5. gemeenheid Flashcards
Wat is een gemene muur?
In steden en op het platteland wordt elke muur vermoed gemeen te zijn wanneer deze dient als scheiding tussen gebouwen; en dan tot aan het minst verheven dak (/fundering), of nog wanneer hij tot scheiding dient van binnenplaatsen en tuinen en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken van tegendeel is
Wat is mandeligheid?
= mede-eigendom van een scheidingsmuur
Wat geldt als bewijs van gemeenheid?
- titel
- verjaring
- wettelijke vermoedens
Wat is een wachtmuur?
= een muur die staat te wachten tot er een andere tegen of naast gebouwd wordt
Hoe zit het met gemeenheid in stedelijke context?
Er is altijd sprake van gemeenheid.
Hoewel nu in alle stedenbouwkundige verordeningen afzonderlijk opgetrokken constructie, muren met afzonderlijke fundering vereist.
Wie betaalt het onderhoud van en de herstelling aan een gemene muur?
Het is de plicht van alle mede-eigenaars om bij te dragen in alle uitgaven die werden gemaakt om de gemene muur te bewaren, te onderhouden en te herstellen, ook wederopbouw.
Wat zijn tekenen van niet-gemeenheid?
teken
Wat gaat boven tekenen van niet-gemeenheid?
Verjaring door 30-jarig bezit als mede-eigenaar gaat boven de tekenen van niet-gemeenheid.
Wat is het principe van bouwen te paard?
Wie als eerste een halfopen woning of rijwoning bouwt, moet daarbij vaak volgens de bouwvergunning nog een dubbele wand optrekken op de perceelsgrens. één deel van de wand staat op het eigen perceel, het andere deel staat op het perceel van de buurman.
- dikte 32 cm
- bedoeld om over te nemen en kan daartoe verplicht worden (gegronde redenen om een muur te paard niet over te nemen bv. stabiliteit, akoestiek)
Welke rechten heeft men bij een gemene muur?
gemene muur: 2 afzonderlijke funderingen en binnenmuren + isolatie optrekken
- aanbouwen tegen
- balken en ribben plaatsen
- over ganse dikte, op 54 mm na
- buur mag met steenbeitel inkorten tot de helft, i.f.v. eigen balk of schoorsteen
Hoe zit het bij ophoging van een gemene muur?
- ophoger bekostigt
- herstelt schade (aan onderliggende gemene muur)
- betaalt schadevergoeding voor de last
- als muur niet kan dragen, ophoger betaalt heroptrekken
ophoging kan gemeen gemaakt worden: door 1/2 te betalen van de kosten en 1/2 van de grond waarop muur is gebouwd
Is de gemeenmaking van een scheidsmuur ondergaan verplicht voor beide bouwers?
De eerste bouwer kan verplicht worden de gemeenmaking van een scheidsmuur te ondergaan.
De tweede bouwer is echter niet verplicht om van deze mogelijkheid gebruik te maken en kan beslissen om op zijn perceel een eigen muur op te richten en af te zien van de gemeenmaking.
Wat zijn geen argumenten om te stellen dat een muur gemeen gemaakt moet worden?
Het louter halen uit voordeel uit de muur van de buur betekent volgens Hof van Cassatie nog geen bezitsaanmatiging.
Warmte, isolatie, weerstand tegen weer en wind… zijn geen argumenten om te stellen dat de muur gemeen gemaakt moet worden.
Kan iedereen aan zijn buurman vragen om bij te dragen in de bouw of het herstel van een muur?
In steden en voorsteden kan iedereen aan zijn buurman vragen om bij te dragen in de bouw of het herstel van een muur die tot de afscheiding dient van huizen, binnenplaatsen en tuinen.
Wie op dit artikel een beroep wenst te doen om zijn buur te verplichten bij te dragen, kan dit enkel doen zolang de muur niet gebouwd is.
Wat is de positie van een scheidsmuur?
net naast/tegen/op perceelsgrens
Wat is de positie van een gemene muur?
- net naast/tegen perceelsgrens (kant 1ste bouwer)
- door verordening
- nu dubbele wandopbouw
- voorwaarden verworvenheid
Wat is de positie van een mandelige muur?
op de perceelsgrens
Wat is de positie van een muur te paard?
1ste muur net naast/tegen perceelsgrens aan kant van 1ste bouwer en 2de muur pal naast 1ste muur met luchtspouw (nu isolatie) op perceel van 2de bouwer
Hoe kan gemeenheid tot stand komen?
- vrijwillige oprichting op gemene kosten
- gedwongen oprichting op gemene kosten
- vrijwillige afstand en overname van scheidsmuur
- verkrijgende verjaring
- gedwongen afstand van scheidsmuur
- gedwongen overname van scheidsmuur
Wat houdt vrijwillige oprichting van gemene muur op gemene kosten in?
- muur mag nog niet aanwezig zijn
- doorgaans oorspronkelijk mondeling akkoord = niet natrekbaar
- voorafgaandelijk schriftelijke en geregistreerde overeenkomst + factuur laten opmaken voor helft van de kosten = natrekbaar
Wat houdt gedwongen oprichting van gemene muur op gemene kosten in?
- muur mag nog niet aanwezig zijn
- men kan zijn nabuur verplichten om op gemene kosten een scheidsmuur op te trekken
- wel toepassing verschillende voorwaarden dienen vervuld te zijn (beide erven gelegen in steden of voorsteden; erven moeten bestaan uit huizen, binnenplaatsen, tuinen; afsluiting in baksteen…)
- men kan zijn nabuur enkel tot betaling dwingen vooraleer men de muur opricht
Wat houdt vrijwillige afstand en overname van scheidsmuur in?
- vrijwillige afstand van gemeenheid door eerste bouwer en vrijwillige overname ervan door tweede bouwer
- overeenkomst overnameprijs volledig vooraf betalen
- na voltooiing ruwbouw: proces verbaal van muurovername opstellen in 3-voud = koper, verkoper, registratie
Wat houdt verkrijgende verjaring van scheidsmuur in?
30-jarig onafgebroken, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig bezit als mede-eigenaar
Wat houdt gedwongen afstand van scheidsmuur in?
- verplichting 1ste bouwer, vraag 2de bouwer
- iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur heeft het recht de muur gedeeltelijk of geheel gemeen te maken en heeft het recht op de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is
- onverjaarbaar recht
Wat houdt gedwongen overname van scheidsmuur in?
- vraag 1ste bouwer, keuze 2de bouwer
- gemeenmaking van een scheidsmuur is een recht van de tweede bouwer
- zolang hij een volwaardige muur heeft, is er geen probleem
- de eerste bouwer kan verplicht worden gemeenheid van de scheidsmuur te ondergaan; de tweede bouwer is niet verplicht en kan beslissen om op zijn perceel een eigen muur op te richten en af te zien van de gemeenmaking
Welke formaliteit hoort bij muurovername?
De overnameovereenkomst moet ter registratie worden aangeboden.
Het overnameplan mag niet meer door een architect worden opgesteld. Dit moet gebeuren door een landmeter-expert ingeschreven op het Tableau van de Federale Raden.
Wat doet een landmeter-expert?
De landmeter-expert oefent de volgende activiteiten uit (gedefinieerd in de wet van 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert):
- het afpalen van terreinen
- het opmaken en ondertekenen van plannen die moeten dienen voor een grenserkenning, voor een
mutatie, voor het regelen van gevallen van gemeenheid en voor gelijk welke akte of proces verbaal, welke in een identificeren van grondeigendom voorzien en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd.
Hoe krijg je toegang tot het beroep en de uitoefening van landmeter-expert?
Om in alle wettelijkheid de titel van landmeter-expert te mogen voeren en het beroep uit te oefenen, moet u:
- houder zijn van één van de titels genoemd in punt 1° (artikel 2 van de wet van 11 mei 2003)
- de eed afgelegd hebben (artikel 7 van de wet van 11 mei 2003
Wat kan je zeggen over het vrijmaken van de muur?
- vóór overname
- ten laste van de verkoper-overlater.
- de kostprijs van die werken wordt in voorafgaand overleg bepaald
- de muurovername is af te sluiten voor het begin van de inbezitneming, met betaling van een voorschot
Wat is een gemene gracht?
Alle grachten tussen twee erven worden vermoed gemeen te zijn indien er noch titel noch teken van tegendeel is.
Uitzondering: grachten langs de openbare wegen behoren toe aan het publiek domein
