Succession Flashcards
1
Q
Succesion - Begreber
Overladelsesret
Overtagelsesret
Succession
A
- Overladelsesret: Retten til at overlade den fysiske benyttelse (helt eller delvist i en midlertidig periode) til andre, mens det stadig består en aftale mellem udlejer og lejer.
* Fx lejer er bortrejst og siger, at der er en anden, der må gerne bruge det imens
○ Der er regler om, hvem lejer må overlade brugen til
○ Lejer må overlade lejemålet til sin partner, hvis de går fra hinanden (det står i lejeloven)
○ Fremlejereglerne er også her - hvis betingelserne er opfyldt
* Overladelse til lejers husstand og fremleje
* Lejeforholdet ophører ikke – der skal ikke gennemføres fraflytnings- og indflytningssyn.- Overtagelsesret: Retten til lade en ny lejer overtage lejemålet/lokalerne, således at lejeaftalen mellem udlejer og den oprindelige lejer ophører, mens det opstår et nyt lejeforhold mellem udlejer og den nye lejer.
- Her udtræder lejer af lejemålet
- Der opstår et nyt lejeforhold mellem udlejer og den nye lejer
- Bytteret
○ Der er regler i lejeloven, der giver mulighed for at bytte - når man gør det, så skal man afholde fraflytningssyn og indflytningssyn og nye lejekontrakter, da der opstår et nyt lejeforhold
○ Hvis man overholder reglerne, så kan udlejer ikke nægte, at der sker bytte - Lejeforholdet ophører, hvorfor reglerne om fraflytnings- og efterfølgende indflytningssyn skal efterleves.
○ Da der opstår et nyt lejeforhold
- Succession: En ny part indtræder i det bestående lejeforhold og fortsætter på uændrede vilkår.
○ Udlejers salg, dødsfald eller lign. ejerskifte.
□ Udlejer har fri adgang til at overdrage ejendommen, som han ønsker - så indtræder køber bare i udlejers sted
○ Lejers dødsfald og indflytning på plejehjem, jf. LL §§ 163 og 164
○ Lejers skilsmisse, jf. LL § 165 eller samlivsophør, jf. LL 166- Lejer forholdet er ikke ophørt, og der skal derfor ikke gennemføres fraflytnings- og indflytningssyn mv.
○ Ny lejer indtræder i den tidligere udlejer eller lejers forhold fuldt ud
○ Ny lejer overtager det indbetalte depositum - så det skal den gamle lejer ikke have udbetalt
□ Så kan det være, at der er noget økonomisk mellemværende mellem ny lejer og gamle lejer - det må de finde ud af, det er udlejer uvedkommende
- Lejer forholdet er ikke ophørt, og der skal derfor ikke gennemføres fraflytnings- og indflytningssyn mv.
- Overtagelsesret: Retten til lade en ny lejer overtage lejemålet/lokalerne, således at lejeaftalen mellem udlejer og den oprindelige lejer ophører, mens det opstår et nyt lejeforhold mellem udlejer og den nye lejer.
2
Q
Succession
Obligationsret
I gensidigt bebyrdende kontraktforhold optræder begge parter som kreditor og debitor (pengekreditor og -debitor og realkreditor- og debitor)
A
- De er begge kreditor og debitor på begge sider
* Udlejer - pengekreditor og realdebitor
○ Skal stille lejemålet til rådighed mod at få betaling herfor
* Lejer - pengedebitor og realkreditor
○ Skal betale husleje mod at få lejemålet stillet til rådighed- I lejeretten har vi nogle tilfælde, hvor vi kan lave debitorskifte lave samtykke uden samtykke - kræver lovhjemmel
- Men i praksis så kan det være, at udlejer tit vil være villig til at lave debitorskifte, hvorfor man så kan gøre det, selvom der ikke er lovhjemmel til at gøre det i lejeloven - man kan altid skifte ved samtykke
- HR1: Debitorskifte kræver kreditors samtykke.
- Forpligtelser kan ikke overdrages uden samtykke.
- Ved aftaleindgåelse har pengekreditor og realkreditor oftest vurderet debitors vilje og evne til at opfylde à Derfor er det heller ikke ligegyldigt, hvem der er debitor.
- HR2: Kreditorskifte kræver ikke debitor samtykke.
- Rettigheder kan overdrages uden samtykke.
- Det gør ingen forskel for debitor, hvortil der skal betales.
- OBS! Vedvarende kontraktforhold – begge parter fortsætter med at skulle opfylde deres forpligtelser som debitor.
- I lejeretten har vi nogle tilfælde, hvor vi kan lave debitorskifte lave samtykke uden samtykke - kræver lovhjemmel
3
Q
Anvendelse af det lejede
A
HR: Lejer må ikke uden udlejers samtykke anvende det lejede til andet end det aftalte formål, jf. LL § 150, stk. 1.
* Så man skal se i lejekontrakten, hvad der står, at lejemålet må anvendes til
* Det mest almindelige er boligformål - så kan der være blandet lejemål
* Hvis det er erhvervslejemål, og der står, hvilket slags erhverv man må lave, så er det begrænset til den slags
* Er der intet eksplicit aftalt i kontrakten om brugen af lejemålet, må forholdene ved aftaleindgåelsen inddrages.
* F.eks. det lejedes indretning (er det lejede indrettet til beboelse, skal der foreligge særlige holdepunkter for, at det kan anvendes til andet end beboelse).
* Man skal så se, hvad var lejemålet indrettet til ved lejemålets indgåelse
○ Hvis det fx er blandet lejemål, hvad drev lejer så af virksomhed ved lejemålets indgåelse - så vil det begrænse det til, hvad lejer kan have af erhverv
□ Fx nok ikke ændre fra kiosk til solcellecenter
* Typetilfælde * 1) Blandede lejemål: ○ Er branchen for erhverv defineret, kan lejer ikke skifte erhverv, mm. der er tale om et nært beslægtet område. □ Hvis lejemålet er indrettet til frisørsalon, så kan man nok godt drive skønhedssalon, men man kan ikke drive restaurant ○ Lejer kan ikke lovligt undlade at drive erhverv fra et blandet lejemål eller alene anvende det lejede til erhvervsmæssig brug. □ Hvis man har et blandet lejemål, så SKAL man også anvende det blandet - hvis ikke lejer retter ind efter påmindelse, så kan udlejer ophæve lejemålet * 2) Beboelseslejemål anvendt delvis erhvervsmæssig brug: ○ Udlejer kan være tvunget til at acceptere erhvervsmæssig brug – fx liberale (bi)erhverv og handelsvirksomheder i mindre målestok. □ Intet til hinder for at advokaten sidder derhjemme og arbejder, eller at psykologen sidder derhjemme og arbejder en gang imellem □ Handelsvirksomhed: fx e-handelsvirksomhed, så længe det er i mindre grad, og så længe det ikke medfører en masse trafik til og fra lejemålet □ Så fx en virksomhed, hvor man sælger smykker online, og man afleverer pakker på posthuset to gange om ugen og modtager pakker hjemme en gang om ugen, så det vil være fint nok □ Man skal vurdere, hvor meget til gene det er - har det en væsentlig påvirkning af ejendommen/de øvrige ejendomme □ Har man flere ansatte, så går det nok ikke ○ T:BB 2012.102Ø: Lejemål anvendt til frisørsalon og systue. Udlejer havde ikke bevist, at omfanget havde været så betydelig, at det overskred grænserne for det tilladte. * 3) Udlejning til AirBnB – Retspraksis tyder på, at udlejning for kortere perioder (til eksempelvis turister) ikke er omfattet af lejers ret til fremleje. ○ Man antager, at det er erhvervsvirksomhed - man sidestiller det med hotelvirksomhed - det skal derfor som udgangspunkt ikke accepteres af udlejer □ Mange udlejer skriver også i § 11, at man ikke vil have AirBnB udlejning i sit lejemål ○ U.2004.2583Ø: En sådan fremlejevirksomhed, der minder om pensionats- eller hotelvirksomhed, må anses for en erhvervsvirksomhed, der falder uden for, hvad lejligheden må benyttes til efter lejekontraktens § 1, pkt. 2, og lejelovens § 26 (nu LL § 150). ○ GD 2016/63 B: Lejer havde siden 2010 og frem til modtagelsen af påmindelse den 28. april 2014 foretaget omfattende udlejning mod betaling bl.a. gennem Airbnb. Lejer fortsatte trods påmindelse den ulovliglig brug, og udlejer fandtes derfor berettiget til at ophæve lejemålet i medfør af LL § 182, stk. 1, nr. 2 og 6. * Retsvirkning * Har udlejer givet tilladelse til en bestemt anvendelse, kan denne tilladelse ikke senere trækkes tilbage, mm. andet er aftalt (LL § 150, stk. 1 er beskyttelsespræceptiv og kan ikke fraviges til skade for lejer ved aftale, jf. LL § 151). ○ Så snart udlejer har givet tilladelse til noget, så er løbet kørt □ Medmindre udlejer har skrevet, at det kun er i en begrænset periode □ Man kan ikke skrive i § 11, at selvom det er angivet, at det er blandet lejemål, så forbeholder udlejer sig retten til at tilbagekalde sin tilladelse * Anvendes det lejede til andet end det tilladte, og ophører denne anvendelse ikke trods udlejers påmindelse herom, kan udlejer ophæve lejeaftalen, jf. LL § 182, stk. 1, nr. 2. ○ Hvis det er væsentligt - hvis ikke så må udlejer opsige lejemålet i stedet med 3 måneders varsel, hvis ikke det er nødvendigt, at lejer skal flytte med det samme Det vil fx være væsentligt, hvis der drives bordelvirksomhed - for det er en ulovlig aktivitet, der drives fra lejemålet
4
Q
Hvem må anvende det lejede?
A
HR: Lejeaftalen er personlig og må kun anvendes til det aftalte formål af lejer og lejers husstand, jf. LL § 150, stk. 2.
* Lejer må ikke uden udlejers samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog LL §§ 157 og 158.
* Det klare udgangspunkt er, at når man står på lejekontrakten, så er det en selv, der må anvende det, og ens husstand - ingen andre
* Lejer har pligt til at benytte det lejede, og det er ophævelsesgrund, hvis lejer fraflytter i utide, jf. LL § 182, stk. 1, nr. 6. * I København har udlejer en pligt til at sikre, at lejemålet faktisk benyttes, og det er, fordi der er så stor behov for boliger, at det ikke dur, at der er nogle, der står tomme ○ Det kunne fx være firmaer, der køber lejemål op for at bruge dem til deres ansatte, så kan de ikke bare stå tomme, hvis der ikke lige er nogle ansatte til at bo der for tiden * Husstand: ○ Begrebet udvikler sig i takt med samfundsudviklingen. ○ Vi skal vide, at husstandsbegrebet udvikler sig over tid og i takt med samfundsudviklingen - det skal vi svare, hvis vi spørges ○ Lejers husstand kan ændre sig i løbet af lejeforholdet. ○ Hvis lejer er single, da han flytter ind, og så får han en kæreste, så hvis kæresten flytter ind, så bliver kæresten en del af husstanden ○ Er der anført flere lejere på kontrakten, kan disse personer hver især have sin egen husstand. ○ Hvem er så omfattet af husstanden? (teorien og retspraksis giver ikke et tydeligt billede heraf). * Afgrænsning i forhold til gæster: * Ophold af kortvarig/tidsbegrænset karakter. ○ Familie på besøg i en uge eller 14 dage eller venner, der bor der i et stykke tid, så vil det være gæster ○ Man kigger på opholdets varighed * Årsag til ophold ved lejer. ○ Er det, fordi man er på besøg, eller er det fordi, at man er mellem to lejemål, så vil det tale for gæst * Relevant om lejer er tilstede i forbindelse med besøg. Hvis lejer ikke er der i lejemålet imens, så vil det næppe være en gæst, så kan det måske være ulovlig fremleje, hvis ikke personen er en del af lejers husstand
5
Q
Personlig brug
Kort praksisgennemgang vedr. begrebet husstand
A
- Hvem er så omfattet? (teorien og retspraksis giver ikke et tydeligt billede heraf)
* Nære familiemedlemmer
○ Ægtepartner, børn, forældre
* I praksis ser man på
○ De pågældende personers relationer
□ Konkret vurdering
□ Måske er man virkelig tæt på sin kusine men taler ikke med sin søster, så kan ens kusine være en del af ens husstand
○ Benyttelse af det lejede
□ Har de indrettet sig med en fælles økonomi - og bor de som om, de er fælles om det hele
□ Helhedsvurdering
□ Hvordan har de indrettet deres liv i lejemålet?
□ Har man indrettet sig lidt på samme måde, som var man ægtefæller, så er man godt på vej til at blive betragtet som husstand* U 2011.3164 H: Ven omfattet af husstandsbegrebet. ○ Højesteret udtalte: bedømmelsen af om en person tilhører lejers husstand foretages ved en helhedsvurdering af de pågældende personers relationer og benyttelse af det lejede – da lejer og vennen benyttede det lejede i fællesskab, og da de i et vist omfang var fælles om husholdningen, ansås vennen for at tilhøre lejers husstand. * T:BB 2002.283 B: Fætter omfattet af husstandsbegrebet. ○ For så vidt angår fætteren bemærkes, at det efter bevisførelsen må lægges til grund, 1) at han er familiemæssigt relateret til lejer, 2) at han ikke betaler leje af sit ophold i lejligheden til lejer, 4) at der ikke er indgået en egentlig lejeaftale mellem ham og lejer, og 5) at han er tillagt en sådan brugsret til lejligheden og i øvrigt indgår i det sociale liv med lejlighedens øvrige beboere, herunder navnlig lejer, på en sådan vis og i et sådant omfang, at han efter en samlet bedømmelse må anses for at indgå i lejers husstand i lejeretlig forstand. * T:BB 1999.356 V: Lejer og lejers gravide kone gav lejers bror, svigerinde og deres 4 børn lov til at bo i det lejede. ○ Landsretten fastslog, at der var tale om 2 selvstændige husstande, og at de ikke var en del af lejers husstand.
Personlig brug
Kort praksisgennemgang vedr. begrebet husstand (fortsat)
* Konklusion: Såvel slægtninge som ikke-slægtninge kan være omfattet af husstandsbegrebet.
* Nærmeste familie: ægtefælle, registreret partner, samlever, børn og stedbørn og kærester er omfattet.
○ Som det klare udgangspunkt er de omfattet
* Børnebørn, søskende, svigerbørn og venner: Det er mere usikkert om disse er omfatte af husstandsbegrebet, men de konkrete omstændigheder kan tilsige, at det er tilfældet.
○ De kan være omfattet, men det må gå ind på en helhedsvurdering angående, hvordan de har indrettet sig i lejemålet
* Afgørende er en helhedsvurdering af de pågældende personers relationer og benyttelse af det lejde.
* LL § 150, stk. 2 er beskyttelsespræceptiv og kan ikke gyldigt fraviges ved aftale til skade for lejer. * Husstanden har altid ret til at benytte lejemålet, og det kan udlejer ikke skrive i § 11, at de ikke må - eller at husstanden ikke må overtage lejemålet - det er en ufravigelig ret
6
Q
Delvis fremleje
A
U1: Delvis fremleje: Lejer af en beboelseslejemål har ret til at fremleje højst halvdelenaf lejemålets beboelsesrum til beboelse. Antallet af personer, der bor i lejemålet, må ikke overstige antallet af beboelsesrum, jf. LL § 157, stk. 1.
* Delvis fremleje er der, hvor man lejer noget ud af lejemålet, mens man stadig selv bor i lejemålet
* Grundbetingelserne:
* 1) Der skal være tale om en beboelseslejlighed (også blandede lejemål).
○ Det kan ikke være et værelse - det giver jo også god nok mening, hvis man kun lejer et værelse, så har man jo ikke noget at fremleje delvist
○ Man må gerne gøre det ved blandet lejemålet
* 2) Højst halvdelenaf lejlighedens beboelsesrum må fremlejes = delvis fremleje. ○ Beboelsesrum er selvstændige rum - særskilt fra de øvrige rum på udlejningstidspunktet. ○ Ikke entré, køkken, badeværelse, toilet, og opbevaringsrum medregnes ikke. ○ Hvis man har et lejemål med to værelser (selvstændige rum) - altså stue og værelser - egentlig beboelsesrum □ Hvis man har to beboelsesrum, så kan man fremleje det ene □ Har man tre beboelsesrum, så kan man stadig kun fremleje det ene, da man maksimalt kan fremleje halvdelen, og man kan ikke fremleje ikke et halvt værelse * 3) Det samlede antal personer, der bor i lejemålet, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. ○ Hvis man har to beboelsesrum, og man bor to i lejemålet, så kan udlejer modsige sig fremleje, da man allerede er det antal personer, som svarer til antallet af beboelsesrummet ○ Udlejer kan tillade det - det kræver bare aftale, før man kan fremleje, så der er flere personer end beboelsesrum * 4) Der skal være tale om udlejning i en ikke ubetydelig periode – ophold i ferier eller ophold på vilkår som hotelophold udgør ikke et fremlejeforhold, men derimod erhvervsvirksomhed. ○ Så er vi mere over i noget AirBnB ○ Der må ikke være tale om kun kortvarig udleje * 5) Fremlejeaftalen skal indgås skriftligt (Ikke en gyldighedsbetingelse ml. fremlejetager og –giver), jf. LL § 157, stk. 3. ○ Fremlejetager og lejer kan frit indgå en lejeaftale mundtligt dem imellem - dog er det sådan, at lejer skal sende en skriftlig aftale mellem lejer og fremlejetager, så derfor skal der indirekte ligge en skriftlig aftale, for ellers kan udlejer modsige sig det * 6) Inden fremlejeperiodens begyndelse skal lejer sende udlejer en kopi af fremlejeaftalen, jf. LL § 157, stk. 3. ○ Det er til orientering - det er en ret for lejer, at lejer kan foretage den delvis fremleje, hvis altså betingelserne er opfyldt ○ Manglende overholdelse kan føre til ophævelse, jf. LL § 182, stk. 1, nr. 6. □ Hvis lejer ikke sender fremlejeaftalen, og lejer ikke gør det efter påmindelse, så kan udlejer efter omstændighederne ophæve lejemålet ○ Husk krav om væsentlighed ved ophævelse. □ Hvis fremlejer i øvrigt ikke er til gene for ejendommen, så er det svært at se, at udlejer kan ophæve pga. væsentlighed □ Modsat hvis lejer er en del af en bande og så fremlejer til nogle andre fra banden, eller hvis der er meget alkohol eller stoffer involveret, for det kan føre til fest og gener * Har lejer en eksklusiv brugsret til en del af lejemålet uden at have adgang til alle rum, er det et tegn på delvis fremleje. * Hvis der ikke indgås en aftale mellem lejer og sin ven, og vennen bare færdes i hele lejligheden, så vil vennen nok nærmere kunne ende med blive set som husstand * LL § 157, stk. 2: Beboermaksimum * Udlejer skal modsætte sig fremlejeforhold, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om boligforhold § 14, stk. 1. ○ Sikre, at der ikke bor alt for mange mennesker på for lidt plads ○ Udlejer er nødt til at håndhæve denne regel * Undlader udlejer dette, straffes udlejer med bøde. * Reglen gælder alene i regulerede kommuner, jf. lov om boligforhold § 1. ○ I uregulerede kommuner må udlejer godt acceptere, at der bor alt for mange mennesker * LL § 157 er ufravigelig: Lejer kan ikke fraskrive sig retten til fremleje, men fremlejeretten kan udvides ved aftale, jf. LL § 168. * Udlejer kan ikke skrive i § 11, at lejer ikke må fremleje efter LL § 157 * Udlejer kan udvide retten til delvis fremleje - så man kan fremleje, selvom betingelserne ikke er opfyldt
7
Q
Fremleje af hele lejemålet
Betingelser
A
U2: Fuldstændig fremleje: En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejer ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejers fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lign., jf. LL § 158.
* Grundbetingelserne:
* 1) En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse = blandede lejemål kan ikke fremlejes fuldstændigt.
○ Modsat ved delvis fremleje, hvor man gerne må fremleje ved blandet lejemål
○ Har man et blandet lejemål, så kan man ikke benytte sig af fremlejereglerne i § 158
○ Man kan heller ikke bruge det ved leje af kun et værelse
* 2) Fremlejeaftalen må maksimalt have en varighed på 2 år. ○ Lejeaftalen skal altså være tidsbegrænset - den må ikke være tidsubegrænset ○ Længere perioder = udlejer kan nægte at tillade. □ Det er også en af grundene til, at udlejer skal kunne se fremlejeaftalen, så han kan se, om det er et ubegrænset eller tidbegrænset lejemål ○ Udlejer må formentlig respektere rimeligt begrundet forlængelse, men ikke begrundet i samme oprindelige fraværsårsag. □ Hvis lejer må godt forlænge fremlejeaftalen, hvis han har en ny begrundelse for at forlænge, og så må udlejer acceptere denne forlængelse □ Så fx udlandsophold, men så får lejer en praktikplads bagefter * 3) Lejerens fravær skal være midlertidigt. ○ Lejer skal have til hensigt at vende permanent tilbage til lejemålet. ○ Udstationering, ferieophold, militærtjeneste, fængselsstraf og rekreationsophold. Årsag til lejers fravær: * Det er ikke muligt for lejer at fremleje, fordi lejer skal teste, om lejers forhold til lejers kæreste kan holde til, at de flytter sammen, jf. TBB 2002.323Ø. * 4) Fremlejeaftalen skal indgås skriftligt (Ikke en gyldighedsbetingelse ml. fremlejetager og –giver) ○ For at man kan fremsende en kopi af aftalen til udlejer - til orientering - udlejer kan kun modsætte sig fremlejen, hvis betingelserne ikke er opfyldt, eller hvis en af de følgende grunde nedenfor er til steder * 5) Inden fremlejeperiodens begyndelse skal lejer sende udlejer en kopi af fremlejeaftalen, jf. LL § 158, stk. 3, jf. § 157, stk. 3. ○ Manglende overholdelse kan føre til ophævelse, jf. LL § 182, stk. 1, nr. 6. ○ Husk krav om væsentlighed ved ophævelse.
8
Q
Udlejers har ret til at modsætte sig fremlejeforholdet (hel fremleje) i følgende tilfælde:
A
- 1) Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder
○ Alm. matrikulær ejendomsbegreb anvendes (ikke det udvidede ejendomsbegreb).
* Vi kigger kun på matriklen her - hvad ligger der af lejemål i denne matrikel
○ Enkeltværelser og lokaler til andet end beboelse tæller ikke med, mens blandede lejemål tæller med.
* Når man skal finde ud af, er der 13 lejligheder eller ej, så alt hvad der er enkeltværelser og erhvervslokaler, det tæller ikke med
○ Det skal stå i § 11, at lejer ikke har ret til at fremleje - så udlejer skal altså have det med i kontrakten, før udlejer kan modsætte sig det
○ Selvom det står der, så kan udlejer give lejer lov til det alligevel* 2) Det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum. ○ Udlejer kan nægte fremleje, hvis vi ender i en situation, hvor personerne i lejemålet kommer over antallet af beboelsesrum * 3) Udlejer i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet. ○ Ingen trykt retspraksis – formentlig hvor lejers tilstedeværelse i ejendommen vil være til væsentlig gene for udlejer, fx hvor fremlejetager tidligere har chikaneret el. udøvet vold mod udlejer, el. hvor fremlejetager i et tidligere lejeforhold med udlejer har misligholdt aftalen væsentligt. * Udlejer skal ikke acceptere, at lejer fremlejer til en person, som udlejer måske tidligere har udsat, eller hvis personen tidligere har udøvet vold eller lignende mod udlejer * Det har ikke for alvor været ude og blive testprøvet i praksis ○ Uberettiget nægtelse kan medføre et erstatningsansvar for lejers tab. * Hvis vi taler fuld fremleje, så mister lejer en indtægt, som skal dække lejers lejeudgift i perioden, så kan det føre til et tab, fordi lejer skal betale husleje to steder - i det tilfælde så kan lejer gør erstatningskrav gældende, hvis udlejer uberettiget har nægtet lejers fremleje- LL § 158 er beskyttelsespræceptiv og ufravigelig til skade for lejer, jf. LL § 168
- Udlejer kan ikke opfinde andre grunde til at skrive ind i § 11, hvorefter han kan nægte at fremleje
- LL § 158 er beskyttelsespræceptiv og ufravigelig til skade for lejer, jf. LL § 168
9
Q
Andet om fuldstændig fremleje
A
- Udlån – Lejer kan ikke lovligt udlåne sin lejlighed –> udlån kan medføre ophævelse efter forudgående påmindelse.
* Der skal være et vederlag, før det er fremleje
* Så vil det være udlån, og det har lejer ikke et en ret til efter lejeloven- Der er ikke tale om et personskifte/succession.
- Fremleje er ikke et debitorskifte = Lejer er fortsat part i kontraktforholdet med udlejer.
○ Den oprindelige lejeaftale mellem lejer og udlejer fortsætter. - Der er intet kontraktforhold mellem udlejer og fremlejetager = der er ingen forpligtelser mellem disse parter.
○ Hvis man aftaler, at det er fremlejetager, der skal betale direkte til udlejer, og fremlejetager ikke betaler, så er det fremlejegiver (lejer), der kommer til at betale for det - udlejer kan gå direkte til lejer og bede om pengene
○ Ophæver eller opsiger udlejer lejer/fremlejegiver = fremlejetagers fremlejeforhold ophører.
○ Fremlejetager må i så fald rette et erstatningskrav mod fremlejegiver, hvis fremlejetager lider et tab.
* Fx hvis fremlejetager betaler hver måned til fremlejegiver, men fremlejegiver glemmer lige at betale til udlejer, så fremlejegiver opsiges af udlejer, og fremlejetager så også er nødt til at flytte - så kan fremlejetager rette et krav mod fremlejegiver for sit tab - Overfor udlejer er det tillige alene lejer, der hæfter vedrørende lejers forpligtelser overfor udlejer.
○ LL § 159 – Fremlejegiver er objektivt ansvarlig for culpøse skader og misligholdelse udøvet af fremlejetager.
* Lejer er objektiv ansvarlig for fremlejetagers adfærd i lejemålet
○ Fremlejetagers overtrædelser af husorden mv. kan medføre sanktioner overfor lejer/fremlejegiver – i værste fald kan overtrædelse føre til ophævelse.
○ Ved fraflytning retter udlejer et krav mod lejer - så må lejer og fremlejetager lave deres eget opgør - udlejer kan ikke rette krav mod fremlejetager
- Fremleje er ikke et debitorskifte = Lejer er fortsat part i kontraktforholdet med udlejer.
- Der er ikke tale om et personskifte/succession.
10
Q
Succession på udlejersiden
A
- HR: Det obligationsretlige udgangspunkt er, at debitorskifte kræver kreditorsamtykke.
- U1: Fast ejendom
- Ejendomsbyrder overgår automatisk fra ejer til ejer uden særskilt aftale mellem parterne herom.
○ Alle lejekontrakter indtræder køber i som ny udlejer
* Der skal ikke laves nye lejekontrakter - ingen af parterne kan kræve det
* Lejekontrakterne lever videre - pengene skal bare betales til et nyt sted nu - Den nye ejer skal ikke indgå nye aftaler med alle de eksisterende lejere, og der kræves ikke samtykke fra de eksisterende lejere.
○ Udlejer succederer i den tidligere udlejers rettigheder og forpligtelser.○ Udlejers rettigheder
* Lejer skal behandle det lejede forsvarligt mv.
□ Køber kan ved fraflytning kræve, at lejer skal betale istandsættelse ved fraflytning
* Lejer skal betaler leje (og evt. forbrug) mv.
□ Her er køber nødt til lige at advisere lejerne om, at han har købt ejendommen, og at leje nu skal betales til ham
® Indtil lejer får den meddelelse, så kan lejer betale samme sted, uden at det er misligholdelse
® I praksis vil det tit aftales, at sælger opkræver lejen første måned, så køber lige har lidt tid til at advisere lejerne om det, og så vil det beløb blive udlignet ved en refusionsopgørelse mellem køber og sælger
* Lejer skal vedligeholde, hvis dette er aftalt og lovligt kan aftales.○ Udlejers forpligtelser
* Vedligeholdelse af det lejede.
□ Køber kan blive pålagt at skulle udføre noget vedligehold på ejendommen
* Sikre god ro og orden.
* Hæftelse for tilbagebetaling af depositum og ulovligt opkrævet leje – også for tiden inden overdragelsen af ejendommen.
□ Når man køber en ejendom, så skal man være opmærksom på, hvad der er indbetalt af depositum til udlejer, og er deposita blevet reguleret løbende - så skal det refunderes over en refusionsopgørelse til køber, så ny udlejer har pengene, så lejerne engang skal flytte
□ Hvis der er opkrævet noget ulovlig af den tidligere udlejer, så hæfter køber for at betale det tilbage til lejerne, hvis de bliver opmærksom på det
® Men mellem køber og sælger, så vil det typisk aftales ved overdragelsen, at sælger skal stå på mål for, hvis der er opkrævet noget ulovlig før salget, så han skal erstatte 1:1 det tab, som køber lider ved ulovlig opkrævning af noget
□ Det kan også være, at der måske ikke er lavet en indflytningsrapport af udlejer, så kan køber ikke kræve istandsættelse ved fraflytning - så kan det blive dyrt at få istandsat lejemålet
® Igen så er det noget, som man ved overdragelsen aftaler, at sælger skal bære den risiko og erstatte tabet
- Ejendomsbyrder overgår automatisk fra ejer til ejer uden særskilt aftale mellem parterne herom.
- U1: Fast ejendom
11
Q
Succession på udlejersiden
Udlejer 1 (sælger) frigøres, når overdragelsen er sket (fra overtagelsesdagen)
A
- HR: Udlejer 1 (sælger) hæfter ikke længere for tilbagebetalingskrav. Kravet må rettes mod udlejer 2 (køber).
* Tvungen processuel succession – Verserer der en huslejenævnssag og/eller en boligretssag mellem én eller flere lejere og udlejer 1(sælger), vil udlejer 2 (køber) indtræde som tvungen modpart i disse sager.
* Fra overtagelsesdagen skal lejer rette krav mod køber og ikke sælger
* Ved køb af ejendommen skal man orientere sig om, om der er nogle verserende sager ved huslejenævnet eller boligretten, for så vil køber indtræde i de sager
○ Her kan man også aftale, at det er sælger, som skal føre sagerne til dør - så han får en processuel partsevne (eller hvad det hed)- U: Udlejer 1 har optrådt ansvarspådragende.
- Lejer kan her komme igennem med at rette et krav mod første udlejer
- Hvis der er egentlig ansvarspådragende adfærd i spil, så skal lejer kunne gå mod to for at være sikker på at få sit krav dækket
- T:BB 2000.307 V: U1 havde ved salg overladt en ejendom til U2. Allerede inden overladelsen var ejendommen blevet anvendt til ulovlig udlejning, som U1 var blevet straffet for. U1 indså og accepterede, at U2 ville fortsætte den ulovlige udlejning. U1 vidste eller burdet vide, at der ville kunne opstå tilbagebetalingskrav for huslejenedsættelse, og hæftede herefter for disse, selvom U1 ikke var part i lejeaftalerne.
○ Her fik lejer ret til at gøre et krav gældende mod både U1 og U2 - måske er der flere penge at komme efter ved U1, så derfor er det bedst at rette kravet mod ham
- Er udlejer 2 (køber) kommet til at hæfte for krav vedrørende udlejers 1’s (sælgers) ejertid, kan udlejer 2 (afhængigt af købsaftalens indhold) gøre regres mod udlejer 1.
- Det kræver, at man har skrevet noget om det i købsaftalen eller ellers i forbindelse med overdragelsen
- Hvis man nu har overtaget ejendommen til en virkelig god pris, mod at man overtager ejendommen med de problemer, den må have, så har man fraskrevet sig retten til at gøre regreskrav gældende
- U: Udlejer 1 har optrådt ansvarspådragende.
12
Q
Succession på udlejersiden
Lejes rettigheder i henhold til lejelovgivningen er gyldige mod enhver uden tinglysning, jf. LL § 17, stk. 1.
A
- Modsat det obligationsretlige udgangspunkt: Hvis ikke rettigheder over fast ejendom er tinglyst, kan aftaleerhverver i god tro ekstingvere (kræver tinglysning af aftaleerhververen).
- Dette udgangspunkt fraviges ved LL § 17, stk. 1, 1. pkt. – Alle lejerettigheder, der kan udledes direkte af lejelovgivningen følger ejendommen og kan ikke ekstingveres efter tinglysningslovens § 1.
- Men kun for lejere i direkte kontraktforhold med udlejer – fremlejetager er altså ikke omfattet.
- Hvis lejer har nogle rettigheder, som er i overensstemmelse med lejeloven, så kan køber ikke ekstingverer lejers rettigheder, der ikke er tinglyst
- Køber skal huske på, når han køber ejendommen, at få udleveret alle aftaler, der er indgået i ejendommen - og i det tilfælde så er køber jo heller ikke i god tro længere
○ Kun god tro, hvis der er nogle lejekontrakter, der ikke er udleveret - men man kan alligevel ikke ekstingverer, hvis rettighederne følger af lejeloven - Fremlejeaftaler er køber uvedkommende
- Aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er også gyldig mod enhver uden tinglysning, jf. LL § 17, stk. 1, 2. pkt.
- Man vil som lejer være beskyttet som udgangspunkt, da det står i lejeloven, at udlejer maksimum kan kræve indbetalt 6 måneders forudbetalt leje og depositum
- Selvom køber ikke har fået at vide, at der er indbetalt 6 måneder af det, så kan han ikke ekstingvere dette
- Det er naturligvis lejers tilbagebetalingskrav på disse beløb (der indgår i udlejers alm. formuemasse), som kan gøres gældende mod den til enhver tid aktuelle ejer af ejendommen - med fradrag af et evt. flytteopgørsbeløb.
- Det er kun der, hvor lejer har nogle rettigheder (og ikke forpligtelser), at lejer skal være opmærksom på, om han har fået en udvidelse, så skal han sørge for at tinglyse det for at være sikret mod ekstinktion
- Ved udvidet forpligtelser, så skal køber nok håndhæve dem
- Aftaler, der fraviger lovens udgangspunkt (videregående rettigheder), er ikke omfattet af beskyttelsen i LL § 17. Disse skal tinglyses.
- Udvidet fremlejeret
- Kontraktmæssig uopsigelighed
- Aftaler om forlænget opsigelsesvarsel
- Forkøbsret mv.
○ Hvis man lejer et lejemål, og man får aftalt, at hvis lejemålet skal sælges, så får lejer en forkøbsret, så skal det tinglyses, for at det ikke ekstingveres - Lejer kan altid kræve, at lejekontrakten bliver tinglyst - udlejer kan ikke nægte det
○ Typisk vil man lave en deklaration, som refererer til lejekontrakten, som så tinglyses
○ Ved tinglysning, så vil lejers navn komme til at ligge offentligt tilgængeligt, fordi det skal fremgå, hvem der er påtaleberettiget
- Husk dog, 1) at aftaleerhververe skal være i god tro for at ekstingvere (typisk er køber vidende om udlejningen og har set lejekontrakten), og 2) den nye ”ret” skal være tinglyst.
- Lejer bør altid overveje, om lejekontrakten skal tinglyses på ejendommen. Det følger af LL § 17, stk. 3, at lejer har en ufravigelig ret til at lade sådanne rettigheder tinglyse på ejendommen, også selvom udlejer ikke medvirker hertil.
- Dette udgangspunkt fraviges ved LL § 17, stk. 1, 1. pkt. – Alle lejerettigheder, der kan udledes direkte af lejelovgivningen følger ejendommen og kan ikke ekstingveres efter tinglysningslovens § 1.
13
Q
Succession på udlejersiden
OBS! Særlig frist for fremsættelse af krav, hvis ejendommen er overdraget, og hvis lejer er fraflyttet på overtagelsesdagen
A
- Efter overtagelsesdagen skal lejer rette alle krav mod køber
- Udgangspunktet er tre års forældelse for lejers krav mod en udlejer
- I den situation, hvor man er fraflyttet et lejemål forud for, at ejendommen bliver overdraget, og man har ikke fået sit depositum tilbage, fordi de er uenige, så har lejer kun 1 år til at anlægge sag om det efter ophørstidspunktet
- Forældelsen forkortes her
○ Det skal gøres gældende inden et år efter ophørstidspunktet - Det kan godt være lidt svært, fordi hvis man er flyttet, hvordan skal man lige finde ud af, at der er kommet en ny udlejer
○ Det, der nok sker, er, at når man retter henvendelse til udlejer for at få sit depositum, så vil udlejer nok sige, at man skal rette sit krav til den nye ejer
- Lejers krav skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet (typisk fraflytningstidspunktet), hvis ejendommen er overdraget til en ny ejer (udlejer 2), jf. LL § 17, stk. 2.
- Ved sagsanlæg
○ Boligretten
○ Huslejenævnet - Begyndelsestidspunktet for fristen er ”Ophørstidspunktet” – formentlig den sidste dag, som lejer er forpligtet til at betale husleje for.
- Ved sagsanlæg
- Udgangspunktet er tre års forældelse for lejers krav mod en udlejer
Hvis der ikke er sket udlejerskifte, er det de alm. forældelsesregler, der regulerer, hvornår der senest kan fremsættes krav.
14
Q
Succession på lejersiden
A
- HR: Lejerskifte kræver udlejersamtykke – følger af det obligationsretlige udgangspunkt.
* Overladelse til egen husstand er ikke et debitorskifte/lejerskifte.
* Fremleje er ikke et debitorskifte = Lejer er fortsat part i kontraktforholdet med udlejer.- U1: Lovhjemmel - Bytteret, jf. LL §§ 161 og 162 (ikke succession – men tvunget lejerskifte)
- Man afslutter det eksisterende lejeforhold og laver et nyt
- U2: Lovhjemmel - Retten til at fortsætte lejemålet (succession):
- Dødsfald og indflytning på plejehjem, jf. LL §§ 163 og 164.
- Skilsmisse, jf. LL § 165
- Samlivsophør, jf. LL § 166
- U3: Aftale (succession)
Det kan både være på forhånd i § 11, at man skriver ind, at lejer har en udvidet ret til succession, eller det kan være i forbindelse med ønsket om succession
- U1: Lovhjemmel - Bytteret, jf. LL §§ 161 og 162 (ikke succession – men tvunget lejerskifte)
15
Q
Succession på lejersiden
U1: lovhjemmel - bytteret, jf. ll §§ 161 og 162
A
- HR: Lejer af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden, jf. LL § 161.
* Ikke blandet lejemål - her har man ikke bytteret
* To lejere, der ønsker at bytte lejemål
○ Udlejer kan ikke modsætte sig denne bytning
* 2 lejere kan uden accept fra deres respektive udlejere (altså forskellige udlejere) aftale, at de vil bytte lejemål.
* Der er ikke tale om en fortsættelse af lejemålet, jf. ordet »overtage«. Bytte må ligestilles med genudlejning, og bytte er altså ikke en succession.
* Det behøver ikke være samme udlejer eller i samme ejendom* 3 betingelser: ○ 1) Beboelseslejligheder (værelser er ikke omfattet). ○ 2) Udelukkende udlejet til beboelse (blandede lejemål er ikke omfattet). ○ 3) Det skal være tale om et reelt bytte: begge lejere skal overtage den anden lejers lejemål, og begge parter skal på tidspunktet for indgåelsen af bytteaftalen have til hensigt at tage fast bopæl i de tilbyttede lejligheder – alt andet vil være omgåelse. * Man må ikke bruge reglerne til, at den ene vil opsige lejemålet, men i stedet for at opsige, så bytter man en sin ven, der gerne vil bo i ens lejemål, og så opsiger man bare vennens lejemål efter byttet - man skal have hensigten på tidspunktet for bytningen, at man vil bo i hinandens bopæl * Der kan selvfølgelig ske noget efterfølgende, der gør, at man vil opsige - det kan godt være lidt svært for udlejer at bevise, hvilken intention lejeren havde på tidspunktet for bytningen * Manglende opfyldelse af betingelserne medfører, at udlejer er berettiget til at nægte et bytte hhv. ophæve de byttende lejeres lejemål. ○ Udlejer får en fraflytning, istandsættelse af lejemålet og en ny lejer, og hvis den nye lejer betaler sin husleje og behandler det godt, så vil udlejer sjældent have et behov for at opsige/ophæve Udlejer vil også have sparet nogle udgifter på ikke at behøve at finde en ny lejer
