Ejendomsavancebeskatning Flashcards
Forklar indledende om ejendomsavancebeskatning
Anden beskatning af fast ejendom?
Avancebeskatning ved fast ejendom reguleres efter to regelsæt, herunder statsskatteloven (SL) og ejendomsavancebeskatningsloven (EBL)
Udover avancebeskatning taler man overvejende om to typer af skat ved fast ejendom, herunder ejendomsværdiskat, der skal betales til staten samt ejendomsskat (grundskyld, der skal til betales til den pågældende kommune.
Forklar “fast ejendom”-begrebet
Fast ejendom begrebet skal i skattemæssig henseende forstås bredt idet det omfatter:
- Bebyggede og ubebyggede grunde,
- Sædvanligt tilbehør,
- Middelbare rettigheder (fx servitutter, brugsrettigheder),
- Afståelse af entreprisekontrakter
Forklar, hvornår EBL finder anvendelse
HR: SL § 5, litra a foreskriver, at avance ved afståelse af ejendele er skattefrie
U1: SL § 5, litra a foreksriver, at avance som led i næring er skattepligtig
U2: Avancebeskatningslovene omhandler avance, som ikke er opnået som led i næring. Dette er således anvendelsesområdet for EBL, når der er tale om avance, der hidrører fra en ejendom. Der gælder også en række skattefrihedsregler i EBL (det praktiske udgangspunkt).
Forklar betydningen af sondringen mellem SL’s og EBL’s anvendelsesområder
Sondringens betydning:
SL: Næringsdrivende beskattes og får fradrag i den personlige indkomst
● Avance på baggrund af nominel værdi ved anskaffelse og afståelse
EBL: Skat som kapitalindkomst, tab er kildeartsbegrænset (i FE), § 6, stk. 3
● Kontantomregning → anskaffelsesværdi - ejendommens gældsposter
Hvordan skal begrebet “næring” i SL § 5 forstås?
Def: Professionel og systematisk omsætning med henblik på opnåelse af videresalgsfortjeneste (man kigger på tilknytning til ejendomsmarked, aktivitetsniveau)
● Næringsformodning: Driver nærings med FE som bi- eller hovederhverv → formodning for at samtlige handler er omfattet (ejendomsmæglere, ejendomshandlere mv)
- kan afkræftes ved klar og objektiv dokumentation (boet i den privat i lang tid, benyttelse, omstændigheder ved køb)
Beskriv de vigtigste regler i ejendomsavancebeskatningsloven
Teoretisk UP: Avance er skattepligtig, jf. § 1, stk. 1 og medregnes i kapitalindkomst, EBL § 6, stk 1 (tab er kildeartsbegrænset for privatpersoner)
U1: Parcelhusreglen – § 8, stk. 1 (praktisk udgangspunkt)
Salg af en/-tofamilieshuse og ejerlejligheder er skattefri/ikke fradrag, hvis:
1. Ejendommen har tjent til bolig for ejer/husstand i en del af eller i hele ejerperioden
● Husstand: familie og samlever (børn indtil egen husstand)
● Boet i boligen i hele eller en del af ejerperioden
○ Hvis udlejer til privat: OK
● Man kan have flere helårsboliger, som må sælges skattefri, hvis særlig begrundelse (Dom m. lægemæssige grunde → kunne ikke anvende ét af husene halvdelen af året)
2. Grundareal under 1.400 m2
▪ Over 1.400 kan godtages, hvis udstykkelse ikke kan ske, eller vil medføre væsentlig værdiforringelse
U2: Sommerhusreglen - § 8, stk. 2
Salg af sommerhuse er skattefri/ikke fradrag, hvis:
1. Anvendes til private formål for ejer/husstand
● NB: Ejendom skal være egnet til beboelse
○ Træhyttedom → skal have sædvanlige installationer
U3: Stuehusreglen - § 9 (landsbrugsjenedom)
Skattefrihed for den forholdsmæssige del, der kan henføres til stuehuset med tilhørende grund og have
● skal have tjent til bolig for sælgeren (samme krav som efter parcelhusreglen)
U4: Væsentligt beskadiget ejendom - § 8, stk. 6-7
● Opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget
● forud for beskadigelsen kunne have været afstået skattefrit efter parcelhus eller sommerhusreglen
U5: Ekspropriation - § 11
● Fortjeneste fra ekspropriation er skattefri
● Ved salg skattefrie, hvis kunne have været eksproprieret.
Hvordan opgøres ejendomsavancen?
Først skal tidspunktet for hhv. anskaffelse og afståelse fastlægges. Disse begivenheder/tidspunkter foreligger på det tidspunkt, hvor der ligger en endelig og bindende aftale.
Selve avancen opgøres som forskellen mellem kontantomregnet afståelsessum og anskaffelsessum.
Anskaffelsessum:
- Forhøjes fast med et årligt tillæg på 10.000 kr. (minus afståelsesår), jf. EBL § 5, stk. 1
- Kan forhøjes ved dokumenterede udgifter til vedligehold, hvis disse overstiger 10.000 kr
- Nedsættes med ikke-genvundne afskrivninger jf. AL § 21 (hvis man har afskrevet mere end man kunne)
Afståelsessum:
- Nedsættes med salgsomkostninger
- Nedsættes med bl.a. erstatningsbeløb for at få et få lejer til at fraflytte
Forklar, hvornår værdiansættelsescirkulæret gælder samt, hvad reglerne heri indebærer
Værdiansættelsecirkulæret gælder kun i familieforhold (samme personkreds som efter boafgiftsloven)
Reglen indebærer, at fast ejendom kan sælges med +/-15% af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder
Hvordan behandles kapitalindtæger/-udgifter ifm. fast ejendom (fx udlejning)
Kapitalindtægter/-udgifter
Erhvervsmæssig udlejning:
● Beskattes som personlig indkomst + fradrag for driftsomkostninger (også grundskyld)
Privat udlejning:
● Beskattes i kapitalindkomst
Som sommerhusejer kan du få et fast skattefrit fradrag på 44.500 kroner, når du udlejer dit feriehus gennem et udlejningsbureau. Herefter er der endnu et skattefrit fradrag på hele 40 %.
Vælger du privat sommerhusudlejning er det faste bundfradrag 12.200 kroner.
