Erhvervslejeret

Question 1

Anvendelsesområder - overordnet (ELL)

Answer 1

• Erhvervslejeloven (ELL):
  * Leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, jf. ELL § 1
  ○ Så snart, der kommer noget beboelse ind i samme lejemål, så kommer vi over i boliglejeretten og lejeloven
  ○ Hvis vi har et lejemål, der både er bolig og erhverv, så skal man ind og se på, om det kan fysisk skilles ad - kan det adskilles, så der er separate indgange, og strøm og varme mv. er adskilt, så kan man godt sige, at det ene forhold reguleres af lejeloven og det andet af erhvervslejeloven
  § Man kan godt lave en og samme lejekontrakt, hvor man skriver, at det ene er lejeloven, og det andet er erhvervslejeloven, men Katrine ville lave to kontrakter, så der ikke opstår tvivl
  * ”Lokaler” (ikke hus eller husrum)
  * Intet krav om erhvervsvirksomhed (garager, lager mv. falder under ELL)
  ○ Det er jo bare andet end beboelse - så det kan sagtens være garagelejemål, kælderrum til opbevaring mv. - for det er ikke beboelse
  ○ En parkeringsplads er ren og skær arealleje, og så er vi slet ikke inde i lejeloven eller erhvervslejelovens regler - så er vi tilbage i aftaleloven
  § For der er ikke fire vægge - det er bare et stykke areal
  ○ Hvis vi er inde i erhvervslejeloven, for eksempel med garage, så kan man ikke aftale, at erhvervslejeloven ikke finder anvendelse
  * Trådte i kraft 1.1.2000. Inden da reguleredes erhvervslejeforhold af LL
  • Lejeloven (LL):
    
    • Udlejning af hus eller husrum til beboelse til private fysiske personer (sover, spiser, opholder sig)
    • U1: Lejeforhold, der er omfattet af almenlejeloven og erhvervslejeloven
      U2: Lejeforhold, der er omfattet af særregler i anden lovgivning

Question 2

Erhvervslejeloven kontra lejeloven - hvornår bruges ELL på erhvervslejekontrakter?

Answer 2

• Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar 2000
  * Inden da blev erhvervslejeforhold reguleret af LL
  • Bedømmes en sag efter LL eller ELL?
    
    • ELL § 86, stk. 1: Loven trådte i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der er indgået den 1. januar 2000 og senere.
      ○ Alt, hvad der er indgået derefter, det er omfattet af erhvervslejeloven - det er helt sædvanligt med en lov med fremadrettet virkning
    • Stk. 2: Loven har desuden virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, jf. dog § 89
      ○ Loven har også virkning for tidligere indgået lejekontrakter, så den har også en tilbagevirkende kraft
    • HR: alle lejekontrakter er omfattet af erhvervslejeloven
    • U: § 89 i erhvervslejeloven

Erhvervslejeloven kontra lejeloven
Undtagelser vedrørende aftaler, der er indgået før 1. januar 2000, jf. § 89:
U1: Regler om krav til fremhævelse af bestemmelser i aftalen, der pålægger lejer større forpligtelser eller giver lejer mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, finder fortsat anvendelse.
* Dengang erhvervslejeforhold var reguleret af lejeloven, der var der det særlige fremhævelseskriterium for fravigelser fra lejeloven - så det krav gælder stadig for de lejekontrakter, der er indgået før 1. januar 2000 (der er ikke et fremhævelseskrav længere i erhvervslejeloven, men hvis den er indgået før det, så skal det være fremhævet med fravigelser)

U2: Regler, der var gældende på tidspunktet for aftalens indgåelse finder anvendelse på følgende forhold, mm andet er aftalt: (=man kan fx skrive, at lejeforholdet til er reguleret af den til enhver tid gældende erhvervslejeret, for så vil den nugældende erhvervslejelov gælde)
* 1)Aftaler om afståelse og genindtrædelse
* Er der aftalt noget om det, så lige på det her punkt, så skal man se, hvad der gjaldt i lejeloven på det tidspunkt for lejeaftalens indgåelse
* 2)Lejers vedligeholdelsesforpligtelse
* Hvis udlejer har skrevet i lejekontrakten, at lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse og ikke har skrevet andet, og den er indgået i 1989, så skal man tilbage i den lejelov og se, hvad der var gældende om den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse (altså hvad det omfatter) - den kan både være udvidet eller mindre i forhold til, hvad den er i dag
* 3)Beskyttelse mod konkurrerende virksomhed
* Hvis udlejer begynder at udleje til en anden virksomhed, som er samme virksomhedstype som en selv - så skal man tilbage og se, hvad der stod i lejeloven, da lejekontrakten blev indgået - var der en regel, der beskytter lejer mod udlejning til konkurrerende virksomhed
* Man skal selvfølgelig også lige huske at se, om det er aftalt i lejekontrakten, hvad der gælder for konkurrerende virksomhed

U3: Bortfalder en lejeaftale som følge af, at det lejede er ødelagt ved brand eller anden ulykke, finder § 24, stk. 2 og 3, ikke anvendelse.
* § 24, stk. 2 og 3 i erhvervslejeloven - det gælder ikke for gamle lejekontrakter
* I stk. 2 står der, at hvis udlejer på tidspunktet for branden har et lejemål, som lejer ville kunne bruge i stedet, så har udlejer krav på at tilbyde det til lejer
* Stk. 3: Hvis udlejer har planer om at genopføre det brændte lejemål, så er han forpligtet til at tilbyde lejer et lejemål i den nyopførte bygning
* De forpligtelser har udlejer så ikke, hvis det er en gammel lejekontrakt

U4: Lejer har ikke ret til at foretage ombygninger og installationer efter reglerne i § 38.
* Det er ikke en ret, lejer har i henhold til den gamle lejelovgivning - så det gælder ikke, hvis det er en gammel lejekontrakt

U5: Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål opnår ikke ret til erstatning ved opsigelse.
* UG i erhvervslejeloven er, hvis man opsiges, og det er et ikke-erhvervsbeskyttede lejemål, så har lejer ret til erstatning for flytteomkostninger, omkostninger til installationer eller investeringer, som lejer ikke kan tage med ved flytningen mv.
* Det er ikke en ret, som lejer har efter den gamle lejelov - så har man en gammel lejekontrakt, så har lejer ikke ret til erstatning efter denne bestemmelse
* Man har stadig retten, hvis ens lejemål er erhvervsbeskyttet - så det er kun for ikke-erhvervsbeskyttet lejemål, at lejerne ikke har retten

U6: Er en aftale tidsbestemt, fortsætter lejeforholdet ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter § 63, stk. 2 og 3. § 63, stk. 4 (vedrørende § 14) finder ikke anvendelse.
* § 14 i erhvervslejeloven er en ret til at forhandle vilkår hvert 8. år - både udlejer og lejer kan kræve det, og hvis man ikke kan blive enige efter en forhandling, så kan lejemålet opsiges - det gælder så ikke for de lejemål, der er indgået før 2000.

OBS! Præceptive bestemmelser i tidl. lejelovgivning, der ulovligt er fraveget ved aftale, bliver ikke lovlige blot fordi, den præceptive bestemmelse efterfølgende er bortfaldet eller gjort fravigelig.
* De bliver ikke gyldige i dag, hvis de egentlig ville være lovlige i dag, hvis det var ulovligt at fravige på aftaletidspunktet

Question 3

Erhvervslejeloven kontra lejeloven (anvendelsen af det lejede)

Answer 3

Den aftalte anvendelse er afgørende (ikke den faktiske)
* HR: Hus/husrum (beboelse) eller lokaler til andet end beboelse, jf. ELL § 1.
○ Også selvom der er tale om ulovlig brug. Ulovligheden kan dog medføre, at lejeforholdet skal bringes til ophør.

	* U: Erhvervslejemål anvendt som beboelse = kan efter omstændighederne (hvis udlejer er bekendt med den faktiske anvendelse) anses som en stiltiende aftale om ændring af retsforholdet. 
		○ Er det tilfældet, så kommer vi over i lejelovens regler 
		○ Men udgangspunktet er, at hvis lejer flytter ind i erhvervslejemålet, det gør ikke, at det bliver til et boliglejemål - men hvis udlejer kender til, at lejer egentlig bor der og ikke påtaler det, og det fortsætter i et år eller to år, så kan det være, at det bliver til boliglejemål 
			§ Men det vil så være ulovlig brug, så det kan være, at kommunen kommer med et påbud, og her har lejer ikke et erstatningskrav, da han ikke havde en berettiget forventning om at kunne bruge det til beboelse 
			§ Men han vil kunne blive beskyttet af nogle af reglerne i lejeloven 
	
* Præceptiv lovgivning
	* LL: ”Lejervenlig” og store dele af loven er præceptiv = kan derfor ikke fraviges til skade for lejeren
	* ELL: I høj grad baseret på aftalefrihed og færre præceptive regler
		○ Det kan dog ikke aftales, at erhvervslejeloven ikke finder anvendelse, hvis betingelserne for anvendelse er opfyldt.

Question 4

Erhvervslejeloven kontra lejeloven
Udlejning til juridisk person (1. led), der fremlejer til privat person til beboelse (2. led)

Answer 4

• Udlejning til juridisk person (1. led), der fremlejer til privat person til beboelse (2. led)
  * Som udgangspunkt er udlejningsvirksomhed en form for erhvervsvirksomhed, hvorfor sådanne lejeforhold som udgangspunkt burde være omfattet af ELL.

    * Med henblik på at hindre stråmandsudlejning, er det dog indført i LL § 1, at LL er gældende, når der foretages udlejning af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
  	
    * Aftale indgået 13/6 2010 eller tidligere: Første led er omfattet af erhvervslejeloven. 
        ○ Så kan der opstå et sammenstød mellem de to lejekontrakter  Aftale indgået efter 13/6 2010: Første led er omfattet af lejeloven, jf. LL § 1, stk. 1, nr. 1

Question 5

Blandet lejemål - hvilken lov?

Answer 5

Både beboelse og erhverv på samme kontrakt (kun én aftale)
* HR: Lejeforholdet er omfattet af lejeloven, uanset hvor stor en andel erhvervsdelen udgør, og uanset om der er tale om fysisk adskillelse/særskilte enheder.

* U: Hvis fysisk opdelt = lejen for erhvervsdelen reguleres iht. ELL (markedslejen), og udlejers forbedringer reguleres (formentligt også) af ELL, jf. ELL § 1, stk. 2, og LL § 3, 2. pkt.
	* Ved afgørelsen af, hvorvidt der er tale om fysisk opdeling/særskilte enheder, lægges der vægt på, om der er selvstændig indgang, jf. TBB 2003. 400V.
	* Dog næppe ”hver sin fysisk enhed”, hvis  lokalerne er forbundne med dør, intern trappe eller lign, jf. TBB 2005.114 Ø. 
	* Lokaliteterne skal normalt adskilles ved etageadskillelse, væg, evt. blændet dør. 
		○ Altså hvis man har en dør, der ikke fysisk kan åbnes 
		○ Hvis man har en dør, der godt nok er låst og kun kan åbnes fra den ene side, så vil de være forbundne, da lejeren er lejer af begge rum, så han kan jo bare gå ind og låse den op 

Overvej altid, om der kan/bør udformes 2 kontrakter.

Question 6

Erhvervslejekontraktens indgåelse
ELL ufravigelige regler (præceptivitet)

Answer 6

• Loven bygger som udgangspunkt på aftalefrihed
  * Der er ikke det samme sociale hensyn at tage til en erhvervslejer.
  • Der er dog fortsat en del præceptive bestemmelser i ELL. Hvert kapitel afsluttes med en oplistning af, hvilke bestemmelser i kapitlet, der ikke kan fraviges.
    
    • Fx regler om erhvervsbeskyttet lejemål - har man det, så kan man ikke fravige nogle bestemmelser
  • HUSK dog, at hver part kan give afkald på sine rettigheder ifølge præceptive regler, når forholdet, som reglen angår, er aktuelt
    
    • Så vil aftalen ikke være ugyldig, fordi man har lavet den, da forholdet var aktuelt
    • Det samme kan man i boliglejeforhold
  • Retsvirkning af ufravigelighed
    
    • HR: Det aftalte vilkår er ugyldigt. Den regel, der er fraveget, fastholdes, selvom parterne har indgået anden aftale.
      ○ Resten af aftalen påvirkes normalt ikke, mm. den pågældende bestemmelse er en uadskillelig del af aftalen eller ved brug af aftalelovens § 36 vedrørende urimelige aftaler.
      Det er yderst sjældent, at det vil ske - der skal ekstremt meget til, før vi kan tilsidesætte noget efter AFTL § 36 - og især i erhvervslejeforhold, hvor der er ligeværdige parter

Question 7

Ugyldighed af erhvervslejeaftale - generalklausul

Answer 7

• Aftalelovens kapitel om ugyldige viljeserklæringer gælder også for erhvervslejeforhold.
  • ELL § 7- ELL’s generalklausul: En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
    
    • Generalklausulen i erhvervslejeloven lyder meget som aftalelovens § 36 - og det er samme anvendelsesområde, men man har fundet anledning til at føre den ind i erhvervslejeloven, og man ser også, at den anvendes oftere end AFTL § 36
    • Ved afgørelse efter AFTL § 36 og ELL § 7 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse,aftalens indholdog senere indtrufne omstændigheder.
    • Hvis hun spørger, hvad er forskellen på de to bestemmelser, så skal man sige, egentlig ikke noget, men hvis vi er i erhvervslejelovens § 7, så er der en lempeligere anvendelse, og det vil være mere nærliggende, at man kommer igennem med at bruge § 7
    • Det forhold, at en lejeaftale viser sig at være en dårlig forretning, kan ikke føre til, at aftalen tilsidesættes
      ○ Så hvis lejer har indgået en lejeaftale, og det viser sig umuligt for lejer at føre forretning og tjene penge på grund af, at lejen er for høj, det gør ikke, at man kan frigøres fra en 10 års uopsigelighed - der skal noget mere til
      ○ Typisk påberåbes bestemmelserne i forhold til lejeregulering, når der er en stor difference mellem den gældende leje og markedslejen, og når lejen som følge af vilkår i lejeaftalen ikke kan reguleres
      § Det vil være en lejekontrakt, hvor man har skrevet, at lejen, der er aftalt, ikke kan reguleres til markedslejen - eller at man har skrevet, at lejen er reguleret efter markedslejen, men den kan aldrig blive mindre end i dag (det sker meget ofte i erhvervslejemål)
      ® Hvis så vi får et marked, hvor lejen presses nedad, og man så har aftalt det, så kan det ske, at man ender med en leje, der er markant højere end markedslejen - og her vil man kunne få det nedsat efter ELL § 7
      § U.2014.09V (manglende reguleringsmulig)
      § GD.2009.07Ø (pristalsregulering)
      § T:BB.2016.513V og GD.2010.25ØMan kan ikke lægge sin lid til procentuel difference
      § Der skal mere til end bare en procentuel difference - i praksis er vi oppe ved 50-60% forskel, men det er ikke nok - der skal være øvrige omstændigheder
      § Man går ind og ser på parterne styrkeforhold
      ® Hvis udlejer har masser af udlejningslokaler og er garvet i udlejningsbranchen, og lejer er en ung og ny erhvervsdrivende, så vil man nok her i højere grad regulere lejen
      § Har man har haft professionel bistand, så taler det imod, at man kan få det reguleret, da det så burde være blevet påtalt ved indgåelsen
      ® Advokaten vil næppe kunne blive pådraget et ansvar for den dårlige rådgivning her, da der skal meget til, før der ifaldes ansvar
      § Hvis lejekontrakten er meget gammel, så vil man være mere tilbøjelig til at ændre lejen, fordi man næppe har kunne forudse, hvad der ville ske om 30-40 år derefter - hvorimod man næppe kan få det ændret, hvis man kommer efter 3 år, da man nok kunne have forudset markedet lidt mere der
    • Forhold der kan tillægges betydning
      ○ Parterne styrkeforhold på tidspunktet for aftaleindgåelsen, herunder om de har haft professionel bistand.
      ○ Alderen på lejeaftalen.

Question 8

Erhvervslejeaftalens indgåelse – aftaleret

Answer 8

De almindelig aftaleretlige regler finder anvendelse
Tilbud:
* Udlejers annoncering = opfordring til at gøre tilbud
* Deltagelse i en fremvisning - binder hverken lejer eller udlejer = opfordring til at gøre tilbud
* Fremsendelse af underskrevet kontrakt = bindende tilbud
* Fremsendelse af en ikke-underskrevet kontrakt = formentligt bindende tilbud
* Medmindre andet er udtrykkeligt anført.
* ”Udkast”, ”Dette er en opfordring for lejer til at fremsætte et tilbud” eller ”Lejeaftalen er i sin helhed betinget af udlejers godkendelse”.

Lejeaftalens indgåelse - aftaleret
Accept:
* Accept uden enighed om de væsentligste vilkår/hovedvilkår
* Udgør en interessetilkendegivelse
○ Så det er ikke bindende, hvis man ikke acceptere uden at være enige om de væsentligste vilkår
* Væsentligste vilkår/hovedvilkår: Det lejede, lejeniveau, lejeperiode, deposita mv.
* TBB2007.275: Lejer underskrev en anmodning om en bolig, hvoraf det fremgik, at lejer med sin underskrift accepterede at overtage lejemålet med alle rettigheder og forpligtelser, og at accepten var bindende for lejer. Retten fastslog dog, at det ikke var godtgjort, at lejer ved at underskrive anmodningen var blevet gjort bekendt med lejens størrelse og betaling af indskud, og retten fandt herefter, at der ikke var indgået en bindende lejeaftale, da lejetilbuddet ikke indeholdt de væsentligste vilkår for lejemålet, herunder de økonomiske.

Lejeaftalens indgåelse - aftaleret
Accept:
* Enighed om hovedvilkår
* HR: Bindende accept
○ Kontraktudkast som forhandlingsgrundlag – en drøftelse af enkelte punkter vil oftest kunne opfattes som udtryk for enighed om de øvrige punkter.

	* U: Ingen skriftlighed – intet kontraktudkast
		○ Der er ingen skriftlighedskrav, men hvis en af parterne kræver det, så skal der laves en skriftlig aftale 
		○ Kan opfattes som et udtryk for, at der ikke er indgået en endelig aftale
		○ Udtryk for, at der er indgået en ”for”-aftale, som forpligter parterne til at fortsætte forhandlingerne
			§ Medmindre det er helt åbenbart, at man ikke har tænkt sig at lave en skriftlig aftale og bare køre på en mundtlig aftale 
			
	* Indgået aftale som følge af parternes handlemåde, selvom vilkårene ikke er aftalt. 
		○ Stiltiende accept 
			§ Udøvelse af brugsretten til lejemålet 
				® Formodning for, at der så er indgået en bindende lejeaftale - hvis lejeren kommer ind i lejemålet og begynder at indrette efter at drive erhverv derfra 
			§ Manglende indsigelse 
			§ Betaling af depositum 
				® Som UG også et udtryk for, at man har indgået en bindende lejeaftale 
				® Men lejer kan ikke tvinge sig til et lejeforhold ved bare at indbetale depositum, hvis parterne ikke er enige

Question 9

Ændring af aftalte vilkår ELL

Answer 9

• HR: Efter aftaleindgåelse kan ingen af aftaleparterne diktere ændringer = ændringer kræver samtykke/enighed.
  * Når der er indgået en aftale, så er de vilkår, som lejeaftalen er indgået på, og så kan man ikke ensidigt lave ændringer
  • U1: Lovhjemmel – fx lejeregulering men også genforhandlingsret, jf. ELL § 14.
    
    • ELL § 13: Har man aftalt det, så giver det mulighed for at regulere til markedslejen
    • ELL § 14: Har man aftalt det, så giver det mulighed for at regulere de øvrige vilkår
    • Så der er lovhjemmel for, at der kan ske ændring af vilkår efter, at aftalen er indgået
  • U2: Hvis der er taget et forbehold.
  • U3: Udlejers ændringsret
    
    • Til opfyldelse af vedligeholdsforpligtelse.
      ○ Så må udlejer gerne ændre ved lejemålet fx udskiftning af vinduer for at opfylde sin vedligeholdelsesforpligtelse
    • Til forbedring af ejendommen.
      ○ Så længe, at lejemålet ikke ændrer karakter, og det ikke længere har den samme brugsværdi for lejeren, så det ikke giver mening for lejer længere at have sit erhverv der
    • Identiteten af det lejede må ikke ændres.

Hvis ikke U1-3 finder anvendelse, og hvis ikke der kan opnås enighed mellem parterne om ændringer, er den utilfredse part nødsaget til at opsige lejeforholdet, hvis ikke de nuværende forhold kan accepteres.

Lejer har fri opsigelsesadgang, men udlejers opsigelsesadgang er yderst begrænset = udlejer bør prioritere udarbejdelse af lejeaftalen.
* Hvis ikke de kan blive enige, så kan lejer frit opsige, men udlejer har kun begrænset grunde til at opsige, og de grunde er beskyttelsespræceptive, så det kan ikke aftales, at udlejer kan opsige af andre grunde end dem, som står i erhvervslejeloven

Question 10

Ændring af aftalte vilkår
ELL § 14: Genforhandlingsret

Answer 10

• ELL § 14: Genforhandlingsret: Parterne kan aftale, at udlejer kan stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, at udlejer kan opsige lejer, hvis parterne ikke efter en forhandling, jf. stk. 5-7, er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår.

    * Det kræver, at man har aftalt bestemmelsen i lejekontrakten - så man skal tage stilling til ved aftaleindgåelsen, om bestemmelsen skal finde anvendelse i lejeforholdet 
    * Den her bestemmelse åbner lidt op for, at udlejer kan få en ekstra opsigelsesgrund, fordi udlejer kan sige, at der skal ændres vilkår, og så kan man være så umulig, at man ikke når til enighed, og så har udlejer en legitim grund til at opsige lejeren 
  
    * En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan dog tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft. 
  	
    * En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen i henhold til § 13 sidst er trådt i kraft
        ○ Har man været ude og lave en markedsregulering som udlejer, så skubber det 4 år, før man kan lave en genforhandling - så hvis der er gået 7 år, og man laver en markedslejeregulering, så kan man først genforhandle efter 11 år 
  	
    * Gyldighedsbetingelser: 
        ○ Skriftlighed
        ○ Oplysning om at udlejer har ret til at opsige lejeforholdet,  hvis parterne ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår, jf. stk. 8
        ○ Oplysning om lejers ret til erstatning, jf. stk. 4
            § Der er regler i stk. 4, hvad lejer har ret til af erstatning 
        ○ Lejeforholdet må ikke være omfattet af ELL § 62 (erhvervsbeskyttelse)
            § Hvis lejemålet er et erhvervsbeskyttet lejemål, så kan man ikke aftale det 
            § Så bestemmelsen skal aftales for at finde anvendelse, men det kan ikke aftales, hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet 
  		
    * Regler om varsling, jf. stk. 5 og indsigelser, jf. stk. 6 og 7
        ○ Det er fuldstændig reguleret i bestemmelsen, hvad man skal opfylde, så man skal sørge for at gå ind i bestemmelsen og se

Hvis parterne ikke kan nå til enighed, kan hver af parterne opsige lejeforholdet.

Question 11

Skriftlighed ELL

Answer 11

• HR: Intet krav om skriftlighed
  * Mundtlige aftaler er bindende -> aftaler bør altid indgås skriftligt af bevismæssige årsager.
  • U: Når en af parterne kræver, at der udfærdiges en skriftlig aftale, jf. ELL § 5.
    
    • Anmodning kan fremsættes på et hvilket som helst tidspunkt.
    • Tilsidesættelse -> misligholdelse.
    • Misligholdelsesbeføjelse afhænger af den konkrete situation, idet loven ikke angiver retsvirkningen.
      ○ Det er ikke nødvendigvis sikkert, at man kan hæve aftalen, men man kan måske nok kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, indtil man får den nedskrevne lejeaftale
  • OBS! Lovens ufravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andeter aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen, jf. ELL § 4.

Question 12

Blanket og tjekliste

Answer 12

Blanket
* Intet blanketkrav i ELL
* Det giver god mening, at man ikke har blanketkrav, fordi erhvervslejeforhold meget ofte er så individuelt afhængig, så det passende til netop den type erhverv, som man har
* Boligministeriet autoriserer ikke længere typeformularer til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter -> Dette er sket som led i liberaliseringen af erhvervslejemarkedet, således at der skal indgås individuelle aftaler.
* Ved udlejning i perioden fra 1. januar 1959 – 31. december 1981: Ved anvendelse af blanketter skulle blanketterne være autoriserede, og vilkår der var mere byrdefulde for lejeren end lovens regler skulle være fremhævet.
* Ved udlejning i perioden fra 1. januar 1980 – 1. december 1999: Ved anvendelse af blanket: Vilkår der var mere byrdefulde for lejeren end lovens regler skulle være fremhævet.
○ Man behøvede ikke nødvendigvis anvende en autoriserede blanket, men hvis man anvendte en blanket, så skulle mere byrdefylde vilkår være fremhævet for lejer

Tjekliste
* Udarbejdet af Boligministeriet
* Miniudgave af ELL
* Den findes på Karnov
* Man redegøre for de væsentlige bestemmelse i erhvervslejeloven, især de ufravigelige, eller hvis der er nogle steder, hvor lejer skal være særlig opmærksom, hvis udlejer har fraveget det her
* Vedlægges stort set altid som et bilag til erhvervslejekontrakten
Domstolene har ved afgørelse efter ELL § 7 endnu ikke tillagt det betydning, om tjeklisten har været vedlagt.

Question 13

Tinglysning og lejers fremsættelse af krav ELL

Answer 13

ELL § 6. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.
* Det samme som fra lejeloven - det er 1:1 det samme, som gælder
* Lejerskifte kræver udlejer samtykke, men udlejerskifte kræver ikke lejer samtykke.
* Hvis der sker et udlejerskifte er lejer beskyttet efter ELL § 6, fordi man sikret uden, at det er tinglyst
* Videregående rettigheder er ikke sikret mod kreditor eller godtroende aftaleerhverver uden tinglysning.
* Det vil man i langt højere grad se i erhvervslejekontrakter - at man har fået videregående rettigheder, og så skal man sørge for at få det tinglyst for at beskytte mod udlejerskifte
* Videregående rettigheder: uopsigelighed, ret til fremleje, forkøbsret mv.
* Man ser ofte, at der gives lejerabat i de første år, så lejer kan få gang i sin virksomhed
* Det ses også ofte, at der gives forkøbsret til lejer - eller måske bare en køberet
* Det er heller ikke uset, at der måske betalt depositum eller forudbetalt leje for 12 måneder - så skal det også tinglyses
* Man vil sjældent se en køber i god tro - da det vil være uset, at man køber en lejeejendom uden at bede om at se alle lejekontrakter i ejendommen - så køber vil have set lejekontrakterne
○ Det kan dog være konkurs, at køber på tvangsauktion ikke får set lejekontrakterne

ELL § 6, stk. 2: Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.
* Det samme som i lejelovens regler
* Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens § 12, stk. 4.
* Så hvis der sælges igen, så vil ny køber kunne se i tinglysning, at stævningen er tinglyst på ejendommen
* Stævningen skal være indleveret til retten inden 1 år, men den behøver ikke blive tinglyst inden et år - det skal ske med ugrundet ophold
* Ejerskifte = alle tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs.For

Question 14

Fortolkning ELL

Answer 14

• Ved udlejning til erhvervsmæssigbrug er aftaleparterne som udgangspunkt ligeværdige erhvervsdrivende, og der er ikke som ved udlejning til beboelse et særligt behov for en lejervenlig fortolkning.
  • Hvis der er uenighed eller tvivl om aftalens indhold, finder almindelige aftalefortolkning anvendelse:
    
    • 1) Ordlyden
    • 2) Koncipistreglen – udlejer er oftest koncipist
      ○ Domstolene er dog tilbageholdende med at anvende koncipistreglen, fordi begge aftaleparter er professionelle, og ofte har aftalen været genstand for intense forhandling med udveksling af mark-up versioner. I de situationer vil der ofte ikke være tale om, at der kun er én koncipist.
      ○ Har begge parter været inde og pille ved bestemmelser gennem forhandlinger, så vil denne regel ikke blive anvendt
    • 3) Kontrakten må fortolkes i overensstemmelse med præceptive regler
    • 4) Omstændigheder uden for aftalen kan tale til støtte for en fortolkning, herunder forhandlinger, udkast, parternes forudsætning

Fortolkningstvivl
* ELL § 4: Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer.

* En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen, jf. ELL § 4, stk. 3.

* Ordet »udtrykkeligt« er udgået fra den tilsvarende bestemmelse i LL, hvilket i forhold til hidtil gældende retspraksis næppe indebærer nogen ændring. Udtrykkelighedskravet i lejeloven § 4, stk. 2, indebærer formentlig ikke nogen fravigelse af dansk rets almindelige fortolkningsregler.

Den part, der påstår, at der er indgået anden aftale, må føre bevis herfor.

Question 15

Specifikationskrav

Answer 15

• I erhvervslejeloven har vi ikke fremhævelseskravet på samme måde, som vi har lejeloven
  * Men der et specifikationskrav i stedet
  • HR: ELL § 5, stk. 2: Det skal specificeretfremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejenskal betale til udlejerenvedrørende det lejede.
    
    • Det er lovligt at opkræve udgifter udover lejen, hvilket man ikke kan i boliglejemål, hvis ikke der er hjemmel til det loven
    • Hvis man opkræver noget ud over lejen, hvilket man frit kan, så skal det være udtrykkeligt specificeret, så lejer kan se, hvad det er, at lejer skal betale
    • Specificering af udgifterne udover lejen
      ○ Skal det være for snerydning, for ejendomsskat, for vicevært, forsikringer mv.? Hvad skal lejer betale for ud over lejen? Det skal specificeres i kontrakten
    • Den anslåedestørrelse af den enkelte udgift skal også være angivet
      ○ Udlejer skal også skrive, hvad denne forventer, at udgiften bliver for lejer - altså størrelsen på udgiften
    • Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling
  • U: Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse
    
    • Det kan for eksempel være, hvis der fx ud af det blå kommer en ny slag afgift på fast ejendom, så kunne man ikke kende til udgiften, da man indgik aftalen - så kan man godt gøre det senere, hvis bare man har skrevet i lejekontrakten, at lejer skal afholde udgifter til skatter og afgifter
    • ELL § 5, stk.3.Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. § 45, stk. 2. Tilsvarende § 5, stk. 2-4.
      Det skal specificeres, hvad der skal betales for varme og vand, og så skal man også specificerer, hvis lejer skal dække for udarbejdelse af forbrugsregnskabet

Question 16

Selve kontrakten
Rette parter - navn, cvr-nr., adresse

Answer 16

• Vi skal have skrevet ind i lejekontrakten, hvem er lejer, og hvem er udlejer
  
  • Lejers rettigheder er kun beskyttet, hvis kontrakten er indgået med ejendommens ejer
    
    • Man kan godt opleve, at der står et andet navn i tinglysning og noget andet i lejekontrakten - hvis det er samme CVR-nummer, så er det samme ejer, da ændring af navn i ES ikke gør, at navnet ændres i tingbogen, så derfor skal man altid anføre CVR-nummer
  • Er aftaleparterne en juridisk person eller en enkeltmandsvirksomhed
    
    • Anfør da altid CVR-nr.
    • Overvej hvem der hæfter
    • Hvem er tegningsberettigede
  • Er aftale parterneprivatpersoner angiv også altid privatadresser

Question 17

Angivelse af det lejede - aftalen

Answer 17

• Beliggenhed: adresse og matrikelnummer
  * Når man anfører matrikelnummer, så ved man, hvad man skal have tinglyst kontrakten på, hvis man skal have den tinglyst
  
  • Størrelse - vedlæg altid tegning/rids, hvis det er muligt.
    
    • Det gør det nemmere se, hvis man kun har lejet noget af det, hvad det så er, man har lejet, hvis man har en tegning af det
    • Arealbkg. (nr. 311 af 27. juni 1983) finder anvendelse, hvis ikke andet er aftalt. Ved beregning henregnes til lejemålets areal en ligelig andel af de adgangsarealer, hvortil erhvervslejemålet har adgang.
    • Overvej om der skal laves en bindende aftale om arealet.
      ○ Katrine vil altid lave en bestemmelse om, at uanset, om der så sker en anden opmåling på ejendommen, så vil lejen være det samme - altså man har taget udgangspunkt i BBR, og så vil en senere opmåling ikke ændre på det, man har aftalt, selvom det måske er anderledes
  • P-pladser eller andre udenomsarealer.
    
    • Man skal forholde sig til, om der er fællesarealer eller andet, som man deler med andre lejere, fx kantine, toiletter eller lignende
    • Og hvad med udenomsarealerne, er det også noget, som er med i lejemålet, så lejer har ret til at bruge det
    • Og p-pladserne, er der eksklusiv brugsret, eller har man ret til at bruge dem sammen med de andre lejere efter først til mølle

Question 18

Selve kontrakten
Lejemålets stand

Answer 18

• Nyistandsat, velvedligeholdt, overtaget i den stand, som lejemålet er og forefindes.
  
  • Lav eventuelt en indflytningsrapport, der beskriver standen.
    
    • Der er ikke lovpligt til at lave indflytningsrapport i erhvervslejemål
    • Men det er en meget god idé, for hvis man fx aftaler, at lejemålet overtages, som det forefindes, og man ikke har en rapport, der beskriver, hvilken stand lejemålet blev overtaget i
    • Eller hvis man har aftalt, at det er overtaget nyistandsat, så hvis man ikke har en rapport, så hæfter man for nyistandsættelse af alt, selvom det måske ikke var tilfældet, da man flyttede ind
    • Det kan godt aftales, at selvom man overtage lejemålet i en vis stand, så skal man aflevere det nyistandsat, så det egentlig afleveres i bedre stand
    • Man vil ofte lave en jordbundsundersøgelse ved indflytning for at se, om lejer skal hæfte for noget forurening ved fraflytning
      ○ Det vil åbenbart ikke give mening, hvis erhvervslejemålet er en restaurant - det kommer an på den form for erhverv, der udøves, om det giver mening

OBS! I henhold til ELL § 21 skal lejer påberåbe sig mangler senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, hvis lejer vil påberåbe sig manglen.

Question 19

Anvendelse - aftalen

Answer 19

• Præcisering/begrænsning. Kontor, produktion, restauranter, lager osv.
  * Det er afgørende for, hvad lejer må i lejemålet - hvis ikke man har skrevet noget specifikt, så har lejer ret frie rammer
  
  • Eksempel: ”Lejemålet må anvendes som butik” – men hvad må der sælges?
    
    • Hvis der bare står “butik”; så kan lejer egentlig sælge alt, så derfor er en god idé at præcisere det, hvis udlejer har nogle typer ting, som denne ikke ønsker sælges fra lejemålet
  • En meget snæver anvendelses-bestemmelse begrænser omfanget af sammenlignelige lejemål ved markedslejesager ( ELL § 13).
  • Kan det lejede ikke anvendes til det aftalte formål, kan lejer have krav på forholdsmæssigt afslag eller erstatning, mm. lejer selv ved eller burde vide, at brugen er retsstridig, jf. ELL § 22.
    
    • Brugen kan være i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen.
    • Som udgangspunkt vil det være udlejer, der må stå på mål for, at lejer ikke kan bruge lejemålet til det, som ellers er aftalt i aftalen, at lejer kan bruge lejemålet til
      ○ Udlejer kan egentlig godt fraskrive sig ansvaret for, at denne ikke står inde for, at lejemålet faktisk kan bruges lovligt til aftalte - så må lejer sørge for selv at undersøge det med kommunen, inden lejeaftalen indgås
      Det sker ofte, at udlejer ikke står inde for, at lejemålet kan bruges i henhold til planloven - så derfor bør lejer gik i den lokale plan for lejemålet for at sikre, at lejemålet kan bruges til det ønskede formål

Question 20

Selve kontrakten
Ikrafttræden og opsigelse

Answer 20

• Ikrafttræden: Hvornår? lejebetaling, ophør af tidsbegrænsede aftaler, uopsigelighedsklausuler, forsinkelse mv.
  * Lejekontrakten skal være så præcise som muligt og anføre, hvornår lejemålet overtages, hvornår der skal betales leje første gang osv.
  * Det kan særlig være relevant med den præcisering, hvis lejer får dispositionsret over lejemålet, men man skal først betale leje efter to måneder - så man egentlig har to måneders gratis brugsret, så man kan få lejemålet indrettet til formålet, så når man skal begynde at betale leje, så er man også klar til at åbne sit erhverv
  • Opsigelse: Opsigelsesvarsel (3 mdr., jf. ELL § 64, men oftest aftales 6 mdr.) , uopsigelighedsklausuler, tidsbegrænsning, angivelse af hvornår lejer skal fraflytte – evt. 14 dage før ophør, opsætning af skilte i opsigelsesperioden mv.
    Meget forskelligt, hvad man aftaler i kontrakterne af opsigelsesvarslet - det kommer meget an på, hvad er det for en virksomhed, og hvor mange penge er der brugt på at indrette lejemålet - så der aftales 3 måneder, eller 12 måneder, eller endda også 24 måneder

Question 21

Leje, lejeregulering og depositum - aftalen

Answer 21

• Hvor og til hvem? (Intet aftalt = udlejerens bopæl eller forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut her i landet anses for betaling på det anviste betalingssted)
  
  • Hvornår? (Den første i måneden, kvartalsvis, månedsvis, løbedage, jf. ELL § 43, stk. 2 mv.)
    
    • Også meget forskelligt, hvad der aftales - det er et forhandlingspunkt, så jo stærkere lejeren er, jo mere kan de jo diktere, hvor ofte de vil betale leje
    • Løbedage - 3 dage, før man kan sende påkrav om betaling
  • Hvor meget? (intet aftalt = markedslejen, jf. ELL § 9, stk. 2)
    
    • Specificering, hvis der skal betales andet ud over lejen
    • Udgangspunktet er, at det er markedslejen, man betaler, og det er også det, som parterne ofte aftaler
  • Ret til at regulere lejen? (§§ 9-13 -fravigelige regler)
    Der er ret frie hænder til at regulere lejen - man kan fx aftale trapperegulering, nettoprisindeks, regulering efter skatter og afgifter, regulering efter omsætning mv.
  • Depositum til sikkerhed for lejers forpligtelser overfor udlejer. Intet lovbestemt maksimumbeløb som i boliglejeforhold.
    
    • Der er frit spil for, hvor meget udlejer kan kræve af depositum - så derfor er det oftere her, at man skal overveje at tinglyse kontrakten, da man ofte betaler mere end det, som er sikret uden tinglysning
    • Normalt opkræves et depositum svarende til mellem 3 – 12 mdr. husleje afhængig af lejemålets type.
    • Kontantbetaling eller bankgaranti (bør være på anfordringsvilkår).
      ○ Hvis man laver en bankgaranti, så skal man sørge for, at det er på anfordring, så udlejer kan trække på garantien, selvom lejer har indsigelser mod fx istandsættelse
      Selvskyldnerkaution

Question 22

Driftsudgifter og forbrugsudgifter
- aftalen

Answer 22

• Kan opkræves udover selve lejen, men hvis intet er i nævnt i kontrakten vedr. drifts- og forbrugsudgifter, er disse indeholdt i lejen.
  * Der er ingen grænser for, hvad man kan have med, bare det er specificeret, og det er anslået, hvor stor udgiften bliver
  • ELL § 5, stk. 2 og 3 krav om specifikation og beløbsangivelse af hver udgiftsart i kontrakt eller bilag
    
    • Driftsudgifter: Renholdelse af fællesarealer, snerydning, lønninger til varmemester, vedligeholdelse, haveanlæg og vinduespudsning, brandforsikring, opgørelse og udarbejdelse af forbrugsregnskaber, skatter og afgifter osv.
    • Forbrugsudgifter: Vand, varme, el + specificering af de enkelte udgifter: afgifter, målerservice, brændselsudgifter mv.
  • Ved undladelse af beløbsangivelse eller groft misvisende angivelser = udgiften kan ikke opkræves.
  • Fordeling: Forholdsmæssigt ifht. areal eller lejebetaling eller andet eller i forhold til forbrugsmålere.
    
    • Man må gerne fordele udgifterne på forskellige måder - man skal bare skrive, hvordan man fordeler det, hvis det ikke er efter areal
  • ELL § 5 er præceptiv

Alm. med aconto betalinger, således at der udarbejdes et årligt driftsregnskab og et årlige forbrugsregnskaber

Question 23

Selve kontrakten
Vedligeholdelse

Answer 23

• Angivelse af, hvem der skal vedligeholde, herunder udtømmende oplistning af omfanget af, hvad vedkommende skal vedligeholde
  * Her er der ikke nogle regler, der tilsiger, hvad man må aftale - man må pålægge lejer al den vedligeholdelse, man kan komme i tanker om
  * Man skal huske, hvis man skriver “indvendig” eller “udvendig” vedligeholdelse, så falder vi tilbage på erhvervslejelovens regler, der siger, hvad det indebærer - og det er det samme som i lejeloven. Hvis ikke man har udspecificeret det mere, så kan man ikke kræve mere af lejer end det, der står i loven
  
  • Hvem skal foretage fornyelser, hvis vedligeholdelse ikke er tilstrækkelig?
    
    • Hvis ikke man har aftalt andet, så vil vedligeholdelsesforpligtelsen ikke indebære fornyelser
    • Det aftales ofte, at lejer skal foretage fornyelser, hvis vedligeholdelse ikke er tilstrækkeligt
  • Undgå retssager:
    
    • Indsætte årlige kontrolbesøg. Fordele/ulemper?
      ○ Det kan aftales, at udlejer med 14 dages varsel kommer på kontrolbesøg for at se, om vedligeholdelsespligten overholdes
      ○ Det kan også aftales, at hvis lejer ikke overholder sin forpligtelse, så kan udlejer foretage vedligeholdelse på lejers regning, og det sikrer, at man tager det på forhånd/løbende, så man ikke kommer om 20 år og har et jammerligt lejemål, der ikke er vedligeholdt
      ○ Ulemperne er, at det kan skabe konflikt mellem lejer og udlejer, hvis de ikke er enige om vedligeholdelse, og lejemålet fortsætter jo stadig - og så kræver de kontrolbesøg også en del administration
    • Indgå aftale om, at der ved uenighed udmeldes en uvildig bygningssagkyndig syn- og skønsmand, der fastslår behovet for vedligeholdelse og omkostningerne forbundet dermed – evt. bindende for parterne. Fordele/ulemper?
      ○ Fordele er, at man ikke skal til at igennem en hel retssagsproces, og det kan tage flere år og være meget omkostningsfyldt
      Ulempe er, hvis man får en vurdering, der ikke er til ens fordel, så kan man ikke rigtigt gå imod det

Question 24

Aflevering af det lejede - aftalen

Answer 24

• Følger af ELL §§ 73-75:
  * Lejer skal give adgang til fremvisning af det lejede (mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse), og lejer skal oplyse udlejer om ny adresse senest 8 dage før fraflytning, jf. ELL § 73.
  * Det lejede skal være fraflyttet senest kl 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejer at udbedre, jf. ELL § 74.
  • Følger af ELL §§ 73-75:
    
    • HR: Udlejer kan ikke gøre krav gældende vedr. lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen, jf. ELL § 74, stk. 2.
      ○ Der er ikke krav om, at der skal laves fraflytningsrapport, men det sker i praksis meget ofte, at der sker et form for flyttesyn, hvor der tages billeder og registreres, hvad der skal istandsættes
      ○ Det kan aftales, at der skal være en anden frist, fx 8 uger eller 12 uger eller lignende - bestemmelsen kan fraviges
    • U: Lejer har handlet svigagtigt eller manglerne ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed (gøre kravet gældende uden ugrundet ophold)
    • M: Forbedringer, som lejer har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det. Har lejeren med udlejerens samtykke foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom, jf. ELL § 75.
      ○ Hvis man har lavet en forbedring, så må lejer gerne tage forbedringen med, men så er man forpligtet til at bringe lejemålet tilbage til den stand, som man overtog det, men det vil typisk ikke kunne svare sig økonomisk, at udlejer overtager forbedringen
      ○ Om det er en forbedring, det skal afklares objektivt, hvad der er en forbedring - det er ikke, hvad lejer mener, er en forbedring, så der kan godt opstå en tvist om det, hvis de ikke er enige
  • Andre ønsker til fraflytning: Gennemførelse af fraflytningssyn, forlængelse af frister for fremsættelse af istandsættelseskrav mv.
    Der er ikke noget af det her, der er beskyttelsespræceptiv for lejer, så man kan godt komme med andre fremgangsmåder mv. i lejekontrakten

Question 25

Ændringer i lejemålet - aftalen

Answer 25

* Hvis udgangspunktet i loven ønskes fraveget, skal dette anføres i kontrakten. * Man skal skrive i lejeaftalen, hvis retten til at foretage ændringer for lejer, ikke gælder her * Der er dog nogle af bestemmelserne, som er beskyttelsespræceptive, som så ikke kan fraviges * Fx Lejer har ret til at foretage ombygninger, der er sædvanlige for den type virksomhed, der drives fra lejemålet, jf. ELL § 36. Denne ret begrænses ofte således, at udlejers samtykke altid skal indhentes også inden sædvanlige ombygninger. ○ Denne bestemmelse kan man godt fravige i lejeaftalen * §§ 37 og 38 er ufravigelige ○ Hvis man vil lave en installation, der er typisk for virksomhedstypen, og der er kapacitet til at foretage, og den ikke vil have betydning for ejendommens konstruktion, så har lejer ret til at installere det § Fx har man en restaurant, så kan man installere en ny ovn eller lignende - medmindre udlejer kan vise, at ejendommen ikke kan bære installationen, altså hvis fx det medfører, at der ikke er nok strøm til resten af ejendommen

Question 26

Selve kontrakten Afståelse og fremleje og skiltning

Answer 26

* Afståelse: Succession på lejersiden – ny lejer indtræder i den eksis. kontrakt, og den oprindelige lejers forpligtelser bortfalder * HR: Lovbestemt afståelsesret, jf. ELL § 55: Afståelsesret til samme branche ○ Hvis ikke man har skrevet noget i sin lejekontrakt, så falder vi tilbage til ELL § 55, at man har ret til at afstå (det har man ikke i lejeaftalens regler på samme måde - der er succession for ægtefæller) - her har man fri ret, så længe det er inden for samme branche, den nye lejer gælder ○ Man kan aftale i kontrakten, at lejer ikke har afståelsesret ○ Man kan også aftale en udvidet afståelsesret, eller man kan aftale en begrænset afståelsesret (fx at man kun kan afstå til nogle i samme koncern) * U: Udlejer har vægtige grunde til at afslå afståelsen pga. den nye lejers økonomi eller manglende branchekendskab ○ Hvis lejeren, man har, har drevet restauration i 30 år og har et velrenommeret navn i branchen og har god økonomi, og så kommer der en hel ny, der aldrig har drevet restaurant før og nærmest kun har nok til at betale depositum, så kan udlejer godt afslå det af økonomiske grunde * Anføres intet i kontrakten herom, er ELL § 55 gældende ○ Det kan evt. anføres, at lejen reguleres til markedslejen i tilfælde af afståelse, eller at udlejer har mulighed for at gøre indsigelser på baggrund af andet end økonomi og branchekendskab. * Fremleje: Lejers ret til fremleje forudsætter aftale herom. Der er således ingen lovhjemlet fremlejeret for lejer. * Hvis der skal gives tilladelse til fremleje, skal det overvejes, om der er tale om hel eller delvis fremleje. Skiltning: * ELL § 39: Lejer har ret til at foretage skiltning i det omfang, det er sædvanligt for lejers forretning og ejendommens art. * Man skal se på, om det er en gammel fredet ejendom, så har man ikke ret til at skilte i samme omfang som med en ny ejendom, eller hvis det er en speciel arkitektonisk opført bygning, der har bestemt udtryk, så kan det også begrænse ens ret til at skilte * Reglerne kan fraviges ved aftale, og det kan være en fordel at fastsætte håndfaste regler for lejers skiltning. * OBS! På offentligretlig regulering af skiltning * Man skal være opmærksom på offentligretlig regulering, og man skal ofte nærmest faktisk indhente godkendelse fra kommunen, før man kan foretage skiltning, fordi de tit har nogle ret skrappe regler for skiltning Det kommer meget an på kommunen, fx er Aalborg meget skrap, andre kommuner er ligeglade

Question 27

Udlejers forpligtelse/rettigheder - overordnet ELL

Answer 27

Udlejers forpligtelser: * Ved lejeforholdets begyndelse * Aflevere i rette tid/aftalt tid (2) * Stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand (3) * Under lejeforholdets beståen * Lejemålet skal være i god og forsvarlig stand under hele lejeperioden (3) ○ Vedligeholdelsesforpligtelser (1) ○ Hvis udlejer har vedligeholdelsesforpligtelse, så skal han sørge for, at det er i orden under hele lejeperioden * Sikre god ro og orden (4) Udlejers rettigheder: * Adgang til det lejede (5) * Ændringer af det lejede (6) * Forbedringer Modtage lejebetaling

Question 28

1. Vedligeholdelse ELL

Answer 28

Vedligeholdelsesforpligtelsen udgør en pligt til løbende at udbedre/slette sport af alm. slid og ælde = udbedre den forringelse, der skyldes normal og sædvanlige aftalt brug af lejemålet. * HR: Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige, jf. ELL § 16: * Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme skal holdes i god og brugbar stand. * Stk. 2. Udlejer skal sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede. Udlejer skal tillige renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger. * Stk. 3. Fornyelse af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er sædvanemæssigt påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. * Det er det, der gælder, hvis ikke andet er aftalt - men ved erhvervslejemål kan det hele egentlig overvæltes på lejer * Jo mere vedligeholdelse lejer er pålagt, jo mere vil det tale for, at lejer skal have en mindre leje * U: ELL § 16 er fravigelige i sin helhed, og det aftaltes derfor typisk, at hele eller en del af vedligeholdelsen skal foretages af lejer. * Omfanget af vedligeholdelsesforpligtelsen kan have betydning ved fastsættelsen af markedslejen. * Husk specificering! Ved fortolkningstvivl falder man tilbage på ELL’s udgangspunkt. * Hvis lejer skal være pligtig at forny, skal det være præcist aftalt – fornyelse er ikke en del af vedligeholdelsen. * Indvendig vedligeholdelse: Maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve, jf. ELL § 16, stk. 3 * Udvendig vedligeholdelse: Alt det andet * Specificer altid omfanget af vedligeholdelsesforpligtelsen, især hvis denne skal deles mellem parterne. * Ældre kontrakter: * Aftaler indgået før 1.1.2000: De regler, som var gældende, da lejekontrakten blev indgået, finder anvendelse på lejeforholdet, med mindre andet er aftalt, jf. ELL § 89, stk. 2, nr. 3 * Før den 1.7.1994 var vedligeholdelsesforpligtelsen (LL § 20) udvidet i forhold til den nugældende ordlyd: Lejer skulle vedligeholde og forestå fornøden fornyelse af låse, nøgler og ruder, holde vand- og gashaner og el-afbrydere vedlige, vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar og hårde hvidevarer. Culpøse handlinger bryder vedligeholdelsesfordelingen * Lejer hæfter for egen culpøse adfærd – lejer skal behandle det lejede forsvarligt, jf. ELL 33. * Hæfter også for tredjemands handlinger, hvis lejer har givet dem adgang til lejemålet * Lejer hæfter for culpøse adfærd udvist af dem, lejer har givet adgang til lejemålet, herunder ved fremleje, jf. LL § 33, stk. 2: Personale, kunder, håndværkere mv. * 3. mands culpøse adfærd – afhænger af, hvem der bærer vedligeholdelsesforpligtelse. * Hvis der er en tredjemand, der gør noget culpøst uafhængigt af lejer, så afhænger det af, hvem der har vedligeholdelsesforpligtelsen for det pågældende, der er gået i stykker Risikoen for det lejede * Risikobegivenheder: hændelig undergang og forringelse uden culpøs adfærd -> Tidens tand, vind og vejr, udefrakommende begivenheder, samfundsmæssig og økonomisk udvikling mv. Obligationsretligt: Den, der ejer genstanden, bærer risikoen Lejeretligt: Risikoen følger vedligeholdelsesforpligtelsen * HR: Udlejer bærer risikoen. * U: Lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen i henhold til loven – tidl. LL § 20. * U: Lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen i henhold til aftale.

Question 29

2. Forsinkelse ELL

Answer 29

Hvis lejer ikke kan overtage lejemålet til den aftalte tid, og skyldes denne forsinkelse ikke lejers forhold, kan lejer: * 1)Kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe det lejede eller en del heraf ikke står til lejers rådighed, jf. ELL § 17, stk. 1 * Intet væsentlighedskrav * Afleveres det ikke til den aftalte tid, fx ikke færdigopført, eller tidligere lejer ikke er blevet udsat endnu, så er det udlejers skyld, og så kan lejer kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, indtil lejer får lejemålet stillet til rådighed som aftalt * Størrelsen på det forholdsmæssige afslag skal ses i sammenhæng med, om det er det hele, lejer ikke har adgang til, eller om det kun er en del af lejemålet * Hvis lejer selv er grunden til, at man ikke får det til det aftalte tidspunkt, fx har ændret, hvad denne ville have istandsat, inden lejer flyttede ind (hvis det er aftalt, at udlejer skal gøre det), så kan lejer ikke kræve forholdsmæssigt afslag * 2)Hæve lejeaftalen, hvis der er tale om væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejer måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejer, jf. ELL § 17, stk. 2. * Retten til at hæve er betinget af, at lejer, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejer, og at lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. * Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, såfremt lejer har betinget sig overtagelse af lokalerne til en bestemt tid. ○ Hvis lejer har gjort det meget klart og tydeligt, at det er en forudsætning for at indgå lejeforholdet, at lejer kan få lejemålet på det bestemte tidspunkt * 3)Uanset om lejer hæver lejeaftalen, kan lejer kræve erstatning, medmindre udlejer godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejer er ansvarlig. * Hvis det er lejer, der snøvler med at få lejemålet færdig, så lejer først kan åbne sin forretning en måned senere, så kan man få erstatning (for tabt indtægt måske) * Hvis det er fordi, at tidligere lejer ikke er flyttet ud, så er det ikke udlejers skyld, og så kan man ikke få erstatning

Question 30

3. Mangler ELL

Answer 30

* Hvad er der aftalt om ejendommens stand? * Har lejer besigtiget ejendommen? (undersøgelsespligt) * Hvilken type ejendom er der tale om – ejendommens alder mv. * Mangler udlejer ikke kan klandres for: * Udefrakommende gener ○ GD.2009.10B: Lejer var ved aftaleindgåelsen bekendt med, at naboejendommen var et natværtshus, der afholdte livekoncerter. Lejer krævede lejereduktion. Byretten fandt ikke, at udlejer kunne gøres ansvarlig for støjen og lagde vægt på, at lejer kendte til støjen ved aftaleindgåelsen. * Færre kvadratmeter end antaget i lejekontrakten er ikke nødvendigvis en mangel - afhænger af de konkrete omstændigheder ○ Har lejer besigtiget det lejede? ○ Er der udleveret et rids? ○ Tit aftalt, at der ikke kan blive tale om en mangel i tilfælde af arealafvigelser Lejers reklamationsfrist, jf. ELL § 21: Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejer for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejer, at lejer vil gøre manglen gældende. * U: Hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejer har handlet svigagtigt. Skjult mangel skal gøres gældende, når man opdager dem, eller burde have opdaget manglen

Question 31

3. Misligholdelsesbeføjelser Naturalopfyldelse ELL

Answer 31

Naturalopfyldelse: Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejer efter retsforholdet mellem ham og udlejer kan kræve, og afhjælper udlejer ikke straks manglerne efter påkrav derom, kan lejer selv afhjælpe for udlejers regning, jf. ELL § 18, stk. 1: * Udlejer har en afhjælpningsret, men dennes mistes, hvis ikke der påbegyndes afhjælpning uden ugrundet ophold. * Påkrav: Specifikation af manglerne og af at lejer selv vil afhjælpe, hvis udlejer ikke afhjælper. * Fogeden kan rekvireres med henblik på at skaffe adgang til relevante installationer. * Lejers egen afhjælpning er risikofyldt: Lejer skal kunne dokumentere manglen. Lejer hæfter overfor håndværkere og bærer risikoen for, at der alene er anvendt nødvendige udbedringsskridt. Hertil kommer inddrivelsesomkostninger. Lejer tager en standpunktsrisiko ved at betale først, og hvis det så viser sig, at det ikke var noget, man kunne få dækket af udlejer, så hænger man selv på regningen

Question 32

3. Misligholdelsesbeføjelser Forholdsmæssigt afslag i lejen ELL

Answer 32

Forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi (brugsværdien) for lejer, jf. ELL § 18, stk. 2 * HR: Størrelsen af afslaget: * Uanvendeligt = 100% afslag ○ Man skal vurdere, om det er ubrugeligt i forhold til det formål, som der står i lejekontrakten - så fx café, og der ikke er et køkken, så er det et rimelig stort problem * Anvendelsesmuligheden nedsat eller gener i øvrigt = skønsmæssigt mindre afslag * Intet krav om væsentlighed og ansvarsgrundlag. Manglen skal blot forringe det lejedes værdi for lejeren – brugsværdien * U1: I nybyggede ejendommen må lejer finde sig i, at der kan forekomme mangler, der skal udbedres. * Det samme som boliglejer, men man skal ind og se på, hvor væsentlig manglen er for den erhvervsmæssige drift - om det er noget, der skal repareres her og nu * U2: Lejer kan ikke indrømmes et afslag som følge af gener forbundet med udlejers udførelse af renholdelses eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. * Så længe udlejer udfører fx facaderenovering, og det tager den almindelige tid, som dette må forventes til opgavens udførsel, så kan lejer ikke få forholdsmæssigt afslag * ELL § 28: Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejer, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer. T:BB 2011. 18Ø: Lejer krævede et forholdsmæssigt afslag pga. udlejers arbejde forbundet med omfattende facaderenovering af en fredet ejendommen, hvilket arbejde var påkrævet og blev gennemført uden forsinkelse. Afslaget blev ikke imødekommet af landsretten.

Question 33

3. Misligholdelsesbeføjelser Hæve aftalen, ELL

Answer 33

Hæve aftalen, jf. ELL § 19, forudsat at det lejede er mangelfuldt, og udlejer ikke straks afhjælper manglen efter påkrav herom, eller såfremt manglen ikke kan afhjælpes inden for rimelig tid, og hvis manglen må anses for væsentlig, eller udlejer har handlet svigagtigt. * Krav til påkrav: Tydelig specifikation af mangler, der skal udbedres. * Igen skal man sende et påkrav til udlejer efter konstatering af manglen og siger, at hvis ikke det bliver udbedret inden for en rimelig frist (14 dage nok), så vil man ophæve * Lejers bevisbyrde og standpunktsrisiko. * Hvis ikke manglen var væsentlig, har man selv misligholdt, hvis man ophæver lejemålet * Ophævelse medfører, at lejer kan kræve, at lejeaftalen straks ophører. * Lejer skal som udgangspunkt fortsat istandsætte. * Ophævelse skal finde sted, inden manglen er afhjulpet. * OBS! Retspraksis synes at have anlagt en streng væsentlighedsvurdering, da der er andre mindre indgribende misligholdelsesbeføjelser. Husk lejer bærer standpunktsrisikoen for, at ophævelsen er berettiget. * Der skal virkelig meget til, før man kan hæve Manglende køkken til restaurant vil være nok

Question 34

3. Misligholdelsesbeføjelser Erstatning ELL

Answer 34

Erstatning, jf. ELL § 20: Lejeren kan kræve erstatning * 1) Hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede * Fx hvis lejemålet ikke kan anvendes til det aftale formål * Udlejer er objektiv ansvarlig for ting, som må anses for tilsikrede, og som ikke er der * 2) Udlejer har handlet svigagtigt * Også objektivt ansvar for udlejer * 3) Hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse * 4) Der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for * De almindelige erstatningsbetingelser skal selvfølgelig være opfyldt * U: 1 og 2 = objektivt ansvar

Question 35

3. Retsmangler ELL

Answer 35

Oprindelige retsmangler, jf. ELL § 22: * Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejer: ○ Kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning ○ Hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejer har handlet svigagtigt ○ U1: Hvis lejer vidste, at brugen var retsstridig, eller hvis lejers ukendskab skyldes grov uagtsomhed. ○ U2: Hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejers brugsret, og udlejer efter opfordring straks bringer forholdet i orden. OBS! Udlejer har typisk fraskrevet sig ansvaret i lejekontrakten. Efterfølgende retsmangler, jf. ELL § 23: * Bringes et lejeforhold til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen (efterfølgende retsmangler), kan lejer kræve erstatning af udlejer. * Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejers brug, er lejer kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejer dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen. Der kan ikke kræves erstatning i disse situationer.

Question 36

3. Lejers reklamationsret ELL

Answer 36

Lejers reklamationsfrist, jf. ELL § 21: Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejer for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejer, at lejer vil gøre manglen gældende: * Ikke den faktiske indflytning * Gælder også oprindelige retlige mangler, jf. ELL § 22, stk. 3 U: Hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejer har handlet svigagtigt. I disse tilfælde skal lejer gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at manglen er eller burde være opdaget. Retsvirkning af ikke at overholde 2 ugers fristen: HR: Fortabelse af misligholdelsesbeføjelser, jf. LL § §§ 18–20 U1: Formentlig bevares retten til naturalopfyldelse U2: Vedligeholdelsesmangler ved ejendommen generelt OBS! Lejer hæfter ikke for mangler, der var til stede ved lejeforholdets begyndelse, selvom lejer ikke har reklameret. Den manglende reklamation kan få en bevismæssig betydning ved uenighed om, hvorvidt der er tale en oprindelig mangel.

Question 37

3. Ødelæggelse ved brand 4. Sikre god ro og orden ELL

Answer 37

Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen, jf. ELL § 24 * Udlejer skal uden unødigt ophold tilbyde lejer at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt. * Udlejer skal tilbyde lejer at leje lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne lokaler. Udlejer skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 69, stk. 1, nr. 7, 8 og 11, nævnte tilfælde, jf. ELL § 35 * Bestemmelserne i § 18, stk. 2 (forholdsmæssigt afslag), og §§ 19 (hæve) og 20 (erstatning) finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Question 38

5. Udlejers adgang til det lejede ELL

Answer 38

* Udlejer eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det, jf. ELL § 25 * Vedligeholdelse, forbedringer, opmålinger, undersøgelser vedr. skimmelsvamp, et- eller femårseftersyn, vurdering af ejendommens værdi mv. * Når lejer og lejers husstand er bortrejst, og der foreligger en tvingende grund, f.eks. oversvømmelse, må det endog stå udlejer frit for selv at skaffe sig adgang til det lejede. * Udlejer har også ret til at få adgang til det lejede, når ejendommen eller lejemålet påtænkes solgt, eller når lejemålet skal fraflyttes, jf. ELL 73. * Udlejer kan iværksætte arbejder i det lejede med et skriftligt varsel på 8 uger, jf. ELL § 27 (præceptiv). * Juli måned indgår ikke i fristberegningen * Der skal tillige gives et skriftligt varsel på 8 uger, hvis der skal udføres arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejers adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse. Udlejer kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede, jf. ELL § 27.

Question 39

6. Ændringer i det lejede ELL

Answer 39

* Udlejer har ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selvom det berører lejers brugsret, jf. ELL § 26. * Betingelse: Ændringerne må ikke væsentligt og varigt ændre det lejedes identitet. ○ GD.2016.2111Ø (indgang flyttet fra strøgbeliggenhed til sidegadebeliggenhed) * Udlejer kan gøre brug af denne ret uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed. * Lejer kan, når udlejer foretager ændringer, jf. ELL § 26, stk. 1, stille krav om, at lejen skal nedsættes, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede for lejer. * Ændringerne ifølge ELL § 26, skal gennemføres med det i ELL § 27 anførte varsler. * OBS! Manglende iagttagelse af varsling medfører ikke, at lejer kan modsætte sig arbejderne, men udlejer kan blive erstatningsansvarlig for tab, lejer lider. * Manglende varsling fører ikke altid til et erstatningskrav/forholdsmæssigt afslag, jf. retspraksis. TBB:2012.18Ø : Landsretten udtalte, at varslet ikke havde haft den fornødne længde, men at dette ikke i sig selv indebar, at der var opstået et krav på erstatning. Da renoveringen var blevet gennemført hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til L, fandtes der ikke at foreligge et ansvarsgrundlag. Endvidere ansås brugsværdien af det lejede ikke at have været reduceret i renoveringsperioden i et sådant omfang, at det kunne begrunde et forholdsmæssigt afslag i lejen. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejer, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer. Udlejer skal straks foretage efterreparationer, jf. ELL § 28 * Manglende iagttagelse kan medføre krav om forholdsmæssigt afslag, ophævelse og erstatningsansvar: TBB2012.291OE – Erhvervslejer havde krav på erstatning i anledning af en omfattende renovering af lejemålet, da udførelsen af arbejdet pga. utilstrækkelig planlægning blev forsinket med ca. ½ år.

Question 40

6. Ændringer i det lejede Forbedringer, jf. ELL § 31 og 32:

Answer 40

* Forbedringer, jf. ELL § 31 og 32: * Har udlejer forbedret det lejede, kan udlejer forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi, jf. ELL § 31 -> forbedringsforhøjelse * Lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed * Der skal være tale om forbedringsarbejder (modsat vedligeholdelsesarbejder) ○ Brugsværdien af lejemålet skal være forøget (objektiv vurdering) ○ Arealudvidelse, øget sikkerhed, energibesparende forbedringer, etablering af elevator, støjreduktion m.v. * Varsel: Forbedringsforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel. ○ Forhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført. ○ Gyldighedsbetingelser vedr. varsel: Skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. * Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende ○ Passende forrentning: ydelsen på sædvanlige lån til finansiering af arbejder af den art, forbedringerne vedrører * Fordeling mellem flere lejemål efter brugsværdiforøgelse

Question 41

6. Ændringer i det lejede Forbedringer, jf. ELL § 31 og 32 - simplificeret beregning

Answer 41

Samlede håndværkerudgifter (herunder nødvendige følge udgifter) 1.210.000 kr. Forsikring 10.000 kr. Fradrag for sparet vedligeholdelse 200.000 kr. Grundlag for forbedringsforhøjelse 1.000.000 kr. Grundlag for forbedringsforhøjelse x ydelse = den samlede forbedringsforhøjelse 1.000.000 * 7% = 70.000kr 70.000 kr. / 700 m2 = 100 kr. pr. m2

Question 42

Lejers forpligtigelser/rettigheder - overordnet ELL

Answer 42

Lejers forpligtelser: * Lejers brug af det lejede (1) * Lejebetaling (2) Lejers rettigheder: * Overtage i rette tid og rette stand (se ovenfor) * Ændringer af det lejede (3)

Question 43

1. Lejers brug af det lejede ELL

Answer 43

A) Lejer skal behandle det lejede forsvarligt, jf. ELL § 33 * Lejer er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af 1. lejer selv 2. lejers personale eller 3. andre, som lejer har givet adgang til det lejede (kunder, håndværkere mv.), herunder ved fremleje. * Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejer straks anmelde til udlejer. * Andre skader skal lejer anmelde uden ugrundet ophold * Hvis der er indgået aftale om, at lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen, skal lejer jo som udgangspunkt selv udbedre. B) Lejer må ikke uden udlejers samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt, jf. EL § 34, stk. 1 C) Lejer må ikke uden udlejers samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del heraf til andre, jf. ELL § 34, stk. 2 * Ophævelsesadgang for udlejer, hvis brugen overlades til en anden (forudsat udlejer har givet en påmindelse) HUSK! Fremleje kræver aftale i erhvervslejeforhold D) Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang, jf. ELL § 39, stk. 2 * Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 06.00.  E) Lejer skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. ELL § 35, stk. 2 * Lejer skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejer, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejer er ansvarlig efter § 33. Ophævelsesadgang for udlejer, hvis lejer handler i strid med god skik og orden mv.

Question 44

2. Lejers betaling af leje ELL

Answer 44

Hvor? ELL § 42 * Udlejer skal anvise et betalingssted her i landet. * Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejers bopæl eller forretningssted her i landet. * Indbetaling til et pengeinstitut her i landet anses for betaling på det anviste betalingssted. Hvornår: ELL § 43 * Lejen kan kræves betalt månedsvis forud (medmindre andet er aftalt) * Det fremgår ikke af ELL, hvornår lejen forfalder til betaling. Det beror på aftale. * Indbetaling til pengeinstitut: Betaling er sket, når indbetaling har fundet sted, uanset om udlejer først modtager beløbet senere. * Alm. overførsel: Betaling er først sket, når beløbet er trukket fra lejers konto. * ELL § 43, stk. 2: * Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag el. grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. * Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig (løbedage) For sen betaling: Husk renter + påkravsgebyr (172 kr. (2023-niveau) med tillæg af 2 pct. af den del af restancen, der overstiger 1000 kr.), hvis ophævelse ønskes gennemført.

Question 45

3. Lejers ændring af det lejede ELL

Answer 45

HR: Lejer må ikke uden udlejers samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 37-39 nævnte, jf. ELL § 36. U1: Lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen, jf. ELL § 37 . * Lejeren skal med rimeligt varsel give meddelelse til udlejer, inden lejer foretager installationen. * Udlejer skal have tid til at overveje og svare – 1-2 måneder. * Tlf., edb-udstyr, hårde hvidevarer. * Ufravigelig til skade for lejer. U2: Lejer har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede, jf. ELL § 38. * Lejer skal give udlejer 8 ugers varsel, inden lejer foretager ombygningen. * Udlejer kan modsætte sig ombygningen, hvis udlejer godtgør, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere (fx ved bevaringsmæssige eller konstruktionsmæssige forhold). * Kontrakter indgået før 1.1.2000: Lejer kan ikke gøre brug af denne bestemmelse, jf. ELL § 89, stk. 4. U3: Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede, jf. ELL § 38, stk. 2 * Ufravigelig til skade for lejer U2 og U3: * Udlejer kan forlange, at lejer inden ombygning og installationer indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers krav mod lejer, hvis lejer ikke retablere ved fraflytning. * Lejer er ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede. U4: Lejer har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter lejers forretning og ejendommens art, jf. ELL § 39. * Lejer har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang. Lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejer har foretaget. * Udlejer kan kræve, at lejer stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret, jf. ELL § 40. * Lejer er ansvarlig på objektivt grundlag.

Question 46

Begreber vedr. lejefastsættelse ELL

Answer 46

Det lejedes værdi: - Leje fastsat ud fra en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i området for tilsvarende lokaler, jf. LL § 47, stk. 2. - Overlæggeren for, hvad vi kan kræve for et boliglejemål, hvor der ikke kan kræves fri markedsfastsættelse - markedsleje - Man kan godt støde på begrebet i erhvervsmæssige sammenhæng også, fordi de blev reguleret af lejeloven tidligere Omkostningsbestemt husleje: - Lejen fastsættes, så den dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. (OMK-leje). - Ser man ikke i erhvervslejeret Markedsleje: - Den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale. - Hvis man skal finde ud af, hvad markedslejen er i et givent lejemål, så skal man finde ud af, hvad en kyndig leje og kyndig udlejer ville aftale Aftalt markedsleje: - Den leje, der reelt indgås aftale om – ikke nødvendigvis den leje, en kyndig lejer ville acceptere. - Den kan godt afvige fra markedslejen - det kan den for det første, fordi markedet bevæger sig, så den aftalte markedsleje er måske højere end nu, eller fordi lejer har en stor interesse i at få netop det lejemål, så kan det være, at man har aftalt en ret høj markedsleje - eller modsat, hvis udlejer har sat en lavere leje for at få lejer ind i lejemålet og spekulere i at kunne sætte den op senere, når lejer er kommet godt ind i lejemålet og har fået indrettet sig Markedsleje: - Den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. - De forhold skal tages ind i vurderingen af, hvad markedslejen er - Det er på varslingstidspunktet, at man skal se, hvad markedslejen er ”Kyndig”: - Fornuftig lejer og fornuftig udlejer med et vist kendskab til markedsvilkårene

Question 47

Lejefastsættelse ELL (HR og U, og før 2000 og blandet lejemål og betalinger ud over lejen)

Answer 47

* HR: Aftalefrihed * Man kan så og se aftale den leje, man vil - der er ikke regler om, at man maksimalt må kræve et givent beløb, som der er i boligretten. Der er er heller ikke begrænsninger for, hvordan lejen skal reguleres - på forhånd * Lejer er ikke en svag part i det her, så markedskræfterne regulerer det her fint * ELL § 9: Fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale. * I nyindgåede lejeaftaler er lejefastsættelsen fri og bygger på de faktiske forhold på erhvervslejemarkedet. Lejefastsættelsen reguleres af forholdet mellem udbud og efterspørgsel. * Ingen aftale om lejens størrelse: Lejen anses for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. ELL § 13, stk. 1, 2.-4. pkt., jf. ELL § 9, stk. 2 ○ Har man indgået et lejeforhold, og lejer har taget det lejede i brug, og man ikke har aftalt nærmere, hvad størrelsen er på lejen, så er lejen markedslejen * U: En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36 og ELL § 7. * ELL § 7 er bagkanten for, hvad der kan aftales – urimelighedsbetragtning. Hvis det er helt åbenbart urimeligt - og man finder ud af det på bagkant, eller den reguleringsmekanisme, man har aftalt - så har vi ELL § 7, der giver mulighed for at tilsidesætte det helt eller delvis - men vi er i erhvervsforhold, så der skal en del til, før man kan få det tilsidesat Før 1.1.2000: * Før vi fik erhvervslejeloven - så brugte man reglerne om det lejedes værdi * Lejen blev fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, jf. dagældende erhvervsreguleringsloven fra 1992 og inden da, jf. den dagældende LL. Blandede lejemål: Både beboelse og erhverv på samme kontrakt * Hvis der på en kontrakt foretages udlejning til beboelse og til erhverv, og hvis lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, fastsættes lejen vedr. beboelse efter LL, mens lejen vedr. erhvervsdelen fastsættes efter ELL, jf. ELL § 1, stk. 2. * Ved afgørelsen af om der er tale om fysisk opdeling/særskilte enheder, lægges der vægt på, om der er selvstændig indgang, jf. TBB 2003.400V * Kan lejemålene separeres på en sådan måde, at de fysisk opdelte, så kan man godt have lejeloven for boligdelen, og erhvervslejeloven for erhvervsdelen ○ Det skal enten være to forskellige døre - eller det skal være adskilt af en etage - eller lignende. Der må ikke være adgang fra det ene sted til det andet, for så er det lejeloven, der gælder Betalinger udover lejen – Husk specificeringskrav i ELL § 5, stk. 2 * Ikke begrænsninger i, hvad udlejer kan kræve ud over lejen - men der er så det krav om, at udlejer skal specificere det Både typen af omkostning samt et anslag på udgiftens størrelse årligt

Question 48

Lejeregulering - oversigt ELL (4 ting)

Answer 48

1. Regulering iht. til reglerne om markedsleje, jf. ELL § 13: Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. * Den praktiske hovedregel, medmindre ELL § 13 er fraveget. * ELL § 13 om lejeregulering kan fraviges i sin helhed, jf. ELL § 15 ○ Så der kan være mange lejekontrakter, hvor bestemmelsen er fraveget - hvor der ikke er mulighed for lejeregulering i lejeforholdet ○ En afvejning af hvilken type lejemål, der er tale om, og hvad der giver mening 2. Aftalte reguleringsmuligheder 3. Regulering efter stigninger og fald i ejendomsskatter og afgifter mv., jf. ELL § 10-12 Forbedringsforhøjelse

Question 49

1. Regulering af lejen til markedslejen (ELL)

Answer 49

* Lejen kan i henhold til ELL § 13 reguleres til markedslejen, hvis lejen afviger væsentligt fra markedslejen * Væsentlighedskrav * Vurderingsfaktorer i følge loven * Andre relevante aftaler og aftalevilkår – uanset om de fremgår direkte af lejekontrakten, eller om de er indgået efter udfærdigelsen af lejekontrakten ○ Når vi skal vurdere markedslejen, så skal vi se på alle vilkår i lejekontrakten og tillæg til lejekontrakten, før vi kan fastsætte markedslejen - alt skal med i bedømmelsen * Den praktiske hovedregel, medmindre § 13 er fraveget ved aftale ELL § 13: Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål.

Question 50

Væsentlighedskrav 1. Regulering af lejen til markedslejen (ELL)

Answer 50

* § 13, stk. 1, 1. pkt.: Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. * U.2011.1639H: Højesteret udtalte, at forarbejderne til erhvervslejelovens § 13 må forstås således, at der til kravet om opfyldelse af væsentlighed må foreligge en forskel på plus eller minus 10-15 % beregnet i forhold til markedslejen. Det blev endvidere fastslået, at det beror på en samlet konkret bedømmelse, om der foreligger en væsentlig forskel * Før højesteretsdommen kom, så var det lidt usikkert, hvornår lejen afveg væsentligt fra markedslejen * Ligger vi i spændet med 10-15 %, så er der stor sandsynlighed for, at vi afviger fra markedslejen - udover det er der andre faktorer, man kan gå ind og kigge på ○ Hvis vi har en høj leje, så vil 10 % forholdsvis være meget mere i kroner og øre, hvis lejen er i et lavs niveau - så hvis man har en høj lave, så kan det godt være, at det er nok at ligge på 10 %, hvorimod ved en lav leje, så kan det godt være, at der skal være en afvigelse på 15 % ○ Men er man i det spænd, så ville Katrine godt sige til sin klient, at man godt kan regne med at få ændret lejen * Væsentligheden bedømmes i praksis navnligt som den relative afvigelse målt i % og altså ikke den absolutte afvigelse målt i kr. Det formodes dog, at des større nominel difference, des mindre krav til væsentlighed – men differencen skal være mindst 10 %

Question 51

Vurderingsfaktorer overordnet 1. Regulering af lejen til markedslejen (ELL)

Answer 51

ELL § 13, stk. 1, 2. pkt.: Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. * Sammenligning med andre lejemål er det typiske bevismiddel * Den, der kræver, at lejen skal ændres, skal bevise, at lejen er væsentlig anderledes en markedslejen - så denne skal vise, hvad markedslejen egentlig er * Lokalernes beliggenhed: * Blandt de vigtigste faktorer * Man skal se, om man kan finde nogle lejemål med en sammenlignelig beliggenhed * Beliggende på strøget contra sidegade, på kvisten modsat i stueplan, beliggende ved siden af en ”publikumsmagnet” (Bilka) ○ Det kommer an på, hvilken type for erhverv man har i lejemålet - hvis man driver kontor, så er det ligegyldigt, om man ligger i stuen eller på 3. etage, hvorimod en butik helst vil ligge i stuen, for så er det nemmere at få folk ind i butikken - så der kan man ikke sammenligne en butik i stuen med en butik på 3. etage, hvorimod kontorlokalerne godt kan sammenlignes, selvom de ligger på forskellige etager ○ Hvis man ligger tæt på en publikumsmagnet, så er der mere liv omkring ens lokaler, hvilket er et plus, og så skal man sammenligne sig med andre butikker, der ligger tæt på en publikumsmagnet * Lejemål i andre byer kan inddrages – byens størrelse og lejemålets beliggenhed bør dog kunne sammenlignes. * Et stort antal ledige lejemål i et område kan pege i retningen af, at beliggenheden ikke er optimal. Det vil have en betydning, når man går ud og laver sammenligningen for at finde markedslejen

Question 52

1. Regulering af lejen til markedslejen (ELL) Vurderingsfaktorer Anvendelse og størrelse: 

Answer 52

* Kontor bør sammenlignes med kontor, butik med butik, lager med lager osv. * Der kan dog ske en sammenligning på tværs af anvendelse * GD.2011.15Ø: Dagligvarebutik kunne sammenlignes med butikslejemål. ○ Hvis der nu ikke er andre dagligvarebutikker i området, så kan man godt komme afsted med at sammenligne med butikslejemål * GD.2010.17V: Restaurantlejemål kunne sammenlignes med lingeriforretning. ○ Baggrunden for at sammenligne det er, at hvis restauranten er udlejet, som det er, og lejer er selv kommet med alt det, der har gjort det til en restaurant, altså køkkenudstyr, så alt det, det skal ikke tages i betragtning i sammenligningen og markedslejen - så giver det mening af sammenligne det med andre lejemål, som er udlejet, som de er ○ Så man skal se på, hvordan var lejemålet, som lejemålet blev udlejet i * GD.2005.54V: Bodega kunne ikke sammenlignes med en skoforretning men til gengæld med en kaffebar. * Størrelse og indretning er således afgørende elementer i afgørelsen af, hvorvidt der kan ske en sammenligning * Særlige indretninger forudsætter sammenligning med særligt indrettede lejemål * Fx smykkeforretning, hvor der er særlige sikkerhedsindretninger, eller køkken ved en restaurant * Det skal tillægges betydning, hvis det i kontrakten er anført, at lejemålet også kan anvendes til andre formål, idet der således i nogen omfang også kan ske sammenligning med lejemål i samme kategori som den alternative anvendelse * Hvis lejer egentlig må anvende lejemålet til hvad, denne har lyst til - så giver det en bedre kontrakt, så kan man sammenligne med flere forskellige lejemål, fordi lejer må alle de ting som de lejemål, der sammenlignes med Størrelse: * I store lejemål er m2-prisen lavere end i små lejemål -> mængderabat ved leje af store lokaler * Sammenligning bør ske med lejemål af nogenlunde samme størrelse * Man kan ikke sige, at hvis man betale 100.000 kr. for 1000 m2, så skal man betale 200.000 kr. for 2000 m2, fordi der opnås mængderabat ved større lokaler * Lejemålene skal være opmålt efter samme principper * I praksis er det virkelig få lejemål, der er opmålt i forbindelse med lejemålets indgåelse * Der er regler for at opmåle lejemål - og de kan variere, så derfor er der flere ting, der kan gøre, at man kan opnå forskellige størrelse ved brug af forskellige principper, så det skal man være opmærksom på * Der bør foretages en opdeling i primære arealer (f.eks. butikslokale) og sekundære arealer (f.eks. lager eller bagvedlæggende butikslokaler), der prisfastsættes individuelt * De sekundære arealer har nok en lavere m2 pris end de primære arealer - derfor kan man ikke bare sammenligne to lokaler af samme størrelse, hvis det ene lejemål har et meget stor primært areal, mens det andet har et stort sekundært areal, så kan man ikke sige, at de har samme m2-pris/markedsleje, da det primære areal vil vægte mere i fastsættelsen * Ved kontorarealer har det ikke den store forskel

Question 53

1. Regulering af lejen til markedslejen (ELL) Vurderingsfaktorer Kvalitet, udstyr, vedligeholdelsestilstand, nøglepenge

Answer 53

Kvalitet: * Gode materialer, god håndværksmæssig standard, bygningens stand, smal facade contra bred facade, velindrettet osv. * Det kan også have en betydning for, om vi kan sammenligne de to lejemål, da man nok vil have en højere markedsleje i det lejemål, som har en højere kvalitet end det andet * Direkte adgang fra gaden eller skal man trin op * Beliggende i ét plan contra flere plan * I kontorlejeforhold vil det ikke nødvendigvis have betydning, om det er delt op på flere plan Udstyr * Indrettet med særligt udstyr (elevator, ventilationsanlæg, parkeringspladser, mv.) * Hvis der er en stor bageovn, så er vi nødt til at sammenligne med lejemål, der har tilsvarende udstyr * Og parkeringspladser - er der parkeringspladser nok til, at alle virksomhedens ansatte kan få en parkeringsplads mod et lejemål, hvor der ikke er én eneste parkeringsplads - så har det også betydning * Aptering fra udlejers side Vedligeholdelsestilstand: * Vedligeholdelsesstanden af den del, udlejer har vedligeholdelsesforpligtelsen for, indgår i vurderingen * Hvis al vedligeholdelse er væltet over på lejer, så skal man ved sammenligningen ikke tage højde for den vedligeholdelsesmæssige stand - for det er lejers forhold, det er udlejer uvedkommende, så det har ikke betydning for markedslejen * Modsat hvis udlejer har den, og udlejer ikke har opfyldt den, så vil markedslejen være lavere * Man skal sammenligne med andre lejemål, hvor vedligeholdelsesforpligtelsen er den samme * Har lejer misligholdt, skal der fortsat sammenlignes med et lejemål i god stand Nøglepenge (vederlag, som lejer har betalt udlejer for at få lov til at leje lejemålet): * Der skal tages hensyn til sådanne nøglepenge ved vurderingen af markedslejen, jf. ELL § 13, stk. 7 * Ved boliglejemål må udlejer ikke kræve dusør - men det må man gerne ved erhvervslejemål - altså at hvis man betaler 50.000 kr. nu, så kan man få lejemålet * Har man betalt nøglepenge, så har det en indflydelse på markedslejen - jo højere nøglepengebeløb, jo lavere bør lejen egentlig være * Nøglepenge anses for afskrevet over 9-10 år, jf. retspraksis, hvorefter de ikke indgår ved vurderingen af markedslejen * Så hvert år, får nøglepengene mindre og mindre betydning for markedslejen, fordi de afskrives på en periode over 9-10 år Hvis lejeforholdet så er indgået for 12 år siden, så ved vurderingen skal man ikke tage hensyn til, om der er betalt nøglepenge, da det ikke vil have indflydelse

Question 54

1. Regulering af lejen til markedslejen (ELL) Vurderingsfaktorer Lejeaftalens indgåelse - aftaleret

Answer 54

Sale and lease back * Har lejeren tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil ved vurderingen af markedslejen, jf. ELL § 13, stk. 7 * Ejendommens salgspris er fastsat efter, hvor høj lejen bliver for at være lejer der - så jo højere leje, man vil betale, jo mere kan man få i salgspris for ejendommen * Man er meget påpasselig med at tilsidesætte den aftalte leje ved sale and lease back - man skal nok ud over 9-10 år, før man kan få reguleret lejen ved sådan noget her * Der vil ofte være aftalt uopsigelighed, måske i 10 år, og så aftaler man tit, at i den periode, der kan der ikke reguleres til markedslejen ○ Eller også aftaler man, at lejen kun kan reguleres opad - det ser Katrine meget tit, som det ofte Kontraktvilkår: * To helt identiske lejemål med samme beliggenhed, vedligeholdelsesstand mv. kan være usammenlignelige som følge af, at centrale vilkår i lejekontrakterne er forskellige: * De centrale vilkår skal helst være identiske, for ellers er det svært at sammenligne * Størrelsen af fællesudgifter, afståelsesret, uopsigelighed, hvorledes lejen kan reguleres, anvendelsesmulighed (GD2012.26V: Begrænset anvendelse til værested for en kommunal institution = lavere leje pga. at anvendelsen udgjorde en begrænsning af markedet for udlejning), vedligeholdelsesforpligtelsernes omfang. ○ Hvis fællesudgifter er indeholdt i lejen i det ene lejemål, mens det er en udgift udover i det andet, så kan man ikke rigtigt sammenligne deres leje - så må man trække fællesudgifterne fra ○ Har man ikke uopsigelighed, så kan udlejer typisk komme afsted med at kræve en højere leje - for hvis lejer så er utilfreds, så kan de da opsige * T:BB.2005.539Ø: Landsretten fastslog, at der i sager om markedsleje så vidt muligt bør vælges sammenligningslejemål, hvor lejen er fastsat efter samme kriterier. Des flere forskellige lejevilkår, des mere usikker lejefastsættelse. ○ Da der er så mange ting, ,der skal tages højde for ved sammenligningen, så ender man med en meget lille masse af lejemål, der er 100 % sammenlignelige □ Men man kan så bruge de andre lejemål som en form for støtte for beviset * Des flere identiske vilkår des større bevisværdi – se retspraksis nævnt i pensum side 170-171

Question 55

Faktorer, der ikke indgår i vurderingen ELL § 13, stk. 6: Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen ses der bort fra: 

Answer 55

1. Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse. 2. Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter de nævnte love. a. Disse regler kan være anvendt i forhold til gårdmiljøet - så har man fået nogle midler til det, så hvis man har fået lejeforhøjelser pga. det, så skal det ikke tages i betragtning 3. Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring. 4. Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse. 5. Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse og udvikling af byer. Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren. Øvrige forhold der ikke tillægges betydning: * Parternes økonomiske forhold. * Hvis lejer er en nyopstartet virksomhed uden særlig meget kapital, så er det ikke noget, der har betydning for markedslejeniveauet * Aftaler om uopsigelighed er uden betydning for, hvorvidt der kan foretages en regulering iht. § 13, stk. 5. * Hvis man har aftalt uopsigelighed, så har det ikke betydning for ens adgang til at få lejen reguleret efter markedslejen, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten, for bestemmelsen er fravigelig

Question 56

Dokumentation for markedslejen (ELL)

Answer 56

* Den, der ønsker lejen ændret, har bevisbyrden for, at lejen for det pågældende lejemål afviger væsentligt fra markedslejen * § 13, stk. 1, 4. pkt.: Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse -> Det afgørende bevis er dét, der overbeviser domstolen om, hvad markedslejen udgør. ○ Der er fri bevisbedømmelse - så man kan egentlig fremlægge alt det, man har lyst til, som måske kan overbevise domstolen □ Man kan anvende en erhvervsmægler - men hans udtalelse om, hvad markedslejen er, vil ikke kunne stå alene, men så kan man bruge ham til at støtte ens beviser, eller man kan bruge ham til at sige, når man har et lejemål med 5 års uopsigelighed, hvad gør det ved lejen, modsat hvis der ikke var, og så kan man bruge det lejemål til at sammenligne med måske ○ Tidligere tillagde man det kun betydning, hvis man kunne fremvise sammenlignelige lejemål * Retten skal tage stilling til, hvilken leje parterne ville aftale på varslingstidspunktet -> Der bliver tale om et skøn. ○ Skønnet skal udøves ud fra de i ELL § 13 fastsatte kriterier □ Det er ikke Boligrettens alm. opfattelse af lejeniveauet, der er afgørende. Skønnet skal foretages ud fra det fremlagte bevismateriale. □ Boligretten tager kun stilling til det, som parterne fremlægger i den konkrete sag - forhandlingsmaksimen □ Modsat Huslejenævnet, der er underlagt officialmaksimen - så de må gerne sjusse sig frem til et lejeniveau □ Lejekontrakter indgået i perioden omkring varslingstidspunktet har større bevisværdi end de kontrakter, der er indgået før eller efter. * Utilstrækkelige beviser: * Retten kan frifinde eller skønne med henvisning til den beskedne dokumentation

Question 57

Dokumentation for markedslejen Typiske bevismidler:

Answer 57

* Sammenlignelige lejemål: * Sammenligning af faktiske egenskaber (beliggenhed, anvendelse, kvalitet mv.) og retlige egenskaber (vilkår i lejekontrakten). * Manglende sammenlignelighed: * Retten kan afvise lejemål som sammenlignelige. ○ Hvis det fremlagte ikke har noget, der er sammenligneligt - fx Katrines sag, hvor lejer havde fremlagt nogle lejekontrakter, som var anonymiseret, så der stod kun, at det var lejemål i Aalborg, og man kunne ikke komme ud og besigtige dem, så man kunne se standen, så de blev afvist - da der ingen grund er til at bruge tid på at kigge på dem så * Retten kan tillægge sammenlignelige lejemål ringe bevismæssig betydning. * Syn og skøn: * Skønsmanden skal forklare og angive, hvorledes han konkret er kommet frem til den markedsleje, han angiver, jf. U.2011.1639H. I modsat fald er erklæringen ikke et bevis for markedslejen. * Skønsmanden skal bygge sit skøn på konkrete sammenligningslejemål, førend erklæringen har bevisværdi. En henvisning til skønsmandens generelle viden vedrørende lejeniveau for erhvervslejemål er ikke tilstrækkeligt bevis. * Edition, RPL §§ 298-299: * Det kan være svært at skaffe sammenligningslejemål, og derfor kan parterne overveje at gør brug af reglerne om edition. ○ Som lejer, hvis udlejer har mange erhvervslejemål i området, og lejer tænker, at de lejemål er sammenligne, så kan lejer få retten til at pålægge udlejer at fremlægge lejekontrakterne for de lejemål for at se, om de lejemål er sammenlignelige □ Så udlejer bør ved sådan en sag måske lige overveje, om de har noget i deres portefølje, der kan blive problematisk for ens sag ○ Man kan også pålægge en tredjemand at fremlægge lejekontrakter, men det anvendes sjældent, og retten er tilbageholdende * Betingelse: Parten der anvender edition skal angive de kendsgerninger, vedkommende vil bevise ved hjælp af dokumenterne. ○ § 298: Partsedition: Typisk hvis lejer eller udlejer ejer en række ejendomme og opfordres til at give oplysninger om lejen i disse ejendomme. ○ § 299: Tredjemandsedition: Principielt kan det pålægges tredjemand at fremlægge lejekontrakter/oplysninger. Men tredjemandsedition anvendes sjældent, og domstolene er tilbageholdelsen i forhold til at pålægge tredjemand at fremlægge kontrakterne. U.1996.619Ø: Tredjemand fritaget for at fremlægge kontrakter, idet han gjorde gældende, at kontrakterne udgjorde forretningshemmeligheder. □ Det kunne blive konkurrenceforvridende, hvis man skulle fremlægge sin lejekontrakt for alle ○ Administrator ikke pligtig at fremlægge oplysninger. Administrator skal have godkendelse fra ejeren. □ Hvis udlejers administrator har andre udlejere, hvor administrator kan se, at de har lejemål, som kan bruges til sammenligning, så skal administrator spørge den udlejer/ejer, før administrator kan fremlægge oplysninger om de lejemål til sagen * Sekundære bevismidler: * Prospekter, annoncer, parts- og vidneforklaring ○ Prospekter har ikke en så god bevismæssig værdi, da det er noget, der forudsiges (måske) ○ Det samme med annoncer, det har heller ikke samme bevismæssige værdi, da det ikke er noget endeligt, der er sket

Question 58

Formkrav til reguleringen efter ELL § 13 - hvis intet andet aftalt

Answer 58

* Bestemmelserne om markedslejeregulering, herunder formkrav, er fravigelige. Hvis ikke andet er aftalt, gælder ELL § 13, hvorefter leje kan reguleres til markedslejen: * Man kan aftale, hvad man vil om, hvordan sådan en lejeregulering skal varsles - hvis ikke, der er aftalt andet, så er der en fredningsperiode på 4 år, så man kan først tidligst regulere lejen efter 4 år (medmindre der er aftalt andet, hvad man vil) * Fredningsperiode på 4 år, jf. ELL § 13, stk. 2 ○ Kravet om regulering af lejen kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse ○ Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter markedslejen sidst er trådt i kraft. ○ Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter markedslejen sidst er trådt i kraft ○ Varsling kan sendes før, men den ny leje må først opkræves efter 4-årsperiodens udløb. Det kan være svært at træffe afgørelse om, at lejen afviger fra markedslejen, hvis ikrafttrædelsestidspunktet ligger ude i fremtiden. * Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering, jf. ELL § 13, stk. 4 Det kan man vælge at gøre

Question 59

2. Aftalte reguleringer (ELL)

Answer 59

* Aftalefrihed - hvad man kan finde på af mulig regulering, det er man berettiget til * Reglerne om lejeregulering, jf. ELL § 13 (markedslejen) kan fraviges i sin helhed, jf. EL § 15. * Den aftalefrihed begrænses alene af ELL § 7: En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36 * ELL § 7 er bagkanten for, hvad der kan aftales – urimelighedsbedømmelse. Men der skal altså meget til, før vi kommer dertil * Udover regulering efter ELL § 13 kan parterne også aftale anden regulering: * At lejen reguleres hvert år i henhold til markedslejen. ○ Ikke en super praktisk løsning, da man hvert år så, hvis lejer gør indsigelse, så skal man finde ud af, hvad markedslejen er - men man kan så vælge at definere i reguleringen, at markedslejen fastsættes efter, hvad lejen er i netop de tre lejemål her - det kan man godt aftale * At reglen om at en ændring af lejen skal op- eller nedtrappes over 4 år ikke finder anvendelse. * At lejen aldrig kan blive lavere end begyndelseslejen mv. ○ Så har udlejer en bund for, hvad lejen er - den kan kun tilsidesættes, hvis vi kan bruge ELL § 7, hvor det er åbenbart urimeligt, men der skal jo meget til, men det kunne være noget med, at markedslejen er faldet med 100 %, siden de fastsatte lejen (eller 50 %) * Almindelige aftalte reguleringsmetoder: * Nettoprisindeksering: Regulering i henhold til nettoprisindekset ○ Typiske en gang årligt i henhold til stigninger og fald i nettoprisindekset ○ Typisk indsættes minimum og maksimum regulering (procentsatser) □ Man skriver ofte, at lejen reguleret en gang årligt i forhold til nettoprisindekset, men at det mindst vil være fx 2 % og maksimum 4 %. □ Bare være opmærksom på, at de rammer her også vil gælde om 10-20 år, og der kan jo, som det skete, ske store fald eller stigning af nettoprisindekset, og så kan det måske være lidt træls - men det er så begge parter jo lidt er sikret * Trappeleje: Regulering med bestemte beløb til bestemte tidspunktet ○ Det kan være for at sikre nystartet virksomheder, så de ikke betaler nær så meget til at starte med ○ Typisk vil man skrive det som en lejerabat (i forhold til, hvad man kan få af lån fra realkreditinstituttet, så de går ud fra den leje, som det ender med at blive - så derfor aftaler man en leje, og så laver man en lejerabat) * Omsætningsbestemt leje: Regulering iht. lejers omsætning ○ Typisk en procentuel stigning beregnet ud fra lejers omsætning □ Fx så udlejer få 8 % af omsætningen + en basisleje, som gælder uanset ○ Husk omsætningen skal defineres, og husk at omsætningen bør attesteres af en revisor, og at udlejer ved egen revisor bør have ret til at kontrollere omsætningen. Aftalte reguleringer skal ikke varsles

Question 60

Formkrav til reguleringen Varsling, jf. ELL § 13, stk. 8:

Answer 60

* Lejeregulering efter ELL § 13 skal ske med et varsel på minimum 3 måneder ○ Der er ikke taget stilling til, om varslingen kan fraviges, men da ELL § 13 kan fraviges, så må man tænkte, at man også kan fravige det her - men der har ingen afgørelser været om det * Kravet om regulering/varslingsskrivelsen skal: ○ fremsættes skriftligt ○ indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse (kan også indeholde nuværende leje og fremtidig leje samt en fordeling over 4 år med ¼ pr. år – ikke formkrav) □ Normalt skrive, hvad er lejen nu, hvad stiger den med, og hvad ender man så med at skulle betale □ Varslingen bliver ikke ugyldig, hvis ikke man har oplyst om det i parentesen ○ indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse, jf. ELL § 13, stk. 9 □ Katrine mener ikke, at det ville give mening, hvis man kunne fravige, at der skal være den indsigelsesadgang her for lejer - selvom § 13 kan fraviges ved aftale - så det bør man ikke kunne fravige □ Indsigelser skal fremsættes skriftligt senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes. □ Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse, skal senest 6 uger fra udløbet af fristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om lejeregulering ønskes fastholdt ○ Intet krav om begrundelsen for reguleringen □ Nok en god idé at gøre alligevel -- men der er ikke krav om at skrive, at man har reguleret efter markedslejen - men det er ikke en gyldighedsbetingelse * Retsvirkning: Indeholder kravet ikke de forannævnte oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den der har fremsat kravet kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling ○ Hvordan kan man komme frem til, at det ikke har haft forringende betydning for lejers retsstilling? Det kan for eksempel være, hvis udlejer er kommet til at skrive en lavere nuværende leje, så den varslede leje også bliver for lav - så er lejers retsstilling ikke forringet, da han får en lavere leje * GD.2006.36Ø: I en varslingsskrivelse var den hidtidige månedlige leje angivet ca. 500 kr. for lavt. Landsretten fandt, at fejlen ikke havde bevirket en forringelse af lejers retsstilling = varslingen var gyldig. * Hvis der gøres indsigelser mod varslingen vedr. formkrav: Overvej at lave en ny varsling straks der er modtaget indsigelser ○ Så hvis retten kommer frem til, at varslingen var ugyldig, så har man lavet en gyldig varsling med det samme, så man kan få reguleringen derefter * Den part der sender varslingsskrivelsen har bevisbyrden for, at skrivelsen er kommet frem ○ Så send det med anbefalet brev og almindelig post □ For hvis man ikke er hjemme, når der kommer et anbefalet brev, så ryger det ned på posthuset, og måske henter lejer det aldrig □ Men hvis man har sendt det pr. almindelig post også, så vil man altid sige, at det er kommet frem på samme tid som det anbefalet brev - og så er det kommet frem, da det er lagt i postkassen

Question 61

3. Regulering for skatter og afgifter (ELL)

Answer 61

* Det kan enten aftales, at skatter og afgifter er indeholdt i lejen, eller at disse udgifter skal betales af lejer i tillæg til/udover lejen * Indeholdt i lejen: Stigninger/fald i skatter og afgifter skal udlignes gennem en lejeforhøjelse/lejenedsættelse, jf. ELL § 10-12 * I tillæg til/udover lejen: Kræves specifikation iht. ELL § 5, stk. 2, og udgifterne skal indgå i driftsregnskabet. Stigninger og fald skal ikke varsles. * ELL § 10: Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten vedrører. * Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed ○ Selvom der er aftalt uopsigelighed i en periode, så kan man stadig regulere lejen op, hvis det er på baggrund af forhøjelse af skatter og afgifter □ Det kunne man ikke i boliglejeret, medmindre man har taget forbehold for det * Forhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel * Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. ○ Varslingen kan få virkning med tilbagevirkende kraft, hvis man får varslet senest 5 måneder efter, at skatten og afgiften er trådt i kraft * Varsling: Skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse (6 uger + 6 uger, jf. § 10, stk. 6 ) * Retsvirkning: Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling. * Igen med erhvervslejeretten, hvor vi ikke har så strenge krav til at overholde de formelle krav - hvis nu udlejer misser de krav her, så skal man også ind og se på, om lejers retsstilling er blevet forringet på grund af den manglende overholdelse - fx hvis man ikke har fortalt om indsigelsesmuligheden, men lejer har gjort indsigelse alligevel, så har den manglende ikke betydning, da lejers retsstilling ikke er forringet ○ Modsat i boliglejeretten, hvor man er meget mere streng 3. Regulering for skatter og afgifter ELL § 11: Forøgelse af afgifter * Reglerne i § 10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning og energimærkning samt kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige. * Ligger det i lejen, så kan man bruge samme system som med skatter for at forhøje lejen * Hvis man har skatter og afgifter med i ens driftsregnskab, så skal man bare regulere det op derefter (eller noget - der var en anden måde at opgøre det på, når det ikke var i lejen) * Reglerne i § 10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. * Omkostning til at lave separat kloakering, som skal være gjort inden 2025, det kan man også ændre lejen efter * Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed ELL § 12: Bortfalder eller nedsættes de i §§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag, skal udlejer med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, hvis leje udgiften har været indregnet i. Udlejer skal give lejer skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af udgiften efter stk. 1 er kommet frem til udlejer. * Katrine tror ikke, at det sker i virkeligheden * Det kræver, at lejer selv er opmærksom på, at udlejer må have færre omkostninger her, så han skal nedsætte lejen * Men vores ejendomsskatter er ikke blevet sat ned i de sidste mange år - de har været faste

Question 62

4. Forbedringsforhøjelser ELL

Answer 62

Har udlejer forbedret det lejede, kan udlejer forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi, jf. ELL § 31. * Der skal være tale om forbedringsarbejder (modsat vedligeholdelsesarbejder) * Er der tale om vedligeholdelse, så kan man ikke få en forhøjelse ○ Man laver sondringen ved at se, om der tilføres værdi til brugsværdien af det lejede ○ Der kan godt kun være delvis forbedring, så kan man få forhøjelse derefter * Brugsværdien af lejemålet skal være forøget (objektiv vurdering) * Arealudvidelse, øget sikkerhed, energibesparende forbedringer, etablering af elevator, støjreduktion m.v. ○ Hvor man laver forbedring med aftale med lejer om det, fordi lejer vil have det, så vil man ofte på forhånd have aftalt, hvad det vil have betydning for lejen, og så kommer ikke ind i de her regler * Varsel: * Forbedringsforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel. Forhøjelsen kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført, jf. ELL § 32. ○ Man skal have afsluttet arbejdet, før man kan få forbedringsforhøjelsen fra lejer * Gyldighedsbetingelser vedr. varsel: Skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om afholdte udgifter samt oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse, jf. ELL § 32, stk. 2 ○ Så lejer kan vurdere, om det er en korrekt beregning, som udlejer har lavet * Indsigelse fra lejer skal fremsættes skriftlig senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til lejer. Udlejer skal anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejer ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse. * Lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed * Forhøjelsen af lejen, jf. ELL § 31, stk. 2 * Hvad skal forbedringsforhøjelsen være? ○ Man ser på omkostningen til forbedringen - typisk vil man se det som et 20-årigt lån, og så skal man se, hvad udlejer ville have af omkostninger i forbindelse med det, og så skal det fordeles ud ejendommens lejere □ Hvis det er vinduer, så kan man nok fordele det pr. areal □ Hvis det er altaner, så dem i stuen skal ikke være en del af fordelingen * Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende * Passende forrentning: ydelsen på sædvanlige lån til finansiering af arbejder af den art, forbedringerne vedrører - typisk ydelsen for 20-årige lån ○ Man ser på det gennemsnitlige 20-årige lån - hvad vil ydelsen være for det - det er ikke, hvad udlejer rent faktisk har fået af lån * Det er uden betydning, hvilken ydelsessats udlejer rent faktisk betaler * Fordeling mellem flere lejemål sker efter brugsværdiforøgelse Forbedringsforhøjelse - simplificeret beregning Samlede håndværkerudgifter (herunder nødvendige følge udgifter) 1.210.000 kr. Forsikring 10.000 kr. Fradrag for sparet vedligeholdelse 200.000 kr. Grundlag for forbedringsforhøjelse 1.000.000 kr. Grundlag for forbedringsforhøjelse x ydelse = den samlede forbedringsforhøjelse 1.000.000 * 7% = 70.000kr årligt 70.000 kr. / 700 m2 = 100 kr. pr. m2 * I eksemplet har man sagt, at ydelsen på lånet vil være 7 %, så man har regnet det til, hvad det er årligt. Så er det fordelt ud på de m2, der er i lejemålet, så man har prisen pr. 100 kr. pr. m2 årligt Hvis lejer ikke kan gennemskue udregningen, så kan lejer bede udlejer om at fremlægge noget dokumentation for, at han faktisk har haft de udgifter her - og det vil udlejer være noget til at kunne, især hvis den kommer for retten - Fx også hvis udlejer tager 100 % af udgiften til udskift af vinduer, selvom noget af det er vedligeholdelse Man ser sjældent de her sager, fordi det typisk vil foregå sådan, at udlejer vil kontakte lejer før forbedringen og lave en aftale om, at nu udskifter udlejer det her, og så bliver lejen fremadrettet det her - og så ligger der ligesom en aftale

Question 63

Kombinationsforhøjelse

Answer 63

* Har parterne aftalt, at lejen kan reguleres på anden vis end efter ELL § 13 (markedslejen), har parterne så samtidig givet afkald på at regulere lejen efter ELL § 13? * Er det nødvendigt at tage et forbehold om, at lejen også skal kunne reguleres iht. ELL § 13? Det har været omtvistet i praksis - nu er der så synoptikdommen * Kontrakten indgået før 1975: * Da begreberne ”det lejedes værdi” og ”markedsleje” ikke fandtes, vil der skulle rigtig meget til, førend man har givet afkald på markedslejeregulering. * Lejen kan altså reguleres til markedslejen, medmindre andet er aftalt, og der er således ikke noget krav om, at der skal tages et forbehold for, at lejen skal kunne reguleres til markedslejen. * Kontrakt indgået i perioden mellem 1975-1992: * Lejen kan reguleres til markedslejen, medmindre andet er aftalt. Begrebet ”det lejedes værdi” blev indført i 1975, så der skal formentlig mindre til, førend man statuerer, at det er aftalt, at de aftalte reguleringsmuligheder er udtømmende, men der skal fortsat en hel del til. * Des mere detaljeret parterne har aftalt reguleringsmekanismen, desto mere sandsynligt er det, at domstolene vil anse dette for udtømmende at gøre op med reguleringsmulighederne. * Kontrakt indgået i perioden 1992 -1999: * Lovhjemlet krav om udtrykkeligt forbehold: Iht. erhvervsreguleringslovens § 9, stk. 4, skulle der tages et udtrykkeligt forbehold om, at lejen kunne kræves reguleret til det lejedes værdi, hvis kontrakten indeholdte en aftalt reguleringsklausul. Dette er således det klare udgangspunkt, hvis vi arbejder med en kontrakt fra denne periode. * Kontrakt indgået 1.1.2000 og derefter: * Erhvervsreguleringsloven blev ophævet ved ELL ikrafttræden, og det lovhjemlede krav om udtrykkeligt forbehold for regulering iht. det lejedes værdi ved aftaler om særlige reguleringsklausuler forsvandt. Udgangspunktet i henhold til Synoptik dommen: Hvis en aftale om pristalsregulering eller anden særlig regulering af lejen er indgået før 1992 eller efter 1999, beror det på en konkret fortolkning af parternes aftale på grundlag af almindelige fortolkningsprincipper, om udlejeren har givet afkald på forhøjelse til markedslejen -> intet krav om udtrykkeligt forbehold

Question 64

Kombinationsforhøjelse U.2012.871/2H Synoptikdommen:

Answer 64

U.2012.871/2H Synoptikdommen: Parterne indgik med virkning pr. 1. januar 1953 en erhvervslejekontrakt. I 1978 vedtog parterne et tillæg til lejeaftalen, som bl.a. indeholdt en bestemmelse om adgang til regulering af lejen efter det lønregulerende pristal. Med virkning fra den 1. marts 2008 varslede U en lejeforhøjelse, under henvisning til at den aktuelle leje var væsentligt lavere end markedslejen. L fremsatte indsigelse mod forhøjelse af lejen under henvisning til, at den aftalte regulering udelukkede markedslejeregulering. - Aftale om regulering efter det andet indeks, man havde - det lønregulerede pristal Højesteret bemærkede, at lejelovgivningen siden 1975 har givet udlejer i et erhvervslejemål adgang til - medmindre andet er aftalt - at forlange lejen reguleret til det lejedes værdi/markedslejen, jf. nu ELL § 13, og at lovgivningen ikke har været til hinder for, at udlejer ved siden af dette har kunnet betinge sig adgang til regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler. - De siger, hvis ikke man har aftalt andet, så kan man regulere det efter markedslejen Dog gælder det, at hvis en aftale om pristalsregulering eller anden særlig regulering af lejen er indgået i perioden fra den 1. januar 1992 til den 31. december 1999, kan udlejer kun kræve lejen forhøjet til markedsleje, såfremt dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen. - I den periode havde man erhvervslejereguleringsloven - i den periode skulle man have taget udtrykkeligt forbehold for at kunne forhøje med markedsleje Hvis en aftale om pristalsregulering eller anden særlig regulering af lejen er indgået før 1992 eller efter 1999, beror det på en konkret fortolkning af parternes aftale på grundlag af alm. fortolkningsprincipper, om udlejeren har givet afkald på forhøjelse til markedslejen. Højesteret fandt, at parternes aftale om regulering efter pristallet ikke i sig selv udgjorde tilstrækkeligt grundlag for at antage, at Udlejer havde givet afkald på forhøjelse af lejen til markedslejen.

Question 65

Kombinationsforhøjelse I U.2011.3469H

Answer 65

* I U.2011.3469H var det anført, at lejen kunne reguleres iht. ELL regler om skatter og afgifter, men markedslejen var ikke nævnt. * Er udtrykkeligt forbehold så nødvendigt? Der skal ikke meget til, førend domstolene anser en aftalt regulering for at udelukke markedslejen, jf. U.2011.3469H. * Dette er et andet resultat end resultatet i Synoptikdommen, hvilket må anses for at være et udtryk for, at markedslejebegrebet i dag er almindeligt kendt, og parterne må forventes at angive, hvis de også ønsker en markedslejeregulering. * Hvis ikke du har taget forbehold for markedslejeregulering, og du har aftalt anden form for regulering, så taler mest for, at man ikke har adgang til at kunne regulere efter markedslejen - der skal være nogle omstændigheder, der tilsiger, at man skal have ret til at regulere efter markedslejen, før man kan Fordi man siger, at den reguleringsklausul, man har lavet, den skal ses som at træde i stedet for markedsleje - som UG

Question 66

Kombinationsforhøjelse Opsamling

Answer 66

* Inden 1992: U.2012.871/2H Synoptikdommen - Intet krav om udtrykkeligt forbehold (konkret fortolkning af parternes aftale) * 1992-1999 : Lovhjemlet krav om udtrykkeligt forbehold - ellers kan man ikke regulere * 2000 -: U.2012.871/2H Synoptikdommen: intet udtrykkeligt krav om forbehold (konkret fortolkning af parternes aftale) Set i lyset af U.2011.3469H: der skal ikke meget til, førend en anden reguleringsklausul anses for at udelukke markedslejeregulering. * Udlejer bør altid indsætte et forbehold Hvis udlejer vil kunne regulere lejen efter markedslejen - den gængse er, at udlejer kan regulere efter markedslejen, men kun opad

Question 67

Vilkår om uopsigelighed Kan lejen ændres trods vilkår om uopsigelighed? ELL

Answer 67

* Obligationsretligt - HR: Nej, den ene part kan ikke ensidigt ændre aftalevilkår i aftaleperioden. * Erhvervslejeretligt - HR: Ja, den ene part kan regulere lejen i uopsigelighedsperioden, hvis forbehold herom er taget. * Markedslejen: Regulering til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed, jf. ELL § 13, stk. 5 * Skatter og afgifter: Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, jf. ELL § 10, stk. 1, 2. pkt. * Forbedringsforhøjelse: Lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed, jf. ELL § 32, stk. 1, 2. pkt. * Før 1.1.2000: Erhvervslejeforhold var omfattet af LL, der stiller krav om, at der tages forbehold, hvis lejen skal reguleres i uopsigelighedsperioden. * Situationen er ikke nævnt i ELL § 89, der angiver, hvornår de tidligere regler fortsat finder anvendelse. Det medfører, at ELL’s regler efter ELL burde finder anvendelse. Men det har formentligt ikke været hensigten med ELL § 89 at gribe ind i en aftaleparts bestående, væsentlige rettigheder i kontraktforholdet, og derfor kan der formentligt ikke foretages regulering i disse situationer, medmindre der er taget udtrykkeligt forbehold herom

Question 68

Tvister om lejens ændring ELL

Answer 68

Huslejenævnet er oprettet til forbrugerne - så det er kun ved boliglejeret, at det finder anvendelse 1.Instans: Boligretten * Indbringelsen har opsættende virkning = der skal ikke betales i henhold til varslingen, førend der er afsagt dom 2. Instans: Landsretten * Vil ofte ligge sig op af Boligrettens skøn, da Boligretten er eksperter i det, og de er fra det område - så skal der være nogle nye oplysninger

Question 69

Lejemålets overgang Begreber ELL

Answer 69

* Overladelsesret: Retten til at overlade den fysiske benyttelse (delvist eller fuldstændigt i) til andre, mens der stadig består en aftale mellem udlejer og lejer * Brugsretten til lejemålet overgår helt eller delvist til andre * Fremleje ○ Der er ikke samme fremlejeret som ved boligforhold - det kræver samtykke fra udlejer * Overtagelsesret: Retten til at lade en ny lejer overtage lejemålet/lokalerne, således at lejeaftalen mellem udlejer og den oprindelige lejer ophører, mens det opstår et nyt lejeforhold mellem udlejer og den nye lejer. * Der er IKKE lovbestemt bytteret ved erhvervslejeforhold * Lejers ægtefælles ret til at overtage lejeforholdet, når lejer går på pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, jf. ELL § 56, stk. 2 * Lejers livsarvinger har ret til at overtage lejeforholdet ved lejers død, eller når lejer modtager førtidspension eller folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, jf. ELL § 56, stk. 3 * Succession: En ny lejer indtræder i det bestående lejeforhold og fortsætter dette på uændrede vilkår * Afståelsesret, jf. ELL § 55 * Dødsfald og modtagelse af pension, jf. ELL 56 * Separation, skilsmisse, omstødelse af ægteskab, jf. ELL § 57 * Det minder om boliglejeret - men der er så nogle modifikationer * Katrine forventer, at vi kan trække paralleller mellem, hvad der gælder for lejeret og erhvervslejeret - hvad er forskellen mellem de to

Question 70

Overladelsesret ELL

Answer 70

Retten til at overlade den fysiske benyttelse (enten delvist eller fuldstændigt) til andre, mens der stadig består en aftale mellem udlejer og lejer. * HR: Lejer må ikke uden udlejers samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del heraf til andre, jf. ELL § 34, stk. 2 * Det var også det klare udgangspunkt ved boliglejeret * Retsvirkning: ○ Ophævelse: Når lejer helt eller delvist uberettiget overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør, jf. ELL § 69, stk. 1, nr. 6. □ I erhvervslejeforhold er der større adgang til at ophæve, hvis det overlades til andre - fordi her har vi ikke det hensyn, at alle skal have et sted at bo - så derfor skal der ikke nær så meget til □ Der er større risici for, at lejemålet ramponeres af en anden person, hvis denne bare får overladt bruges af lejemålet (åbenbart) ○ Opsigelse: Som det mindre i det mere. * U: Aftale med udlejer * Fremleje: Fremleje kræver udlejers samtykke, jf. ELL § 34, stk. 2, modsætningsvis. ○ Adskiller sig fra boliglejeretten - da lejer skal have samtykke fra udlejer, før man må fremleje □ Hvis ikke, der står noget i lejekontrakten, så har lejer ikke ret til at fremleje ○ Hvis lejer misligholder, og lejeaftalen ophæves, eller hvis udlejer opsiger lejeaftalen, skal fremlejetager fraflytte. ○ Fremleje kræver lejers ægtefælles samtykke, hvis fremlejen vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed, jf. ELL § 54. □ Skal være særlig opmærksom på denne bestemmelse > hvis man er ægtefæller, så kræver det samtykke fra ægtefællen, hvis man driver virksomhed fra lejemålet i forening, eller det er den anden ægtefælle, der driver virksomhed fra lejemålet ○ Er der aftalt fremleje, har udlejer krav på at godkende fremlejetager, medmindre andet er aftalt. Modsætter udlejer sig fremlejen, kræver det vægtige, saglige argumenter.

Question 71

Succession ELL overordnet

Answer 71

Succession (debitorskifte/lejerskifte): En ny lejer indtræder i det bestående lejeforhold, og fortsætter dette på uændrede vilkår. Obligationsretligt udgangspunkt: * HR1: Debitorskifte kræver kreditors samtykke * HR2: Kreditorskifte kræver ikke debitor samtykke * Der er et gensidigt bebyrdende forhold i lejeret, så derfor kan man egentlig efter obligationsretten ikke skifte nogen af personerne uden samtykke * Men så er der det særlige i lejeretten, at udlejerskifte ikke kræver lejersamtykke Udlejerskifte kræver IKKE lejersamtykke: * Ny udlejer indtræder i de eksisterende lejeaftaler, og vedkommende succederer i den tidligere udlejers rettigheder og forpligtelser. * Eksempelvis indtræder ny udlejer i retten til at modtage lejebetaling, mens vedkommende også indtræder i forpligtelsen til at vedligeholde og tilbagebetale, hvis der eksempelvis er opkrævet for store aconto betalinger vedr. forbrug. * Man skal være opmærksom på, at om der måske er aftalt uopsigelighed, hvis ens køb er med henblik på selv at bruge det (mod opsigelsesvarsel på 1 år), men hvis der så er uopsigelighed Udlejer succederer jo fuldstændig i rettigheder og forpligtelserne

Question 72

Succession på udlejersiden ELL Lejes rettigheder

Answer 72

Lejes rettigheder i henhold til lejelovgivningen er gyldige mod enhver uden tinglysning, jf. LL § 6 * Det obligationsretlige udgangspunkt: Hvis ikke rettigheder over fast ejendom er tinglyst, kan aftaleerhverver i god tro ekstingvere. * Dette udgangspunkt fraviges ved ELL § 6, hvorefter lejers rettigheder følger ejendommen. ○ Men kun for lejere i direkte kontraktforhold med udlejer – fremlejetager er altså ikke omfattet. ○ Har man fremlejet et lejemål, så er ens rettigheder ikke beskyttet mod en hver fremtidig erhverver ○ Hvis udlejer sælger ejendommen, så er lejeren, der har indgået aftale med sælger, dens rettigheder er beskyttet mod enhver uden tinglysning - mens fremlejetagerens rettigheder ikke på samme følger med ejendommen □ Så måske skal de overveje at tinglyse aftalen - men der er ikke den samme ret til at tinglyse aftalen, da man ikke er i et aftaleforhold med udlejer - så der må man spørge udlejer om lov * Aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er gyldig mod enhver uden tinglysning, jf. ELL § 6, stk. 1, 2. pkt. ○ Det er naturligvis lejers tilbagebetalingskrav på disse beløb (der indgår i udlejers almindelige formuemasse), som kan gøres gældende mod den til enhver tid aktuelle ejer af ejendommen - med fradrag af et evt. flytteopgørsbeløb. ○ I erhvervslejeforhold betales der ofte depositum ud over 6 måneder, så der skal man være opmærksom ○ Men man skal huske, at hvis det står i lejekontrakten, så vil den kontrakt jo udleveres til køber, så kan køber ikke være i god tro om det og vil ikke kunne ekstingverer det □ Men hvis nu det er senere betalt - et supplerende depositum - som er aftalt senere - og det så aldrig vil komme til kundskab hos køberen, så skal man overveje at få tinglyst det (eller lægge det til lejekontrakten) * Aftaler, der fraviger lovens udgangspunkt (videregående rettigheder), er ikke omfattet af beskyttelsen i ELL § 6. ○ Eksempelvis fremlejeret, kontraktmæssig uopsigelighed, aftaler om forlænget opsigelsesvarsel, forkøbsret mv. * Lejer bør altid overveje, om lejekontrakten skal tinglyses på ejendommen. * Man skal huske, at så snart, man tinglyser en sådan kontrakt på ejendommen, så vil alle og enhver kunne finde den - den er offentlig tilgængelig - det vil sige, at der er nogle andre på markedet måske, der kan gå ind og se, hvilke vilkår man lejer til ○ Og udlejer nok vil have en interesse i ikke at have det tinglyst, så alle kan se, hvilke vilkår han har udlejet det lejemål til Sjældent, at de vælger at få det tinglyst - det er kun, hvis der er noget helt særligt, eller hvis man har lavet en aftale ved siden af

Question 73

Udlejer 1 (sælger) frigøres, når overdragelsen er sket (på den aftalte overtagelsesdag) ELL

Answer 73

* HR: Udlejer 1 (sælger) hæfter efter overtagelsesdagen ikke længere for tilbagebetalingskrav. Krav må rettes mod udlejer 2 (køber) * Tvungen processuel succession – verserer der en retssag mellem én eller flere lejere og udlejer 1, vil udlejer 2 indtræde som tvungen modpart i disse sager. * Når man kommer på den anden side af overtagelsesdragelsen, så kan lejerne ikke længere gå til sælger (udlejer 1) ○ Så køber kommer til at stå på mål overfor lejerne, selvom udlejer har lavet noget værre noget inden overtagelsesdagen ○ Men så skriver man ofte købsaftalen, at køberen kan gå mod sælgeren og få regres * U: Udlejer 1 har optrådt ansvarspådragende: * Hvis sælgeren har haft en viden om, at lejerene nok vil kunne få et krav mod køberen senere, og han ikke har gjort noget ved et, så kan han komme til at hæfte for det * T:BB 2000.307 V: U1 havde overladt en ejendom til U2. Allerede inden overladelsen var ejendommen blevet anvendt til ulovlig udlejning, som U1 var blevet straffet for. U1 indså og accepterede, at U2 ville fortsætte den ulovlige udlejning. U1 havde vidst eller burdet vide, at der ville kunne opstå tilbagebetalingskrav for huslejenedsættelse, og hæftede herefter for disse, selvom U1 ikke var part i lejeaftalerne. * Er udlejer 2 kommet til at hæfte for krav vedrørende udlejer 1’s ejertid, kan udlejer 2 (afhængigt af købsaftalens indhold) gøre regres mod udlejer 1. * I forholdet mellem køber og sælger skal man altid ind og se, hvad der står i købsaftalen Obs! Særlig frist for fremsættelse af krav, hvis ejendommen er overdraget, og hvis lejer er fraflyttet på overtagelsesdagen * Ved lejeforholdets ophør skal lejers krav være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt, jf. ELL § 6, stk. 2. * Har lejer et krav, der er opstået i sælgers ejertid, så har man ét år til at gøre det gældende mod den nye ejer * Udover at sagen skal være anlagt inden et år fra ophørstidspunktet, skal lejer også uden ugrundet ophold tinglyse stævningen på ejendommen. * Hvis der ikke er sket udlejerskifte, er det de alm. forældelsesregler, der regulerer, hvornår der senest kan fremsættes krav. * Så vil udgangspunktet være 3 år, som man har til at gøre kravet gældende

Question 74

Succession på lejersiden ELL HR og U

Answer 74

* HR: Lejerskifte kræver udlejersamtykke – følger det obligationsretlige udgangspunkt. * U1: Lovhjemmel * Afståelsesret, jf. ELL § 55 ○ Gælder, medmindre andet er aftalt ○ Modsat fremleje, der kun gælder, hvis det er aftalt * Dødsfald og modtagelse af førtidspension, jf. ELL 56 * Separation, skilsmisse, omstødelse af ægteskab, jf. ELL § 57 U2: Aftale

Question 75

Succession på lejersiden U1: Lovhjemmel - Retten til at fortsætte en lejeaftale – generelt Retsvirkning ELL

Answer 75

* Retsvirkningen af succession/fortsættelse af en lejeaftale. ○ Ret til at indtræde i den eksisterende lejeaftale ○ Indtrædende lejer indtræder fuldt i udtrædende lejers forpligtelser og rettigheder. ○ Indtrædende lejer succederer også i forpligtelser og hæftelser, der er opstået før personskiftet, f.eks. vedligeholdelsesforpligtelse, huslejerestancer mv. □ Hvis nu lejer har en lejerestance, så indtræder den indtrædende lejer jo også i det og er nu den, der skylder pengene til udlejer □ Man indtræder også i depositum - så det skal man ikke betale igen til udlejer Det må de to lejere regulere indbyrdes, hvordan det skal gøres op, at den ene overtager den andens depositum

Question 76

Succession - ELL U1: Lovhjemmel – Afståelse Hvad og hvornår?

Answer 76

* Lejer har en lovhjemlet ret til at overdrage lejemålet til en ny lejer inden for samme branche, som kan fortsætte lejemålet på uændrede vilkår, hvorved den tidligere lejer frigøres. * Afståelsesretten kan fx være et aktiv for lejer ved salg af lejers virksomhed, hvor lokaliteten er af udslagsgivende betydning for forretningen, eller hvis lejen ifølge lejeaftalen er lavere end markedslejen, eller lejemålet er uopsigeligt for udlejer. * Typisk relevant, at hvis man som lejer har drevet virksomhed i mange år og skal gå på pension, og så vælger man at sælge alle sine aktiver (virksomheden) til en ny erhverver, så er det jo afgørende, at man ikke har fraveget denne regel til at afstå lejemålet, for ellers kan den nye ejer ikke fortsætte med at drive virksomheden fra de samme lokaler * ELL § 89, stk. 2: Hvis lejeaftalen er indgået inden 1.1.2000, finder de regler om afståelse og genindtræden anvendelse, der var gældende på aftaletidspunktet. * Før 1992: Afståelse krævede aftale/samtykke – der var ingen lovhjemlet ret til afståelse. ○ Her skulle man have samtykke/aftale, før man kunne afstå - der var ikke en ret til afståelse * 1992 og frem: Lovhjemlet afståelsesret * 1992 - 2000: tidligere LL § 74a * Efter 2000: ELL § 55 * Reglerne om afståelse kan fraviges ved aftale, hvorved lejers afståelsesret kan begrænses OBS! Der gælder særlige regler om tidsbegrænset indtrædelse vedrørende lejemål, der er udlejet til apotekervirksomhed

Question 77

Succession på lejersiden U1: Lovhjemmel – Afståelse ELL § 55:

Answer 77

Lejer har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejer har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Question 78

Succession på lejersiden U1: Lovhjemmel – Afståelse 1. Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet

Answer 78

* En afståelse kan alene ske til samme branche, medmindre andet er aftalt. * Man kan have aftalt en udvidet afståelsesret - men hvis man ikke har, så er udgangspunktet, at det er inden for samme branche * Hvis kontrakten ikke angiver en anvendelse/branche, kan lejer alene afstå til samme branche, som lejer driver fra lejemålet. * Hvis branche/anvendelse ikke er angivet, kan lejer løbende skifte branche i lejeperioden. * Brancheglidning > gør, at man også kan afstå til andre brancher, end ved starten, hvis man ikke har skrevet ind hvilken type branche, der må drives * Afståelsesretten kan særligt være relevant for virksomheder, hvis værdi i større grad knytter sig til beliggenheden. * Virksomhedsoverdragelse ○ Aktivoverdragelse => Lejerskifte => Lejer skal gøre brug af afståelsesretten ○ Overdragelse af kapitalandele => Lejer (selskabet) forbliver den samme, da det er ejerkredsen, der ændres. □ Der er ikke behov for at gøre brug af afståelsesbestemmelsen. □ Udlejer kan anføre i kontrakten, at et skifte af de reelle ejere udgør et lejerskifte. ® Udgangspunktet i den virkelige verden vil være, at udlejer har skrevet i lejekontrakten, at hvis lejer overdrage den væsentlige indflydelse af selskabet (change of control), så skal det anses som en afståelse ® Det kan også være, at udlejer har skrevet, at det slet ikke må ske > så vil det kunne gøre grund til ophævelse, hvis lejer laver ændring af den væsentlige indflydelse * Generationsskifte ○ Muligheden for at lejers virksomhed kan omdannes til et kapitalselskab. ○ Hvis der er mere end én lejer på lejekontrakten, og en eller flere skal kunne ind- og udtræde. Enkeltmandsvirksomhed, hvor lejer skal kunne optage en partner.

Question 79

Succession på lejersiden U1: Lovhjemmel – Afståelse 2. Fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår

Answer 79

* HR: Lejeaftalen fortsættes på uændrede vilkår. * U: Medmindre andet anføres i lejekontrakten: * Man kan godt have skrevet i kontrakten, at udlejer ved afståelse forbeholder sig retten til at ændre i vilkårene i lejekontrakten * Fx. ”Afståelse skal anses som genudlejning med ret for udlejer til at forhøje lejen til markedslejen” * Fx. ”Udlejer har ved afståelse ret til at kræve et forhøjet depositum svarende til x antal måneders leje” Giver mening, hvis man får en mindre solid lejer, at man så måske gerne vil opkræve et forhøjet depositum

Question 80

Succession på lejersiden U1: Lovhjemmel – Afståelse 3. Medmindre udlejer har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig

Answer 80

* Udgangspunktet er, at man kan afstå til samme branche, medmindre udlejer har nogle vægtige grunde til at modsætte sig det * Lejers økonomi > hvis indtrædende lejer ikke har nogle penge, så er det jo en ret stor byrde for udlejer, at lejer ikke kan betale leje - men udlejer skal kunne godtgøre, at der faktisk er noget i forhold til de økonomiske forhold * Branchekendskab > hvis indtrædende lejer ikke har nogen kendskab til branchen, så det måske er lidt op ad bakke, at den overtager lejeålet - men igen skal udlejer kunne godtgøre, at der ikke er nogen branchekendskab * Ikke en udtømmende oplistning og andre grunde kan anføres i aftale. * Fx.: Hvis lejer tidligere har misligholdt sine forpligtelser eller har begået strafbare forhold omkring erhvervsudøvelsen. * Der skal meget til, førend udlejer kan afvise en ny lejer. * Udlejers erstatningsansvar * Hvis udlejer uberettiget nægter afståelse eller på anden måde søger at hindre en afståelse, som lejer er berettiget til i henhold til lov eller aftale, er udlejer erstatningsansvarlig efter de almindelige erstatningsregler om misligholdelse. Hvis nu lejer ville afstå i forbindelse med en handel med virksomheden, og udlejer modsætter sig, og det betyder, at handlen falder, så kan det være, at lejer må sælge til en mindre pris andet sted måske - så lider lejer et tab

Question 81

4. Afståelse til og fra selskaber, jf. ELL § 55, stk. 1, 2. -4. pkt. :

Answer 81

* Lejeaftale indgået med en fysisk person eller en juridisk person uden begrænset hæftelse: * Lejer har da alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab (med begrænset hæftelse), hvis ○ 1) Lejer har majoriteten af stemmerne i selskabet, □ Udtrædende lejer skal have majoriteten af stemmerne i det selskab, som lejer vil afstå til - altså skal have den bestemmende indflydelse - mindst 51% ○ 2) og kun, hvis lejer ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav ifølge kontrakten mod selskabet fra den til enhver tid værende udlejers side. □ Lejer skal stille garanti overfor udlejer, så udlejers retsstilling egentlig ikke forringes ved, at lejer nu går fra blive en med ubegrænset hæftelse til et selskab med begrænset hæftelse * Et selskab, der er indtrådt i lejeforholdet, har på samme måde alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab, hvis ○ 1) En fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset, har majoriteten af stemmer i selskabet, og ○ 2) Kun, hvis denne stiller sikkerhed som nævnt ovenfor □ Igen skal udlejer kunne være tryg ved det, så derfor skal der stilles sikkerhed af en, som har ubegrænset hæftelse ○ 3) Og kun hvis udlejer ikke kan fremføre vægtige grunde mod den pågældende Det samme gælder ved senere afståelse Baggrunden for § 55, stk. 1, pkt. 2.-4.: * Når lejer driver virksomheden som en personlig drevet virksomhed, så hæfter ejeren af virksomheden personligt. * Når der afstås til et kapitalselskab, er der alene en begrænset hæftelse. * Ejerne af et kapitalselskab hæfter ikke for krav mod selskabet. * Ved afståelse til et kapitalselskab mister udlejer indflydelse på, hvilke bagvedliggende personer, der ejer og driver virksomheden. Aftaler indgået før 1.1.2000: Ingen lovhjemlet ret for personligt drevne virksomheder (lejer) til at afstå til kapitalselskaber. * Før det tidspunkt havde man ikke retten til at afstå til et kapitalselskab, medmindre andet var aftalt * Men så har Højesteret alligevel sagt, at lejer havde en ret til det ○ De to betingelser, som Højesteret opstillede, minder meget om det, som nu er erhvervslejeloven ○ Sikre mod omgåelse og sikre, at der er sikkerhed til udlejer * 2 højesteretsafgørelser har dog præciseret, at lejer er berettiget til at afstå til et kapitalselskab, hvis * 1) Lejer etablerer fornøden sikkerhed for, at udlejer ved senere overdragelser af anparter eller aktier ikke bringes i en sådan situation, at overgangen af den bestemmende indflydelse i selskabet sker til personer, mod hvem udlejer kan fremsætte indsigelser, og * 2) Lejer sørger for, at udlejer har betryggende sikkerhed for krav vedrørende lejemålet. * Det er svært at afgøre, hvornår udlejer har fået den betryggende sikkerhedsstillelse. Lejeaftale indgået med et kapitalselskab: * HR: Udlejer kan ikke modsætte sig et skifte af de reelle ejere, medmindre der er indgået særskilt aftale herom, idet selskabet fortsat vil stå som lejer af lejemålet, og en overdragelse af aktier eller anparter betragtes ikke som lejerskifte. U: Andet kan være aftalt i lejekontrakten (Change of control-klausul)

Question 82

U1: Lovhjemmel – Afståelse 5. Genindtrædelsesret, jf. ELL § 55, stk. 2 – 5

Answer 82

* Tidligere lejere har ret til at genindtræde i lejeforholdet, såfremt lejeaftalen med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejers side. * Genindtrædelsesretten er betinget af: * 1) at tidligere lejer har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handlen med den lejer, der er afstået til, og ○ Typisk der, hvor lejer sælger hele sin virksomhed til den lejer, der indtræder, og så misligholder ny lejer overfor udlejer, så vil lejer nok gerne have sin virksomhed tilbage med lejemålet, så lejer kan indgå en ny aftale om salg med en anden * 2) at udlejer er underrettet herom ved afståelsen, og * 3) at tidligere lejer har holdt udlejer underrettet om sin adresse. ○ Udlejer skal sende et skriv til den tidligere lejer med en frist på 2-4 uger for at erklære, om lejer vil genindtræde - så derfor har han brug for lejers adresse * Udlejer skal underrette de lejere, der opfylder betingelserne, om lejeforholdets ophør på grund af misligholdelse/lejers opsigelse og give frist på min. 2 og maks. 4 uger til at erklære, om de vil genindtræde i lejeforholdet. * Underretning af flere lejere skal ske samtidigt. * Ved genindtrædelse skal den tidligere lejer godtgør udlejer alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejers øvrige udgifter i forbindelse med lejeforholdets ophør. * Lejeaftaler indgået før 1.1.2000: genindtrædelse betinget af: * 1) Lejeaftalen er ophørt pga. misligholdelse ○ Indtrædende lejer skal have misligholdt lejeforholdet * 2) Den tidligere lejer inden 14 dage efter udlejers påkrav godtgør udlejer samtlige omkostninger til dækning af lejerestance og omkostninger i forbindelse med misligholdelsen. ○ Lidt mere skærpede regler - tidligere lejer har 14 dage til at betale alt, som lejer skylder udlejer, før tidligere lejer kan indtræde * Genindtrædelse anvendes sjældent. * Det vil typisk ikke give mening for en tidligere lejer at genindtræde, og omkostningerne for at genindtræde vil typisk ikke kunne betale sig Typisk er det også skrevet ind i lejekontrakten, at lejer ikke har genindtrædelsesret

Question 83

U1: Lovhjemmel – Afståelse 6. Fordele og ulemper for udlejer ved afståelse:

Answer 83

* Fordele: * Mindre risiko for tomgang, idet lejer kan finde den nye lejer. * Lejer har større interesse i at bevare/forøge lejemålets værdi. ○ Hvis det er noget, man kan "sælge" videre til en senere lejer, og man får en højere pris for sin virksomhed ved, at lokalerne følger - og jo pænere de er, jo bedre * Afståelsesretten indgår i vurderingen af markedslejen. * Det kan aftales, at udlejer kan tildeles et vederlag for afståelsesretten, således at udlejer eksempelvis får andel i den goodwillbetaling, der præsteres i henhold til købekontrakten. ○ Fordi det er udlejers lejemål, der har placeringen, der måske giver lejerens virksomhed så meget goodwill ○ Retspraksis har accepteret et vederlag på op til 25 % af goodwill-betalingen. ○ Højere vederlag medfører risiko for, at betalingen anses som en lejebetaling, der således igen medfører en risiko for, at lejen overstiger markedslejen. * Ulemper: * Lejekontrakten kan leve for altid, idet afståelsesretten følger med ved afståelse. ○ Så den nye lejer kan også afstå til en, som også kan afstå osv. ○ På den måde kan man have gamle lejekontrakter, hvor de ikke er fuldt med udviklingen og har gamle vilkår, som gælder for altid * Kun en lovlig opsigelse eller ophævelse som følge af misligholdelses kan medføre ophør. * Udlejer kan ikke selv bestemme, hvem der er lejer.  

Question 84

U1: Lovhjemmel – Ægtefællens ret til at fortsætte på uændrede vilkår ELL

Answer 84

* Ægtefællen har ret til at fortsætte lejeforholdet, jf. ELL § 56, stk. 1, 1. pkt. * Forudsætter, at ægtefællerne var gift ved dødsfaldet – samliv er ikke nok ○ Her sidestiller vi ikke samliv med ægteskab, som man gør ved boliglejeretten - her skal man være gift, før ens ægtefælle kan fortsætte lejemålet * Ægtefælle skal give udlejer meddelelse om udøvelse af retten, således at meddelelsen er kommet frem til udlejer senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort. ○ Når retten har afgjort, om boet skal skiftet privat eller offentligt - det er derfra, at de 6 uger løber ○ Man har 6 uger til beslutte, om man enten vil have, at ægtefællen skal overtage lejemålet, eller om man ønsker at afstå til en tredjemand - siger man ingenting, så kan udlejer opsige lejemålet □ Men hvis ikke der oplyses udlejer noget, så skal dødsboet jo fortsætte med at betale leje, så de vil typisk tage stilling ret hurtigt - hvis de opsiger, så vil de skulle betale husleje i opsigelsesvarslet på 3 måneder, medmindre udlejer kan genudleje inden * Har lejer afståelsesret, skal dødsboet senest 6 uger efter, at boets behandlingsmåde er afgjort, give meddelelse til udlejer om, hvorvidt afståelsesretten ønskes udnyttet. * Har udlejer i tilfælde af lejers død ikke rettidigt modtaget meddelelse om ægtefællens overtagelse eller afståelse, kan udlejer opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel. * Førtidspension: Lejer modtager førtidspension og ønsker ikke at drive virksomheden videre, jf. ELL § § 56, stk. 1, 2. pkt. * Ægtefællen har ret til at fortsætte. * Ægtefællen skal give udlejer meddelelse om, at retten gøres gældende senest samtidig med meddelelse om, at lejer får pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre. Så når man meddeleler til udlejer, at man ikke ønsker at drive virksomheden videre, fordi man skal på førtidspension, så skal man også oplyse, om man ønsker, at ægtefællen skal fortsætte Bestemmelserne i ELL § 54, § 56, stk. 1-3, og §§ 57 og 58 er beskyttelsespræceptive og kan ikke fraviges til skade for lejer. * Lejers ægtefælle har de rettigheder uanset hvad - så det kan ikke aftales, at det fraviges Man kan selvfølgelig godt aftale at fravige det, når forholdet er aktuelt

Question 85

U1: lovhjemmel – ægtefællens ret til at fortsætte Separation, skilsmisse eller omstødelse af lejers ægteskab ELL

Answer 85

Om nødvendigt afgøres det ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet, jf. Ell § 57. * Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til lejemålet, har fortrinsret til dette. ○ Også selvom det ikke er den, som står på lejekontrakten * Udlejer skal acceptere en aftale mellem ægtefællerne eller en dom, der fastslår, hvem der skal fortsætte lejeaftalen. ○ Parterne er egentlig frit stillet mellem, hvad de aftaler angående, hvem der skal fortsætte lejemålet og virksomheden * Har lejer forladt sin ægtefælle, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i ELL § 58, stk. 1 Bestemmelserne i ELL § 54, § 56, stk. 1-3, og §§ 57 og 58 er beskyttelsespræceptive og kan ikke fraviges til skade for lejer. * Lejers ægtefælle har de rettigheder uanset hvad - så det kan ikke aftales, at det fraviges Man kan selvfølgelig godt aftale at fravige det, når forholdet er aktuelt

Question 86

Overtagelsesretten ELL

Answer 86

Retten til at lade en ny lejer overtage lejemålet/lokalerne, således at lejeaftalen mellem udlejer og den oprindelige lejer ophører, mens det opstår et nyt lejeforhold mellem udlejer og den nye lejer. * Udlejer kan kræve sædvanligt flytteopgør, og lejevilkårene videreføres ikke uændret, men kan genforhandles. Overtagelsesret forudsætter lovhjemmel eller aftale: * Lejers ægtefælles ret til at overtage: Modtager lejer folkepension, og ønsker lejer ikke at drive virksomheden videre, har lejers ægtefælle ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejer har vægtige grunde til at modsætte sig det, jf. ELL § 56, stk. 2. * En privat pension opfylder ikke betingelsen - der skal være tale om en offentlig pension. * Hvis der er tale om folkepension > så er der tale om en overtagelsesret > det vil sige, at der skal laves en ny lejekontrakt (modsat ved førtidspension, hvor ægtefællen overlades lejemålet på samme vilkår) * Lejerens livsarvinger eller svigerbørns ret til at overtage lejeforholdet efter ELL § 56, stk. 3, når * 1) Lejer dør * 2) Lejer modtager førtidspension og ikke ønsker at drive virksomheden videre * 3) Lejer modtager folkepension, og lejer ikke ønsker at drive virksomheden videre * I de tre tilfælde, der kan ens livsarvinger eller svigerbørn overtage lejemålet - altså det ene lejeforhold afsluttes, og så startes et nyt lejeforhold med dem ○ Så man kan anvise en ny lejer i de her tilfælde - men de får ikke ret til at succedere - der vil komme en ny lejekontrakt, eventuelt på nye vilkår * Betingelser: * At udlejeren ikke har vægtige grunde til at modsætte sig det * At lejers ægtefælle ikke ønsker at fortsætte eller overtage lejeforholdet, ○ Ægtefællen har fortrinsret * At den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet. ○ Så det skal være med henblik på at drive den samme type forretning fremadrettet * Overtager ægtefællen, livsarvingerne eller svigerbørn ikke lejeforholdet, kan udlejer ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejer har foreslået forannævnte personer. * Hvis nu udlejer sætter nogle skrappe vilkår op for livsarvingerne, for a de kan overtage lejemålet, så er det de vilkår, han også skal gå ud i markedet - hvis han går ud med nogle lempeligere vilkår, så kan livsarvinger sige, at de vil have det lejemål - så går deres ret forud for andre

Question 87

Opsigelsesvarsel ELL

Answer 87

* HR: Opsigelsesvarslet for både udlejer og lejer er 3 måneder til den første i en måned, jf. LL § 64, stk. 1. * U1: Opsigelsesvarslet udgør dog alene 1 måned for lejeforhold om garager, stalde og lignende, jf. ELL § 64. * U2: Opsigelsesvarslet udgør 1 år, hvis udlejer opsiger som følge af, at udlejer selv skal anvende det lejede, jf. ELL § 64, stk. 2. * Uanset, hvad der må stå i lejekontrakten - så hvis der står, at udlejer kan opsige med 3 måneder, så hvis udlejer opsiger for selv at benytte det, så er opsigelsesvarslet ét 1 * U3: Anden aftale * Bestemmelserne om opsigelsesvarsel kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejers side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejer, så længe udlejer ikke har opsagt lejer. ○ Man kan ikke aftale et opsigelsesvarsel for udlejer, som er kortere end lovens * Der aftales almindeligvis et længere opsigelsesvarsel i erhvervsforhold. Man vil altid konkret have skrevet ind i lejeaftalen, hvad opsigelsesvarslet er netop i dette lejeforhold

Question 88

Lejers opsigelsesadgang ELL

Answer 88

* HR: Lejer har fri adgang til at opsige lejeaftalen. * U1: Aftalte indskrænkninger – eksempelvis aftaler om tidsbegrænsning og uopsigelighed. * Så kan lejer ikke opsige, før uopsigelighedsperioden er udløbet ○ Man skal huske, at hvis man har 6 måneders opsigelsesvarsel her, så skal man tage stilling til, kan man så først opsige, når uopsigelighedsperioden udløber med 6 måneders varsel ,eller kan man opsige med 6 måneder før periodens udløb, og så kan man være ude den dag - det skal man tage stilling til * U2: Lovbestemte indskrænkninger * Lejer må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejeforhold om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet, jf. ELL § 60, stk. 2. * Ingen formkrav til lejers opsigelse, men opsigelsen skal kunne dokumenteres. * Betaling af leje i opsigelsesperioden * HR: Lejer skal betale leje i hele lejeperioden, herunder opsigelsesperioden. * Stilles lejemålet til udlejers disposition inden udløbet af opsigelsesvarslet, skal udlejer forsøge at genudleje – tabsbegrænse. ○ Flytter lejer før tid, så skal udlejer forsøge at genudleje fra den dag * Det kan gyldigt aftales, at lejer skal fraflytte før kontraktudløb med henblik på istandsættelse. Her vil det typisk være en måned før, fordi der typisk er mere istandsættelse ved erhvervslejemål

Question 89

Uopsigelighed ELL

Answer 89

* Aftale om at lejeforholdet ikke kan opsiges i en årrække - almindeligt i erhvervsforhold. * Opsigelsesvarsel: Det skal aftales, om opsigelsesvarslet er indeholdt i uopsigelighedsperioden, eller om der først kan afgives opsigelse efter udløbet af uopsigelighedsperioden. * Lejer pas på! Hvis lejer fraflytter i uopsigelighedsperioden (som følge af lejers eget ønske eller som følge af misligholdelse fra lejers side), skal lejer fortsat betale leje i hele uopsigelighedsperioden. * U: Udlejers tabsbegrænsningsforpligtelse ○ Men det kan være lejemål, som er svære at udleje, og så hænger lejer på lejen i måske de næste 3 år frem, fordi så lang er opsigelsesperioden * Udlejer pas på! Udlejer kan forsøge at sikre sig fuld sikkerhed for lejebetalingen og lejers opfyldelse af kontrakten i uopsigelighedsperioden, eventuelt ved en ubetinget bankgaranti. Udlejers opsigelsesgang er i forvejen begrænset, og vilkår om uopsigelighed er således ikke lige så bebyrdende for udlejer.

Question 90

Andet vedr. lejers opsigelse Fraflytning før udløbet af opsigelsesvarslet eller undladelse af at flytte ind: ELL

Answer 90

* Udgør misligholdelse => ret til ophævelse pga. fraflytning i utide, jf. LL § 69, stk. 1, nr. 4 * Lejer har pligt til at benytte det lejede (ligesom ved boliglejeforhold) * Typisk ikke give mening med en ophævelse, hvis lejer har opsagt på forhånd * Tabsbegrænsning: * ELL § 8, stk. 3: Fraflytter lejer inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejer indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning skal fragå i hans krav over for lejer. Udlejer skal fralægge sig den leje, der burde være indvundet ved genudlejning.

Question 91

Udlejers opsigelsesadgang ELL

Answer 91

* Udlejers mulighed for at opsige er begrænset af ELL. * Lejer har kun mulighed for at opsige, hvis der er hjemmel i loven til at opsige - udtømmende reguleret - en af opsigelsesgrundene i erhvervslejeloven skal være opfyldt * Loven angiver ufravigelige regler om udlejers adgang til at bringe lejeforholdet til ophør. ○ ELL § 61, stk. 1: Frit opsigelige lejeforhold vedr. en række særlige typer af lejemål. ○ ELL § 61, stk. 2: Opsigelse af lejeforhold vedr. andre lejemål - lovbestemte opsigelsesgrunde Er der aftalt uopsigelighed, kan udlejer ikke opsige lejeaftalen i perioden, medmindre lejer misligholder, jf. ELL § 61, stk. 6.

Question 92

Erhvervsbeskyttelse:

Answer 92

n lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden * ELL § 62 - hvis det er opfyldt, så er lejer erhvervsbeskyttet * Betydning i forbindelse med udlejers opsigelse af lejeaftalen * Vil en del af virksomhedens kundekreds gå tabt, hvis lejeaftalen opsiges, og virksomheden tvinges til at flytte? * Mister man en del af sin kundekreds, hvis man opsiges - så taler det for, at der er erhvervsbeskyttelse * Souvenirbutik på strøget – Kunderne opsøger butikken pga. butikkens beliggenhed ○ Turisterne kommer kun ind i butikken, fordi den netop ligger på strøget, og de derfor kommer fordi den, når de alligevel er inde i gågaden og kommer forbi den * VLD 2016–11–10 ref. i GD 2017 18 - blomsterbutik beliggende i umiddelbar tilknytning til kirke og kirkegård var erhvervsbeskyttet. * Hvis kunderne er villige til at rejse for at opsøge netop lejers virksomhed, taler det for, at lejer ikke er erhvervsbeskyttet. * Liberale erhverv, de vil sjældent være erhvervsbeskyttet > fx advokater, hvor kunderne kommer der, fordi de har en personlig relation og ikke på grund af beliggenheden * Husk væsentlighedskriteriet – Det er ikke ethvert tab af kundekreds, der medfører status som erhvervsbeskyttet. * TBB 2004 502: En ejendomsmæglers beliggenhed på Store Torv i Århus havde haft betydning for ejendomsmæglervirksomheden, men virksomhedens stedlige forbliven var ikke af væsentlig betydning og værdi ud fra oplysningerne om den måde, hvorpå langt hovedparten af kunderne kom i kontakt med ejendomsmægleren; der var derfor ikke en sådan goodwill knyttet til beliggenheden, at ELL § 62, stk. 1, fandt anvendelse. ○ Sælgerne er de vigtige kunder, og de vælger ikke ejendomsmægler ud fra beliggenhed, men ud fra hvad de har hørt om dem * Det følger af retspraksis, at det sandsynligvis er omkring 1/3 af kundekredsen der skal opsøge virksomheden på grund af beliggenheden, førend et lejemål er erhvervsbeskyttet. * Detailbutikker er ofte erhvervsbeskyttede, mens liberale erhverv (advokat, læge mv) typisk ikke er. * Det kan ikke gyldigt aftales, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet * Uden betydning hvis man skriver i lejekontrakten, at det her lejemål ikke er erhvervsbeskyttet - det skal vurderes på baggrund af de faktiske omstændigheder og kan ikke aftales på forhånd, at det ikke er

Question 93

ELL § 61, stk. 1: Frit opsigelige lejeforhold vedr. en række særlige typer af lejemål

Answer 93

1. Etablissementslejemål: * Lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse. * Opsigelsesvarsel er 3 måneder – ofte aftales længere varsel. * Hensynet bag fri opsigelighed: Det er centralt for udlejer at kunne tilbyde nye forlystelser, nye restauranter mv., således at etablissementet ikke stagnerer. * Fx Fårup Sommerland, og der er udlejet restaurantlokaler, og Fårup så vælger, at nu vil de ændre deres restauranttilbud, så skal de have mulighed for at opsige ○ Folk kommer kun i restauranten, fordi det ligger i Fårup Sommerland - de er der for at være i sommerland 2. Garager, stalde og lignende * Også kælderrum * Opsigelsesvarsel er 1 måned * Udlejet til kontor men anvendt til opbevaring – ikke omfattet af den frie opsigelsesadgang ○ Der er ikke fri opsigelighed, men der er et forkortet opsigelsesvarsel * Frit opsigeligt uanset om det pågældende lejemål er erhvervsbeskyttet.

Question 94

ELL § 61, stk. 2: Opsigelse af lejeforhold vedr. andre lejemål - opsigelsesgrunde 1. Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. ELL § 61, stk. 2, nr. 1

Answer 94

* Der skal være identitet mellem udlejer og vedkommende, der skal anvende lejemålet * Hvis ejendommen ejes af et selskab, kan der ikke ske opsigelse pga. hovedaktionæren vil anvende det lejede. * Det skal være det selskab, som ejer bygningen, som skal anvende lokalerne - så må selskaberne lægges sammen først * Rimelighedsvurdering af lejers og udlejers forhold, jf. ELL § 62, stk. 3 * Det er en helhedsvurdering * Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. * Hvor længe har lejer drevet virksomhed fra lejemålet contra hvor længe udlejer har ejet ejendommen tillægges mindre betydning, jf. retspraksis. * I retspraksis nyder ejerinteressen større beskyttelse end lejerinteressen. ○ Det kan vippe til den anden side, hvis der har været drevet det samme slags erhverv, fx tebutik, i lokalerne de sidste 100 år, og udlejer vil drive noget helt andet Hvis lejer er erhvervsbeskyttet, kan udlejer ikke anvende denne opsigelsesbegrundelse med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejers, jf. ELL § 62, stk. 3.

Question 95

2. Når udlejer dokumenterer, at nedrivning el. ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62, stk. 2, nr. 2

Answer 95

* Hvis lejer efterspørger dokumentation, skal dette fremsendes. * Bygge- eller nedrivningstilladelse udgør tilstrækkelig dokumentation, jf. retspraksis. * Får man dokumentationen, så må man antage, at hensigten også er reel * Ombygningen skal være så omfattende, at lejers fraflytning er nødvendig. * Nedrivning behøver ikke være forårsaget af krav fra det offentlige * Udlejer skal samtidig med opsigelsen tilbyde lejer at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler. * Hvis udlejer genopfører noget, der ligner det, man opsagde, så skal udlejer tilbyde lejer leje her ○ Gælder ikke, hvis der opbygges beboelseslejligheder, for det kan lejer jo ikke bruge til noget som erhvervsdrivende - det skal være lokaler af samme art som de opsagte

Question 96

3. Når lejer trods udlejers påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, jf. ELL § 62, stk. 2, nr. 3.

Answer 96

* ”Eksempelvis når lejer ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejer kan ophæve lejeforholdet uden varsel.” * Bemærkningerne til bestemmelsen anfører endvidere: Uberettiget råden over fællesarealer ved parkering, uberettiget stødende eller skræmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse, tilsidesættelse af regler for fjernelse af affald. * Lejer kan opsiges, uanset om adfærden udøves af lejer selv, dennes personale eller andre, som lejer har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje * HUSK! Udlejer skal give et påbud! * Der er videre adgang til at opsige her, end der er ved beboelseslejemål - og det er fordi, vi ikke har hensynet med, at lejer skal have et sted at bo Generne skal overstige det, man almindeligvis må kunne forvente fra et lejemål af pågældende karakter.

Question 97

4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet, jf. § 62, stk. 2, nr. 4.

Answer 97

* Generalklausul – der skal meget til førend denne bestemmelse kommer i anvendelse * Kræver, at der skal være et eller andet at påpege overfor lejer, der gør, at det er nødvendigt at slippe af med lejer Det er ikke nemt at komme af med en erhvervslejer - der var kun de fire grunde der - så i princippet enten nedrivning, eller at lejer ikke opfører sig ordentligt

Question 98

ELL § 61, stk. 2: Opsigelse af lejeforhold vedr. andre lejemål - opsigelsesgrunde rimelighed

Answer 98

* Rimelighedsvurdering af lejer og udlejers forhold, jf. ELL 62, stk. 1. * Når der opsiges pga. 1) udlejer selv skal anvende lokalerne, og 2) nedrivning eller ombygning og lejer er erhvervsbeskyttet og 3) vægtige grunde i øvrigt. * Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. * Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejers forbedringer af disse og værdien af kundekredsen. Hvor længe lejer har drevet virksomhed fra lejemålet, og hvor længe udlejer har ejer ejet ejendomme tillægges mindre betydning, jf. retspraksis. * I retspraksis nyder ejerinteressen større beskyttelse end lejerinteressen.

Question 99

Erstatning og godtgørelse ELL

Answer 99

* HR: Ved udlejers opsigelse skal udlejer betale lejer erstatning for det tab, som denne lider som følge af opsigelsen, samt godtgørelse for tabt goodwill jf. ELL § 66, stk. 1 * Udgangspunktet er, at hvis udlejer opsiger en lejer, så skal udlejer betale lejer erstatning for tab > lejer har krav på penge, hvis lejer bliver opsagt - så det er ikke gratis for udlejer at opsige * U1: Etablissementslejemål og garager og lign. * U2: Ved opsigelse som følge af lejers misligholdelse. * U3: Ikke-erhvervsbeskyttede lejere har ikke krav på godtgørelse for tabt goodwill. Det er kun erhvervsbeskyttede lejeres ret. * Ikke-erhvervsbeskyttede lejere har derfor kun ret til at få erstatning for tabet U4: Aftaler indgået før 1.1.2000 – Ikke-erhvervsbeskyttede lejer har ikke krav på erstatning. Er lejer erhvervsbeskyttet, er der krav på erstatning og godtgørelse for goodwill.

Question 100

Erstatning, jf. ELL § 66, stk.2 :

Answer 100

* Erstatningen kan, jf. ELL § 66, stk. 2, omfatte følgende (ikke udtømmende opremsning): * 1)Lejers flytteudgifter, herunder flyttemeddelelse til kunder, ændring af brochuremateriale mv. ○ Det er også bare almindelige flytteudgifter ved at få flyttet sine ting * 2) Værdiforringelse af lejers inventar, installationer og lignende som følge af flytningen. ○ Hvis flytningen betyder, at lejer skal flytte noget inventar, så det lider værdiforringelse, fordi det ikke er lavet til at flytte, så kan tabet her også erstattet * 3) Værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejer med udlejers samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejer ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejer har forpligtet sig til at foretage retablering. ○ Hvis man ikke har aftalt reetablering, når man flytter, så kan man kræve erstatning ○ Forbedringen afskrives over en 10 årige periode - så kan man kun kræve 50 %, hvis man opsiges efter 5 år * 4) Driftstab i normal flytteperiode. ○ Lejer skal sørge for at gøre det så hurtigt så muligt, men i den flytteperiode, hvor ens virksomhed ikke kan drives, det kan man få erstattet * 5) Lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand - eksempelvis til opgørelsen af tabet. * 6) Andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen. ○ Man kan egentlig få alle omkostninger, som man oplever på grund af opsigelsen, erstattet ○ Fx dagplejer, hvor de var godkendt til det efter gamle regler, som blev opsagt, og så skulle de have en ny godkendelse efter de nye regler, og nu var der krav om at have et anlæg, så kunne de omkostninger til det erstattes Man kan fravige det her ved aftale - hvis altså det er et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål - så skriv altid det ind i lejekontrakten - at lejer ved opsigelse ikke har ret til erstatning

Question 101

Godtgørelse for mistet kundekreds – goodwill, jf. ELL § 66, stk. 3:

Answer 101

* Kun til erhvervsbeskyttet lejer * Godtgørelsen skal betales for værdien af den del af lejers kundekreds, der mistes som følge af flytningen * Vanskelig opgørelse Må sammenligne med, hvad var ens omsætning i en given periode op til, og hvad er omsætningen i en given bagefter, og hvad har det af betydning i kroner og øre

Question 102

Fremsættelse af krav ELL ved opsigelse

Answer 102

* Vil lejer godkende opsigelsen, men kræve erstatning og godtgørelse efter ELL § 66, skal lejer meddele udlejer dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer. * Så fra at modtage opsigelsen, så har lejer 6 uger til at komme frem til, hvad det kommer til at koste * Størrelsen og sammensætningen af lejers krav skal fremgå af meddelelsen. * Ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter ELL § 66 skal lejer anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist Indbringelse for boligretten har opsættende virkning - lejer skal altså ikke fraflytte i den periode - så kan lejer egentlig blive boende i lejemålet længere end ellers

Question 103

Tilbagebetaling af erstatning og godtgørelse, jf. ELL § 67, stk. 3:

Answer 103

* For erhvervsbeskyttede lejere kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen og godtgørelsen eller en del heraf skal tilbagebetales til udlejer, hvis lejer på ny åbner virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere lokale. * Hvis man som led i opsigelsen vælger at ophøre sin virksomhed, så kan man stadig kræve erstatning - men hvis lejer så genoptager, så skal han måske betale det tilbage Lejer må ikke åbne virksomhed i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejer har tilbagebetalt erstatning og godtgørelse i overensstemmelse med reglerne i stk. 3.

Question 104

Præceptivitet vedr. erstatning og godtgørelse ved ELL opsigelse

Answer 104

* Det kan gyldigt aftales, at ikke-erhvervsbeskyttede lejere ikke har krav på erstatning. Det kan ikke gyldigt aftales, at erhvervsbeskyttede lejere ikke har krav på erstatning og godtgørelse.

Question 105

Formkrav til udlejers opsigelse efter ELL § 65, stk. 1

Answer 105

* Skriftlighedskrav * Opsigelsen skal indeholde oplysninger om opsigelsesgrunden * Informationen skal være så klar og entydig, at der ikke for lejer kan være nogen rimelig tvivl om, med hvilken begrundelse udlejer opsiger – en henvisning til loven er ikke tilstrækkelig * Helst bestemmelsen og begrundelsen for, at der opsiges * Opsigelsen skal indeholde oplysninger om lejers adgang til at gøre indsigelser ○ 6 uger til at gøre indsigelse og 6 uger til at indbringe sag for boligretten, jf. LL § 65, stk. 2 ○ Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejers rettigheder efter ELL §§ 66 og 67, stk. 2. ○ Udlejer SKAL vedlægge reglerne om erstatning - ellers vil opsigelsen være ugyldig ○ Retsvirkning af manglende opfyldelse = ugyldig opsigelse, medmindre udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling.

Question 106

Tidsbegrænsede aftaler ELL

Answer 106

ELL § 63: Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt, hvorved lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid. * HR: Aftalen er uopsigelig i denne periode. * U: Andet er aftalt. * Benytter lejer med udlejers vidende det lejede i mere end 3 måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejer har opfordret lejer til at flytte, fortsætter lejeforholdet på de aftalte vilkår bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning. * Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold: * Gentagne tidsbegrænsninger – kravene til udlejers begrundelse skærpes. * Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Er den tidsbestemte lejeaftale indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssag være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse. Ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen fortsætter lejeforholdet.

Question 107

Generelt udlejers ophævelsesadgang ELL

Answer 107

* Husk hvis betingelserne for ophævelse er til stede, kan der altid som det mindre i det mere opsiges. * Muligheden for at ophæve er udtømmende beskrevet i ELL § 69. * Væsentlighedskrav: Lejeaftalen kan kun ophæves, hvis misligholdelsen er væsentlig, jf. ELL § 70. * Alene forholdene på ophævelsestidspunktet skal tages i betragtning. * Retsvirkning af ophævelse, jf. ELL § 71, stk. 1: * Lejer skal straks fraflytte. * Lejer skal betale leje mv. for tiden, indtil lejer kunne fraflytte med sædvanligt varsel. * Lejer skal endvidere erstatte udlejer ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejers udsættelse af det lejede. * Tabsbegrænsningsforpligtelse: Udlejer skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. * Hvad udlejer indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejer, jf. LL § 71, stk. 2. Generelt udlejers ophævelsesadgang * Præceptivitet: Reglerne om ophævelse kan ikke fraviges til skade for lejer * OBS! Der kan ikke ophæves, hvis forholdet, ophævelsen er begrundet i, er rettet, inden udlejer hæver lejeaftalen, jf. ELL § 70, stk. 2. * Påmindelse inden ophævelse: I langt størstedelen af ophævelsesbegrundelserne nævnt i ELL § 69, stk. 1 er det gjort obligatorisk for udlejer at give lejer en påmindelse, inden der ophæves. * Ingen særlige formkrav, men lejer skal klart have modtaget besked om, at han skal foretage sig noget aktivt eller undlade at foretage visse handlinger. * U: Betalingsmisligholdelse * Ophævelsesmeddelelsen: * Ingen formkrav * Det skal tydeligt fremgå, at lejeaftalen ophæves. Det skal utvetydigt være tilkendegivet, hvad der efter udlejers opfattelse berettiger ophævelsen – henvisning til konkret bestemmelse er ikke nødvendig.

Question 108

ELL § 69 Udlejer kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 70: 

Answer 108

1. Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2 og 3. 2. Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.  3. Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. §§ 25, 29 og 73. 4. Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren. 5. Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.  6.  Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør. 7. Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. § 61, stk. 5, finder tilsvarende anvendelse. 8. Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven. 9. Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.  10. Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.  11.Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet

Question 109

Udlejers ophævelsesadgang Nr. 1: Betalingsmisligholdelse: ELL

Answer 109

* Udlejer kan ophæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt. * Pligtig pengeydelse: Alle betalinger der udspringer af ELL eller lejeaftalen, jf. ELL § 69. * Rettidig betaling, jf. ELL § 43, stk. 2: * Forfaldsdagen skal aftales. Typisk den 1. i en måned. * Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. * LØBEDAGE: Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. ○ Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig. Påmindelse = påkrav ved misligholdelse af lejebetaling.

Question 110

Nr. 1: Betalingsmisligholdelse - påkrav: ELL

Answer 110

* Afgivelse af påkrav skal ske i henhold til ELL § 69, stk. 3: * Udlejer kan først ophæve, såfremt han har afgivet skriftligt påkrav. * Påkrav må tidligst afgives efter sidste rettidige betalingsdag (ELL § 43, stk. 2). ○ Send tidligst påkrav dagen efter sidste rettidige betalingsdag. ○ Er påkravet sendt tidligere, kan det ikke danne grundlag for ophævelse. ○ Er forfaldsdagen den 1. kan påkrav tidligst sendes den 5. i en måned. * Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejemålet kan ophæves, hvis ikke restancen berigtiges inden påkravsfristens udløb. ○ Påkravet skal klart angive, hvilken betaling udlejer mener, lejer er i restance med. ○ Beløbene skal være passende specificeret i påkravet. Der må alene medtages beløb, der vedrører pligtige pengeydelser i lejeretlig forstand. * Påkravsfrist: I påkravet skal være angivet den frist, indenfor hvilken lejer skal betale, hvis lejer vil afværge ophævelse ○ Udlejer kan kun hæve, hvis ikke lejer har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejer § ”Kommet frem” ® I postkassen ® Udlejer bærer forsendelsesrisikoen – pligtmæssig reklamation (Anbefalet brev + quickbrev, jf. U2015.229 H – Se i Grubbe og Edlund) * Påkravsgebyr: Gebyret nettoprisindeksers ○ Som gebyr for påkravet kan udlejer kræve 172 kr. (2023-tal) med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. ○ Mindre afvigelser accepteres efter omstændighederne – men praksis er restriktiv – for høje gebyrer medfører stor risiko for ugyldighed af påkravet. ○ Betaler lejer restancen, inden udlejer ophæver, skal lejer stadig betale renter og påkravsgebyr. Manglende betaling af påkravsgebyr er misligholdelse og kan medføre, at udlejer er berettiget til at fortsætte ophævelsesproceduren.

Question 111

Nr. 1: Betalingsmisligholdelse ELL Ophævelsesmeddelelse Væsentlighedsvurderingen: Modregning:

Answer 111

* Ophævelsesmeddelelse * Er der ikke sket betaling efter påkravsfristens udløb, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Ophævelsesskrivelsen må først sendes efter udløbet af påkravsfristen ( jf. højesteretsafgørelse). * Lejer skal gives meddelelse herom. ○ Ingen formkrav – dog krav om præcis formulering. ○ Meddelelsen har først effekt, når den er kommet frem til lejer. Nr. 1: Betalingsmisligholdelse: * Væsentlighedsvurderingen: Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejer ikke hæve lejeaftalen, jf. ELL § 70. * Såvel restancens størrelse som misligholdelsens tidsmæssige udstrækning indgår i vurderingen. * Andre momenter: Lejer har tidligere misligholdt sin betalingsforpligtelse. * Undskyldende momenter: Betalingsmisligholdelsen skyldes fejl ved pengeinstituttet. * Modregning: * Der kan alene ske modregning, såfremt modregningskravet er tilstrækkeligt sandsynliggjort. De alm. modregningsbetingelser skal være opfyldt.

Question 112

Formalia - ophævelse pga. Andre former for misligholdelse ELL

Answer 112

* Ingen formkrav * U: Dog krav om forudgående PÅMINDELSE ved ophævelse i de fleste tilfælde * Der er heller ikke formkrav til påmindelsen. Påmindelsen bør dog være skriftlig, og lejer skal utvetydigt gøres bekendt med retsvirkningerne af manglende iagttagelse. * Når påmindelse er afgivet, og lejer misligholder på ny, kan udlejer ophæve. ○ Pas på passivitet * Væsentlighedskrav Såfremt lejer ikke længere handler i strid med gældende regler, kan udlejer ikke ophæve.

Question 113

Udlejers erstatningskrav i forbindelse med ophævelse ELL

Answer 113

* Har udlejer ophævet med rette, kan udlejer kræve erstatning for det tab, udlejer lider som følge af ophævelsen. * Lejer skal fraflytte øjeblikkeligt og betale leje for tiden, indtil lejer kunne være flyttet med aftalt varsel, jf. ELL § 71, stk. 1. * Inkasso- og udsættelsesomkostninger. * Istandsættelsesomkostninger mv. * Ekstraordinære omkostninger forbundet med genudlejning. Udlejer skal selvfølgelig søge at begrænse sit tab.