Lejelovens anvendelse

Question 1

Lejelovgivningen

Answer 1

Det er den lejelov, der gjaldt på tidspunktet på indgåelsen af lejekontrakten, som gælder for det pågældende lejeforhold - så man skal ikke bare kunne den nye lejelov

Frem til 1. juni 2022
Lejeloven (ophævet)
(Lovbekendtgørelse 2019-09-04 nr. 927)

Boligreguleringsloven (ophævet)
(Lovbekendtgørelse2019-09-04nr. 929)

Almenlejeloven
(Lovbekendtgørelse2019-09-04nr. 928)

Erhvervslejeloven
(Lovbekendtgørelse 2018-10-11 nr. 1218)

Fra 1. juli 2022 og frem
Lejeloven
(Lov 2022-03-22 nr. 341)
* Boligreguleringsloven og lejeloven er sammenskrevet til én lov

Lov om boligforhold
(Lov 2022-03-22 nr. 342)
* Regulering af, fx at kommunen kan pålægge tvangsadministration til udlejer, hvis de ikke overholder reglerne - så kan de bestemme, at man skal have administration på
* Offentlig regulering af lejeretslige forhold

Almenlejeloven
(Lovbekendtgørelse2019-09-04nr. 928)
* Beskæftiger vi os ikke med - men minder meget om lejeloven

Erhvervslejeloven
(Lovbekendtgørelse 2018-10-11 nr. 1218)
Regulerer erhvervslejemål

Question 2

Lovændring

Answer 2

Formålet: forenkling og modernisering af lejelovgivningen uden at ændre i den nuværende retstilstand mellem lejer og udlejer.
* Boligreguleringsloven var meget kompliceret at forstå i sammenhæng med lejeloven - så for forenkling ville man skrive dem sammen

Ændringerne: primært sproglige præciseringer og strukturelle ændringer og enkelte indholdsmæssige ændringer.
* Ikke hensigten, at man ville ændre på retsstillingen - meningen var at skrive dem sammen

Virkning: 1. juli 2022 og samtidig ophæves den nugældende lejelov og boligreguleringsloven. Samtidig indføres en ny “lov om boligforhold”.

Lov om leje: indeholder de regler, der kan vedrører det direkte lejeforhold mellem lejer og udlejer

Lov om boligforhold: indeholder de mere myndighedsrelaterede regler
* Hvad det offentlige kan gå ind og gøre i forhold til lejelovgivningen
* Kommunen kan for eksempel sørge for, at der ikke købes lejemål, som man kun vil bruge som fritidsbolig, så kan de bestemme, at enten skal man selv flytte derind, ellers kan de tvangsudleje den - det er i forhold især København for at sikre, at der ikke er boligmangel

Question 3

Anvendelsesområde - overordnet

Answer 3

• Lejeloven (LL):
  * Lejeloven er ”hovedloven”
  ○ HR: Finder anvendelse på udlejning af hus eller husrum - udlejning til beboelse
  □ En garage er ikke omfattet, fordi det er ikke et hus eller et husrum
  □ Til gengæld hvis man udlejer et husrum med en garage - så er noget af det boliglejemål, så der vil lejeloven finde anvendelse
  □ Hvis man vil holde de to ting adskilt, fordi erhvervslejeloven er mere lempelig for udlejer, så kan man skille det af og lave to kontrakter, så det ene reguleres af lejeloven, og garagen er reguleret af erhvervslejeloven
  ○ U1: Lejeforhold, der er omfattet af almenlejeloven
  ○ U2: Lejeforhold, der er omfattet af erhvervslejeloven
  ○ U3: Lejeforhold, der er omfattet af særregler i anden lovgivning
  • Lov om boligforhold (LB)
    
    • Indeholder regler om:
      ○ Benyttelse af bolig
      □ Pligt til at benytte sit lejemål
      ○ Beboermaksimum
      □ Ikke være mere end to personer pr. rum i et lejemål - sikre, at man ikke kan proppe en familie på 8 ind i et toværelses lejemål - “burhøns”
      ○ Fratagelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme
      ○ Tvangsadministration
      ○ Genhusning ved ekspropriation
      ○ Kommunal anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme
      ○ Grundejernes Investeringsfond
      □ Fond, hvor man indbetaler til, hvis man er omfattet af reglerne, i forhold til vedligeholdelse af lejemålet udvendig
      ○ Huslejenævn
      ○ Boliglejeretten
      ○ Regulering af beløbssatser
      □ Fx noget med, hvor meget må man regulere lejen med, før man er forpligtet til at tilbyde et andet lejemål til lejer
  • Almenlejeloven (ALL):
    
    • Almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation,
    • Almene ældre boliger, der tilhører en kommune, en region eller en selvejende institution.
    • Ustøttede almene plejeboliger, jf. § 143 i lov om almene boliger m.v.
    • Almene ungdomsboliger, der tilhører en selvejende institution.
    • Almene boliger til særlig udsatte grupper, der er etableret efter kapitel 10 a i lov om almene boliger m.v.
    • OBS! Fremlejeforhold er omfattet af LL
  • Erhvervslejeloven (ELL):
    
    • Leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse
      ○ Så snart, der kommer noget beboelse med, så er vi over i lejeloven - mm. nogle ting, som vi kommer tilbage til
    • ”Lokaler” (ikke hus eller husrum)
      ○ Arealer er ikke omfattet - mm. aftalen også omfatter bygningen på arealet - men ofte udlejes areal, hvor der så først derefter bygges på grunden
    • Intet krav om erhvervsvirksomhed (garager, lager mv. falder under ELL)
      ○ Fx leje af garage, så er det omfattet af erhvervslejeloven, men man benytter jo ikke garagen til erhverv
    • Trådte i kraft 01.01.2000. Inden da reguleredes erhvervslejeforhold af LL.
      ○ Lejekontrakter før 2000 er reguleret af lejeloven

Question 4

Lejelovens § 1 – anvendelsesområde

Answer 4

Stk. 1.Loven gælder for lejeaf hus eller husrum,uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
* Man kan godt leje ud til beboelse til en virksomhed - i virkelighedens verden vil det være en af virksomhedens ansatte eller ejere, som skal bo i lejemålet - altså lejemålet bliver stillet til rådighed til dem - men det er så virksomheden, som står som lejer på lejekontrakten
* Fx AAB til en af deres spillere
* FX regionen til læger

Stk.2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.
* Man behøver ikke betale en leje i kroner og øre
* Det kan også fx være en viceværtsforpligtelse

Stk.3. Bortset fra § 17 gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost, for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.
* Hvis der stilles morgen, middag og aftensmad til rådighed, så er man ikke omfattet af lejeloven - fx et plejehjem - her er man ikke omfattet lejeloven
* Air BNB - så længe det er korttidsudlejning, så er det ikke omfattet af lejeloven - hvis man kommer over 8 uger (eller noget), så kan man risikere at ryge under lejelovgivningen - selvom der ingen lejekontrakt er, og så kan man få problemer med at komme af med lejeren igen, fordi lejeloven begynder at gælde
* Udlejning til fritids- eller ferieformål er heller ikke omfattet

Stk. 4 og stk. 5 vedrører ustøttede private plejeboliger. LL gælder som udgangspunkt for disse.

Question 5

“Udlejning af hus eller husrum til beboelse”

Answer 5

• Udlejning af hus eller husrum til beboelse (private fysiske personer, der skal sove, spise og opholde sig i lejemålet). Hvis lokalet skal anvendes til andet end beboelse, er det omfattet af erhvervslejeloven, jf. ELL § 1, stk. 1.
  * Beboelseshus: En-families hus/to-families hus m.v.
  * Beboelseslejlighed (ikke defineret i loven):
  ○ Beboelseslokaliteter med selvstændigt køkken – indlagt vand og afløb, jf. retspraksis
  □ Er der hverken vand eller afløb i ens lejemål (køkken), så er man nede i at være et enkeltværelse - hvis man deler køkken med andre
  ○ Ikke krav om eget toilet
  ○ Formentligt ikke krav om egen indgang
  * Enkeltværelse til beboelse/beboelsesværelser: Enkeltværelse med brugsret til køkkenfaciliteter sammen med andre
  ○ Accessoriske enkeltværelser = værelser, der er tilknyttet udlejers bolig
  □ Hvis udlejer bor i boligen imens - det er i udlejers bolig, som lejer bor på et værelse
  ○ Klubværelser (separate enkeltværelser) = værelser der ikke er tilknyttet udlejers bolig
  Der er forskellige lejere, der bor på værelserne, og de har fælles køkken og bad

Question 6

”Udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål”

Answer 6

• Udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål er undtaget for lejelovgivningen, jf. § 1, stk. 3.
  
  • Tidligere var disse lejeforhold omfattet af lejelovgivningen.
  • Bestemmelsen gælder kun for aftaler indgået fra 01.07.2015 og derefter.
    
    • Man ændrede reglerne, så de ikke længere var omfattet, da der kom en masse Air BNB
  • Formålet med opholdet/aftalen er afgørende. Ikke afgørende, om ejendommen lovligt kan anvendes til formålet.
    
    • Det er afgørende er, hvad er formålet med udlejningen - er man på ferie, eller er formålet egentlig beboelse
    • Hvis fx man ombygger derhjemme og lejer et sommerhus til at bo i perioden, så vil ens formål ikke være ferie eller fritid, så der vil man kunne være omfattet af lejeloven
  • I lovforslagets bemærkninger til bestemmelsen er det anført, at sædvanlige ferieophold ikke overstiger størrelsesordenen 6-8 uger.
    
    • Hvis man kommer over 6-8 uger, så begynder det at virke som om, at det ikke er ferieophold - men der kan være en god begrundelse for, så man alligevel ikke er omfattet af lejeloven

TBB2021.1203: Aftale om leje af sommerhus i 4 uger blev forlænget med yderligere 4 uger. Efter udløbet af den forlængede periode blev lejer i huset og forhandlede med udlejer om køb af ejendommen. Derefter pågik forhandlinger om en tidsbegrænset lejeaftale, og slutteligt nægtede lejer at flytte, da udlejer opfordrede hertil. Lejer havde til slut boet i ejendommen i mere end 6 måneder. LR: lejeaftalen var omfattet af lejeloven, da der ikke havde været tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål.
* Det var ud over, hvad der kunne siges at være ferieformål, så derfor var lejeren beskyttet af lejelovgivningen - så derfor kunne udlejer ikke kræve, at lejer flyttede

* Er udlejning via airbnb omfattet af lejelovgivningen?
	* UG: Nej  U: Udover 6-8 uger, så kan man blive omfattet, og så man tilbage og se, hvad er formålet med udlejningen - er det beboelse eller fritid- eller ferieformål

Question 7

Erhvervslejelovens § 1 – anvendelsesområde (kort)

Answer 7

Stk. 1: Loven gælder for leje,herunder fremleje,af lokaler,der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
* Negativ afgrænsning - alt andet end beboelse
* Udlejning af lokaler til alt andet end beboelse er omfattet af ELL.

Stk. 5. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder med arbejde
* Vi kan også have et erhvervslejemål, hvor man ikke skal betale med kroner og øre

Intet krav om, at der skal drives en erhvervsvirksomhed – garager, lager, religiøse forsamlinger mv. falder også herunder.

Question 8

Præceptiv lovgivning - ELL vs. LL

Answer 8

• LL: ”Lejervenlig” og store dele af loven er præceptiv, og kan derfor ikke fraviges til skade for lejeren.
  * Forbrugerbeskyttelsesbehov – lejer er den svage part.
  ○ Stort beskyttelseshensyn overfor lejer
  ○ Også fordi det ofte indgås på standardformularer, som får lejer til at tro, at alt er i orden - og derfor skal det sikres, at alt også er i orden
  ○ Det kan nogle gange være lidt for beskyttende overfor for lejer - det er ekstremt svært at komme af med en lejer (nærmest umuligt)
  □ Selvom lejer er generende over for de andre - fx larmer, smadrer ting, har troende adfærd - det er ofte ikke nok til at kunne ophæve
  □ Den ene lejer kan derfor nærmest ødelægge det hele for resten af lejerne i ejendommen
  * Det kan ikke aftales, at LL ikke finder anvendelse, hvis betingelserne for anvendelse er opfyldt.
  • ELL: I højere grad baseret på aftalefrihed = færre præceptive regler.
    
    • Ikke det samme beskyttelsesbehov.
      Det kan dog heller ikke aftales, at ELL ikke finder anvendelse, hvis betingelserne for anvendelse er opfyldt.

Question 9

Lejeloven kontra erhvervslejeloven
- anvendelse af det lejede

Answer 9

• HR: Den aftalte anvendelse er afgørende (ikke den faktiske).
  * Hvad står der i lejekontrakten, at man må anvende lejemålet til?
  * Hus/husrum (til beboelse) eller lokaler til andet end beboelse.
  * Også selvom der er tale om ulovlig brug. Ulovligheden kan dog medføre, at lejeforholdet skal bringes til ophør eller krav om lovliggørelse.
  ○ Står der, at man må leje til beboelse, men anvender det til erhverv, så er det den aftalte anvendelse, der er afgørende, altså beboelse, så derfor lejeloven
  ○ Er der en ulovlig anvendelse af lejemålet, så kan udlejer blive forpligtet til at bringe det til ophør - det kan fx være i strid med planloven om erhverv, og så kan myndighederne komme
  ○ Det kan også være kælderlejemål - så vil det være ulovligt at bruge til beboelse, men det ses, at nogle alligevel udlejer det til beboelse
  
  • U: Erhvervslejemål anvendt som beboelse kan efter omstændighederne (hvis udlejer er bekendt med den faktiske anvendelse) anses som en stiltiende aftale om ændring af retsforholdet.
    Så hvis udlejer ved, at lejer anvender erhvervslejemålet til beboelse, og det står på i en længere periode, så kan man havne i lejeloven og få sværere ved at komme af med lejer

Question 10

Lejeloven kontra erhvervslejeloven - hvilken bruges på erhvervslejeforhold?

Answer 10

• Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar 2000.
  * Inden da blev erhvervslejeforhold reguleret af LL.
  
  • Bedømmes en sag efter LL eller ELL?
    
    • ELL § 86: Loven trådte i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der er indgået den 1. januar 2000 og senere.
    • Stk. 2: Loven har desuden virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, jf. dog § 89.
      ○ Man skal altså se, når man har gammel lejekontrakt, om den er omfattet af en af undtagelserne i § 89, og så skal man bruge den gamle lejelov på lejemålet
      ○ Er det ikke omfattet, så bruger man erhvervslejemålet
      ○ Så fx hvis ens problem er lejers vedligeholdelse, så vil man skulle bruge lejeloven fra før 2000
      §89
      HR: ELL gælder for aftaler vedr. lokaler til andet end beboelse, uanset om de er indgået før eller efter 1.1.2000
      U1: Regler, der var gældende på tidspunktet for aftalens indgåelse finder anvendelse på følgende forhold, medmindre andet er aftalt, jf. ELL § 89, stk. 2:
      1. Aftaler om afståelse
      2. Genindtrædelse
      3. Lejers vedligeholdelsesforpligtelse
      4. Beskyttelse mod konkurrerende virksomhed, jf. ELL § 89, stk. 2
      På de punkter følger vi den gamle lejelov før 2000

U2: Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål opnår ikke ret til erstatning ved opsigelse, jf. ELL § 89, stk. 5.
Har vi et lejemål fra før 2000, så falder vi tilbage på de regler, der gjaldt før, og der var ikke nogle regler om erstatning

U3: Se øvrige undtagelser i § 89, stk. 3, 4 og 6.

U4: Præceptive bestemmelser i tidl. lejelovgivning, der er fraveget ved aftale, bliver ikke lovlige blot fordi, den præceptive bestemmelse efterfølgende er bortfaldet eller gjort fravigelig.

Question 11

Lejeloven kontra erhvervslejeloven
Udlejning til juridisk person (1. led), der fremlejer til privat person til beboelse (2. led)

Answer 11

• Som udgangspunkt er udlejningsvirksomhed en form for erhvervsvirksomhed, hvorfor sådanne lejeforhold som udgangspunkt burde være omfattet af ELL.
  ○ Som udgangspunkt er begge led omfattet af lejeloven, selvom den første lejer (juridisk person) ikke lejer den til beboelse
  * Med henblik på at hindre stråmandsudlejning, er det dog indført i LL § 1, at LL er gældende, når der foretages udlejning af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
  ○ Man vil undgå, at man kan udleje til en erhvervsvirksomhed og bruge erhvervslejeloven og komme igennem med nogle mere lempelige regler
  * Aftale indgået 13.06.2010 eller tidligere: Første led er omfattet af ELL.
  ○ Så man skal være obs. på, hvornår aftalen er indgået
  * Aftale indgået efter 13.06.2010: Første led er omfattet af lejeloven, jf. LL § 1, stk. 1, nr. 1.

Question 12

Blandede lejemål

Answer 12

• Både beboelse og erhverv på samme kontrakt (kun én aftale)
  * HR: Lejeforholdet er omfattet af LL, uanset hvor stor en andel erhvervsdelen udgør, og uanset om der er tale om fysisk adskillelse/særskilte enheder.
  ○ Så længe, der er noget beboelsesformål, uanset for lille, så er det lejelovens regler, vi følger
  * U: Hvis fysisk opdelt = lejen for erhvervsdelen reguleres iht. ELL (markedslejen), og udlejers forbedringer reguleres (formentligt også) af ELL, jf. ELL § 1, stk. 2, og LL § 3, 2. pkt.
  ○ Hvis man ikke kan gå internt mellem lejemålene - fx to bygninger, der ikke er connected
  ○ Hvis man derimod kan gå op ad en trappe til en opgang, som er en del af lejemålet, og på den side er erhvervslejemålet, og på den anden side er lejemålet, så vil det være omfattet af lejeloven, det hele, da man kan gå mellem de to lejemål
  ○ Ved afgørelsen af, hvorvidt der er tale om fysisk opdeling/særskilte enheder, lægges der vægt på, om der er selvstændig indgang, jf. TBB 2003. 400V.
  ○ Dog næppe ”hver sin fysisk enhed”, hvis lokalerne er forbundne med dør, intern trappe eller lign., jf. TBB 2005.114 Ø = lokaliteterne skal normalt adskilles ved etageadskillelse, væg, evt. blændet dør.
  * Overvej altid, om der kan/bør udformes 2 kontrakter.
  ○ Så hvis der er hver sin indgang, så sørg for at udforme to kontrakter, så der ikke opstår tvivl
  Også hvis lejer har den opfattelse, at det hele var indgået efter lejeloven, så vil et beskyttelseshensyn kunne gøre, at det tipper over mod lejeloven for det hele

Question 13

Begrebet ”Leje”
Definition af leje:

Answer 13

Brug mod vederlag
* Hvis man på ingen måde skal betale noget for at bo der, så vil det være lån - så er det ikke leje
* Hvis man bor der, og man imens skal passe den bortrejsendes planter og hund mv., så betaler man for at være der og er omfattet af lejeloven

Lejelovgivningen vedrører brugsret over hus eller husrum/lokaler mod vederlag

Question 14

”Brugsret” (Ejers sædvanlige råden)

Answer 14

• HR: Tilnærmelsesvis ret til at råde som en ejer i faktisk henseende
  * Man kan råde som en ejer - altså male, hænge et billede op mv. - i vid udstrækning kan du råde over lejemålet, som om du ejede det
  
  • U: Ikke ret til at sælge, pantsætte, væsentligt forandre m.v.
    
    • Væsentlig forandre: Ikke lave køkkenet om fx
    • En brugsret er en ejendomsbyrde – lejekontrakten følger ejendommen ved salg mv.
      ○ Er der indgået en lejeaftale, så behøver man ikke tinglyse retten - køber af en ejendom vil automatisk indtræde i de lejekontrakter, som der er indgået på bygningen - lejekontrakterne følger automatisk med, uanset om køber kender til dem eller ej
      ○ LL§ 17, stk. 1, og ELL § 6, stk. 1: Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lover gyldigemod enhveruden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje
      □ Hvis man har indbetalt 8 måneders leje, så skal man ud og have det tinglyst, for at det er beskyttet mod tredjemand
      □ Hvis nu køber ikke har fået oplyst om de 8 måneders leje, og der står 6 måneders leje i kontrakten, og det ikke er tinglyst, så vil køber ikke være forpligtet til de 8 måneder, da han er i god tro - de 6 måneder er beskyttet
      □ Ved salg refunderes depositum og overføres til den nye udlejer
      ○ LL § 17, stk. 3: Lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
      Hvis fx man får en købsret, så skal man have den tinglyst, før man er beskyttet mod tredjemand i god tro

Question 15

Varighed:

Answer 15

• Der består ikke et egentligt minimumskrav om den tidsmæssige udstrækning.
  * Man kan ikke sige, at fordi aftalen kun gælder en uge, så finder lejeloven ikke anvendelse
  * U.1954.1026Ø: Lejeloven var anvendelig, hvor lokaler var udlejet til danseundervisning fra kl. 15.30-24.00. Udlejer brugte selv lokalerne i døgnets øvrige timer.
  * U.1959.581Ø: Lejeloven anvendelig, hvor lokaler var overladt til lejer to gange ugentligt og kun i vinterhalvåret.
  
  • Enkeltstående meget kortvarig benyttelse:
    
    • Hvis det er en enkeltstående udlejning, så vil man ikke være omfattet - det skal være noget gentagende - fx hver mandag
    • U.1960.15 V: Udlejning af hal for en dag til et reklameshow. LR: ”efter lejemålets karakter, herunder begrænsningen i tid til en enkelt dag” var retsforholdet ikke omfattet af lejelovens bestemmelser.
  • Værelser i pensionat og hotel falder uden for lejeloven, jf. LL § 1, stk. 3, 1. led.
  • Aftaler indgået 1/7 2015 og derefter vedr. udlejning til ferie og fritidsmæssige formål falder uden for lejeloven, jf. LL § 1, stk. 3
    ○ Også langtidsudlejning af fritidshuse, der alene er udlejet med henblik på feriemæssig brug
    Anden midlertidig anvendelse (fx genhusning) er omfattet af LL.

Question 16

Begrebet ”Leje”
Leasing, forpagtning

Answer 16

• Leasing – ikke omfattet af lejelovgivningen
  * Operationel leasing
  ○ Et brugsforhold, hvor leasingtager opnår en brugsret til det leasede.
  ○ Ofte vedr. driftsmateriel, hvor materialet stilles til rådighed med mandskab til betjening.

    * Finansiel leasing    
        ○ Brugsforhold med finansielt formål - udbredt vedr. fast ejendom til erhvervsvirksomheder: 
                □ Sale and lease back
                    ◊ Erhvervsvirksomhed sælger bygning til nogle mod at leje sig ind i det - så har man ikke penge i en bygning, men i stedet betaler man bare en månedlig ydelse 
                        } Hvis man selv har bygget ejendommen netop til det eller bedt nogle om at bygge den op med det formål at leje ud til en, så vil man ofte få en forkøbsret sat ind 
                    ◊ Vil være omfattet af erhvervslejeloven 
                □ Projektleasing
                □ Anden finansiel leasing 

Adskiller sig fra leje
Erhvervelse af ejendom er typisk på leasingtagers initiativ
Finansieringsformålet
Ydelsen er beregnet efter finansieringen af ejendommen

		○ Typisk en køberet eller forkøbsret for leasingtager. 
	* Typisk forsøg på omgåelse à konkret vurdering.
	
* Forpagtning – ikke omfattet af lejelovgivningen 
	* Pligt og ret til at drive den virksomhed, der tilhører bortforpagteren – omfatter ofte lokaler.
		○ Fx af en restaurant - det er ikke bare lokalet, men alt udstyret med og navnet mv. 
		○ Man skal se på, om lokalet er det væsentligste - hvad er det bærende element? Lokalet eller er det med tillægsydelserne? 
	* Pas på! Her ser vi ofte omgåelse.

Question 17

”Hus eller husrum/lokaler”

Answer 17

• Hus og/eller husrum, jf. LL § 1, stk. 1, eller lokaler til andet end udlejning til beboelse, jf. ELL § 1, stk. 1.
  ○ Det skal være afgrænset område
  ○ Betingelser:
  □ Rummene skal være beliggende i fast ejendom (hus og husrum/lokaler).
  □ Der skal være fire vægge - så en carport kan ikke være omfattet - parkeringsplads er ikke omfattet, da det er afgrænset med to striber
  □ Krav om en bygning, der skal opfylder visse minimumskrav.
  ® Det lejede skal angå et helt lokale – lukket enhed = et rum.
  ◊ Er det tilstrækkeligt med afgrænsning ved markeringer med streger på gulve (lager, p-pladser)?
  ® Carport med tag og 3 siders vægge er formentligt omfattet
  ◊ Af erhvervslejeloven

Question 18

”Mod vederlag”

Answer 18

• Intet vederlag = lån
  * Lån er ikke reguleret af lejelovgivningen
  
  • Vedlagsfri udvidelse af det lejede (typisk sekundære rum) betragtes normalt som en aftale om ændring af det lejede.
    
    • Fx man får et rum mere, så vil man se det som at være omfattet af den første lejeaftale, så derfor vil det stadig være mod vederlag
  • Vederlaget skal relatere sig til selve brugen – ikke til særskilte leverancer fra udlejer f.eks. forbrug, renholdelse eller lign.
    
    • Fx hvis man bor i ens bolig mod, at man skal betale for sit forbrug til vand og varme - så vil det ikke være mod vederlag, da det ikke er relateret til selve brugen, at man skal betale for sit forbrug - det er ikke til ejeren, man betaler
  • Intet krav om vederlagets form, jf. LL § 1, stk. 2, og ELL § 1, stk. 3
    
    • Pengeydelse
    • Realydelse - fx udførelse af arbejder
  • Intet krav til vederlagets størrelse
    
    • Dog mere end blot symbolsk …
  • Intet krav til terminer:
    
    • Engangsydelser (eksempelvis U.1977.343V: Sælger fik en boligret uden særskilt løbende vederlag. Antaget at køber/udlejer var vederlagt gennem salgssummen).
    • Månedlig ydelse
      Årlig ydelse

Question 19

Sammensatte kontraktforhold

Answer 19

Aftalen angår både brugsret over hus eller husrum/lokaler til andet end beboelse og et andet retsforhold
* Eksempler: Ansættelser, salg af ejendom, entreprise, brugsret til løsøre
* Så ikke som blandet lejemål med beboelse og erhverv, men i stedet at man lejer, og så også noget andet, fx også leje af bil
* Så skal man se, hvad er det bærende element i kontrakten - hvad er det væsentligste?
○ Det er en helhedsbedømmelse - fx hvis man betaler 500 kr. for at leje bilen og 5000 kr. for at bo i lejemålet, så vil lejemålet være det bærende element
* Er retsforholdet da omfattet af lejelovgivningen?
* Helhedsbedømmelse:
○ Angår det væsentligste moment brugsret til hus eller husrum/lokaler mod vederlag (leje) = aftaleforholdet anses i sin helhed som omfattet af lejeloven.
○ Hvis hovedparten af vederlaget erlægges for brugsret til lokaler, eller det på andet grundlag kan påvises, at det væsentligste moment er brugsretten til lokalerne, må aftaleforholdet bedømmes efter lejelovgivningens regler.
* Eksempler:
○ Ansættelseskontrakt: TBB 2001.73Ø: Lejer var ansat som tømrer hos udlejer med vederlagsfri tjenestebolig som en del af lønnen. Det væsentligste moment i den sammensatte aftale var ansættelsesforholdet, og lejeloven fandt derfor ikke anvendelse.
□ Fx får stillet en bolig til rådighed på Sjælland, så må man se, hvad det væsentligste moment i aftalen er - om det er ansættelsen eller lejen
® Og det er ret væsentligt, for hvis man afskediger medarbejderen, kan man så også få medarbejderen ud af lejemålet?
□ Salg af ejendom med brugsret for sælger
® Korterevarende begrænset brugsret vil efter en helhedsbedømmelse kunne falde uden for LL, mens længerevarende brugsret vil kunne medføre, at forholdet er omfattet af LL.
® Typisk vil det bærende element være her salget af ejendommen
Her vil det være en god idé at lave en tidsbegrænset lejekontrakt, så man ikke er i tvivl om, at sælger skal ud

Question 20

Fremleje (lektion 1)

Answer 20

• Lejeren (fremlejergiver) udlejer/fremlejer de lejede lokaler til tredjemand (fremlejetager)
  * Selvstændigt retsforhold mellem fremlejetager og fremlejegiver:
  ○ Det har ikke noget med udlejer at gøre - det er et forhold mellem lejer og fremlejetager
  ○ Fremleje er omfattet af LL, jf. LL § 1, stk. 1, hvis lejemålet skal anvendes til beboelse.
  □ Uanset om fremlejer er en juridisk person, der udlejer til en fysisk person = den reelle anvendelse af lejemålet (beboelse) er afgørende.
  □ F.eks. udlejning fra udlejer til kommune, som skal avende det lejde til beboelse for en borger.

        ○ Fremleje er omfattet af ELL, jf. ELL § 1, stk. 1, hvis lejemålet skal anvendes til andet end beboelse. HUSK, der er fortsat krav om vederlag – ellers er der tale om lån.

Question 21

Ejendomsbegrebet

Answer 21

Der er ved nogle regler, at vi skal have afgrænset, hvad der den faste ejendom - hvad det er for et ejendomsbegreb, vi taler om

Dansk rets almindelige matrikulære ejendomsbegreb
* Udstykningsloven: Ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes samlet (samnoteret), jf. § 2.
* Et matrikelnummer er at se som en fast ejendom
* Er to eller flere samnoteret, så skal det ses som én ejendom - så hvis der er 4 i den ene og 3 i den anden, så vil vi komme overgrænsen på 6 lejemål på ét lejemål
* Tinglysningsloven: Bygning på lejet grund med eget ejendomsblad skal også behandles som en selvstændig fast ejendom, jf. § 19, stk. 1
* Ejerlejlighedsloven: Ejerlejlighed anses også som en selvstændig fast ejendom, jf. § 4, stk. 1

Lejelovens § 8: Ejendomsbegrebet for lejeformål
I denne lov forstås ved en ejendom følgende, jf. dog § 9:
1) Et matrikelnummer.
* Har vi ét matrikelnummer, så er det en ejendom
2) Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.
* Anses som én samlet ejendom
3) En ejerlejlighed.
* Man kan godt have flere lejemål i én ejerlejlighed
4) En bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.

Det matrikulære ejendomsbegreb anvendes i den lejeretlige lovgivning, men begrebet suppleres i boliglejeretlig henseende i nogle tilfælde af et ejendomsbegreb, hvor der lægges vægt på ejendommens ensartede fremtræden som en samlet bebyggelse med driftsfællesskab, jf. LL § 9
* Vi kan godt have to ejendomme, der ligger på to matrikler, men fordi de har et sådan driftsfællesskab, så vil de kunne blive set som én samlet ejendom
* Fx hvis de ligger ved siden af hinanden, men under jorden er der én parkeringskælder, som er fælles - eller med, hvis der fælles vicevært, fælleshus, fælles vaskeri mv. - andre faciliteter til rådighed for lejere af begge bygninger
○ At der er et sådan driftsfællesskab mellem de ejendomme, at man må se det som en samlet ejendom
○ Det er en konkret vurdering

Ejendomsbegrebet i lejeloven
LL’s ejendomsbegreb:
* HR: det almindelige ejendomsbegreb, jf. LL § 8.
* U: det udvidede ejendomsbegreb: ved anvendelse af de i LL § 9 oplistede bestemmelser/kapitler, skal flere ejendomme i visse tilfælde anses som én ejendom.
Har betydning, når vi skal på følgende - hvor det har betydning for hvor mange lejemål, der er i ejendommen
1) Kap. 3 om omkostningsbestemt leje, § 7 om huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner, § 62 om ulovlig opkrævning af depositum og forudbetalt leje, §§ 105-107 og 109 om iværksættelse af arbejder og § 161 om lejerens bytteret.
2) § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123 og § 60 i lov om boligforhold om ejendommens udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelsesplan.
Kap. 5 om fri leje og kap. 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1.

Question 22

Særligt for boliglejeret (regulerede og ureguleret kommuner)

Answer 22

Regulerede kommuner kontra Uregulerede kommuner
* Er man i en regulerede kommune, så er man omfattet af omkostningsbestemt leje - ikke fedt for udlejer, da det ofte er en lavere leje, og det er mere kompliceret

* LL § 4, stk. 1: Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boliglejeforhold (boligreguleringsloven) fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret
	○ En kommune er enten forpligtet til at være reguleret, eller også har kommunen selv besluttet at være reguleret 

* BRL § 1: Kommuner med over 20.000 indbyggere i 1979. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen. Stk. 2. I kommuner, hvor reglerne ikke gælder, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne skal gælde.
	○ HR: Over 20.000 indbyggere i 1979 
	○ U: Kommunen beslutter ikke at være omfattet 
	○ U: Kommunen beslutter at være omfattet
	○ De fleste kommuner er omfattet 
		○ Fx Rebild Kommune er den eneste her i området, der ikke er reguleret 

* Lejemål beliggende i henholdsvis regulerede og uregulerede er omfattet af forskellige regler i LL for så vidt angår eksempelvis lejefastsættelse og –regulering og vedligeholdelse.

Lejefastsættelse og regulering af lejen i lejemål beliggende i regulerede kommuner var tidligere reguleret i BRL.

Question 23

En privat person udlejer en garage til en anden privat person. Hvilken lov er udlejningen omfattet af?

En juridisk person udlejer en garage til en privat person. Hvilken lov er udlejningen omfattet af?

Answer 23

Erhvervslejeloven - da ingen beboelse, så det er ikke omfattet af lejeloven

Question 24

Peter ønsker at udleje halvdelen af sin ejerlejlighed til Henrik, der skal bo i lejligheden i 4 måneder, indtil han overtager sit nyindkøbte hus.

Er forholdet omfattet af lejelovgivningen og i givet fald hvilken lov?

Peter og Henrik er gode venner, og de aftaler derfor, at lejelovgivningen ikke skal finde anvendelse på deres aftale. Gør det en forskel i relation til besvarelsen af spørgsmål 3a?

Hvad hvis de er så gode venner, at de aftaler, Henrik ikke skal betale for at bo der?

Answer 24

1. Er forholdet omfattet af lejelovgivningen og i givet fald hvilken lov?
   ○ Lejeloven - formålet er beboelse i længere tid - det er ikke ferieformål - i den situation vil man lave en tidsbegrænset lejekontrakt
   2. Peter og Henrik er gode venner, og de aftaler derfor, at lejelovgivningen ikke skal finde anvendelse på deres aftale. Gør det en forskel i relation til besvarelsen af spørgsmål 3a?
   ○ Nej, det kan ikke aftales, at lejeloven ikke finder anvendelse - der er mange præceptive regler, der gør, at det ikke kan aftales til skade for lejer - det, som er beskyttelsespræceptiv, vil være gældende uanset, hvad de aftaler
   3. Hvad hvis de er så gode venner, at de aftaler, Henrik ikke skal betale for at bo der?
   Så er det et lån - ikke omfattet af lejeloven

Question 25

Gitte har udlejet et lagerlokale til Helle. Aftalen trådte i kraft den 1.10.1998. Hvilken lov er lejeforholdet omfattet af og hvorfor?

Answer 25

Delvist reguleret af erhvervslejeloven, og delvist reguleret af lejeloven på det tidspunkt, alt efter hvad problemet kommer til at handle om - se i § 89, hvilke problemer

Question 26

Bo har på én kontrakt udlejet et boliglejemål på 25 m2 og et erhvervslejemål på 100 m2 i samme ejendom til Karin. Hvilken lov eller love er lejeforholdet omfattet af og hvorfor?

Answer 26

Lejeloven - da det er på én kontrakt, og det er i samme bygning, så det er nok ikke fysisk adskilt - og der bare er det mindste aftale om beboelse, så er det lejeloven

Question 27

En udlejer sælger sin ejendom, hvori der er 7 udlejede lejligheder. Hvad sker der med lejekontrakterne efter salget?

Har det betydning om kontrakterne er tinglyste?

Answer 27

De følger med i salget - køber bliver ny udlejer på lejekontrakterne på uændret vilkår - lejekontrakterne fortsætter bare uden videre, da det er en ejendomsbyrde

	1. Har det betydning om kontrakterne er tinglyste?  Nej, medmindre man har videregående rettigheder eller betalt mere depositum end 6 måneder