Erhvervslejeret Flashcards
Anvendelsesområder - overordnet (ELL)
- Erhvervslejeloven (ELL):
* Leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, jf. ELL § 1
○ Så snart, der kommer noget beboelse ind i samme lejemål, så kommer vi over i boliglejeretten og lejeloven
○ Hvis vi har et lejemål, der både er bolig og erhverv, så skal man ind og se på, om det kan fysisk skilles ad - kan det adskilles, så der er separate indgange, og strøm og varme mv. er adskilt, så kan man godt sige, at det ene forhold reguleres af lejeloven og det andet af erhvervslejeloven
§ Man kan godt lave en og samme lejekontrakt, hvor man skriver, at det ene er lejeloven, og det andet er erhvervslejeloven, men Katrine ville lave to kontrakter, så der ikke opstår tvivl
* ”Lokaler” (ikke hus eller husrum)
* Intet krav om erhvervsvirksomhed (garager, lager mv. falder under ELL)
○ Det er jo bare andet end beboelse - så det kan sagtens være garagelejemål, kælderrum til opbevaring mv. - for det er ikke beboelse
○ En parkeringsplads er ren og skær arealleje, og så er vi slet ikke inde i lejeloven eller erhvervslejelovens regler - så er vi tilbage i aftaleloven
§ For der er ikke fire vægge - det er bare et stykke areal
○ Hvis vi er inde i erhvervslejeloven, for eksempel med garage, så kan man ikke aftale, at erhvervslejeloven ikke finder anvendelse
* Trådte i kraft 1.1.2000. Inden da reguleredes erhvervslejeforhold af LL- Lejeloven (LL):
- Udlejning af hus eller husrum til beboelse til private fysiske personer (sover, spiser, opholder sig)
- U1: Lejeforhold, der er omfattet af almenlejeloven og erhvervslejeloven
U2: Lejeforhold, der er omfattet af særregler i anden lovgivning
- Lejeloven (LL):
Erhvervslejeloven kontra lejeloven - hvornår bruges ELL på erhvervslejekontrakter?
- Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar 2000
* Inden da blev erhvervslejeforhold reguleret af LL- Bedømmes en sag efter LL eller ELL?
- ELL § 86, stk. 1: Loven trådte i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der er indgået den 1. januar 2000 og senere.
○ Alt, hvad der er indgået derefter, det er omfattet af erhvervslejeloven - det er helt sædvanligt med en lov med fremadrettet virkning - Stk. 2: Loven har desuden virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, jf. dog § 89
○ Loven har også virkning for tidligere indgået lejekontrakter, så den har også en tilbagevirkende kraft - HR: alle lejekontrakter er omfattet af erhvervslejeloven
- U: § 89 i erhvervslejeloven
- ELL § 86, stk. 1: Loven trådte i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der er indgået den 1. januar 2000 og senere.
- Bedømmes en sag efter LL eller ELL?
Erhvervslejeloven kontra lejeloven
Undtagelser vedrørende aftaler, der er indgået før 1. januar 2000, jf. § 89:
U1: Regler om krav til fremhævelse af bestemmelser i aftalen, der pålægger lejer større forpligtelser eller giver lejer mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, finder fortsat anvendelse.
* Dengang erhvervslejeforhold var reguleret af lejeloven, der var der det særlige fremhævelseskriterium for fravigelser fra lejeloven - så det krav gælder stadig for de lejekontrakter, der er indgået før 1. januar 2000 (der er ikke et fremhævelseskrav længere i erhvervslejeloven, men hvis den er indgået før det, så skal det være fremhævet med fravigelser)
U2: Regler, der var gældende på tidspunktet for aftalens indgåelse finder anvendelse på følgende forhold, mm andet er aftalt: (=man kan fx skrive, at lejeforholdet til er reguleret af den til enhver tid gældende erhvervslejeret, for så vil den nugældende erhvervslejelov gælde)
* 1)Aftaler om afståelse og genindtrædelse
* Er der aftalt noget om det, så lige på det her punkt, så skal man se, hvad der gjaldt i lejeloven på det tidspunkt for lejeaftalens indgåelse
* 2)Lejers vedligeholdelsesforpligtelse
* Hvis udlejer har skrevet i lejekontrakten, at lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse og ikke har skrevet andet, og den er indgået i 1989, så skal man tilbage i den lejelov og se, hvad der var gældende om den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse (altså hvad det omfatter) - den kan både være udvidet eller mindre i forhold til, hvad den er i dag
* 3)Beskyttelse mod konkurrerende virksomhed
* Hvis udlejer begynder at udleje til en anden virksomhed, som er samme virksomhedstype som en selv - så skal man tilbage og se, hvad der stod i lejeloven, da lejekontrakten blev indgået - var der en regel, der beskytter lejer mod udlejning til konkurrerende virksomhed
* Man skal selvfølgelig også lige huske at se, om det er aftalt i lejekontrakten, hvad der gælder for konkurrerende virksomhed
U3: Bortfalder en lejeaftale som følge af, at det lejede er ødelagt ved brand eller anden ulykke, finder § 24, stk. 2 og 3, ikke anvendelse.
* § 24, stk. 2 og 3 i erhvervslejeloven - det gælder ikke for gamle lejekontrakter
* I stk. 2 står der, at hvis udlejer på tidspunktet for branden har et lejemål, som lejer ville kunne bruge i stedet, så har udlejer krav på at tilbyde det til lejer
* Stk. 3: Hvis udlejer har planer om at genopføre det brændte lejemål, så er han forpligtet til at tilbyde lejer et lejemål i den nyopførte bygning
* De forpligtelser har udlejer så ikke, hvis det er en gammel lejekontrakt
U4: Lejer har ikke ret til at foretage ombygninger og installationer efter reglerne i § 38.
* Det er ikke en ret, lejer har i henhold til den gamle lejelovgivning - så det gælder ikke, hvis det er en gammel lejekontrakt
U5: Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål opnår ikke ret til erstatning ved opsigelse.
* UG i erhvervslejeloven er, hvis man opsiges, og det er et ikke-erhvervsbeskyttede lejemål, så har lejer ret til erstatning for flytteomkostninger, omkostninger til installationer eller investeringer, som lejer ikke kan tage med ved flytningen mv.
* Det er ikke en ret, som lejer har efter den gamle lejelov - så har man en gammel lejekontrakt, så har lejer ikke ret til erstatning efter denne bestemmelse
* Man har stadig retten, hvis ens lejemål er erhvervsbeskyttet - så det er kun for ikke-erhvervsbeskyttet lejemål, at lejerne ikke har retten
U6: Er en aftale tidsbestemt, fortsætter lejeforholdet ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter § 63, stk. 2 og 3. § 63, stk. 4 (vedrørende § 14) finder ikke anvendelse.
* § 14 i erhvervslejeloven er en ret til at forhandle vilkår hvert 8. år - både udlejer og lejer kan kræve det, og hvis man ikke kan blive enige efter en forhandling, så kan lejemålet opsiges - det gælder så ikke for de lejemål, der er indgået før 2000.
OBS! Præceptive bestemmelser i tidl. lejelovgivning, der ulovligt er fraveget ved aftale, bliver ikke lovlige blot fordi, den præceptive bestemmelse efterfølgende er bortfaldet eller gjort fravigelig.
* De bliver ikke gyldige i dag, hvis de egentlig ville være lovlige i dag, hvis det var ulovligt at fravige på aftaletidspunktet
Erhvervslejeloven kontra lejeloven (anvendelsen af det lejede)
Den aftalte anvendelse er afgørende (ikke den faktiske)
* HR: Hus/husrum (beboelse) eller lokaler til andet end beboelse, jf. ELL § 1.
○ Også selvom der er tale om ulovlig brug. Ulovligheden kan dog medføre, at lejeforholdet skal bringes til ophør.
* U: Erhvervslejemål anvendt som beboelse = kan efter omstændighederne (hvis udlejer er bekendt med den faktiske anvendelse) anses som en stiltiende aftale om ændring af retsforholdet. ○ Er det tilfældet, så kommer vi over i lejelovens regler ○ Men udgangspunktet er, at hvis lejer flytter ind i erhvervslejemålet, det gør ikke, at det bliver til et boliglejemål - men hvis udlejer kender til, at lejer egentlig bor der og ikke påtaler det, og det fortsætter i et år eller to år, så kan det være, at det bliver til boliglejemål § Men det vil så være ulovlig brug, så det kan være, at kommunen kommer med et påbud, og her har lejer ikke et erstatningskrav, da han ikke havde en berettiget forventning om at kunne bruge det til beboelse § Men han vil kunne blive beskyttet af nogle af reglerne i lejeloven * Præceptiv lovgivning * LL: ”Lejervenlig” og store dele af loven er præceptiv = kan derfor ikke fraviges til skade for lejeren * ELL: I høj grad baseret på aftalefrihed og færre præceptive regler ○ Det kan dog ikke aftales, at erhvervslejeloven ikke finder anvendelse, hvis betingelserne for anvendelse er opfyldt.
Erhvervslejeloven kontra lejeloven
Udlejning til juridisk person (1. led), der fremlejer til privat person til beboelse (2. led)
- Udlejning til juridisk person (1. led), der fremlejer til privat person til beboelse (2. led)
* Som udgangspunkt er udlejningsvirksomhed en form for erhvervsvirksomhed, hvorfor sådanne lejeforhold som udgangspunkt burde være omfattet af ELL.* Med henblik på at hindre stråmandsudlejning, er det dog indført i LL § 1, at LL er gældende, når der foretages udlejning af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person). * Aftale indgået 13/6 2010 eller tidligere: Første led er omfattet af erhvervslejeloven. ○ Så kan der opstå et sammenstød mellem de to lejekontrakter Aftale indgået efter 13/6 2010: Første led er omfattet af lejeloven, jf. LL § 1, stk. 1, nr. 1
Blandet lejemål - hvilken lov?
Både beboelse og erhverv på samme kontrakt (kun én aftale)
* HR: Lejeforholdet er omfattet af lejeloven, uanset hvor stor en andel erhvervsdelen udgør, og uanset om der er tale om fysisk adskillelse/særskilte enheder.
* U: Hvis fysisk opdelt = lejen for erhvervsdelen reguleres iht. ELL (markedslejen), og udlejers forbedringer reguleres (formentligt også) af ELL, jf. ELL § 1, stk. 2, og LL § 3, 2. pkt. * Ved afgørelsen af, hvorvidt der er tale om fysisk opdeling/særskilte enheder, lægges der vægt på, om der er selvstændig indgang, jf. TBB 2003. 400V. * Dog næppe ”hver sin fysisk enhed”, hvis lokalerne er forbundne med dør, intern trappe eller lign, jf. TBB 2005.114 Ø. * Lokaliteterne skal normalt adskilles ved etageadskillelse, væg, evt. blændet dør. ○ Altså hvis man har en dør, der ikke fysisk kan åbnes ○ Hvis man har en dør, der godt nok er låst og kun kan åbnes fra den ene side, så vil de være forbundne, da lejeren er lejer af begge rum, så han kan jo bare gå ind og låse den op
Overvej altid, om der kan/bør udformes 2 kontrakter.
Erhvervslejekontraktens indgåelse
ELL ufravigelige regler (præceptivitet)
- Loven bygger som udgangspunkt på aftalefrihed
* Der er ikke det samme sociale hensyn at tage til en erhvervslejer.- Der er dog fortsat en del præceptive bestemmelser i ELL. Hvert kapitel afsluttes med en oplistning af, hvilke bestemmelser i kapitlet, der ikke kan fraviges.
- Fx regler om erhvervsbeskyttet lejemål - har man det, så kan man ikke fravige nogle bestemmelser
- HUSK dog, at hver part kan give afkald på sine rettigheder ifølge præceptive regler, når forholdet, som reglen angår, er aktuelt
- Så vil aftalen ikke være ugyldig, fordi man har lavet den, da forholdet var aktuelt
- Det samme kan man i boliglejeforhold
- Retsvirkning af ufravigelighed
- HR: Det aftalte vilkår er ugyldigt. Den regel, der er fraveget, fastholdes, selvom parterne har indgået anden aftale.
○ Resten af aftalen påvirkes normalt ikke, mm. den pågældende bestemmelse er en uadskillelig del af aftalen eller ved brug af aftalelovens § 36 vedrørende urimelige aftaler.
Det er yderst sjældent, at det vil ske - der skal ekstremt meget til, før vi kan tilsidesætte noget efter AFTL § 36 - og især i erhvervslejeforhold, hvor der er ligeværdige parter
- HR: Det aftalte vilkår er ugyldigt. Den regel, der er fraveget, fastholdes, selvom parterne har indgået anden aftale.
- Der er dog fortsat en del præceptive bestemmelser i ELL. Hvert kapitel afsluttes med en oplistning af, hvilke bestemmelser i kapitlet, der ikke kan fraviges.
Ugyldighed af erhvervslejeaftale - generalklausul
- Aftalelovens kapitel om ugyldige viljeserklæringer gælder også for erhvervslejeforhold.
- ELL § 7- ELL’s generalklausul: En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
- Generalklausulen i erhvervslejeloven lyder meget som aftalelovens § 36 - og det er samme anvendelsesområde, men man har fundet anledning til at føre den ind i erhvervslejeloven, og man ser også, at den anvendes oftere end AFTL § 36
- Ved afgørelse efter AFTL § 36 og ELL § 7 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse,aftalens indholdog senere indtrufne omstændigheder.
- Hvis hun spørger, hvad er forskellen på de to bestemmelser, så skal man sige, egentlig ikke noget, men hvis vi er i erhvervslejelovens § 7, så er der en lempeligere anvendelse, og det vil være mere nærliggende, at man kommer igennem med at bruge § 7
- Det forhold, at en lejeaftale viser sig at være en dårlig forretning, kan ikke føre til, at aftalen tilsidesættes
○ Så hvis lejer har indgået en lejeaftale, og det viser sig umuligt for lejer at føre forretning og tjene penge på grund af, at lejen er for høj, det gør ikke, at man kan frigøres fra en 10 års uopsigelighed - der skal noget mere til
○ Typisk påberåbes bestemmelserne i forhold til lejeregulering, når der er en stor difference mellem den gældende leje og markedslejen, og når lejen som følge af vilkår i lejeaftalen ikke kan reguleres
§ Det vil være en lejekontrakt, hvor man har skrevet, at lejen, der er aftalt, ikke kan reguleres til markedslejen - eller at man har skrevet, at lejen er reguleret efter markedslejen, men den kan aldrig blive mindre end i dag (det sker meget ofte i erhvervslejemål)
® Hvis så vi får et marked, hvor lejen presses nedad, og man så har aftalt det, så kan det ske, at man ender med en leje, der er markant højere end markedslejen - og her vil man kunne få det nedsat efter ELL § 7
§ U.2014.09V (manglende reguleringsmulig)
§ GD.2009.07Ø (pristalsregulering)
§ T:BB.2016.513V og GD.2010.25ØMan kan ikke lægge sin lid til procentuel difference
§ Der skal mere til end bare en procentuel difference - i praksis er vi oppe ved 50-60% forskel, men det er ikke nok - der skal være øvrige omstændigheder
§ Man går ind og ser på parterne styrkeforhold
® Hvis udlejer har masser af udlejningslokaler og er garvet i udlejningsbranchen, og lejer er en ung og ny erhvervsdrivende, så vil man nok her i højere grad regulere lejen
§ Har man har haft professionel bistand, så taler det imod, at man kan få det reguleret, da det så burde være blevet påtalt ved indgåelsen
® Advokaten vil næppe kunne blive pådraget et ansvar for den dårlige rådgivning her, da der skal meget til, før der ifaldes ansvar
§ Hvis lejekontrakten er meget gammel, så vil man være mere tilbøjelig til at ændre lejen, fordi man næppe har kunne forudse, hvad der ville ske om 30-40 år derefter - hvorimod man næppe kan få det ændret, hvis man kommer efter 3 år, da man nok kunne have forudset markedet lidt mere der - Forhold der kan tillægges betydning
○ Parterne styrkeforhold på tidspunktet for aftaleindgåelsen, herunder om de har haft professionel bistand.
○ Alderen på lejeaftalen.
- ELL § 7- ELL’s generalklausul: En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
Erhvervslejeaftalens indgåelse – aftaleret
De almindelig aftaleretlige regler finder anvendelse
Tilbud:
* Udlejers annoncering = opfordring til at gøre tilbud
* Deltagelse i en fremvisning - binder hverken lejer eller udlejer = opfordring til at gøre tilbud
* Fremsendelse af underskrevet kontrakt = bindende tilbud
* Fremsendelse af en ikke-underskrevet kontrakt = formentligt bindende tilbud
* Medmindre andet er udtrykkeligt anført.
* ”Udkast”, ”Dette er en opfordring for lejer til at fremsætte et tilbud” eller ”Lejeaftalen er i sin helhed betinget af udlejers godkendelse”.
Lejeaftalens indgåelse - aftaleret
Accept:
* Accept uden enighed om de væsentligste vilkår/hovedvilkår
* Udgør en interessetilkendegivelse
○ Så det er ikke bindende, hvis man ikke acceptere uden at være enige om de væsentligste vilkår
* Væsentligste vilkår/hovedvilkår: Det lejede, lejeniveau, lejeperiode, deposita mv.
* TBB2007.275: Lejer underskrev en anmodning om en bolig, hvoraf det fremgik, at lejer med sin underskrift accepterede at overtage lejemålet med alle rettigheder og forpligtelser, og at accepten var bindende for lejer. Retten fastslog dog, at det ikke var godtgjort, at lejer ved at underskrive anmodningen var blevet gjort bekendt med lejens størrelse og betaling af indskud, og retten fandt herefter, at der ikke var indgået en bindende lejeaftale, da lejetilbuddet ikke indeholdt de væsentligste vilkår for lejemålet, herunder de økonomiske.
Lejeaftalens indgåelse - aftaleret
Accept:
* Enighed om hovedvilkår
* HR: Bindende accept
○ Kontraktudkast som forhandlingsgrundlag – en drøftelse af enkelte punkter vil oftest kunne opfattes som udtryk for enighed om de øvrige punkter.
* U: Ingen skriftlighed – intet kontraktudkast ○ Der er ingen skriftlighedskrav, men hvis en af parterne kræver det, så skal der laves en skriftlig aftale ○ Kan opfattes som et udtryk for, at der ikke er indgået en endelig aftale ○ Udtryk for, at der er indgået en ”for”-aftale, som forpligter parterne til at fortsætte forhandlingerne § Medmindre det er helt åbenbart, at man ikke har tænkt sig at lave en skriftlig aftale og bare køre på en mundtlig aftale * Indgået aftale som følge af parternes handlemåde, selvom vilkårene ikke er aftalt. ○ Stiltiende accept § Udøvelse af brugsretten til lejemålet ® Formodning for, at der så er indgået en bindende lejeaftale - hvis lejeren kommer ind i lejemålet og begynder at indrette efter at drive erhverv derfra § Manglende indsigelse § Betaling af depositum ® Som UG også et udtryk for, at man har indgået en bindende lejeaftale ® Men lejer kan ikke tvinge sig til et lejeforhold ved bare at indbetale depositum, hvis parterne ikke er enige
Ændring af aftalte vilkår ELL
- HR: Efter aftaleindgåelse kan ingen af aftaleparterne diktere ændringer = ændringer kræver samtykke/enighed.
* Når der er indgået en aftale, så er de vilkår, som lejeaftalen er indgået på, og så kan man ikke ensidigt lave ændringer- U1: Lovhjemmel – fx lejeregulering men også genforhandlingsret, jf. ELL § 14.
- ELL § 13: Har man aftalt det, så giver det mulighed for at regulere til markedslejen
- ELL § 14: Har man aftalt det, så giver det mulighed for at regulere de øvrige vilkår
- Så der er lovhjemmel for, at der kan ske ændring af vilkår efter, at aftalen er indgået
- U2: Hvis der er taget et forbehold.
- U3: Udlejers ændringsret
- Til opfyldelse af vedligeholdsforpligtelse.
○ Så må udlejer gerne ændre ved lejemålet fx udskiftning af vinduer for at opfylde sin vedligeholdelsesforpligtelse - Til forbedring af ejendommen.
○ Så længe, at lejemålet ikke ændrer karakter, og det ikke længere har den samme brugsværdi for lejeren, så det ikke giver mening for lejer længere at have sit erhverv der - Identiteten af det lejede må ikke ændres.
- Til opfyldelse af vedligeholdsforpligtelse.
- U1: Lovhjemmel – fx lejeregulering men også genforhandlingsret, jf. ELL § 14.
Hvis ikke U1-3 finder anvendelse, og hvis ikke der kan opnås enighed mellem parterne om ændringer, er den utilfredse part nødsaget til at opsige lejeforholdet, hvis ikke de nuværende forhold kan accepteres.
Lejer har fri opsigelsesadgang, men udlejers opsigelsesadgang er yderst begrænset = udlejer bør prioritere udarbejdelse af lejeaftalen.
* Hvis ikke de kan blive enige, så kan lejer frit opsige, men udlejer har kun begrænset grunde til at opsige, og de grunde er beskyttelsespræceptive, så det kan ikke aftales, at udlejer kan opsige af andre grunde end dem, som står i erhvervslejeloven
Ændring af aftalte vilkår
ELL § 14: Genforhandlingsret
- ELL § 14: Genforhandlingsret: Parterne kan aftale, at udlejer kan stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, at udlejer kan opsige lejer, hvis parterne ikke efter en forhandling, jf. stk. 5-7, er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår.
* Det kræver, at man har aftalt bestemmelsen i lejekontrakten - så man skal tage stilling til ved aftaleindgåelsen, om bestemmelsen skal finde anvendelse i lejeforholdet * Den her bestemmelse åbner lidt op for, at udlejer kan få en ekstra opsigelsesgrund, fordi udlejer kan sige, at der skal ændres vilkår, og så kan man være så umulig, at man ikke når til enighed, og så har udlejer en legitim grund til at opsige lejeren * En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan dog tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft. * En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen i henhold til § 13 sidst er trådt i kraft ○ Har man været ude og lave en markedsregulering som udlejer, så skubber det 4 år, før man kan lave en genforhandling - så hvis der er gået 7 år, og man laver en markedslejeregulering, så kan man først genforhandle efter 11 år * Gyldighedsbetingelser: ○ Skriftlighed ○ Oplysning om at udlejer har ret til at opsige lejeforholdet, hvis parterne ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår, jf. stk. 8 ○ Oplysning om lejers ret til erstatning, jf. stk. 4 § Der er regler i stk. 4, hvad lejer har ret til af erstatning ○ Lejeforholdet må ikke være omfattet af ELL § 62 (erhvervsbeskyttelse) § Hvis lejemålet er et erhvervsbeskyttet lejemål, så kan man ikke aftale det § Så bestemmelsen skal aftales for at finde anvendelse, men det kan ikke aftales, hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet * Regler om varsling, jf. stk. 5 og indsigelser, jf. stk. 6 og 7 ○ Det er fuldstændig reguleret i bestemmelsen, hvad man skal opfylde, så man skal sørge for at gå ind i bestemmelsen og se
Hvis parterne ikke kan nå til enighed, kan hver af parterne opsige lejeforholdet.
Skriftlighed ELL
- HR: Intet krav om skriftlighed
* Mundtlige aftaler er bindende -> aftaler bør altid indgås skriftligt af bevismæssige årsager.- U: Når en af parterne kræver, at der udfærdiges en skriftlig aftale, jf. ELL § 5.
- Anmodning kan fremsættes på et hvilket som helst tidspunkt.
- Tilsidesættelse -> misligholdelse.
- Misligholdelsesbeføjelse afhænger af den konkrete situation, idet loven ikke angiver retsvirkningen.
○ Det er ikke nødvendigvis sikkert, at man kan hæve aftalen, men man kan måske nok kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, indtil man får den nedskrevne lejeaftale
- OBS! Lovens ufravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andeter aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen, jf. ELL § 4.
- U: Når en af parterne kræver, at der udfærdiges en skriftlig aftale, jf. ELL § 5.
Blanket og tjekliste
Blanket
* Intet blanketkrav i ELL
* Det giver god mening, at man ikke har blanketkrav, fordi erhvervslejeforhold meget ofte er så individuelt afhængig, så det passende til netop den type erhverv, som man har
* Boligministeriet autoriserer ikke længere typeformularer til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter -> Dette er sket som led i liberaliseringen af erhvervslejemarkedet, således at der skal indgås individuelle aftaler.
* Ved udlejning i perioden fra 1. januar 1959 – 31. december 1981: Ved anvendelse af blanketter skulle blanketterne være autoriserede, og vilkår der var mere byrdefulde for lejeren end lovens regler skulle være fremhævet.
* Ved udlejning i perioden fra 1. januar 1980 – 1. december 1999: Ved anvendelse af blanket: Vilkår der var mere byrdefulde for lejeren end lovens regler skulle være fremhævet.
○ Man behøvede ikke nødvendigvis anvende en autoriserede blanket, men hvis man anvendte en blanket, så skulle mere byrdefylde vilkår være fremhævet for lejer
Tjekliste
* Udarbejdet af Boligministeriet
* Miniudgave af ELL
* Den findes på Karnov
* Man redegøre for de væsentlige bestemmelse i erhvervslejeloven, især de ufravigelige, eller hvis der er nogle steder, hvor lejer skal være særlig opmærksom, hvis udlejer har fraveget det her
* Vedlægges stort set altid som et bilag til erhvervslejekontrakten
Domstolene har ved afgørelse efter ELL § 7 endnu ikke tillagt det betydning, om tjeklisten har været vedlagt.
Tinglysning og lejers fremsættelse af krav ELL
ELL § 6. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.
* Det samme som fra lejeloven - det er 1:1 det samme, som gælder
* Lejerskifte kræver udlejer samtykke, men udlejerskifte kræver ikke lejer samtykke.
* Hvis der sker et udlejerskifte er lejer beskyttet efter ELL § 6, fordi man sikret uden, at det er tinglyst
* Videregående rettigheder er ikke sikret mod kreditor eller godtroende aftaleerhverver uden tinglysning.
* Det vil man i langt højere grad se i erhvervslejekontrakter - at man har fået videregående rettigheder, og så skal man sørge for at få det tinglyst for at beskytte mod udlejerskifte
* Videregående rettigheder: uopsigelighed, ret til fremleje, forkøbsret mv.
* Man ser ofte, at der gives lejerabat i de første år, så lejer kan få gang i sin virksomhed
* Det ses også ofte, at der gives forkøbsret til lejer - eller måske bare en køberet
* Det er heller ikke uset, at der måske betalt depositum eller forudbetalt leje for 12 måneder - så skal det også tinglyses
* Man vil sjældent se en køber i god tro - da det vil være uset, at man køber en lejeejendom uden at bede om at se alle lejekontrakter i ejendommen - så køber vil have set lejekontrakterne
○ Det kan dog være konkurs, at køber på tvangsauktion ikke får set lejekontrakterne
ELL § 6, stk. 2: Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.
* Det samme som i lejelovens regler
* Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens § 12, stk. 4.
* Så hvis der sælges igen, så vil ny køber kunne se i tinglysning, at stævningen er tinglyst på ejendommen
* Stævningen skal være indleveret til retten inden 1 år, men den behøver ikke blive tinglyst inden et år - det skal ske med ugrundet ophold
* Ejerskifte = alle tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs.For
Fortolkning ELL
- Ved udlejning til erhvervsmæssigbrug er aftaleparterne som udgangspunkt ligeværdige erhvervsdrivende, og der er ikke som ved udlejning til beboelse et særligt behov for en lejervenlig fortolkning.
- Hvis der er uenighed eller tvivl om aftalens indhold, finder almindelige aftalefortolkning anvendelse:
- 1) Ordlyden
- 2) Koncipistreglen – udlejer er oftest koncipist
○ Domstolene er dog tilbageholdende med at anvende koncipistreglen, fordi begge aftaleparter er professionelle, og ofte har aftalen været genstand for intense forhandling med udveksling af mark-up versioner. I de situationer vil der ofte ikke være tale om, at der kun er én koncipist.
○ Har begge parter været inde og pille ved bestemmelser gennem forhandlinger, så vil denne regel ikke blive anvendt - 3) Kontrakten må fortolkes i overensstemmelse med præceptive regler
- 4) Omstændigheder uden for aftalen kan tale til støtte for en fortolkning, herunder forhandlinger, udkast, parternes forudsætning
- Hvis der er uenighed eller tvivl om aftalens indhold, finder almindelige aftalefortolkning anvendelse:
Fortolkningstvivl
* ELL § 4: Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer.
* En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen, jf. ELL § 4, stk. 3. * Ordet »udtrykkeligt« er udgået fra den tilsvarende bestemmelse i LL, hvilket i forhold til hidtil gældende retspraksis næppe indebærer nogen ændring. Udtrykkelighedskravet i lejeloven § 4, stk. 2, indebærer formentlig ikke nogen fravigelse af dansk rets almindelige fortolkningsregler.
Den part, der påstår, at der er indgået anden aftale, må føre bevis herfor.
Specifikationskrav
- I erhvervslejeloven har vi ikke fremhævelseskravet på samme måde, som vi har lejeloven
* Men der et specifikationskrav i stedet- HR: ELL § 5, stk. 2: Det skal specificeretfremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejenskal betale til udlejerenvedrørende det lejede.
- Det er lovligt at opkræve udgifter udover lejen, hvilket man ikke kan i boliglejemål, hvis ikke der er hjemmel til det loven
- Hvis man opkræver noget ud over lejen, hvilket man frit kan, så skal det være udtrykkeligt specificeret, så lejer kan se, hvad det er, at lejer skal betale
- Specificering af udgifterne udover lejen
○ Skal det være for snerydning, for ejendomsskat, for vicevært, forsikringer mv.? Hvad skal lejer betale for ud over lejen? Det skal specificeres i kontrakten - Den anslåedestørrelse af den enkelte udgift skal også være angivet
○ Udlejer skal også skrive, hvad denne forventer, at udgiften bliver for lejer - altså størrelsen på udgiften - Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling
- U: Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse
- Det kan for eksempel være, hvis der fx ud af det blå kommer en ny slag afgift på fast ejendom, så kunne man ikke kende til udgiften, da man indgik aftalen - så kan man godt gøre det senere, hvis bare man har skrevet i lejekontrakten, at lejer skal afholde udgifter til skatter og afgifter
- ELL § 5, stk.3.Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. § 45, stk. 2. Tilsvarende § 5, stk. 2-4.
Det skal specificeres, hvad der skal betales for varme og vand, og så skal man også specificerer, hvis lejer skal dække for udarbejdelse af forbrugsregnskabet
- HR: ELL § 5, stk. 2: Det skal specificeretfremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejenskal betale til udlejerenvedrørende det lejede.
Selve kontrakten
Rette parter - navn, cvr-nr., adresse
- Vi skal have skrevet ind i lejekontrakten, hvem er lejer, og hvem er udlejer
- Lejers rettigheder er kun beskyttet, hvis kontrakten er indgået med ejendommens ejer
- Man kan godt opleve, at der står et andet navn i tinglysning og noget andet i lejekontrakten - hvis det er samme CVR-nummer, så er det samme ejer, da ændring af navn i ES ikke gør, at navnet ændres i tingbogen, så derfor skal man altid anføre CVR-nummer
- Er aftaleparterne en juridisk person eller en enkeltmandsvirksomhed
- Anfør da altid CVR-nr.
- Overvej hvem der hæfter
- Hvem er tegningsberettigede
- Er aftale parterneprivatpersoner angiv også altid privatadresser
- Lejers rettigheder er kun beskyttet, hvis kontrakten er indgået med ejendommens ejer
Angivelse af det lejede - aftalen
- Beliggenhed: adresse og matrikelnummer
* Når man anfører matrikelnummer, så ved man, hvad man skal have tinglyst kontrakten på, hvis man skal have den tinglyst- Størrelse - vedlæg altid tegning/rids, hvis det er muligt.
- Det gør det nemmere se, hvis man kun har lejet noget af det, hvad det så er, man har lejet, hvis man har en tegning af det
- Arealbkg. (nr. 311 af 27. juni 1983) finder anvendelse, hvis ikke andet er aftalt. Ved beregning henregnes til lejemålets areal en ligelig andel af de adgangsarealer, hvortil erhvervslejemålet har adgang.
- Overvej om der skal laves en bindende aftale om arealet.
○ Katrine vil altid lave en bestemmelse om, at uanset, om der så sker en anden opmåling på ejendommen, så vil lejen være det samme - altså man har taget udgangspunkt i BBR, og så vil en senere opmåling ikke ændre på det, man har aftalt, selvom det måske er anderledes
- P-pladser eller andre udenomsarealer.
- Man skal forholde sig til, om der er fællesarealer eller andet, som man deler med andre lejere, fx kantine, toiletter eller lignende
- Og hvad med udenomsarealerne, er det også noget, som er med i lejemålet, så lejer har ret til at bruge det
- Og p-pladserne, er der eksklusiv brugsret, eller har man ret til at bruge dem sammen med de andre lejere efter først til mølle
- Størrelse - vedlæg altid tegning/rids, hvis det er muligt.
Selve kontrakten
Lejemålets stand
- Nyistandsat, velvedligeholdt, overtaget i den stand, som lejemålet er og forefindes.
- Lav eventuelt en indflytningsrapport, der beskriver standen.
- Der er ikke lovpligt til at lave indflytningsrapport i erhvervslejemål
- Men det er en meget god idé, for hvis man fx aftaler, at lejemålet overtages, som det forefindes, og man ikke har en rapport, der beskriver, hvilken stand lejemålet blev overtaget i
- Eller hvis man har aftalt, at det er overtaget nyistandsat, så hvis man ikke har en rapport, så hæfter man for nyistandsættelse af alt, selvom det måske ikke var tilfældet, da man flyttede ind
- Det kan godt aftales, at selvom man overtage lejemålet i en vis stand, så skal man aflevere det nyistandsat, så det egentlig afleveres i bedre stand
- Man vil ofte lave en jordbundsundersøgelse ved indflytning for at se, om lejer skal hæfte for noget forurening ved fraflytning
○ Det vil åbenbart ikke give mening, hvis erhvervslejemålet er en restaurant - det kommer an på den form for erhverv, der udøves, om det giver mening
- Lav eventuelt en indflytningsrapport, der beskriver standen.
OBS! I henhold til ELL § 21 skal lejer påberåbe sig mangler senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, hvis lejer vil påberåbe sig manglen.
Anvendelse - aftalen
- Præcisering/begrænsning. Kontor, produktion, restauranter, lager osv.
* Det er afgørende for, hvad lejer må i lejemålet - hvis ikke man har skrevet noget specifikt, så har lejer ret frie rammer- Eksempel: ”Lejemålet må anvendes som butik” – men hvad må der sælges?
- Hvis der bare står “butik”; så kan lejer egentlig sælge alt, så derfor er en god idé at præcisere det, hvis udlejer har nogle typer ting, som denne ikke ønsker sælges fra lejemålet
- En meget snæver anvendelses-bestemmelse begrænser omfanget af sammenlignelige lejemål ved markedslejesager ( ELL § 13).
- Kan det lejede ikke anvendes til det aftalte formål, kan lejer have krav på forholdsmæssigt afslag eller erstatning, mm. lejer selv ved eller burde vide, at brugen er retsstridig, jf. ELL § 22.
- Brugen kan være i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen.
- Som udgangspunkt vil det være udlejer, der må stå på mål for, at lejer ikke kan bruge lejemålet til det, som ellers er aftalt i aftalen, at lejer kan bruge lejemålet til
○ Udlejer kan egentlig godt fraskrive sig ansvaret for, at denne ikke står inde for, at lejemålet faktisk kan bruges lovligt til aftalte - så må lejer sørge for selv at undersøge det med kommunen, inden lejeaftalen indgås
Det sker ofte, at udlejer ikke står inde for, at lejemålet kan bruges i henhold til planloven - så derfor bør lejer gik i den lokale plan for lejemålet for at sikre, at lejemålet kan bruges til det ønskede formål
- Eksempel: ”Lejemålet må anvendes som butik” – men hvad må der sælges?
Selve kontrakten
Ikrafttræden og opsigelse
- Ikrafttræden: Hvornår? lejebetaling, ophør af tidsbegrænsede aftaler, uopsigelighedsklausuler, forsinkelse mv.
* Lejekontrakten skal være så præcise som muligt og anføre, hvornår lejemålet overtages, hvornår der skal betales leje første gang osv.
* Det kan særlig være relevant med den præcisering, hvis lejer får dispositionsret over lejemålet, men man skal først betale leje efter to måneder - så man egentlig har to måneders gratis brugsret, så man kan få lejemålet indrettet til formålet, så når man skal begynde at betale leje, så er man også klar til at åbne sit erhverv- Opsigelse: Opsigelsesvarsel (3 mdr., jf. ELL § 64, men oftest aftales 6 mdr.) , uopsigelighedsklausuler, tidsbegrænsning, angivelse af hvornår lejer skal fraflytte – evt. 14 dage før ophør, opsætning af skilte i opsigelsesperioden mv.
Meget forskelligt, hvad man aftaler i kontrakterne af opsigelsesvarslet - det kommer meget an på, hvad er det for en virksomhed, og hvor mange penge er der brugt på at indrette lejemålet - så der aftales 3 måneder, eller 12 måneder, eller endda også 24 måneder
- Opsigelse: Opsigelsesvarsel (3 mdr., jf. ELL § 64, men oftest aftales 6 mdr.) , uopsigelighedsklausuler, tidsbegrænsning, angivelse af hvornår lejer skal fraflytte – evt. 14 dage før ophør, opsætning af skilte i opsigelsesperioden mv.
Leje, lejeregulering og depositum - aftalen
- Hvor og til hvem? (Intet aftalt = udlejerens bopæl eller forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut her i landet anses for betaling på det anviste betalingssted)
- Hvornår? (Den første i måneden, kvartalsvis, månedsvis, løbedage, jf. ELL § 43, stk. 2 mv.)
- Også meget forskelligt, hvad der aftales - det er et forhandlingspunkt, så jo stærkere lejeren er, jo mere kan de jo diktere, hvor ofte de vil betale leje
- Løbedage - 3 dage, før man kan sende påkrav om betaling
- Hvor meget? (intet aftalt = markedslejen, jf. ELL § 9, stk. 2)
- Specificering, hvis der skal betales andet ud over lejen
- Udgangspunktet er, at det er markedslejen, man betaler, og det er også det, som parterne ofte aftaler
- Ret til at regulere lejen? (§§ 9-13 -fravigelige regler)
Der er ret frie hænder til at regulere lejen - man kan fx aftale trapperegulering, nettoprisindeks, regulering efter skatter og afgifter, regulering efter omsætning mv. - Depositum til sikkerhed for lejers forpligtelser overfor udlejer. Intet lovbestemt maksimumbeløb som i boliglejeforhold.
- Der er frit spil for, hvor meget udlejer kan kræve af depositum - så derfor er det oftere her, at man skal overveje at tinglyse kontrakten, da man ofte betaler mere end det, som er sikret uden tinglysning
- Normalt opkræves et depositum svarende til mellem 3 – 12 mdr. husleje afhængig af lejemålets type.
- Kontantbetaling eller bankgaranti (bør være på anfordringsvilkår).
○ Hvis man laver en bankgaranti, så skal man sørge for, at det er på anfordring, så udlejer kan trække på garantien, selvom lejer har indsigelser mod fx istandsættelse
Selvskyldnerkaution
- Hvornår? (Den første i måneden, kvartalsvis, månedsvis, løbedage, jf. ELL § 43, stk. 2 mv.)
Driftsudgifter og forbrugsudgifter
- aftalen
- Kan opkræves udover selve lejen, men hvis intet er i nævnt i kontrakten vedr. drifts- og forbrugsudgifter, er disse indeholdt i lejen.
* Der er ingen grænser for, hvad man kan have med, bare det er specificeret, og det er anslået, hvor stor udgiften bliver- ELL § 5, stk. 2 og 3 krav om specifikation og beløbsangivelse af hver udgiftsart i kontrakt eller bilag
- Driftsudgifter: Renholdelse af fællesarealer, snerydning, lønninger til varmemester, vedligeholdelse, haveanlæg og vinduespudsning, brandforsikring, opgørelse og udarbejdelse af forbrugsregnskaber, skatter og afgifter osv.
- Forbrugsudgifter: Vand, varme, el + specificering af de enkelte udgifter: afgifter, målerservice, brændselsudgifter mv.
- Ved undladelse af beløbsangivelse eller groft misvisende angivelser = udgiften kan ikke opkræves.
- Fordeling: Forholdsmæssigt ifht. areal eller lejebetaling eller andet eller i forhold til forbrugsmålere.
- Man må gerne fordele udgifterne på forskellige måder - man skal bare skrive, hvordan man fordeler det, hvis det ikke er efter areal
- ELL § 5 er præceptiv
- ELL § 5, stk. 2 og 3 krav om specifikation og beløbsangivelse af hver udgiftsart i kontrakt eller bilag
Alm. med aconto betalinger, således at der udarbejdes et årligt driftsregnskab og et årlige forbrugsregnskaber
Selve kontrakten
Vedligeholdelse
- Angivelse af, hvem der skal vedligeholde, herunder udtømmende oplistning af omfanget af, hvad vedkommende skal vedligeholde
* Her er der ikke nogle regler, der tilsiger, hvad man må aftale - man må pålægge lejer al den vedligeholdelse, man kan komme i tanker om
* Man skal huske, hvis man skriver “indvendig” eller “udvendig” vedligeholdelse, så falder vi tilbage på erhvervslejelovens regler, der siger, hvad det indebærer - og det er det samme som i lejeloven. Hvis ikke man har udspecificeret det mere, så kan man ikke kræve mere af lejer end det, der står i loven- Hvem skal foretage fornyelser, hvis vedligeholdelse ikke er tilstrækkelig?
- Hvis ikke man har aftalt andet, så vil vedligeholdelsesforpligtelsen ikke indebære fornyelser
- Det aftales ofte, at lejer skal foretage fornyelser, hvis vedligeholdelse ikke er tilstrækkeligt
- Undgå retssager:
- Indsætte årlige kontrolbesøg. Fordele/ulemper?
○ Det kan aftales, at udlejer med 14 dages varsel kommer på kontrolbesøg for at se, om vedligeholdelsespligten overholdes
○ Det kan også aftales, at hvis lejer ikke overholder sin forpligtelse, så kan udlejer foretage vedligeholdelse på lejers regning, og det sikrer, at man tager det på forhånd/løbende, så man ikke kommer om 20 år og har et jammerligt lejemål, der ikke er vedligeholdt
○ Ulemperne er, at det kan skabe konflikt mellem lejer og udlejer, hvis de ikke er enige om vedligeholdelse, og lejemålet fortsætter jo stadig - og så kræver de kontrolbesøg også en del administration - Indgå aftale om, at der ved uenighed udmeldes en uvildig bygningssagkyndig syn- og skønsmand, der fastslår behovet for vedligeholdelse og omkostningerne forbundet dermed – evt. bindende for parterne. Fordele/ulemper?
○ Fordele er, at man ikke skal til at igennem en hel retssagsproces, og det kan tage flere år og være meget omkostningsfyldt
Ulempe er, hvis man får en vurdering, der ikke er til ens fordel, så kan man ikke rigtigt gå imod det
- Indsætte årlige kontrolbesøg. Fordele/ulemper?
- Hvem skal foretage fornyelser, hvis vedligeholdelse ikke er tilstrækkelig?
Aflevering af det lejede - aftalen
- Følger af ELL §§ 73-75:
* Lejer skal give adgang til fremvisning af det lejede (mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse), og lejer skal oplyse udlejer om ny adresse senest 8 dage før fraflytning, jf. ELL § 73.
* Det lejede skal være fraflyttet senest kl 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejer at udbedre, jf. ELL § 74.- Følger af ELL §§ 73-75:
- HR: Udlejer kan ikke gøre krav gældende vedr. lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen, jf. ELL § 74, stk. 2.
○ Der er ikke krav om, at der skal laves fraflytningsrapport, men det sker i praksis meget ofte, at der sker et form for flyttesyn, hvor der tages billeder og registreres, hvad der skal istandsættes
○ Det kan aftales, at der skal være en anden frist, fx 8 uger eller 12 uger eller lignende - bestemmelsen kan fraviges - U: Lejer har handlet svigagtigt eller manglerne ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed (gøre kravet gældende uden ugrundet ophold)
- M: Forbedringer, som lejer har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det. Har lejeren med udlejerens samtykke foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom, jf. ELL § 75.
○ Hvis man har lavet en forbedring, så må lejer gerne tage forbedringen med, men så er man forpligtet til at bringe lejemålet tilbage til den stand, som man overtog det, men det vil typisk ikke kunne svare sig økonomisk, at udlejer overtager forbedringen
○ Om det er en forbedring, det skal afklares objektivt, hvad der er en forbedring - det er ikke, hvad lejer mener, er en forbedring, så der kan godt opstå en tvist om det, hvis de ikke er enige
- HR: Udlejer kan ikke gøre krav gældende vedr. lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen, jf. ELL § 74, stk. 2.
- Andre ønsker til fraflytning: Gennemførelse af fraflytningssyn, forlængelse af frister for fremsættelse af istandsættelseskrav mv.
Der er ikke noget af det her, der er beskyttelsespræceptiv for lejer, så man kan godt komme med andre fremgangsmåder mv. i lejekontrakten
- Følger af ELL §§ 73-75:
Ændringer i lejemålet - aftalen
- Hvis udgangspunktet i loven ønskes fraveget, skal dette anføres i kontrakten.
* Man skal skrive i lejeaftalen, hvis retten til at foretage ændringer for lejer, ikke gælder her
* Der er dog nogle af bestemmelserne, som er beskyttelsespræceptive, som så ikke kan fraviges
* Fx Lejer har ret til at foretage ombygninger, der er sædvanlige for den type virksomhed, der drives fra lejemålet, jf. ELL § 36. Denne ret begrænses ofte således, at udlejers samtykke altid skal indhentes også inden sædvanlige ombygninger.
○ Denne bestemmelse kan man godt fravige i lejeaftalen
* §§ 37 og 38 er ufravigelige
○ Hvis man vil lave en installation, der er typisk for virksomhedstypen, og der er kapacitet til at foretage, og den ikke vil have betydning for ejendommens konstruktion, så har lejer ret til at installere det
§ Fx har man en restaurant, så kan man installere en ny ovn eller lignende - medmindre udlejer kan vise, at ejendommen ikke kan bære installationen, altså hvis fx det medfører, at der ikke er nok strøm til resten af ejendommen
Selve kontrakten
Afståelse og fremleje og skiltning
- Afståelse: Succession på lejersiden – ny lejer indtræder i den eksis. kontrakt, og den oprindelige lejers forpligtelser bortfalder
* HR: Lovbestemt afståelsesret, jf. ELL § 55: Afståelsesret til samme branche
○ Hvis ikke man har skrevet noget i sin lejekontrakt, så falder vi tilbage til ELL § 55, at man har ret til at afstå (det har man ikke i lejeaftalens regler på samme måde - der er succession for ægtefæller) - her har man fri ret, så længe det er inden for samme branche, den nye lejer gælder
○ Man kan aftale i kontrakten, at lejer ikke har afståelsesret
○ Man kan også aftale en udvidet afståelsesret, eller man kan aftale en begrænset afståelsesret (fx at man kun kan afstå til nogle i samme koncern)* U: Udlejer har vægtige grunde til at afslå afståelsen pga. den nye lejers økonomi eller manglende branchekendskab ○ Hvis lejeren, man har, har drevet restauration i 30 år og har et velrenommeret navn i branchen og har god økonomi, og så kommer der en hel ny, der aldrig har drevet restaurant før og nærmest kun har nok til at betale depositum, så kan udlejer godt afslå det af økonomiske grunde * Anføres intet i kontrakten herom, er ELL § 55 gældende ○ Det kan evt. anføres, at lejen reguleres til markedslejen i tilfælde af afståelse, eller at udlejer har mulighed for at gøre indsigelser på baggrund af andet end økonomi og branchekendskab.- Fremleje: Lejers ret til fremleje forudsætter aftale herom. Der er således ingen lovhjemlet fremlejeret for lejer.
- Hvis der skal gives tilladelse til fremleje, skal det overvejes, om der er tale om hel eller delvis fremleje.
- Fremleje: Lejers ret til fremleje forudsætter aftale herom. Der er således ingen lovhjemlet fremlejeret for lejer.
Skiltning:
* ELL § 39: Lejer har ret til at foretage skiltning i det omfang, det er sædvanligt for lejers forretning og ejendommens art.
* Man skal se på, om det er en gammel fredet ejendom, så har man ikke ret til at skilte i samme omfang som med en ny ejendom, eller hvis det er en speciel arkitektonisk opført bygning, der har bestemt udtryk, så kan det også begrænse ens ret til at skilte
* Reglerne kan fraviges ved aftale, og det kan være en fordel at fastsætte håndfaste regler for lejers skiltning.
* OBS! På offentligretlig regulering af skiltning
* Man skal være opmærksom på offentligretlig regulering, og man skal ofte nærmest faktisk indhente godkendelse fra kommunen, før man kan foretage skiltning, fordi de tit har nogle ret skrappe regler for skiltning
Det kommer meget an på kommunen, fx er Aalborg meget skrap, andre kommuner er ligeglade
Udlejers forpligtelse/rettigheder - overordnet ELL
Udlejers forpligtelser:
* Ved lejeforholdets begyndelse
* Aflevere i rette tid/aftalt tid (2)
* Stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand (3)
* Under lejeforholdets beståen * Lejemålet skal være i god og forsvarlig stand under hele lejeperioden (3) ○ Vedligeholdelsesforpligtelser (1) ○ Hvis udlejer har vedligeholdelsesforpligtelse, så skal han sørge for, at det er i orden under hele lejeperioden * Sikre god ro og orden (4)
Udlejers rettigheder:
* Adgang til det lejede (5)
* Ændringer af det lejede (6)
* Forbedringer
Modtage lejebetaling
- Vedligeholdelse ELL
Vedligeholdelsesforpligtelsen udgør en pligt til løbende at udbedre/slette sport af alm. slid og ælde = udbedre den forringelse, der skyldes normal og sædvanlige aftalt brug af lejemålet.
* HR: Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige, jf. ELL § 16: * Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme skal holdes i god og brugbar stand. * Stk. 2. Udlejer skal sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede. Udlejer skal tillige renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger. * Stk. 3. Fornyelse af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er sædvanemæssigt påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. * Det er det, der gælder, hvis ikke andet er aftalt - men ved erhvervslejemål kan det hele egentlig overvæltes på lejer * Jo mere vedligeholdelse lejer er pålagt, jo mere vil det tale for, at lejer skal have en mindre leje * U: ELL § 16 er fravigelige i sin helhed, og det aftaltes derfor typisk, at hele eller en del af vedligeholdelsen skal foretages af lejer. * Omfanget af vedligeholdelsesforpligtelsen kan have betydning ved fastsættelsen af markedslejen. * Husk specificering! Ved fortolkningstvivl falder man tilbage på ELL’s udgangspunkt. * Hvis lejer skal være pligtig at forny, skal det være præcist aftalt – fornyelse er ikke en del af vedligeholdelsen. * Indvendig vedligeholdelse: Maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve, jf. ELL § 16, stk. 3 * Udvendig vedligeholdelse: Alt det andet * Specificer altid omfanget af vedligeholdelsesforpligtelsen, især hvis denne skal deles mellem parterne. * Ældre kontrakter: * Aftaler indgået før 1.1.2000: De regler, som var gældende, da lejekontrakten blev indgået, finder anvendelse på lejeforholdet, med mindre andet er aftalt, jf. ELL § 89, stk. 2, nr. 3 * Før den 1.7.1994 var vedligeholdelsesforpligtelsen (LL § 20) udvidet i forhold til den nugældende ordlyd: Lejer skulle vedligeholde og forestå fornøden fornyelse af låse, nøgler og ruder, holde vand- og gashaner og el-afbrydere vedlige, vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar og hårde hvidevarer.
Culpøse handlinger bryder vedligeholdelsesfordelingen
* Lejer hæfter for egen culpøse adfærd – lejer skal behandle det lejede forsvarligt, jf. ELL 33.
* Hæfter også for tredjemands handlinger, hvis lejer har givet dem adgang til lejemålet
* Lejer hæfter for culpøse adfærd udvist af dem, lejer har givet adgang til lejemålet, herunder ved fremleje, jf. LL § 33, stk. 2: Personale, kunder, håndværkere mv.
* 3. mands culpøse adfærd – afhænger af, hvem der bærer vedligeholdelsesforpligtelse.
* Hvis der er en tredjemand, der gør noget culpøst uafhængigt af lejer, så afhænger det af, hvem der har vedligeholdelsesforpligtelsen for det pågældende, der er gået i stykker
Risikoen for det lejede
* Risikobegivenheder: hændelig undergang og forringelse uden culpøs adfærd -> Tidens tand, vind og vejr, udefrakommende begivenheder, samfundsmæssig og økonomisk udvikling mv.
Obligationsretligt: Den, der ejer genstanden, bærer risikoen
Lejeretligt: Risikoen følger vedligeholdelsesforpligtelsen
* HR: Udlejer bærer risikoen.
* U: Lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen i henhold til loven – tidl. LL § 20.
* U: Lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen i henhold til aftale.
- Forsinkelse ELL
Hvis lejer ikke kan overtage lejemålet til den aftalte tid, og skyldes denne forsinkelse ikke lejers forhold, kan lejer:
* 1)Kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe det lejede eller en del heraf ikke står til lejers rådighed, jf. ELL § 17, stk. 1
* Intet væsentlighedskrav
* Afleveres det ikke til den aftalte tid, fx ikke færdigopført, eller tidligere lejer ikke er blevet udsat endnu, så er det udlejers skyld, og så kan lejer kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, indtil lejer får lejemålet stillet til rådighed som aftalt
* Størrelsen på det forholdsmæssige afslag skal ses i sammenhæng med, om det er det hele, lejer ikke har adgang til, eller om det kun er en del af lejemålet
* Hvis lejer selv er grunden til, at man ikke får det til det aftalte tidspunkt, fx har ændret, hvad denne ville have istandsat, inden lejer flyttede ind (hvis det er aftalt, at udlejer skal gøre det), så kan lejer ikke kræve forholdsmæssigt afslag
* 2)Hæve lejeaftalen, hvis der er tale om væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejer måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejer, jf. ELL § 17, stk. 2. * Retten til at hæve er betinget af, at lejer, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejer, og at lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. * Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, såfremt lejer har betinget sig overtagelse af lokalerne til en bestemt tid. ○ Hvis lejer har gjort det meget klart og tydeligt, at det er en forudsætning for at indgå lejeforholdet, at lejer kan få lejemålet på det bestemte tidspunkt * 3)Uanset om lejer hæver lejeaftalen, kan lejer kræve erstatning, medmindre udlejer godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejer er ansvarlig. * Hvis det er lejer, der snøvler med at få lejemålet færdig, så lejer først kan åbne sin forretning en måned senere, så kan man få erstatning (for tabt indtægt måske) * Hvis det er fordi, at tidligere lejer ikke er flyttet ud, så er det ikke udlejers skyld, og så kan man ikke få erstatning
- Mangler ELL
- Hvad er der aftalt om ejendommens stand?
- Har lejer besigtiget ejendommen? (undersøgelsespligt)
- Hvilken type ejendom er der tale om – ejendommens alder mv.
- Mangler udlejer ikke kan klandres for:
- Udefrakommende gener
○ GD.2009.10B: Lejer var ved aftaleindgåelsen bekendt med, at naboejendommen var et natværtshus, der afholdte livekoncerter. Lejer krævede lejereduktion. Byretten fandt ikke, at udlejer kunne gøres ansvarlig for støjen og lagde vægt på, at lejer kendte til støjen ved aftaleindgåelsen. - Færre kvadratmeter end antaget i lejekontrakten er ikke nødvendigvis en mangel - afhænger af de konkrete omstændigheder
○ Har lejer besigtiget det lejede?
○ Er der udleveret et rids?
○ Tit aftalt, at der ikke kan blive tale om en mangel i tilfælde af arealafvigelser
- Udefrakommende gener
Lejers reklamationsfrist, jf. ELL § 21: Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejer for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejer, at lejer vil gøre manglen gældende.
* U: Hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejer har handlet svigagtigt.
Skjult mangel skal gøres gældende, når man opdager dem, eller burde have opdaget manglen
- Misligholdelsesbeføjelser
Naturalopfyldelse ELL
Naturalopfyldelse: Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejer efter retsforholdet mellem ham og udlejer kan kræve, og afhjælper udlejer ikke straks manglerne efter påkrav derom, kan lejer selv afhjælpe for udlejers regning, jf. ELL § 18, stk. 1:
* Udlejer har en afhjælpningsret, men dennes mistes, hvis ikke der påbegyndes afhjælpning uden ugrundet ophold. * Påkrav: Specifikation af manglerne og af at lejer selv vil afhjælpe, hvis udlejer ikke afhjælper. * Fogeden kan rekvireres med henblik på at skaffe adgang til relevante installationer. * Lejers egen afhjælpning er risikofyldt: Lejer skal kunne dokumentere manglen. Lejer hæfter overfor håndværkere og bærer risikoen for, at der alene er anvendt nødvendige udbedringsskridt. Hertil kommer inddrivelsesomkostninger. Lejer tager en standpunktsrisiko ved at betale først, og hvis det så viser sig, at det ikke var noget, man kunne få dækket af udlejer, så hænger man selv på regningen
- Misligholdelsesbeføjelser
Forholdsmæssigt afslag i lejen ELL
Forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi (brugsværdien) for lejer, jf. ELL § 18, stk. 2
* HR: Størrelsen af afslaget:
* Uanvendeligt = 100% afslag
○ Man skal vurdere, om det er ubrugeligt i forhold til det formål, som der står i lejekontrakten - så fx café, og der ikke er et køkken, så er det et rimelig stort problem
* Anvendelsesmuligheden nedsat eller gener i øvrigt = skønsmæssigt mindre afslag
* Intet krav om væsentlighed og ansvarsgrundlag. Manglen skal blot forringe det lejedes værdi for lejeren – brugsværdien
* U1: I nybyggede ejendommen må lejer finde sig i, at der kan forekomme mangler, der skal udbedres. * Det samme som boliglejer, men man skal ind og se på, hvor væsentlig manglen er for den erhvervsmæssige drift - om det er noget, der skal repareres her og nu * U2: Lejer kan ikke indrømmes et afslag som følge af gener forbundet med udlejers udførelse af renholdelses eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. * Så længe udlejer udfører fx facaderenovering, og det tager den almindelige tid, som dette må forventes til opgavens udførsel, så kan lejer ikke få forholdsmæssigt afslag * ELL § 28: Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejer, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer. T:BB 2011. 18Ø: Lejer krævede et forholdsmæssigt afslag pga. udlejers arbejde forbundet med omfattende facaderenovering af en fredet ejendommen, hvilket arbejde var påkrævet og blev gennemført uden forsinkelse. Afslaget blev ikke imødekommet af landsretten.
- Misligholdelsesbeføjelser
Hæve aftalen, ELL
Hæve aftalen, jf. ELL § 19, forudsat at det lejede er mangelfuldt, og udlejer ikke straks afhjælper manglen efter påkrav herom, eller såfremt manglen ikke kan afhjælpes inden for rimelig tid, og hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejer har handlet svigagtigt.
* Krav til påkrav: Tydelig specifikation af mangler, der skal udbedres.
* Igen skal man sende et påkrav til udlejer efter konstatering af manglen og siger, at hvis ikke det bliver udbedret inden for en rimelig frist (14 dage nok), så vil man ophæve
* Lejers bevisbyrde og standpunktsrisiko.
* Hvis ikke manglen var væsentlig, har man selv misligholdt, hvis man ophæver lejemålet
* Ophævelse medfører, at lejer kan kræve, at lejeaftalen straks ophører.
* Lejer skal som udgangspunkt fortsat istandsætte.
* Ophævelse skal finde sted, inden manglen er afhjulpet.
* OBS! Retspraksis synes at have anlagt en streng væsentlighedsvurdering, da der er andre mindre indgribende misligholdelsesbeføjelser. Husk lejer bærer standpunktsrisikoen for, at ophævelsen er berettiget.
* Der skal virkelig meget til, før man kan hæve
Manglende køkken til restaurant vil være nok
- Misligholdelsesbeføjelser
Erstatning ELL
Erstatning, jf. ELL § 20: Lejeren kan kræve erstatning
* 1) Hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede
* Fx hvis lejemålet ikke kan anvendes til det aftale formål
* Udlejer er objektiv ansvarlig for ting, som må anses for tilsikrede, og som ikke er der
* 2) Udlejer har handlet svigagtigt * Også objektivt ansvar for udlejer * 3) Hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse * 4) Der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for * De almindelige erstatningsbetingelser skal selvfølgelig være opfyldt * U: 1 og 2 = objektivt ansvar
- Retsmangler
ELL
Oprindelige retsmangler, jf. ELL § 22:
* Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejer:
○ Kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning
○ Hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejer har handlet svigagtigt
○ U1: Hvis lejer vidste, at brugen var retsstridig, eller hvis lejers ukendskab skyldes grov uagtsomhed.
○ U2: Hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejers brugsret, og udlejer efter opfordring straks bringer forholdet i orden.
OBS! Udlejer har typisk fraskrevet sig ansvaret i lejekontrakten.
Efterfølgende retsmangler, jf. ELL § 23:
* Bringes et lejeforhold til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen (efterfølgende retsmangler), kan lejer kræve erstatning af udlejer.
* Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejers brug, er lejer kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejer dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen. Der kan ikke kræves erstatning i disse situationer.
- Lejers reklamationsret ELL
Lejers reklamationsfrist, jf. ELL § 21:
Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejer for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejer, at lejer vil gøre manglen gældende:
* Ikke den faktiske indflytning
* Gælder også oprindelige retlige mangler, jf. ELL § 22, stk. 3
U: Hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejer har handlet svigagtigt. I disse tilfælde skal lejer gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at manglen er eller burde være opdaget.
Retsvirkning af ikke at overholde 2 ugers fristen:
HR: Fortabelse af misligholdelsesbeføjelser, jf. LL § §§ 18–20
U1: Formentlig bevares retten til naturalopfyldelse
U2: Vedligeholdelsesmangler ved ejendommen generelt
OBS! Lejer hæfter ikke for mangler, der var til stede ved lejeforholdets begyndelse, selvom lejer ikke har reklameret. Den manglende reklamation kan få en bevismæssig betydning ved uenighed om, hvorvidt der er tale en oprindelig mangel.
- Ødelæggelse ved brand
- Sikre god ro og orden
ELL
Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen, jf. ELL § 24
* Udlejer skal uden unødigt ophold tilbyde lejer at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.
* Udlejer skal tilbyde lejer at leje lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne lokaler.
Udlejer skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 69, stk. 1, nr. 7, 8 og 11, nævnte tilfælde, jf. ELL § 35
* Bestemmelserne i § 18, stk. 2 (forholdsmæssigt afslag), og §§ 19 (hæve) og 20 (erstatning) finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.
- Udlejers adgang til det lejede ELL
- Udlejer eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det, jf. ELL § 25
* Vedligeholdelse, forbedringer, opmålinger, undersøgelser vedr. skimmelsvamp, et- eller femårseftersyn, vurdering af ejendommens værdi mv.
* Når lejer og lejers husstand er bortrejst, og der foreligger en tvingende grund, f.eks. oversvømmelse, må det endog stå udlejer frit for selv at skaffe sig adgang til det lejede.- Udlejer har også ret til at få adgang til det lejede, når ejendommen eller lejemålet påtænkes solgt, eller når lejemålet skal fraflyttes, jf. ELL 73.
- Udlejer kan iværksætte arbejder i det lejede med et skriftligt varsel på 8 uger, jf. ELL § 27 (præceptiv).
- Juli måned indgår ikke i fristberegningen
- Der skal tillige gives et skriftligt varsel på 8 uger, hvis der skal udføres arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejers adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse.
Udlejer kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede, jf. ELL § 27.
- Ændringer i det lejede ELL
- Udlejer har ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selvom det berører lejers brugsret, jf. ELL § 26.
* Betingelse: Ændringerne må ikke væsentligt og varigt ændre det lejedes identitet.
○ GD.2016.2111Ø (indgang flyttet fra strøgbeliggenhed til sidegadebeliggenhed)
* Udlejer kan gøre brug af denne ret uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed.
* Lejer kan, når udlejer foretager ændringer, jf. ELL § 26, stk. 1, stille krav om, at lejen skal nedsættes, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede for lejer.- Ændringerne ifølge ELL § 26, skal gennemføres med det i ELL § 27 anførte varsler.
- OBS! Manglende iagttagelse af varsling medfører ikke, at lejer kan modsætte sig arbejderne, men udlejer kan blive erstatningsansvarlig for tab, lejer lider.
- Manglende varsling fører ikke altid til et erstatningskrav/forholdsmæssigt afslag, jf. retspraksis.
TBB:2012.18Ø : Landsretten udtalte, at varslet ikke havde haft den fornødne længde, men at dette ikke i sig selv indebar, at der var opstået et krav på erstatning. Da renoveringen var blevet gennemført hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til L, fandtes der ikke at foreligge et ansvarsgrundlag. Endvidere ansås brugsværdien af det lejede ikke at have været reduceret i renoveringsperioden i et sådant omfang, at det kunne begrunde et forholdsmæssigt afslag i lejen.
- Manglende varsling fører ikke altid til et erstatningskrav/forholdsmæssigt afslag, jf. retspraksis.
Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejer, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer. Udlejer skal straks foretage efterreparationer, jf. ELL § 28
* Manglende iagttagelse kan medføre krav om forholdsmæssigt afslag, ophævelse og erstatningsansvar:
TBB2012.291OE – Erhvervslejer havde krav på erstatning i anledning af en omfattende renovering af lejemålet, da udførelsen af arbejdet pga. utilstrækkelig planlægning blev forsinket med ca. ½ år.
- Ændringer i det lejede
Forbedringer, jf. ELL § 31 og 32:
- Forbedringer, jf. ELL § 31 og 32:
* Har udlejer forbedret det lejede, kan udlejer forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi, jf. ELL § 31 -> forbedringsforhøjelse
* Lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed
* Der skal være tale om forbedringsarbejder (modsat vedligeholdelsesarbejder)
○ Brugsværdien af lejemålet skal være forøget (objektiv vurdering)
○ Arealudvidelse, øget sikkerhed, energibesparende forbedringer, etablering af elevator, støjreduktion m.v.
* Varsel: Forbedringsforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel.
○ Forhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.
○ Gyldighedsbetingelser vedr. varsel: Skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.
* Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende
○ Passende forrentning: ydelsen på sædvanlige lån til finansiering af arbejder af den art, forbedringerne vedrører
* Fordeling mellem flere lejemål efter brugsværdiforøgelse
- Ændringer i det lejede
Forbedringer, jf. ELL § 31 og 32 - simplificeret beregning
Samlede håndværkerudgifter (herunder nødvendige følge udgifter) 1.210.000 kr.
Forsikring 10.000 kr.
Fradrag for sparet vedligeholdelse 200.000 kr.
Grundlag for forbedringsforhøjelse 1.000.000 kr.
Grundlag for forbedringsforhøjelse x ydelse = den samlede forbedringsforhøjelse
1.000.000 * 7% = 70.000kr
70.000 kr. / 700 m2 = 100 kr. pr. m2
Lejers forpligtigelser/rettigheder - overordnet ELL
Lejers forpligtelser:
* Lejers brug af det lejede (1)
* Lejebetaling (2)
Lejers rettigheder:
* Overtage i rette tid og rette stand (se ovenfor)
* Ændringer af det lejede (3)
- Lejers brug af det lejede
ELL
A) Lejer skal behandle det lejede forsvarligt, jf. ELL § 33
* Lejer er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af
1. lejer selv
2. lejers personaleeller
3. andre, som lejer har givet adgang til det lejede (kunder, håndværkere mv.), herunder ved fremleje.
* Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejer straks anmelde til udlejer.
* Andre skader skal lejer anmelde uden ugrundet ophold
* Hvis der er indgået aftale om, at lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen, skal lejer jo som udgangspunkt selv udbedre.
B) Lejer må ikke uden udlejers samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt, jf. EL § 34, stk. 1
C) Lejer må ikke uden udlejers samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del heraf til andre, jf. ELL § 34, stk. 2
* Ophævelsesadgang for udlejer, hvis brugen overlades til en anden (forudsat udlejer har givet en påmindelse)
HUSK! Fremleje kræver aftale i erhvervslejeforhold
D) Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang, jf. ELL § 39, stk. 2 * Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 06.00. E) Lejer skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. ELL § 35, stk. 2 * Lejer skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejer, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejer er ansvarlig efter § 33. Ophævelsesadgang for udlejer, hvis lejer handler i strid med god skik og orden mv.
- Lejers betaling af leje ELL
Hvor? ELL § 42
* Udlejer skal anvise et betalingssted her i landet.
* Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejers bopæl eller forretningssted her i landet.
* Indbetaling til et pengeinstitut her i landet anses for betaling på det anviste betalingssted.
Hvornår: ELL § 43
* Lejen kan kræves betalt månedsvis forud (medmindre andet er aftalt)
* Det fremgår ikke af ELL, hvornår lejen forfalder til betaling. Det beror på aftale.
* Indbetaling til pengeinstitut: Betaling er sket, når indbetaling har fundet sted, uanset om udlejer først modtager beløbet senere.
* Alm. overførsel: Betaling er først sket, når beløbet er trukket fra lejers konto.
* ELL § 43, stk. 2:
* Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag el. grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.
* Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig (løbedage)
For sen betaling: Husk renter + påkravsgebyr (172 kr. (2023-niveau) med tillæg af 2 pct. af den del af restancen, der overstiger 1000 kr.), hvis ophævelse ønskes gennemført.
- Lejers ændring af det lejede ELL
HR: Lejer må ikke uden udlejers samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 37-39 nævnte, jf. ELL § 36.
U1: Lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen, jf. ELL § 37 .
* Lejeren skal med rimeligt varsel give meddelelse til udlejer, inden lejer foretager installationen.
* Udlejer skal have tid til at overveje og svare – 1-2 måneder.
* Tlf., edb-udstyr, hårde hvidevarer.
* Ufravigelig til skade for lejer.
U2: Lejer har ret til at foretage ombygninger idet lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede, jf. ELL § 38.
* Lejer skal give udlejer 8 ugers varsel, inden lejer foretager ombygningen.
* Udlejer kan modsætte sig ombygningen, hvis udlejer godtgør, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere (fx ved bevaringsmæssige eller konstruktionsmæssige forhold).
* Kontrakter indgået før 1.1.2000: Lejer kan ikke gøre brug af denne bestemmelse, jf. ELL § 89, stk. 4.
U3: Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisningerret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede, jf. ELL § 38, stk. 2
* Ufravigelig til skade for lejer
U2 og U3:
* Udlejer kan forlange, at lejer inden ombygning og installationer indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers krav mod lejer, hvis lejer ikke retablere ved fraflytning.
* Lejer er ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.
U4:Lejer har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter lejers forretning og ejendommens art, jf. ELL § 39.
* Lejer har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang.
Lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejer har foretaget.
* Udlejer kan kræve, at lejer stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret, jf. ELL § 40.
* Lejer er ansvarlig på objektivt grundlag.
