Loyers

Question 1

Durée de prescription de l’action en révision du loyer par le bailleur

Answer 1

L’action en révision du loyer doit être prévue dans le bail. Elle intervient chaque année à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’IRL (indice Insee).
Faute de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’1 an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée

Question 2

Délai imparti au locataire pour contester le montant du loyer

Answer 2

Dans les zones d’encadrement des loyers, le locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le loyer, si son montant est supérieur au niveau du loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %).

Question 3

Dans quels cas le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer ?

Answer 3

Double condition : locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés + décision judiciaire

Question 4

Modalités de l’augmentation de loyer quand le bailleur réalise des travaux d’amélioration

Answer 4

Les travaux d’amélioration doivent faire l’objet d’une clause expresse du bail, ou d’un avenant.
Ils doivent apporter un élément d’équipement nouveau ou améliorer les prestations existantes ou engendrer une baisse des dépenses d’entretien.
Après la réalisation des travaux, le loyer est augmenté

Question 5

Que se passe-t-il en cas d’erreur sur la surface mentionnée dans le bail ?

Answer 5

Le bail doit préciser la surface habitable de la chose louée.
A défaut, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de l’ajouter au bail.
- Inaction ou refus du bailleur dans un délai de 2 mois -> le locataire peut saisir le juge, (délai : 4 mois à compter de la mise en demeure)
- Sanction (pour locaux vides) : si différence de + de 5%, possibilité de diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
- Demande en diminution + de 6 mois après la prise d’effet du bail -> la diminution s’applique à la date de la demande.
- Demande en diminution dans les 6 premiers mois du bail : elle est rétroactive

Question 6

Modalités de fixation du loyer initial

Answer 6

• En zone tendues il est doublement encadré : encadrement préfectoral (détermination du loyer de référence, du loyer majoré et minoré) + décret de blocage (fixe le montant de l’évolution des loyers) au renouvellement
• Hors zones tendues, il est fixé librement

Question 7

Modalités de fixation du loyer révisé (en cours de bail) ?

Answer 7

Indexation sur l’IRL
- Soit le contrat fixe la date de révision
- Soit la date par défaut est le terme de chaque année de contrat
Si pas de clause contractuelle : date du dernier indice publié à la signature du contrat
Inaction du bailleur dans un délai d’1 an de la prise d’effet de la révision -> la révision est prescrite.

Question 8

Modalités de fixation du loyer du bail renouvellé

Answer 8

•En zone tendue : décret de blocage
Nouveau loyer = dernier loyer appliqué
Exceptions :
- Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer est > au loyer de référence majoré (délai : 5 mois avant le terme du contrat).
- Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer si le loyer est < au loyer de référence minoré (délai : 6 mois avant le terme du contrat). La hausse s’applique par 1/3 ou par 1/6ème. Elle est contenu par les dispositions du décret de blocage
• Hors zones tendues :
Le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. Le bailleur propose un nouveau loyer fixé par référence (obligatoire) aux loyers habituellement constatés dans le voisinage (Délai : 6 mois avant la fin du bail).
Si désaccord ou défaut de réponse du locataire, la CDC doit être saisie (préalable obligatoire), puis le juge fixe judiciairement le loyer. La hausse s’applique par 1/3 ou par 1/6ème (dans le cas où elle excède 10%)