Regimul juridic al terenurilor si constructiilor proprietate privata

Question 1

Regimul juridic al terenurilor proprietate privata

Answer 1

Cat priveste terenurile​​, cea mai importanta limita este in art​. 44 alin. (2) Const. Textul prevede doua ipoteze in care cetatenii straini pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor => per a contrario: incapacitatea legala de a dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetateni straini si apatrizi in toate celelalte ipoteze.
Ip (1.a.) – Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la UE
Ip (1.b.) – si din alte tratate la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si
Ip (2) – prin mostenire legala
In ceea ce priveste a doua ipoteza:
- per a contrario => nu si prin mostenire testamentara
- posibilitatea dobandirii opereaza in aceasta a doua ipoteza inca din momentul intrarii in vigoare a Constituiei revizuite
Cat priveste prima ipoteza, este rezultatul unui principiu fundamental al spatiului economic eutopean – princiupiul liberei circulatii a bunurilor.

Question 2

Legea 312/2005

Answer 2

cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii ca si cetatenii romani sau persoanele juridice romane. Aceasta regula a operat de la aderarea la UE (in 2007) numai pentru persoanele care aveau un drept de rezidenta sau un sediu secundar in Romania si numai cu privire la resedinta secundara sau la sediul secundar. Pentru celelalte persoane, era necesara implinirea unui termen de 5 ani de la aderare.
Chiar inainte de intrarea Romaniei in UE, in aplicarea art​. 44​, legiuitorul a prevazut conditiile concrete in care cetatenii UE sau rezidentii puteau dobandi terenuri in Romania. O prima categorie de restrictii se referea la cetatenii strani care doreau terenuri pentru constructia de firme. A doua restrictie erau pentru terenurile agricole, cetatenii UE sau rezidentii trebuind sa fie fermieri si sa construiasca ferme in Romania (celelalte persoane dobandind acest drept numai dupa implinirea unui termen de 7 ani de la aderare => 2014). Aceste restrictii au fost inlaturate.
Astfel, de la 1 ianuarie 2012, rezidentii UE pot sa dobandeasca terenuri pentru sedii de firme, iar din 2014 si terenuri agricole.
In schimb, legiuitorul, dupa ce aceste restrictii au fost inlaturate, a adoptat Legea nr. 17/2014, restrictia cea mai importanta introdusa prin ea fiind dreptul de preemptiune, care incurajeaza dobandirea terenurilor de catre cetatenii romani.

Question 3

Textul constitutional prevede ca cetatenii straini si apatrizii pot dobandi terenuri in proprietate si in conditiile rezultate din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate (conditie obligatorie)

Answer 3

Deocamdata, Romania nu a incheiat nici un astfel de tratat. Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice apartinand statelor terte nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in conditii mai favorabile decat cele aplicabile cetateanului unui stat membru si persoanei juridice constituite in conformitate cu legislatia unui stat membru.

Question 4

Principiul liberei circulatii a terenurilor

Answer 4

NCC conscra in art. 12 principiul libertatii de circulatie a bunurilor, ca o aplicatie a principiului libertatii de a dispune. Totusi, mai ales cand este vorba de imobile, aceasta libertate de circulatie este restrictionata in dublu sens.
Cea mai severa restrictie este inalienabilitatea temporara a terenurilor.
In plus, legiuitorul a instituit cerinte speciale cu privire la constituirea si transmiterea drepturilor reale imobiliare, restrictii ce reprezinta exceptii de la principiul consensualismului actelor juridice:
- forma actului de instrainare – cand este vorba de imobile, actele de dispozitie juridica trebuie sa fie facute in forma autentica
- inscrierea in CF

Question 5

Incapacitatea speciala constitutionala de a dobandi terenuri este si ea o ingradire a principiului libertatii de circulatie.

Answer 5

Asa cum am aratat, pentru ca a expirat termenul pentru restrictiile care priveau cetatenii si rezidentii UE, legiuitorul a adoptat o reglementare in Legea 17/2014 prin care sa incurajeze dobandirea terenurilor de catre cetatenii romani – dreptul de preemtiune.
! Acesta nu​ este o restrictie expresa fata de rezidentii sau cetatenii UE. In schimb, intr­o forma indirecta, prin crearea dreptului​ de preemptiune, se incearca protejarea cetatenilor romani si incurajarea lor spre a dobandi terenurile care sunt scoase la vanzare. Mai mult, chiar statul beneficiaza de acest drept. Prin art​. 4 din lege, se prevede ca titularii dreptului sunt coproprietarii, arendasii, proprietarii vecini, precum si statul, prin Agentia Domeniilor Statului => ordine​ de preferinta, ierarhie​. Cand proprietarul unui teren vrea sa il instraineze, trebuie sa urmeze o procedura de publicitate in care sa precizeze pretul, iar titularii dreptului de preemtiune pot cumpara terenul. Daca acestia nu cumpara in termenul legal, acesta poate vinde oricui, dar nu​ la​ un pret mai mic, intrucat daca micsoreaza pretul trebuie sa reia procedura de publicitate si sa vada daca titularii dreptului de preemtiune vor sa cumpere terenul la acel pret.

Question 6

Inalienabilitatea temporara legala a terenurilor

Answer 6

• chiar daca este prevazuta de lege, trebuie sa aiba un caracter temporar
• cazul de inalienabilitate temporara a terenurilor care ne intereseaza in prezent este ipoteza speciala prevazuta de art. 826 CPC: regula ca drepturile reale, precum si orice alte drepturi inscrise dupa notarea urmaririi imobilului in CF nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului – este vorba de o inalienabilitate ce are ca sanctiune inopozabilitatea, si nu numlitatea

Question 7

Forma autentica a actelor juridice de dispozitie cu privire la terenuri si locuinte. Inscrierea in CF

Answer 7

• art​. 1244: regula potrivit careia drepturile reale care trebuie inscrise in CF se pot dobandi numai prin acte in forma autentica, in masura in care au ca obiect bunuri imobile. Este vorba de transmiterea oricarui​ drept real, principal sau accesoriu, nu doar a dreptului de proprietate sau a dezmembramintelor sale. Sanctiunea este nulitatea absoluta.
• odata cu finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala, drepturile reale imobiliare se vor dobandi numai prin inscrierea in CF (art. 557 alin. 4 si art. 885 alin. 1)

Question 8

1. certificatul de urbanism

Answer 8

ct de informare cu caracter obligatoriu, nu doar consultativ
- comunica celui care a cerut eliberarea actului administrativ care este regimul juridic, economic si tehnic al unui anumit imobil (teren/constructie)
- pe baza lui se poate dezvolta un proiect imobiliar
- daca exista neconcordante intre acesta si datele inscrise in sistemul de publicitate imobiliara, acestea din urma au prioritate
- celelalte elemente pot fi infirmate numai prin modificarea/rectificarea certificatului de catre autoritatea emitenta sau anularea lui de catre instanta de contencios administrativ
!!! acest act administrativ nu confera dreptul de executare a lucrarilor de construire, amenajare sau plantare, nici drepul de desfiintare a unei constructii
- derogarea de la documentaria de urbanism aprobata pentru zona respectiva se poate face numai prin aprobarea unei noi documentatii de urbanism si intocmirea documentatiei tehnice necesare pentru obtinerea autorizatiei de construire

Question 9

2. autorizatia de constructie

Answer 9

act administrativ de autoritate emis de o autoritate publica locala competenta pentru a asigura concordanta dintre activitatile de constructii si continutul documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism
- trebuie obtinuta plecand de la certificatul de urbanism
- cat priveste sfera lucrarilor care trebuie autorizate, nu e vorba doar de lucrarile de constructie propriu­zise. Legea nr. 50/1991 trimite si la demolari si modificari de constructii, care trebuie sa aiba la baza o autorizatie administrativa – autorizatia de constructie.
Doua idei sunt importante:
- fiind un act administrativ, autorizatia poate fi atacata de orice persoana interesata (persoana vatamata/prefect), potrivit legii contenciosului administrativ. Cel interesat poate cere, totodata, si suspendarea autorizatiei.
- presupunand ca autorizatia a fost legal emisa, lucrarea de constructie trebuie sa se desfasoare cu respectarea stricta a prevederilor autoritatii, in caz contrar se pot aplica sanctiuni penale, administrative, fiscale sau civile
- dreptul de a constata contraventiile se prescrie la doi ani de la savarsirea faptei (data terminarii constructiei)
- obtinerea autorizatiei dupa finalizarea lucrarilor nu inlatura caracterul ilicit al faptei
- sanctiunea civila specifica: daca nu se obtine procesul-verbal de receptie la finalul lucrarii care sa contina concordanta dintre lucrare si prevederile autorizarii, imobilul ​nu poate fi inscris in CF, ceea ce are consecinte asupra exercitarii dispozitiei juridice a dreptului de proprietate, mai ales din momentul in care CF va dobandi efectul constitutiv. Aceasta sanctiune este foarte drastica, constructorul are un bun, dar daca nu poate dispune de el, valoarea sa economica este foarte scazuta.