Lejeaftalens Indgåelse

Question 1

Lejeaftalens indgåelse - tilbud

Answer 1

Lejeaftalens indgåelse – aftaleret
De almindelig aftaleretlige regler finder anvendelse
Lejeaftaler er reguleret efter aftalelovens regler

Tilbud og accept
• Der er indgået en lejeaftale, når der er afgivet tilbud og accept
• Tilbud:
• Udlejers annoncering = opfordring til at gøre tilbud
○ Opfordring til, at der er nogle lejere, der skal rette henvendelse om at ville leje den
□ Man har ikke ret til den ved at være den første lejer, der skriver til udlejer
○ Først ved lejekontrakt, så vil der ligge et tilbud
• Deltagelse i en fremvisning = opfordring til at gøre tilbud
• Fremsendelse af underskrevet kontrakt = bindende tilbud
○ Som udgangspunkt et bindende tilbud, som den anden kan støtte ret på, hvis det accepteres
• Fremsendelse af en ikke-underskrevet kontrakt = formentligt bindende tilbud, medmindre andet er udtrykkeligt anført.
○ Ofte står der, at lejeaftalen er betinget af, at lejer betaler depositum og forudbetalt leje - for at undgå, at der ligger en aftale, og der aldrig kommer betaling fra lejer, og så skal man starte med en udsættelsessag
□ Derfor laver man ofte den betingelse
○ Man har egentlig aftalefrihed på det punkt her - man kan nok betinge indgåelsen af en aftale af de fleste ting
○ Ved nybyggeri vil udlejer ofte stille en betingelse for, at lejemålet faktisk er færdig på den pågældende dag - så det er muligt at skubbe indflytningsdagen - hvis man altså gør lejer opmærksom på det, at man har taget det forbehold
○ Eksempelvis: ”Udkast”, ”Dette er en opfordring for lejer til at fremsætte et tilbud” eller ”Lejeaftalen er i sin helhed betinget af udlejers godkendelse”

Question 2

Tilbud og accept:
Accept
Accept uden enighed om de væsentligste vilkår/hovedvilkår

Answer 2

○ Udgør en interessetilkendegivelse
□ Man siger, at det, at lejer siger, at de gerne vil leje lejemålet, men de er ikke enige om vilkårene, så er det ikke en aftale - i stedet er det bare en interessetilkendegivelse
○ Væsentligste vilkår/hovedvilkår: Det lejede, lejeniveau, deposita og forudbetalt leje, lejeperiode mv.
□ Det er ret centralt at være enig om de pågældende ting her
□ Er man i mål med de hovedvilkår her, så vil man sige, at selvom der er uenighed på nogle mindre vilkår, så er der som UG indgået en aftale
○ TBB2007.275: Lejer underskrev en anmodningen om en bolig, hvoraf det fremgik, at lejer med sin underskrift accepterede at overtage lejemålet med alle rettigheder og forpligtelser, og at accepten var bindende for Lejer. Retten fastslog dog, at det ikke var godtgjort, at Lejer ved underskrivelsen af anmodningen var blevet gjort bekendt med lejens størrelse og betaling af indskud, og retten fandt herefter, at der ikke var indgået en bindende lejeaftale, da lejetilbuddet ikke indeholdt de væsentligste vilkår for lejemålet, herunder de økonomiske.

Question 3

Accept - fortsat:
Enighed om de væsentligste vilkår/hovedvilkår

Answer 3

○ HR: Bindende accept
□ Kontraktudkast som forhandlingsgrundlag – en drøftelse af enkelte punkter vil oftest kunne opfattes som udtryk for enighed om de øvrige punkter.
□ Alt det, man ikke er i forhandling om, vil anses for, at man er enig på de punkter
□ U1972.50H: En lejer accepterede på alle væsentlige punkter et af udlejer efter stedfundne forhandlinger udarbejdet udkast, hvorefter udlejer - efter, at han havde rejst nye spørgsmål til drøftelse - indgik aftale til anden side. Antaget, at der mellem lejer og udlejer var indgået en aftale af en sådan bestemthed, at udlejer tilpligtedes at udleje lokalerne på de i kontraktudkastet indeholdte vilkår med visse ændringer (s. 64).
□ Retten sagde, at lejemålet var udlejet til Lejer 1, så de havde ret til at blive indsat i lejemålet - og så stod udlejer med problem, når også lejemålet var udlejet til Lejer 2, som ikke kunne blive sat ind i lejemålet
○ U: Ingen skriftlighed – intet kontraktudkast
□ Hvis man er enig, så vil der være en aftale, selvom den ikke er skriftlig - men det, at der ikke er lavet et kontraktudkast, kan opfattes som et udtryk for, at der faktisk ikke er en endelig aftale
□ Kan opfattes som et udtryk for, at der ikke er indgået en endelig aftale.
□ Udtryk for, at der er indgået en ”for”aftale, som forpligter parterne til at fortsætte forhandlingerne.
Så man skal ind og se, hvorfor er der ingen skriftlig aftale endnu - hvad er grunden til det?

Question 4

Accept - fortsat:
Indgået aftale som følge af parternes handlemåde, selvom vilkårene ikke er aftalt.

Answer 4

○ Stiltiende accept
□ Udøvelse af brugsretten til lejemålet
□ Hvis man får udleveret nøglerne til lejemålet, og man flytter ind, så virker det til, at der er indgået en lejeaftale qua deres handlemåde
□ U2000.2074V: Lejer havde taget lejemål i besiddelse (modtaget nøgler og foretaget arbejder i det lejede). Vilkårene var ikke nærmere fastlagt, men lejer kunne ikke ensidigt træde tilbage (s. 65).
□ Ikke sjældent, at lejer i erhvervslejemål får dispositionsret over lejemålet, inden lejeaftalen træder i kraft, så man kan indrette lejemålet til sit erhverv og gøre i stand
□ I dommen opdagede lejer, at det ville koste alt for meget at sætte i stand, så han ville gerne ud af det - her sagde retten, at der var indgået en aftale på grund af parterne handlemåde
○ Manglende indsigelse
□ U1946.450V: Lejer døde og datter overtog lejemålet. I over 1 år modtog udlejer lejebetaling, udlejer gjorde ikke indsigelser mod anvendelsen, og udlejer foretog reparationer på datterens anmodning. Udlejer havde accepteret datter som lejer (s. 65).
□ På grund af udlejers manglende indsigelse mod datterens overtagelse af lejemålet, så er der en lejeaftale med tilsvarende vilkår med datteren nu - så udlejer må i sådan et tilfælde handle, hvis man ikke ønsker den anden som lejer
○ Betaling af depositum
□ Stærkt indicium for, at en aftale er indgået - forudsat at udlejer har afgivet et bindende løfte, idet lejer ikke skal kunne tvinge sig til lejemålet ved at betale depositum.
□ Hvis man stadig ikke er enige om vilkårene, så kan lejer ikke bare betale depositummet til lejer for så at sige, at nu er der så en bindende aftale - det kan lejer ikke bare gøre ensidigt
□ TBB2004.201Ø: Udlejer sendte kontraktudkast, der ikke levede op til de vilkår, som lejerne havde tilkendegivet, at accepten var betinget af. Lejerne fik det indtryk, at de alene kunne komme i betragtning til lejemålet, hvis de indbetalte depositum = ikke bindende aftale trods betaling af depositum (s. 65).
□ Lejerne kunne godt komme ud af lejemålet her - de betalte, fordi de troede, at det var nødvendigt for at kunne komme i betragtning til lejemålet - så var det ikke et indicium for, at der var indgået en bindende aftale
□ Så man skal kigge på det konkret hver gang

Question 5

Lejer modtager en lejekontrakt til gennemgang og underskrivelse fra administrator efter at have fået lejemålet fremvist. Udlejer har endnu ikke underskrevet lejekontrakten. Lejer underskriver og returnere den underskrevne kontrakt pr. post onsdag før påske efter alm. kontortid. Påskedag (søndag) fortryder lejer og sender en mail til administrator, om at lejer ikke ønsker at leje lejemålet alligevel.
Kan administrator anse lejers mail som en opsigelse og forpligte lejer til at betale leje i sædvanligt opsigelsesvarsel dvs. tre måneder fra lejeforholdets begyndelse?

Answer 5

• Ikke underskrevet lejekontrakt - skal anses som bindende tilbud
  * Tilbagekaldelse af accept - skal komme frem, før accept er kommet til kundskab
  ○ Mailen kommer her frem, før accepten kommer til kundskab
  Så ingen aftale, og lejer hæfter ikke for leje i opsigelsesperioden

Question 6

Legal acceptfrist

Answer 6

Aftalelovens § 3:
* Stk. 1. Accept skal være kommet frem til tilbudsgiveren inden udløbet af det tidsrum, som ved tilbuddets afgivelse af ham kunne påregnes at ville medgå.
* Stk. 2. Ved beregningen af dette tidsrum forudsættes, når ikke andet følger af omstændighederne, at tilbuddet kommer frem i rette tid, samt at svaret afsendes uden ophold, efter at den, til hvem tilbuddet er rettet, har haft rimelig betænkningstid, og at det ikke forsinkes undervejs.

* TBB1999.329: Tilbud af 6/1-1999 om leje af erhvervslokaler blev accepteret 25/1-1999. Selvom tilbuddet ikke indeholdt acceptfrist, var accepten for sen, og tilbuddet ikke længere bindende for afgiveren = 19 dage er for lang tid  Kathrine tænker, at vi ligger på en uges tid til betænkningstid - ofte skal man lige have en weekend med til at tænke over det

Question 7

Hvem kan underskrive lejekontrakten?

Answer 7

• Administrator?
  * Ofte vil der være en administratoraftale, hvor det vil være aftalt, om administrator har fuldmagt til at skrive under på lejekontrakter - det er indadtil
  * Udadtil, så vil det være qua ens stilling, at administrator kan skrive under - og lejer vil også tro, at administrator har fuldmagt til at skrive under
  * I det praktiske er det nærmest 9/10 tilfælde, hvor administrator skriver under på lejekontrakterne
  
  • Ejendomsmægler?
    
    • Ved erhvervslejemål, så vil det ofte være ejendomsmæglerne, der sidder og laver kontrakterne
    • Det er et spørgsmål om, hvad der er givet af fuldmagt til ejendomsmægler
    • Her kan man ikke automatisk antage, at det ligger i stillingsfuldmagten, så det vil kræve, at der faktisk ligger et fuldmagtsdokument
  • Vicevært?
    
    • Ikke qua sin stilling - altså så skal der være et dokument
  • Udlejers advokat?
    
    • Udgangspunkt er, at man ikke kan forpligte sin klient, uden at klienten har sagt OK - så det kræver, at der er en fuldmagt til det

Sondre mellem det interne forhold og det eksterne forhold
- Hvad kan lejer forvente?
- Hvad er aftalt med udlejer?

For lejer er det kun lejer, der kan skrive under - medmindre under 18 år, så skal en forældre gøre det

Question 8

Lejeaftalens indgåelse – lejeloven

Answer 8

Selvom lejeaftalens indgåelse er reguleret af aftaleloven, indeholder lejeloven særregler, ligesom den anvendte form og fremgangsmåde bedømmes på baggrund af almindelig lejeretlig praksis.

Aftaleretten suppleres af lejelovens regler.

Lejelovens regler er lex specialis og går forud for aftalerettens regler.
Fx UG er, at man kan indgå aftaler mundtlig, men i aftaleloven er der en regel om, at hver af parterne kan kræve, at lejeaftalen skal være skriftlig - så det går forud

Question 9

Lejelovens formkrav
Skriftlighed

Answer 9

• HR: Intet krav om skriftlighed
  * Mundtlige aftaler er bindende
  ○ Aftaler bør altid indgås skriftligt af bevismæssige årsager.
  ○ TBB2004.201Ø: Selvom lejer, der i forvejen havde fået tilsendt udkast til lejeaftale, under et møde med udlejer betalte depositum i overensstemmelse med udkastet, fandtes det ikke godtgjort, at der var indgået en mundtlig lejeaftale (s. 65).
  
  • U: Når en af parterne kræver, at der udfærdiges en skriftlig aftale, jf. LL § 11, stk. 1.
    
    • Anmodning kan fremsættes på et hvilket som helst tidspunkt.
    • Aftalen skal så afspejle de vilkår, man har handlet efter indtil nu - altså lejen skal være det samme, og depositum skal være det samme (der kan ikke bare aftales nu, at der skal indbetales mere)
    • Tilsidesættelse udgør en misligholdelse.
    • Hvilke misligholdelsesbeføjelser har en part, hvis den ene part ikke vil medvirke til at udarbejde en skriftlig lejeaftale?
      ○ Konkret vurdering, om det er væsentligt - Kathrine mener ikke, at i sig selv er det væsentligt, for uanset, om det er på skrift eller ej, så har man de samme rettigheder
      □ Men man kan jo komme til som lejer have brug for kontrakten, fordi man fx skal søge boligstøtte og skal sende den ind - så går man glip af boligstøtte, så kan man godt komme i en situation, hvor det kan være væsentligt
      □ Det kan også have betydning, hvor stor en boligstøtte så er
      □ Udlejer vil næppe kunne komme igennem med en opsigelse eller en ophævelse - fordi reglerne i lejeloven er beskyttende over for lejer, og så vil manglende underskrift ikke være væsentligt
      Ved boligstøtte, så kan man nok godt komme igennem med at fratrække det, man kunne have fået i lejen - fordi det vil være ens tab

Question 10

Blanketter og standardiserede lejekontrakter - LL § 14

Answer 10

• Blanketter og standardaftaler skal være autoriserede, jf. lejelovens § 14.
  * Stk. 1. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af indenrigs- og boligministeren.
  ○ Vi har kun én blanket - og den er udarbejdet af indenrigs- og boligministeren
  * Stk. 2. Ved en blanket forstås en skriftlig lejeaftale, der indeholder lejevilkår, som egner sig til benyttelse over for flere lejere og fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.
  ○ Altså den er så standardiserede, at alle kan tage fat i den og bruge den - den er egnet til, at den kan bruges af nærmest alle - så er det en blanket
  ○ Man må ikke selv lave en blanket, der er egnet til flere lejere
  □ Men man må gerne lave en individuel kontrakt til hver enkelt af lejerne, hvis man gider til at gøre det
  * Stk. 3. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.
  ○ Alt det, der står i ens hjemmelavet blanket, der er i strid med lejeloven, så vil det være ugyldigt
  ○ Har man fx skrevet, at lejer har den indvendige vedligeholdelse i sin hjemmelavet blanket, så vil vi falde tilbage på lejeloven, og herefter har lejer alene vedligeholdelsen for låser og nøgler

Question 11

Blanketter og standardiserede lejekontrakter
Hvad er en blanket? Hvad er en standardiserede aftale?

Answer 11

• Blanket: Fortrykt, afkrydsning, tekstfelter og lign.
  * Der må alene anvendes autoriserede blanketter.
  * Udfylder de huller, der er i aftalen, som mangler at blive udfyldt
  • Standardaftaler: Aftaler, der 1) indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, 2) når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.
    
    • Hvis lejer opfatter lejeaftalen som standardiserede, så kommer vi i det problem, at der er behov for en autoriseret blanket
      ○ Beskyttelse af lejer, at når det fremstår som standardvilkår, så tror lejer også, at det er standardvilkår
      ○ Altså den er ikke konkret for, hvad der gør sig gældende for ejendommen - fx hvis der er mere end 13 lejere, så må du ikke fremleje (eller hvad hun sagde)
    • Vilkårene skal både være ensartede for flere lejere og fremtræde ensartede.
    • Produktionsmåden kan få betydning, hvis kontrakten fremstår seriefremstillet eller standardiseret.
      Der må alene laves standarder, hvis der anvendes en autoriseret blanket.

Question 12

Blanketter og standardiserede lejekontrakter
Individuelle aftaler

Answer 12

• Kan altid indgås.
  * Hvis der er indarbejdet tekst, der alene relaterer sig til det konkrete lejeforhold, fremtræder den ikke som standardiseret, selvom der er en række vilkår, der er enslydende.

    * U2014.2022H: Lejekontrakt udgjorde en standardaftale. Kontrakten indeholdte elementer, der ikke passede på det konkrete lejemål. Lejekontrakten indeholdte vilkår om, at lejer skulle vedligeholde badekar og gashaner. Ingen af delene fandtes i lejemålet. Der havde ikke været individuelle forhandlinger (s. 71). Landsretten mente, at det var en individuel aftale - men Højesteret kommer frem til det samme som Byretten, fordi man havde 1:1 de samme vilkår som i de øvrige lejemål, og fordi den overfor lejer fremtrådte som en standardiserede aftale - og det er meget, hvordan den fremtræder

Question 13

Blanketter og standardiserede lejekontrakter
Formål:

Answer 13

Der bør ved udformningen af kontrakten tages hensyn til begge parter.
* Beskyttelse af lejer: Formodning om, at lejer/forbruger uden videre accepterer standardiserede aftaler.
○ Fordi lejer tror, at det er en standardiserede aftale, så vil de mere acceptere dem - selvom nogle af vilkårene måske er urimelige
* Formodning om, at de er accepteret af mange før.
○ Lejer tror, at det er sædvanlige vilkår
* Forventning om, at vilkårene ikke kan ændres.
* Udlejer er den stærke i det forhold her - så derfor skal lejeren beskyttes
Derfor må udlejer ikke lave sine egne standardiserede aftaler

Question 14

Autorisationen af blanket (eller standardaftale) - hvilken skal man bruge?

Answer 14

• Igen skal man se på, hvornår lejeaftalen er indgået for hvilken typeformular, der er den rigtige at bruge
  * Ret væsentlig at være OBS på som udlejer, om der er kommet en ny typeformular
  * Autoriseret af Indenrigs- og boligministeren
  ○ Typeformular A, 9. udgave af 1. juli 2015 kunne anvendes frem til 31. december 2022.

        ○ Typeformular A, 10. udgave af 1. september 2022 kunne anvendes fra 1. september 2022 og skal anvendes efter 1. januar 2023. (https://im.dk/Media/637983129783996865/Typeformular%20A.pdf)
            □ Så der var en overgangsperiode, hvor man kunne bruge både den 9. udgave og den 10. udgave 
  		
        ○ Hvis lejeaftale er indgået og underskrevet 15. oktober 2022 men lejeforholdet først træder i kraft den 1. januar 2023, hvilken typeformular skal så være anvendt? 
            □ Det afgørende er, hvilket tidspunkt aftalen er indgået - så her må man gerne bruge A9-udgaven - underskriftstidspunktet er styrende 

Autoriseret ved aftale mellem grundejer- og lejerorganisationerne (ikke udnyttet).

Typeformular A, 10. udgave af 1. september 2022
* Bekendtgørelse 2022-08-30nr. 1214 om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler (bkg. ASL)
* Anvendes en ikke længere autoriseret typeformular, svarer dette til at anvende en uautoriseret blanket = vilkår, der fraviger loven til skade for lejeren, er ugyldige, og aftalen udfyldes på disse punkter med deklaratoriske regler.
* Husk! Aftaler indgået på et tidligere tidspunkt skal være indgået på den dagældende autoriserede typeformular (9. udgave trådte i kraft 1. juli 2015, 8. udgave trådte i kraft 12.09.2001, 7. udgave trådte i kraft 02.01.1996 osv.)
○ Hun holder os op på datoerne for A9 og A10
* Overgangsbestemmelser: Typeformular A, 8. udgave kunne anvendes frem til 1. oktober 2015, jf. tidl. bkg. ASL § 4, stk. 3, og Typeformular A, 9. udgave kan anvendes frem til 31. december 2022, jf. bkg. ASL § 4, stk. 3.
Man skal være opmærksom på overgangsbestemmelser, at der har været overgangsperioder, hvor man har kunne anvende begge formularer

Question 15

Retsvirkning af at anvende blanket eller standardaftale uden autorisation,

Answer 15

• Retsvirkning af at anvende blanket eller standardaftale uden autorisation, jf. LL § 14, stk. 3.
  * Bestemmelser, der fraviger loven til skade for lejeren, er ugyldige, og aftalen udfyldes på disse punkter med deklaratoriske regler.

U2014.2022H: Afgørelsen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt lejevilkårene fremtrådte på en sådan måde, at lejer måtte opfatte dem som standardiserede, jf. LL § 5, stk. 3, 2. led. Der var enighed om, at kontrakten ikke var en blanket i lejelovens forstand, jf. LL § 5, stk. 1. Parterne var endvidere enige om, at lejekontrakten indeholdt lejevilkår, som var ensartede for flere lejere i samme ejendom, jf. § 5, stk. 3, 1. led. Højesteret fandt, at lejekontrakten efter en helhedsvurdering ikke fremtrådte som udarbejdet individuelt for det pågældende lejemål, og at Lejer måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede. Som følge heraf var et lejevilkår i lejers lejekontrakt om nyistandsættelse af lejemålet ved fraflytning ugyldigt, idet vilkåret pålagde lejer større forpligtelser end angivet i lejeloven (s. 71).

Question 16

Ændringer af typeformular

Answer 16

• HR: Ændringer kan medfører, at der ikke længere er tale om en autoriseret blanket.
  * Udarbejdes blanketten i overensstemmelse med dennebkg. ASL bilag 2, anses blanketten for identisk medtypeformularA, 9. udgave, af 1. juli 2015, med hensyn til opstilling, jf. bkg. ASL § 3, stk. 2, 1. pkt.
  * Hvis man fx streger et helt afsnit over og tilføjer sit eget, så vil det anses som en ikke autoriseret blanket, og vilkår mod lejeloven bliver ugyldige
  • U: Mindre fravigelser fra denne udformning, som ikke har betydning for blankettens indhold, medfører ikke, at autorisationen bortfalder. Sidestørrelse skal dog være A4, og sideantal for hhv. kontrakten og vejledningen må ikke fraviges, jf. bkg. ASL § 3, stk. 2, 2. pkt.
    
    • Man må gerne sætte sit logo på i toppen af blanketten
  • U2014.2370H/TBB2014.666: Da den anvendte blanket ikke var identisk med den autoriserede blanket, og da fravigelserne ikke kunne anses for ubetydelige i henseende til indhold og opstilling, havde udlejer anvendt en uautoriseret blanket, med den virkning, at vilkårene i § 7 og § 8 var ugyldige, jf.lejelovens § 5, stk. 2. Da § 11 endvidere fremtrådte som en integreret del af blankettens øvrige vilkår på grund af den anvendte margin, skrifttype og skriftstørrelse, og da indledningen til § 11 fra den autoriserede blanket manglede, var bestemmelserne i § 11, punkt 11 og 15, også ugyldig (s. 74).

Question 17

Typeformular A, 10. udgave af 1. juli 2022

Answer 17

• §§ 1-10: Er en blanket.
  * § 1: Parterne og det lejede
  ○ Hvem er det, der lejer og udlejer, og hvad er det, som man skal leje og størrelse og antal værelser og andet brugsret mv.
  ○ I de tidligere formularer stod der CPR-nummer her, men det er lavet om på grund af GDPR, men udlejer må stadig gerne indhente lejers CPR-nummer - det må bare ikke stå i aftalen - men udlejer skal kunne identificere lejer
  ○ Typisk hvis man har brugsret til en garage eller parkeringsplads, så vil det laves på en særskilt aftale - og det vil udlejer helst, da det er uden for lejeloven, og så er det lettere at opsige
  □ Garagen skal ligge særskilt fra huset, man lejer - de kan ikke hænge sammen, for så siger man, at man ikke kan skille det ad i to aftaler
  * § 2: Begyndelse og ophør
  ○ Man skal ikke her i § 2 begynde at skrive til, hvis man vil have en anden opsigelse - det skal stå i § 11
  * § 3: Betaling af leje
  ○ “kvartal” er med fed og kursiv, og det er fordi, at det er en fravigelse af lejeloven, da det er per måned - så det er særskilt fremhævet i typeformularen, at det er en fravigelse
  ○ Kun opkræve forbrug og lejen som udgangspunkt her i § 3
  □ Der skal være hjemmel i loven til at opkræve beløb ud over lejen - så fx ikke trappevask eller vinduespudsning - det må man ikke, sagde væsentlig dom angående trappevask
  * § 4: Depositum og forudbetalt leje
  ○ Maksimalt komme op på 6 måneder > beskyttet mod enhver uden tinglysning
  * § 5: Varme, køling, vand og el
  ○ Udlejer skal lave regnskab én gang årligt, hvis det opkræves aconto
  ○ Man skal skrive, at det er udlejer, der levere - altså krydse det af, ellers kan udlejer ikke kræve det aconto
  * § 6: Fællesantenner mv.
  * § 7: Lejemålets stand ved ind- og fraflytning
  ○ Har man mere end ét lejemål som udlejer, så skal man også krydse “ja” i, at der er indflytningssyn og fraflytningssyn - ellers er noget galt
  * § 8: Vedligeholdelse
  ○ Igen fravigelsen om at pålægge lejeren den indvendige vedligeholdelsespligt er fremhævet ved brug af fed og kursiv
  * § 9: Inventar
  ○ Væsentligt at få krydset korrekt af, hvilket inventar tilhører udlejer - ellers hvis lejer tager det med, så vil det være svært for udlejer at få det tilbage
  * § 10: Beboerrepræsentation mv.
  ○ Også husdyr - hvis det er tilladt, vil det ofte være uddybet i §11, og det vil ofte være anført der, at det kræver indgåelse af særskilt aftale, at man kan have et husdyr
  ○ Øvrige oplysninger om det lejede:
  □ Her må man ikke skrive fravigelser fra lejeloven
  □ Fx oplyse vicevært og kontortider eller lignende - rykker ikke på forpligtelser eller rettigheder
  * § 11: Særlige vilkår
  ○ Fraviger fra den tidligere typeformular - for her er lavet afsnit, som kun omhandler lejefastsættelse og -regulering
  □ Forsøgt at synliggøre for lejer, om fastsættelsen af lejen er lovlig
  □ Fri leje kan aftales, hvis den er nyopført - hvilket er efter 1. januar 1992
  ○ Hvis man vil aftale, at aftalen skal reguleres efter indekset, så er der nu en fortrykt tekst, man kan udfylde om det
  ○ Øvrige fravigelser:
  □ Her skriver man ind, hvad der konkret skal gælde for det her lejemål, fx uopsigelighed, udvidelse af lejers vedligeholdelsespligt, præcisering af lejers vedligeholdelsespligt
  □ Når det står i § 11 i lejekontrakten, så er det særlig fremhævet per automatik, og så er det gyldig aftalt
  □ Man kan også vælge at lave et tillæg i stedet, hvor man anfører de særlige vilkår
  
  • § 11: Delvis blanket og delvis individuel aftale.
    
    • Fortrykt tekst om hvorvidt lejemålet er omfattet af reglerne om fri leje og på baggrund af hvilket grundlag.
    • Fortrykt tekst om nettoprisindeksregulering.
    • Øvrige individuelle vilkår kan enten udfyldes direkte i typeformularen eller udarbejdes som et særskilt tillæg.
      ○ HR: Individuel aftale
      ○ U: Hvis § 11 fremstår som en integreret del af blanketten, jf. U2014.2370H: § 11-vilkår blev efter en konkret vurdering anset for at være en integreret del af blanketten blandt andet på grund af skrifttype, margin og da indledningen til § 11 manglede (s. 74).
      Hvis det, man skriver i § 11, har præcis samme tekst og udseende som resten af blanketten, så det kommer til at fremstå som en forlængelse af blanketten, så kan det komme til fremstå som standardiserede vilkår, og så har man pludselig en uautoriseret blanket

Question 18

Vejledning til typeformularen

Answer 18

Typeformular A, 10. udgave af 1. juli 2022
* Husk altid udlevering af vejledning til typeformularen.

* Retsvirkning af manglende udlevering = uautoriseret typeformular, jf. TBB2016.611. 

TBB2016.611: Lejeaftale indgået på uautoriseret blanket, idet lejer ikke havde fået udleveret vejledningen til typeformularen. Udlejer havde derfor den indvendige vedligeholdelsespligt, selv om andet fremgik af aftalen (s. 75).

Question 19

Lejelovens formkrav
Udtrykkelighedskrav

Answer 19

• En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen, jf. LL § 11, stk. 2.
  * HR: Ved tvivl om forståelse af aftalevilkår (fortolkningstvivl), skal aftalen fortolkes i overensstemmelse med Lejelovens regler.
  ○ Er der noget, der ikke helt giver mening i lejekontrakten, så giver det mening, at vi falder tilbage på lejelovens regler
  * U: Medmindre der er holdepunkter for andet.
  • Aftalelovens § 38 b (uklarhedsreglen i forbrugerforhold): I tilfælde af fortolkningstvivl fortolkes vilkår på den måde, der er mest gunstig for forbrugeren, medmindre vilkåret har været genstand for forhandling.
    
    • Udlejers bevisbyrde.
    • Så man vil altid fortolke bestemmelsen til gunst for lejer, hvis der er tvivl, medmindre udlejer kan fremvise bevis for, at vilkåret har været genstand for forhandling
  • Ved bevis- eller fortolkningstvivl vil lejelovens regler altså udfylde aftalen.

Udtrykkelighedskrav
* Spørgsmål:
* Det er i en boliglejekontrakt angivet ”Lejer skal vedligeholde hårde hvidevarer”. Er denne formulering tilstrækkelig til, at lejerne skal vedligeholde samtlige hårde hvidevarer i lejemålet?
○ Det havde været en god idé at henvise til de ting, som stod i paragraf 9 - så vil man nok kunne komme igennem med det
□ Endnu bedre hvis udlejer præciserede, hvad der ligger i at vedligeholde - fx ved fryser, er det så at afrime den en gang om året
○ Men sådan her, så vil det nok ikke være tilstrækkeligt

Question 20

Dobbelt fremhævelseskrav

Answer 20

• Det fravigende vilkår skal markeres med 1) særlig typografi og 2) angive, at der er tale om en fravigelse af loven.
  
  • Kravet er udgået med den nye sammenskrevne lov, der trådte i kraft 1. juli 2022.
    
    • Det gælder stadig ifølge forarbejderne, selvom det nu ikke længere står i loven
  • Ministeriet iagttager kravet ved udarbejdelse af typeformularer og særlig fremhævelse er normalt ikke nødvendigt ved individuelt udarbejdede kontrakter.
    Det dobbelte fremhævelseskrav gælder ikke de bestemmelser, der indføres som individuelle bestemmelser i kontrakten, altså under § 11, idet disse som udgangspunkt ikke fremtræder som standardvilkår.

Question 21

Mere byrdefulde vilkår - LL § 22, stk. 1

Answer 21

• Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
  * HR: Gælder for ejendomme i regulerede kommuner.
  * U1: 80/20- ejendomme: Ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.
  ○ Ejendomme, der er konverteret til boliglejemål fra erhverv - og det er så i 1980, at der har skulle være mere end 80 % erhverv i ejendommen, som ikke er der længere i dag
  * U2: Lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.
  * U3: Småhuse: Ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
  ○ Man tæller kun lejemål med - ikke klubværelser
  * U4: Nyopført ejendom - altså opført efter 1. januar 1992
  * Udlejers bevisbyrde at vise, at ejendommen er omfattet af en af undtagelserne
  Man kan kigge i byggesagsarkivet og ser, hvad der er sket af ændringer på ejendommen i tiden - fordi hvis man har lavet store ændringer, så har man ville skulle søge om byggetilladelse

Question 22

Betingede lejeforhold

Answer 22

• Lejeforhold kan gøres betinget
  * Betinget af indbetaling af depositum og forudbetalt husleje.
  * Betinget af, at lejer deltager i indflytningssyn.
  * Betinget af, at det udlejede byggeri færdiggøres til en bestemt dato.
  * Mv.
  • Retsvirkning af manglende opfyldelse = bortfald af lejeaftalen
    
    • HR: Intet krav om kompensation
      ○ Eventuelle ydelser tilbageleveres
  • OBS! Det kan være nødvendigt at anføre, at overtagelse af brugsretten ikke medfører, at der er givet afkald på betingelsen - i modsat fald kan overtagelse af brugsretten indikere, at betingelsen er frafaldet.
    
    • Så skriv ned, at bare fordi du får nøglerne, så betyder det ikke, at den betingelse, der er fastsat for, at lejeforholdet kommer i stand, ikke længere gælder - for at det ikke får udtryk for, at betingelsen frafaldes

Question 23

Ændring af aftalte vilkår

Answer 23

• HR: Efter aftaleindgåelse kan ingen af aftaleparterne diktere ændringer = ændringer kræver samtykke/enighed.
  * Man kan altid godt lave aftaleændringer, hvis de kan blive enige om det
  
  • U1: Lovhjemmel – fx lejeregulering.
  • U2: Hvis der er taget et forbehold.
  • U3: Udlejers ændringsret.
    
    • Til opfyldelse af vedligeholdsforpligtelse.
      ○ Hvis der skal udføres større vedligeholdelsesarbejde, fx nye vinduer, så vil det være en ændring af lejemålet
    • Til forbedring af ejendommen – hvis det er væsentligt for udlejer.
      ○ Fx nye badeværelser eller nyt køkken
      ○ Men udlejer må ikke ændre noget, som er væsentligt - fx at inddrage et værelse og lave det til et badeværelse
    • Identiteten af det lejede må ikke ændres.
      ○ Afgørende for, hvad man kan og ikke kan som udlejer
  • Hvis ikke U1-3 finder anvendelse, og hvis ikke der kan opnås enighed mellem parterne om ændringer, er den utilfredse part nødsaget til at opsige lejeforholdet, hvis ikke de nuværende forhold kan accepteres.

Lejer har fri opsigelsesadgang, men udlejers opsigelsesadgang er yderst begrænset = prioriter udarbejdelse af lejeaftalen!!!

Question 24

Lejelovens ufravigelige regler (præceptivitet)

Answer 24

Aftalefrihed
* Loven bygger som udgangspunkt på aftalefrihed.
* Lovgivningen på boligretsområdet er som en følge af beskyttelseshensynet over for den svage part (lejer), blevet meget detaljeret.
* Dette har også ført til mange præceptive bestemmelser i lejeloven. Hvert kapitel afsluttes med en oplistning af, hvilke bestemmelser i kapitlet der ikke kan fraviges.

Andre ufravigelige regler:
* Regler, der ikke er undergivet parternes rådighed (f.eks. Kap. vedr. huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond)
* Regler, der begrænser muligheden for at indgå aftaler eller stille betingelser for indgåelse af aftaler mv.
* Reglers formål og baggrund kan medføre ufravigelighed.

* HUSK dog, at hver part kan give afkald på sine rettigheder ifølge præceptive regler, når forholdet, som reglen angår, er aktuelt.
	* Hvis forholdet er konkret aktualiseret, så kan man godt lave en aftale, der er en fravigelse fra lejeloven til skade for skade 
	* Fx man må gerne lave en særskilt aftale om, at vi bare er enige om som istandsættelse så gives det her beløb, og så går vi ikke mere ind i det 
		○ Men i aftalens § 11 kan man ikke skrive, at ved fraflytning der skal depositummet betales - men det kan man, hvis man står i den konkrete situation 
* Afkaldet kan gives udtrykkeligt eller stiltiende (f.eks. ved at lejer betaler i henhold til en regulering af depositum, uden at reguleringen er blevet fordelt over 3 terminer).

Retsvirkning af ufravigelighed
* HR: Det aftalte vilkår er ugyldigt, og den regel, der er fraveget, fastholdes, selvom parterne har indgået en anden aftale.
* Resten af aftalen forbliver gyldig - kun det ugyldige vilkår ændres

Resten af aftalen påvirkes normalt ikke, medmindre den pågældende bestemmelse er en uadskillelig del af aftalen eller aftalelovens § 36 vedrørende urimelige aftaler kan anvendes.

Question 25

Fortolkning og udfyldning

Answer 25

Fortolkning
* Hvis der er uenighed eller tvivl om aftalens indhold finder almindelige aftalefortolkning anvendelse.
* Ordlyd
* Omstændigheder uden for aftalen kan tale til støtte for en fortolkning, herunder forhandlinger, udkast, parternes forudsætning m.v.
* Husk dog følgende fortolkningsrækkefølge:
○ Præceptive regler går forud.
○ Individuelle klausuler går forud for deklaratoriske klausuler.
○ Individuelle klausuler går forud for typeformularens bestemmelser.
○ Typeformularens bestemmelser går forud for deklaratoriske bestemmelser.
* Koncipistreglen – udlejer er oftest koncipist
○ Vi fortolker til skade for udlejer - han kunne have sikret, at der ikke var den tvetydighed der - det kunne lejer ikke

Udfyldning
* Hvis der slet ikke står noget i aftalen om det
* En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen, jf. LL § 11, stk. 2.
* Udlejer pas på! Lejeloven er ”lejervenlig”.

Question 26

Ugyldighed

Answer 26

Aftalelovens kapitel om ugyldige viljeserklæringer gælder også for lejeforhold
* Aftalelovens § 36 – tilsidesættelse af urimelige bestemmelser
* Ved afgørelsen efter § 36 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse,aftalens indholdog senere indtrufne omstændigheder
* Finder sjældent anvendelse
○ Der skal herre meget til, før denne bestemmelse finder anvendelse
□ Men der skal mindre til, hvis det er urimeligt for lejer - for ved udlejer, der er det ham, der er den professionelle part
○ U.2014.1009: En aftale indgået i 1997 mellem udlejer og lejer om, at huslejen ikke kunne stige, kunne ikke tilsidesættes eller ændres efter aftalelovens § 36. Der blev lagt vægt på, at retten var indrømmet lejer mod, at de til gengæld gav afkald på at overtage ejendommen på andelsbasis. At udlejningen medførte et løbende underskud for udlejer kunne ikke anses for upåregneligt for udlejer ved aftalens indgåelse – ikke tilsidesat (s. 91).
○ U2021.455/2H: Tillæg til lejekontrakt vedr. renovation, der indebar lejestigning, tilsidesat (s. 90).
□ Lejerne kunne ikke forudse, hvor stor lejestigningen blev ved det her - så det kunne tilsidesættelse

* Aftalelovens § 36 – tilsidesættelse af urimelige bestemmelser – fortsat
	* Sager om fri lejefastsættelse – ingen praksis på nuværende tidspunkt. 
	
	* Aftaler om uopsigelighed uden forbehold om lejeforhøjelse.
		○ U1977.798: En tidsbegrænset uopsigelighed i knap 30 år uden forbehold om lejeforhøjelse havde hindret lejeforhøjelse. Den årlige leje kr. 8.000 blev forhøjet til en omk-leje på ca. kr. 16.000 (Udlejer fik medhold.) (s. 91)
		○ TBB2003.357: Uopsigelighed uden tidsbegrænsning og uden forbehold om lejeforhøjelse. Ikke godtgjort at der var væsentligt misforhold mellem den aftalte leje på kr. 98.000 og den leje, der kunne fastsættes til det lejedes værdi på trods af, at lejer fremlejede lejemålet til kr. 258.000 (s. 91).
		
	* Retsvirkning: Aftalen kan tilsidesættes helt eller delvis.

Forbrugeraftaler
* Aftalelovens § 38 b (uklarhedsreglen i forbrugerforhold):
* I tilfælde af fortolkningstvivl fortolkes vilkår på den måde, der er mest gunstig for forbrugeren, medmindre vilkåret har været genstand for forhandling.
* Udlejers bevisbyrde

* Aftalelovens § 38 c: 
	* Såfremt det vil være stridende mod hæderlig forretningsskik og bevirke en betydelig skævhed i parternes rettigheder og forpligtelser til skade for forbrugeren at gøre et aftalevilkår gældende, gælder de i § 36, stk. 1, nævnte retsvirkninger også, idet forbrugeren dog i så fald kan kræve, at den øvrige del af aftalen skal gælde uden ændringer, hvis dette er muligt.
		○ Så lejeren kan få tilsidesat en del af aftalen kun, så de kan blive boende i lejemålet - det ville være lidt op ad bakke, hvis de kun kunne få noget erklæret ugyldigt ved at få hele aftalen tilsidesat og dermed skulle fraflytte lejemålet 
	* Forbruger kan kræve at de ugunstige forhold bortfalder, mens de for lejer gunstige forhold forbliver. 

Danske Lov 5-1-2
* Tilsidesættelse af aftaler i strid med lov og ærbarhed
* Sort arbejde, underhåndsaftaler indgået for at omgå offentlige regler mv.
* Supplerer aftl. § 36

Question 27

Dusørreglen

Answer 27

• Forbud mod at tage dusør for udlejning
  * LL § 15, stk. 1: Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
  ○ Betaling uden modydelse.
  ○ Krav om tidsmæssig forbindelse – typisk i tiden op til aftalens indgåelse – men forbuddet anvendes også vedr. forhold, der ligger lang tid efter ikrafttræden.
  • Former: Vederlag = Reservationsgebyr, udlejningsgebyr, ekspeditionsgebyr, ind- og fraflytningssynsgebyr mv.
    
    • Retsvirkning: Tilbagebetaling med renter + bøde eller fængsel indtil 4 måneder, jf. LL § 15, stk. 3 og 4.
    • Ikke kræve gebyr for genudlejning ved fx opsigelse i uopsigelighedsperiode, eller at man skal betale gebyr for at komme i betragtning til lejemålet, eller gebyr for afregning af forbrug
    • Udlejer må ikke kræve betaling for sådanne ydelser
  • Andre retshandler: F.eks. salg af inventar eller løsøre, indgåelse af særskilt lejeaftale af loftrum som betingelse for lejeaftalen mv.
    
    • Lejer vil ikke får lov til at leje, medmindre lejer indgår en anden retshandel.
      ○ Fx sige, at lejer ikke kan få lov at leje, medmindre lejer fx køber et klaver til 100.000 kr.
    • Retsvirkning: Ugyldighed af den anden retshandel (i sin helhed) + bøde eller fængsel indtil 4 måneder, jf. LL § 15, stk. 3 og 4.
      Fængsel er nok først, hvor det er høje beløb eller gentagende gange