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Droit des AFFAIRES > 8-le lieu d'exploitation de l'activité > Flashcards

8-le lieu d'exploitation de l'activité Flashcards

1
Q

intro

notion introductive du lieu d’exploitation.

A

+ il faut un lien de rattachement : le locale commerciale.
+ plusieurs façons d’utiliser un local

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2
Q

introduction

en tant que proprétaire d’un locale quels sont les options envisageables ?

en tant que entrepreneur !!

le fait en son nom

A
  • entrepreneur choisit d’exercer son activité en qualité d’entrepreneur individuel. peut s’installer dans un batiment qu’il possède.
  • si immeuble est une copropriété il faut vérifier le règlement.
  • les changement d’usage du local est soumis a une autorisation préalable du mairedans les communes de+ de 200k.
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3
Q

intro

que peut faire un entrepreneur qui décide de exploiter son activité sous forme de société commerciale ?
avec son local

personne morale.

A
  • soit il peut louer son batiment a cette société pour en conservé la propriété tout en tirant une source de revenus.
  • soit vendre son bâtiment et recevoir en contrepartie le prix de vente.
  • soit enfin réaliser apport au profit de la société qu’il a créer.
  • entrepreneur individuel peut acquérir un bâtiment a un tiers.
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4
Q

intro

le statut de baux commerciaux ?

A
  • confère au commerçant des avantages : droit de obtenir le renouvellement du contrat lorsque celui-ci prend fin ou reçoit une indémnité d’éviction.
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5
Q

intro

qu’est ce que la propriété commerciale ?

A

=droit dont dispose le comemrcant au rennouvellement de son bail ou indémnité d’éviction
si le commerçant n’est pas propriétaire de son locale il a un droit spécifique. - droit au bail.
le bail commercial est cessible sans que le propriétaire puissent s’y opposer.
est une forme de cession de contrat ,

celui qui achète le fond de commerce devient la nouvelle partie au bail

géré par le code civil , relatifs au louage des immeubles batis.
conclus pour une durée librement déterminé.

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6
Q

intro

loi du 30 juin 1926 ?

+ loi de 1953

A

protection particulières aux locataire commerçants , introduit une régime dérogatoire au droit commun du bail.
loi reprise en 1953 , régime protecteur et imépratifs. modification des impératifs entre le XIX e et auj.

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7
Q

I-les conditions d’application du statut des baux commerciaux-personnell

quels sont les conditions personnelles realtives au bailleur ?

A
  • tout propriétaire d’immeuble peut a priori être bailleur commerciale.
  • doit tenir compte de sa situation personnelle ou familliale. ex ; communauté de bien entre les époux. ( époux doit être informé) possibilité de nullité.
  • si immeuble loué est propriété de incapable : bail doit être conclue par son représentant légale.
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8
Q

I-les conditions d’application du statut des baux commerciaux-personnell

quels sont les condition personnelles relatives au preneurs d’un bail commerciale ?

A
  • seulement pour les commerçants. (interdiction d’une asso même si actes de commerce)
  • si plusieurs , doivent tous être inscrit.
  • si plusieurs preneurs bénéficie a tous meme si pas inscrit au RCS.
  • pas pour les professions libérales.
  • s’applique aussi aux établissment d’enseignement, artistes , EPIC( ef, ratp)
  • bénéficie la location gérance au propriétaire du fond.
  • suppression de restriction pour les étrangers en 2014 loi pinel après CEDH
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9
Q

I-les conditions d’application du statut des baux commerciaux-matérielle

quelles sont les conditions relatives au lieu du bail commerciale ?

A

+ ne doit porter que sur des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité.
+ doivent être stables et permanent.
+ clos et couvert. permet d’accuillir la clientèle. impossibilité de prendre ne compte des terrains nus sauf exception.
+ sontexclus les construction mobiles : caravanes, camion pizza , buvette , kioskes, baraques à frites.
+ terme “local” batiment ou partie de batiment clos permettant reception de clientèle dans un immeuble.

ne peut pas être un simple emplacement de parking. a moins que son emplacement est stable et permanent avec clientèle propre.

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10
Q

I-les conditions d’application du statut des baux commerciaux-matérielle

quels sont les conditions realtives au fond de commerce dans le bail commerciale ?

A
  • il faut que un fond de commerce soit exploité dans les lieux loué.
  • il faut qu’il y est une clientèle propre , autonome et rattaché à se fond.
  • elle peut être rattaché au locaux et pas au fond de commerce.
  • si est dans un centre commerciale : il peut y avoir des contraintes, compatibles avec la liberté d’exercice.
  • la clientèle est elle distincte de celle du supermarché ? = jp assouplie, ( cas des franchises)

clientèle propre , autonome et rattaché au fond !!!!

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11
Q

I-les conditions d’application du statut des baux commerciaux-matérielle

quels sont les condition relatives au contrat pour un bail commercial ?

+convention d’occupation précaire.

A
  • sont exclus : le crédits- bail commerciaux. baux emphytéotiques( baux de longue durée) baux de construction , saisonniers.
  • ne s’applique pas non plus que convention d’occupation précaire. exception jptiel, marqué par une précarité avec circonstance particulière. doit être mentionné dans le contrat.
  • convention peuvent être renouvellé ou ou prolonger.

convention a tout les attributs de bail mais n’est pas un bail.

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12
Q

II- le régime du bail commerciale

qui s’occupe des litiges des baux commerciaux ?

A

° pas le tribunaux de commerces mais tribunaux judiciaire.
° est soumis au droit commun du bail ( car fait partie des contrat spéciaux)
° donc obligation du bailleur relève du droit commun.
° au moment de la prises de possession des locaux et restitution en l’état. doit être établi contradictoirement et amiablement pour les parties et tiers.
mais bcp deexception.

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13
Q

II- le régime du bail commerciale- durée du bail

quels sont les modalités de la durée du bail ?

A
  • nécéssairement conclu pour une durée minimum de 9 ans
  • s’impose au bailleur,qui ne peut le rompre que dans certaine condition.
  • il ne pourra rompre que a expiration d’un période triennale et sous condition de certaine forme : congé 6 mois a l’avance;
  • locataire plus libre ; peut résilier a chaque période triennale( 6mois)
  • possibilité de pas attendre la fin de la période triennale si commerçant part a la retraite.
  • possibilité de loué pour moins de 3 ans= bail dérogatoire.
  • jp après 3 ans le locataire peut decider de pas faire 9 ans.

triennale = chaque 3 ans

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14
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

qu’est ce que la déspécialisation ?

A
  • contrat de bail indique l’activité qui sera exploité par le preneur. pas possible de modifier l’activité sans obtenir accord du bailleur.
  • législateur prévoit une procédure de déspécialisation. permettant de modifié l’affectation des lieux loué.
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15
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

déspécialisation partielle ou “ simple”

A
  • locataire dispose de la possibilité d’adjoindre des activité connexes ou complémentaire.
  • il doit en avertir le bailleur par lettre recommandée ou acte extrajudiciare.
  • ne demande pas son autorisation. bailleur ne peut pas s’y opposer. Mais peut augmenter le loyer au prochain triennale.
  • difficulté a déterminé ce que une activité connexe: bailleur peut la contester.
  • jp pas connexe si nécéssite de procédé a des nouvelles installation ou nouvelle clientèle.
    - judiciare compétent

acté de piano-bar karaoké a été jugé connexe a hotel meublé et bar.

activité connexe ; on tient compte de usage commerciaux , évolution , méthode des travail , gamme de produit.

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16
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

la déspécialisation plénières ou “renforcée”

A
  • souhait de exercer une activité complètement nouvelle et qu’elle s’ajoute a la précedente OU la remplace.
  • n’est pas un droit , il faut demander autorisation du bailleur et de la conjoncture économique
  • new acté doit être compatible avec la destination , caractères et situation de immeuble.
  • bailleur a 3 mois pour rendre sa décision.
  • si refus possibilité de TJ, refus doit être motivé( grave et légitime)
  • possibilité d’obtenir une augmentation de loyer immédiate.
  • locataire peut renoncer a la déspécialisation

juge peuvent aussi apprécié la comptabilité

17
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

la sous location ?

A
  • principe : interdite. sauf clauses contraire ou accord du bailleur.
  • si accord loyer sous location est > a celui de la locatoin principale.
  • doit informer le propriétaire par lettre
  • sous locataire a un droit de au renouvellement possible au propriétaire directement pas le locataire. . durée idem que bail principale.
  • sous location partielle , locataire principale ne peut pas avoir renouvellement pour la partie sous loué.
  • sous location totale : renouvellement direct ou profit du sous locataire.

droit au renouvellement que pour le sous locataire/

18
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

la cession du bail ?

A
  • locataire a le droit de céder sont bail en même temps que son fond de commerce.
  • profite a celui qui acquière le fond de commerce. sauf clause contraire.
  • si cession de fond de commerce et bail :changement d’activité ; proprio peut s’opposer.
  • cession de bail doit être signifié au bailleur.
  • possiblité d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur.
  • possiblité de céder le bail sans le fond pour retraite.
19
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

le droit de préemption ?

concerne la vente d’un local commercial.

A

= propriétaire d’un local commerçant loué envisage de vendre : il doit proposer en priorité au commerçant ou artisans.
offre de vente faite par letre recomandée.
1 mois pour répondre.
si acceptation : il a 2 mois pour réaliser la vente. si prêt a 4 mois.
si vente pas réalisé a la fin du délai , acceptation de vente est caduque.

20
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

les obligations du locataire = Pas de porte?

A

est un usage commerciale, = le locataire verse au bailleur dès entrée dans les lieux une somme. soit est une indémnité de la contrainte de renouvellement ou de cessatin du contrat.
ou aussi comme un complément de loyer
conflit dans analyse par les juges.

est pris en compte si est complément loyer dans le motant de ceux-ci.

21
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

les obligations du locataire = le paiement des charges ?

comment on les calcule et comment on peut les modifié et pour quel raison ?

A
  • charges pour locataire
  • il faut un inventaire précis , limitatifs , impôt , taxes redevances.
  • chaque année il faut un état estimatif et régulatif de toute les charges.
  • possiblité de informer de new charges pdt le contrat.
  • aussi lié au travaux , état conditionnel de travaux.
    -longtemps a consister a mettre tout les charges au locataire. auj encadré , il a des textes. certaine charge identifié comme ne pouvant pas être a la charge du locataire.
22
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

obligation du locataire = le paiement de loyers ? -principe

A

principe => fixer à la valeur locative. valeur ou les partie s’entende ou fixer par le juge.
évaluer sur : caractéristique de locale/ destination des lieux / obligation des parties / facteur locaux commercialité / prix du voisinage

loyers fixer au début et vocation a évoluer. tout les 3 ans révision possible

23
Q

II- le régime du bail commerciale- droit du locataire

obligation du locataire = le paiement de loyers ?- Exception

A

= exception x2
> exception légale : possibilité a l’occasion de la révision d’un majoration ou diminution du loyer. limité en fonction des variation des acté.
possibilité de pas suivrela variation des indices si + de 10% de la valeur localtive ou déspécialisation
> exception contractuelles : le contrat le prévoit , ex : clause d’echelle mobile.fixer sur un indice de référence. + ou-; profite au locataire.
avec un plafond possible
clause recettes : pr grande distribution.

24
Q

II- le régime du bail commerciale- règles spéciale au terme du bail.

qu’est ce que les options de fin de bail ?

définition.

A

> si aucune des parties ne prend d‘initiative a l’échéance = bail se poursuit tacitement pour duré indéterminé , même contrat. désengagement avec préavis de 6 moi. ≠ de la tacite reduction.
a l’initiative du bailleur = peut donner conger au bailleur, pas de renouvellement, délivrer par actes, fréquent qui il propose.
initiative du preneur =peut donner conger , peut demander renouvellement, préavis. par actes judiciare.

25
Q

II- le régime du bail commerciale- règles spéciale au terme du bail.

quelle sont les conséquences de l’option choisie en fin de bail ?( si bail renouvelé)

dans le cas ou on renouvelle

A

> renouvelé pour 9 ans , sauf volonté contraire des parties. + révision loyers.
limitation dans le taux de variation du loyer. sauf par rapport au critères permettant de fixer la valeur locative.
si désaccord possibilité de recours devant une commission départementale pour conciliation.
ou le TJ
une fois fixer parle juge les parties peuvent renoncer a conclure le bail

26
Q

II- le régime du bail commerciale- règles spéciale au terme du bail.

quelle sont les conséquences de l’option choisie en fin de bail ? (si bail pas renouvellé)

dans le cas ou on ne renouvelle PAS- principe /exception

A

> principe= droit à l’indémnité =locataire a le droit a une indémnité en cas de refus de renouvellement. évaluer et fixer lié au fond de commerce. par ce que fait perdre au locataire le fond de commerce. possilibilité d’être renverser par proprio. après versement doit quitter les lieux. peut être très très importante. possibilité de accepter le renouvellement
exception = absence d’indémnité = si motif grave et légitimes a l’encontre du locataire./. démolition d’un locale insalubre / construire ou reconstruire. travaux nécéssaire au lieu

27
Q

II- le régime du bail commerciale- règles spéciale au terme du bail.

quelle sont les conséquences de l’option choisie en fin de bail ?

quand ? quoi ?

dans le cas ou on ne renouvelle PAS -autre cas

A
  • possibilité de refuser le renouvellement du bail sur la partie locaux d’habitation accessoire au locaux commerciaux. sauf si locataire établit que nuit gravement a l’exploitation du fond.
  • possibilité de reprendre a expiration d’une période triennale les locaux d’habitation si il ne sont pas affecté.
    - toute clauses contraire a ce régime est nulle.

clause du bail contraire a ces règles d’ordre public sont réputé non écrite. permet au preneur de demander a toute moment de réputé non écrite une clause contraire au statut des baux com
> n’emporte pas la nulllité du contrat

28
Q

II- le régime dubail commerciale- règles spéciale au terme du bail.

quid de la nullité du contrat ?

A

> une clause réputés non écrite n’emporte par la nullité de tout le contrat.
si locataire n’utilise pas local d’habitation dans les 6 mois bailleur peut la reprendre
clause contraire a ce régime est la nullité avant la loi pinel. après loi on répute non écrit la clause.

Droit des AFFAIRES (8 decks)

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