Sameieloven Flashcards
“etla”
Rent språklig tyder ordlyden “etla” på utnyttelsen som partene hadde i tankene ved anskaffelse av sameieobjektet (formålet med anskaffelsen av tingen). Forarbeidene inntatt i Rådesegn 4 s. 17 og 23 fastslår at det må foretas en skjønnsmessig vurdering og Ot.prp. nr 13 (1964-1965) s. 32 er taus til hvilken type vurdering man må ta. Hvis det derimot ikke foreligger en skjønnsmessig forståelse, må det foretas en objektiv vurdering. En slik skjønnsmessig vurdering underbygges av formuleringen “skikka til”, jf. § 3.
“vanleg brukt til”
Rent språklig tyder ordlyden “vaneleg brukt til” på den bruk sameierne har gjort av tingen. Det er lagt til grunn to ulike rettsoppfatninger i juridisk teori for hvordan vilkåret skal forstås. 1. Falkanger gir uttrykk for at vilkåret må tolkes i lys av den vanlige bruksmåten for sameieobjektet av vedkommende art. 2. Nordtveit gir uttrykk for at. vilkåret skal tolkes i lys av partenes faktiske utnyttelse av den konkrete sameieobjektet. Vurderingen må bero på partenes faktiske utnyttelse av det konkrete sameieobjektet av hensyn systembetraktninger, jf. blant annet “han” i sameieloven § 2 første ledd første setning.
“anna tida og tilhøva”
Rent språklig tyder ordlyden “anna tida og tilhøva” på at sameier kan ta i bruk nye utnyttingsmåter som er i samsvar med den alminnelige samfunnsutviklingen eller på det geografiske området for øvrig. Rådesegn 4 s. 23 fastslår at regelen ikke skal stenge for nye utnyttingsmåter som den alminnelige samfunnsutviklingen fører med seg, jf. “anna”. Hensynet bak regelen er at sameier skal ha rett til å bruke den konkrete sameieobjektet til hva den er skikket til i nåtid, selv om den ikke var skikket til det ved anskaffelsen. Bakgrunnen for dette er at formålet med tiden kan bli meningsløst. NB: Det er ikke rimelig eller mulig å utvikle en rett som er i strid med formålet til sameietingen eller hvis stiftelsesgrunnlaget oppgir rettigheter og forpliktelser så klart at man vanskelig kan tolk dette vekk. - kan altså ikke få et nytt innhold eller endre karakteren.
“uturvande”
Rent språklig tyder ordlyden “uturvande” på at rådighetsutøvelsen har et ufornuftig formål eller gjennomført på en måte som kan medføre til meins for den andre sameierne. Skader eller ulemper som påføres i tankeløshet eller i sjikanehensikt, er uturvande.
“til meins”
Rent språklig tyder ordlyden “til meins” på at sameier sin bruk av konkrete sameieobjektet er til ulempe for medeieren. Riktignok omfatter ordlyden også skader som sameier påfører medeier som følge av hans bruk.
“urimelig”
Rent språklig tyder ordlyden “urimelig” på en urettferdighet hvor fordelene ikke kan veies mot ulempene. Derfor må det foretas en forholdsmessighetsvurdering av hvorvidt ulempen eller atferden overstiger tålegrensen til medeieren. Terskelen for at ulempen eller atferden overstiger tålegrensen til medeier er imidlertid høy i forholdsmessighetsvurderingen ettersom medeier må forvente å bli påført noe form for ulempe eller oppleve uakseptabel atferd ved sameier sin bruk av sameieobjektet. En slik forståelse underbygges av at sameierne har full eierrådighet av det konkrete tingen, men hensynet må ses opp til hva medeierne innenfor rimeligheten kan tåle. Forholdsmessighetsvurderingen må vurderes i lys av sentrale vurderingsmomenter som fremkommer av rettspraksis (Rt. 1980 s. 215).
Forarbeidene fastslår at man i forholdsmessighetsvurderingen kan vektlegge hva som er naturlig eller ventet ut fra forholdene i det konkrete sameiet.
Rt. 1980 s. 215
To brøde kjøpte et lite og dårlig isolert hus i sameie og fordelte det slik at den ene broren fikk 1. etasje og den andre broren fikk 2. etasje. Broren som fikk 1. etasje flyttet ut og bestemte seg for å gjøre om sin etasje til to hybelen slik at han kunne leie ut hyblene til studenter. Spørsmålet var hvorvidt en slikt bruk av sameiet var “urimelig” overfor den andre broren. Høyesterett kom frem til at sameier ikke var berettiget til å gjøre en slik disponering av 1. etasje, og med det ga den andre broren medhold for hans fremsatte krav.
Momenter:
- Det var betydelig uro og plage for den andre sameier
- Den ene broren hadde ikke spurt den andre broren om samtykke til å foreta en slik disponering av etasjen.
- Broren leide ut hybelen sporadisk til skiftende ungdommer
- Dette varte i 8 år
- Slik utleie til studenter påførte den ene broren med familie vesentlig ulempe.
“skikka til”
Rent språklig tyder ordlyden “ skikka til” på at det må foretas en objektiv vurdering av hva sameieobjektet etter en almen oppfatning er best egnet til, basert på de forholdene på det tidspunktet beslutningen skal treffes.
“noko anna”
Rent språklig tyder ordlyden “noko anna” på et forbud mot å endre karakteren av sameietingen til noe som ikke kan reverseres. En fysisk endring må ligge innenfor kjernen av virkeområdet. til sameietingen. Et illustrerende eksempel er at det er forbudt å omgjøre et boligblokk til kontorlokaler.
LF-2011-100887
Saken omhandlet hvorvidt et dobbeltnaust på en festetomter lå i realsameie mellom to hytteeiendommer eller i personlig sameie mellom to hytteeiere. Retten legger til grunn at stiftelsesgrunnlaget er utgangspunktet i en slik vurdering, og at stiftelsesgrunnlaget må tolkes. Dette begrunnes med at stiftelsesgrunnlaget kan gi svar hvilke beføyelser den enkelte har i faktisk eller juridisk henseende. Hvis det ikke foreligger en stiftelsesgrunnlaget, må man se hen til om sameieparten avdekker en mangel ved eiendommen. Et slikt argument kan trekke sterkt i retning av at det foreligge et realsameie, jf. Rådesegn 4 s. 11-13. Retten legger videre til grunn at det ikke forelå noen klare holdepunkter for at det er noe forutsetningen mellom hytteeierne om at det forelå personlig sameie, selv om de hadde en nær relasjon.
