9. plaatsbeschrijving

Question 1

Wanneer wordt een plaatsbeschrijving opgesteld?

Answer 1

• voor aanvang van huur
• bij verkoop
• bij bouwwerken

Question 2

Wat kan je zeggen over de plaatsbeschrijving voor aanvang van de huur?

Answer 2

• vaststelling aanwezige schade bij aanvang
• vaststelling bij beëindiging - tegenstelbare staat
• verhalen buitensporige schade op huurder niet normale gebruiksschade
• verplichting die de huurwet oplegt
• kan door de partijen zelf of door een deskundige worden opgesteld
• als beroep wordt gedaan op een deskundige, dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (ereloon van de deskundige)
• als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel te laten bijstaan door een deskundige, elk op eigen kosten

Question 3

Wat kan je zeggen over de plaatsbeschrijving bij verkoop

Answer 3

• tussen compromis en notariële akte
• latere discussies betreffende verdwenen zaken en/of bijkomende schade uitgesloten

Question 4

Wat kan je zeggen over de plaatsbeschrijving bij bouwwerken

Answer 4

• vaststelling aanwezige schade voor werken
• vaststelling aanwezige schade na werken in staat van vergelijking
• plaatsbeschrijving voor aanvang van bouwwerken is niet wettelijk verplicht
• hoe groter het risico, hoe meer kans op beschadigingen
• indekken op basis van plaatsbeschrijving
• bij een verbouwing van een bestaand pand, waarbij delen intact moeten blijven
• bij bouwen/verbouwen, grenzend aan belendend pand
• leeftijd, slijtage, beschadigingen of gebreken zijn elementen die een rol spelen bij waardering van eventuele schadeomvang
• bij gebrek aan plaatsbeschrijving zal een feitelijk vermoeden overheersen dat het pand in goede staat was

Question 5

Wat kan je zeggen over plaatsbeschrijving algemeen?

Answer 5

• verzekeraars alle bouwplaatsrisico’s (ABR) stellen het opmaken van een plaatsbeschrijving als een voorwaarde om dekking te verlenen
• in een ABR polis is er voor de bouwheer een waarborg voorzien voor de foutloze schade aan naburige panden
• een plaatsbeschrijving = een belangrijk verdedigingsmiddel t.o.v. onrechtvaardige claims of als bewijs dat de schade inderdaad het gevolg is van de bouwwerken

Question 6

Hoe moet een plaatsbeschrijving worden opgemaakt?

Answer 6

De bouwheer heeft het meeste belang bij een goed opgemaakte plaatsbeschrijving. De aannemer heeft minder betrokkenheid.
Als de afbraak- en graafwerken en de ruwbouw niet aan eenzelfde aannemer worden toevertrouwd, wordt best voor de aanvang van elk lot een plaatsbeschrijving opgemaakt.
Een plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk worden opgemaakt, gezamenlijk door de partijen die tegengestelde belangen hebben.
Het is belangrijk dat de partijen hetzelfde document ondertekenen.
Bij weigering ondertekening: aangetekend versturen.

Question 7

Wie kan een plaatsbeschrijving opmaken?

Answer 7

• aannemer
• architect
• deurwaarder
• vastgoedmakelaar
• landmeter-expert
  let op voor onpartijdigheid en onvolledigheid

Question 8

Waar moet ook aandacht aan besteed worden bij het opmaken van een plaatsbeschrijving?

Answer 8

• droogzuiging in de omgeving van een siertuin / waardevolle oude boom
• werken ondermetsen van de tuinmuur
• grondkeringsmuur naast een tuinpad of oprit (verzakking)
  De schade-omvang is er meestal beperkt, maar schade aan de tuin van de buur is vaak een bron van burenruzies.

Question 9

Wat is het doel van een plaatsbeschrijving?

Answer 9

• via nauwgezette weergave nagaan of
• schade aan de beschreven woning
• al dan niet ten gevolge is van de werken
• die naast de woning worden uitgevoerd