Régimen de protección legal de la vivienda

Question 1

¿El régimen de protección legal de la vivienda está previsto en el CCCN?

Answer 1

Sí

Question 2

¿Cuál era el régimen existente antes de la instauración del régimen de protección legal de la vivienda?

Answer 2

El régimen de “bien de familia” (Ley N° 14.394)

Question 3

¿Cuál es la principal diferencia entre el régimen de protección del bien de familia, y el régimen de protección de la vivienda?

Answer 3

Ahora lo que se protege es la vivienda. En el “bien de familia”, se protegía la vivienda, pero estaba unido al concepto de familia; si no había familia, era difícil de proteger. Ahora, si hay familia o no, es indistinto.

Question 4

¿Cuál es el objetivo principal del régimen de protección de la vivienda?

Answer 4

Lo decisivo es que toda persona tiene derecho a tener una vivienda. El objetivo del régimen de afectación de la vivienda es que el inmueble no puede ser ejecutado. El inmueble está bajo el paraguas protector del régimen.

Question 5

¿El inmueble debe ser inscripto en el régimen de protección legal de la vivienda?

Answer 5

Sí

Question 6

¿Es inembargable e inejecutable el inmueble inscripto en el régimen de protección de la vivienda?

Answer 6

Se puede embargar pero no ejecutar

Question 7

¿Solamente se puede afectar la totalidad del inmueble al régimen de protección de la vivienda?

Answer 7

No. Se puede afectar todo el inmueble o por una parte de su valor.

Question 8

¿Qué ocurre con los inmuebles protegidos como vivienda y su utilización como garantía?

Answer 8

A veces resulta conveniente colocar en garantía la parte no afectada al régimen, porque la parte que sí está afectada al régimen suele no ser aceptada como garantía.

Question 9

¿Quiénes pueden afectar el inmueble al régimen de protección de la vivienda?

Answer 9

Titulares dominiales. Condóminos.

Question 10

¿Cuáles son las vías de afectación al régimen de protección de la vivienda?

Answer 10

Administrativa o notarial

Question 11

¿Cuál es la vía administrativa de afectación al régimen de protección de la vivienda?

Answer 11

A través del registro. Es constitutiva.

Question 12

¿Cuál es la vía notarial de afectación al régimen de protección de la vivienda?

Answer 12

Es cuando se afecta al sistema en el momento de la adquisición del inmueble

Question 13

Los acreedores posteriores a la afectación del inmueble al sistema, ¿pueden ejecutarlo?

Answer 13

No

Question 14

¿Puede afectarse el inmueble al régimen de protección de la vivienda por vía judicial?

Answer 14

Sí, a petición de parte

Question 15

Beneficiarios de la afectación al régimen de protección de la vivienda según el CCCN

Answer 15

Son beneficiarios de la afectación: a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Question 16

Habitación efectiva en el régimen de protección de la vivienda según el CCCN

Answer 16

Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

Question 17

¿Quién puede solicitar la caducidad de la afectación al régimen de protección de la vivienda?

Answer 17

La caducidad la solicitan los acreedores. Le pide al juez un mandamiento de verificación, si no es efectivamente vivienda y tiene inquilinos, puede establecerse la caducidad y la ejecución.

Question 18

Subrogación real en el régimen de protección legal de la vivienda según el CCCN

Answer 18

La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio. La protección se traslada al nuevo inmueble que adquiera en reemplazo del protegido originalmente, o al producido a partir de una indemnización o venta. Si me lo pretenden ejecutar, tendré que probar judicialmente que es producto de la venta del inmueble protegido.

Question 19

¿Qué es la ampliación subjetiva en el régimen de protección legal de la vivienda?

Answer 19

Nuevos beneficiarios

Question 20

¿Qué es la ampliación objetiva en el régimen de protección legal de la vivienda?

Answer 20

Incremento del valor del inmueble protegido

Question 21

¿Qué pueden hacer los acreedores cuando se produce la ampliación objetiva en el régimen de protección legal de la vivienda?

Answer 21

Quienes eran acreedores en el momento en que la protección abarcaba un valor original menor previo a la ampliación, pueden agredir el valor incorporado a la protección mediante la ampliación objetiva

Question 22

¿Cuándo es inoponible el régimen de protección legal de la vivienda?

Answer 22

Por más que esté afectado a este régimen, es inoponible si estoy constituyendo una garantía real. Constituir una garantía real implica objetivamente dejar de lado el régimen tuitivo.

Es inoponible a las obligaciones alimentarias. Padre o madre que tengan deuda alimentaria no puede alegar que el inmueble está afectado a la protección. También ocurre con expensas comunes y obligaciones de mejoras.

Question 23

Efecto principal de la afectación al régimen de protección legal de la vivienda según el CCCN

Answer 23

La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto: a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250; c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida. Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva. Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble. En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.

Question 24

¿Qué ocurre con los honorarios de los profesionales cuando se afecta el inmueble al régimen de protección legal de la vivienda?

Answer 24

Cuando se afecta al sistema, los honorarios de los profesionales no pueden superar el 1%. Si compran un inmueble y lo afectan (lo normal es esto), los honorarios no pueden superar el 1% de la valuación fiscal.

Question 25

Desafectación y cancelación de la inscripción al régimen de protección legal de la vivienda, según el CCCN

Answer 25

La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:

a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

Question 26

Resumen de desafectación y cancelación de la inscripción al régimen de protección legal de la vivienda, visto en clase

Answer 26

Procede a solicitud del constituyente. Si está casado, o si vive en una unión convivencial inscripta, se necesita el asentimiento del cónyuge o conviviente. Si éste se opone, decide el juez. También puede ser que los herederos, por mayoría, lo decidan. Lo mismo con los condóminos (por mayoría). También cualquier interesado cuando no subsistan los requisitos para la constitución (que vivan los beneficiarios y que habiten el inmueble).

Question 27

¿Es posible afectar los inmuebles rurales al régimen de protección legal de la vivienda? ¿Cuál es el límite?

Answer 27

Sí. En este caso, siempre que no excedan una unidad económica. Cada jurisdicción define la extensión de “unidad económica”.