1. i måneden
    • Hvad hvis udlejer ved genudlejning kunne have opnået en væsentlig højere leje?
      ○ Det har ingen betydning - det skal ikke modregnes i udlejers erstatningskrav - det er bare sådan markedet er, at udlejer kan tjene noget mere ved genudlejning