Superficie

Question 1

¿Qué opinaba Vélez Sarsfield sobre el derecho real de superficie?

Answer 1

No lo aceptaba. Decía que este tipo de derechos que desmembran el dominio restringen la circulación de riqueza.

Question 2

¿Qué ley es el antecedente del derecho real de superficie que figura en el CCCN?

Answer 2

La ley N° 25.509, sobre superficie forestal

Question 3

¿De qué tipo de superficie hablamos a partir del CCCN?

Answer 3

Derecho real de superficie genérico

Question 4

¿Qué comprende el derecho real de superficie?

Answer 4

Lo construido, lo plantado y lo forestado

Question 5

¿Cuáles son los sujetos en el derecho real de superficie?

Answer 5

Nudo propietario (dueño del inmueble) y superficiario (uso, goce y disposición limitada sobre lo construido y plantado, y para construir y plantar)

Question 6

¿El derecho real de superficie es sobre cosa propia o sobre cosa ajena?

Answer 6

Es un derecho real ambivalente: sobre cosa propia (lo construido, lo plantado) en fundo ajeno.

Question 7

¿El derecho real de superficie se ejerce por la posesión?

Answer 7

Sí. Se aplica la teoría del título suficiente y modo suficiente.

Question 8

Concepto del derecho real de superficie según el CCCN

Answer 8

El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales

Question 9

Ejemplos del “vuelo” y del “subsuelo”

Answer 9

Vuelo: construir sobre la terraza // Subsuelo: cocheras

Question 10

¿El título tendrá que ser por escritura pública?

Answer 10

Sí

Question 11

¿Puede haber derecho real de superficie sobre una parte material del inmueble?

Answer 11

Sí. La superficie puede ser total o parcial.

Question 12

¿Puede haber varios derechos de superficie sobre un mismo inmueble?

Answer 12

Sí, siempre que no se superpongan en una misma parte material

Question 13

¿Qué significa “terreno” en el derecho real de superficie?

Answer 13

Rasante

Question 14

Emplazamiento en el derecho real de superficie según el CCCN

Answer 14

El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

Question 15

¿El derecho real de superficie implica un dominio perfecto o imperfecto?

Answer 15

Dominio imperfecto: desmembrado

Question 16

¿Las normas de qué tipo de dominio se le aplican al derecho de superficie? ¿Qué ocurre con los plazos?

Answer 16

Se le aplican las normas del dominio revocable. Al vencimiento del plazo previsto por el contrato o el máximo legal previsto por la ley, la cosa vuelve a manos del nudo propietario y vuelve sin gravamen alguno. Dominio revocable, cuando es sobre inmuebles, tiene efecto revocable. Los gravámenes se extinguen y el nudo propietario lo recibe sin ninguno de ellos.

Question 17

¿El derecho de superficie es perpetuo o temporario?

Answer 17

Temporario. 70 años para construir y 50 años para forestar (plazos máximos dispuestos por el CCCN).

Question 18

¿Quiénes están legitimados para constituir el derecho real de superficie?

Answer 18

Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

Question 19

¿Qué tipo de mayoría debe haber en la PH para constituir el derecho de superficie?

Answer 19

Unanimidad de todos los consorcistas

Question 20

Lo que se construya dentro de la superficie, ¿se puede afectar a propiedad horizontal?

Answer 20

Sí. Esa propiedad horizontal se va a extinguir cuando se extinga la superficie.

Question 21

¿Por qué el CCCN, cuando establece los legitimados para constituir el derecho real de superficie, no menciona a los conjuntos inmobiliarios?

Answer 21

Si interpretamos que a conjuntos inmobiliarios se le aplican las normas de la propiedad horizontal, deducimos que se puede constituir también el derecho real de superficie en los conjuntos inmobiliarios.

Question 22

¿El derecho real de superficie es transmisible o intransmisible?

Answer 22

Transmisible. Siempre va a estar sujeto al plazo legal o convencional.

Question 23

Adquisición del derecho real de superficie según el CCCN

Answer 23

El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

Question 24

¿Se puede constituir derechos reales de garantía sobre la superficie? ¿Cuáles?

Answer 24

Se pueden constituir derechos reales de garantía (hipoteca y anticresis; prenda no porque es sobre inmueble, no sobre cosa mueble).

Question 25

Facultades del superficiario según el CCCN

Answer 25

El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Question 26

¿Se puede pactar no afectar lo construido en la superficie al régimen de PH?

Answer 26

Sí

Question 27

Facultades del propietario en el derecho real de superficie según el CCCN

Answer 27

El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Question 28

¿El propietario sigue pudiendo transmitir mientras existe el derecho real de superficie?

Answer 28

Sí

Question 29

Extinción del derecho real de superficie según el CCCN

Answer 29

El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

Question 30

Destrucción de la propiedad superficiaria según el CCCN

Answer 30

La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.

Question 31

Normas aplicables al derecho de superficie según el CCCN

Answer 31

Usufructo

Question 32

¿Tanto el nudo propietario como el superficiario son poseedores?

Answer 32

Sí. Son posesiones de distinta naturaleza.

Question 33

¿El derecho de superficie nace con la inscripción registral o extra registralmente?

Answer 33

Extra registralmente. La inscripción registral es para dar oponibilidad ante terceros.

Question 34

¿Qué reciben el nudo propietario y el superficiario cuando el derecho de superficie se extingue?

Answer 34

Cuando se extingue y vuelve al nudo propietario, se abona indemnización por lo construido al superficiario, a menos que se disponga lo contrario convencionalmente. Normalmente se dispone la no indemnización.

Question 35

¿El derecho de superficie es nuevo?

Answer 35

Sí. Este derecho tiene impacto en muchas disciplinas: agrimensores, escribanos, registro de la propiedad inmueble, abogados, ingenieros y arquitectos. Es un derecho sumamente útil.