5.1 Handelspand kopen, huren, leasen Flashcards
Handelspand huren
Kan ervoor opteren om handelshuurovereenkomst af te sluiten.
De belangrijkste voorwaarde is de ondernemer hierbij direct (rechtstreeks) in contact staat met de klant. Het mag zodoende niet over een magazijn of een gezinswoning gaan.
Handelshuurovereenkomst
Heeft een grotere bescherming voor de huurder dan een klassieke huurovereenkomst. Zo is het termijn ruim ingebouwd: een handelshuurovereenkomst duurt minstens 9 jaar. Daarna heb je het recht om dit nogmaals minstens drie keer te hernieuwen. Hieruit volgt dat je als ondernemer tot 36 jaar in hetzelfde handelspand kan blijven.
Dit zorgt voor een veilig gevoel van continuïteit en laat je ook toe om een vast klantenbestand en bekendheid in de regio op te bouwen.
Moet worden geregistreerd bij een afdeling van FOD Financiën. Je kan dit onderhands afhandelen (zelf een overeenkomst schrijven) maar een notaris (“authentiek”) is wel vereist als huurder en verhuurder overeenkomen om de duurtijd langer dan 9 jaar vast te leggen.
Handelshuurovereenkomst opzeggen
De verhuurder heeft weinig opties om het op te zeggen.
Indien dit toch zou gebeuren, bijvoorbeeld omdat de verhuurder of een dicht familielid zelf een zelfstandige activiteit in het pand wil uitbaten, dan moet dit een jaar op voorhand worden gecommuniceerd. Bovendien kan dit ook enkel na het verloop van een blok van drie jaar in de handelshuurovereenkomst.
De huurder moet minstens zes maanden op voorhand (van een 3-jarig blok) laten weten dat de overeenkomst zal worden stopgezet. Hierbij moet er geen specifieke reden worden gegeven. De manier van opzeggen is telkens via een aangetekend schrijven.
Aanpassen van handelspand door huurder
De huurder heeft het recht om het gehuurde goed geschikt te maken voor de ondernemersactiviteit. Er moet hierbij wel aandacht geschonken worden om de veiligheid, stabiliteit en esthetiek van het pand te garanderen. Zolang de kostprijs hiervoor minder bedraagt dan 3 jaar huur, kan de verhuurder in principe niet weigeren. De verhuurder moet wel op de hoogte gebracht worden van de werken en kan hiertegen alsnog beroep aantekenen via het vredegerecht. Indien de werken met toestemming werden uitgevoerd kan de verhuurder per einde huurperiode niet eisen dat deze terug ongedaan worden gemaakt.
Aanpassing huurprijs
Voor de huurder kan de huurprijs aangepast worden volgens de index, indien dit in het contract wordt opgenomen.
Daarnaast kan na verloop van een driejarig blok kan zowel huurder als verhuurder aan de vrederechter toestemming vragen om de huurprijs aan te passen. Hiertoe moet een grote reden zijn: de waarde van het gehuurde goed moet binnen een bestek van 3 jaar minstens 15% meer of minder waard geworden zijn.
Het is de eisende partij die deze waardeverandering moet bewijzen.
Handelspand kopen
De meeste kopers zijn meestal snel zeker van het pand dat ze willen aanschaffen. Vandaar dat de meeste kopers meteen een voorlopige verkoopovereenkomst vastleggen, het zogenaamde compromis.
Dit compromis is een onderhandse akte waarin reeds alle voorwaarden van de verkoop in worden afgenomen.
Binnen de vier maanden na compromis moet men verplicht langsgaan bij de notaris voor de notariële of authentieke akte. Het is pas vanaf deze akte dat de eigendomsoverdracht definitief is. De notaris krijgt een termijn van vier maanden omdat deze nog bijkomend opzoekingswerk zal moeten verrichten. Zo zal de notaris moeten nagaan of de eigendom “schuldenvrij” is.
Bij het moment van het “verlijden” of ondertekenen van de notariële akte wordt ook de afgesproken prijs door de notaris overgeschreven naar de rekening van de verkoper. De koper heeft deze op voorhand reeds op de rekening van de notaris gestort.
Koopoptie
Indien men een geschikt pand op het oog heeft, kan de verkoper zich verbinden om een koopoptie toe te staan.
Dit is een éénzijdige verbintenis van de verkoper om niet aan iemand anders te verkopen.
Als je als koper besluit om de optie “te lichten” of te verzilveren wordt deze onmiddellijk omgezet in een verkoopovereenkomst (compromis) en is er geen mogelijkheid meer om af te wijken van de prijs of andere betalingsmodaliteiten.
De koper krijgt een bepaald tijdsbestek om sommige formaliteiten na te gaan zoals bijvoorbeeld: kan het pand vergund worden om een activiteit in uit te baten? Indien deze voorwaarde niet vervuld kan worden, wordt de koopoptie “opgeschort” of stopgezet.
De optie is een facultatief te nemen stap en komt in praktijk steeds minder voor.
Aanschafwaarde handelspand
Bestaat uit heel wat meer dan de aankoopwaarde:
- Je betaalt sowieso notariskosten (ongeveer 1% op de totale som);
- Je betaalt 21% btw indien het om een nieuw gebouw gaat;
- Je betaalt registratierechten indien je een bestaande woning (ouder dan 2 jaar) of grond koopt. Het percentage registratierecht hangt af van jouw persoonlijke situatie:
- 3% indien het uw enige eigen woning is als particulier . Uitzondering: 1% bij energetische renovatie of beschermd monument
- 12% indien u een belastingplichtige (zelfstandige) bent of het gaat als particulier niet om uw enige eigen woning.
Handelspand leasen
Alternatieve financieringstechniek. Verschijnt niet per se in de balans van de onderneming.
De grootste troef van een leasing is de flexibiliteit. Je hebt als ondernemer 100% zelf inspraak bij de soort investering die je wenst aan te kopen. Je kiest nagenoeg zelf de indeling ervan, materiaalkeuze, afwerking,…
Vervolgens ben jij wel niet degene die de investering koopt. Ze wordt gekocht door een leasingmaatschappij en zij zal de investering “verhuren” aan jou. Je bent met andere woorden de “economische” eigenaar omdat je de investering beheert als een voorzichtig en redelijk persoon maar op papier blijft de leasingmaatschappij de eigenaar (“juridische” eigenaar).
Vereist bovendien geen waarborg (dus geen hypotheek of handelsfonds) en is ook een 100% financiering wat betekent dat de bank geen eigen inbreng verlangt.
Komt voor in meerdere vormen en varianten.
Operationele leasing
In deze situatie is een leasing quasi synoniem voor huren.
Je gebruikt een investering maar hebt absoluut geen zin om die achteraf aan te kopen. Sterker, achteraf wil je wellicht de investering inruilen voor een nieuwer en meer hedendaags model.
Bij operationele leasing verschijnt er niks in de balans: het is een dienst waarvan we gebruik maken en hiervoor zullen we een kost dragen die ons periodiek zal worden gefactureerd.
Biedt vaak (maar niet altijd) een dienstenpakket aan.
Financiële leasing
Een alternatieve optie die wel op de balans verschijnt, “on-balance”. Hierbij doen we alsof de investering toch van jou is (ook al is dit juridisch/contractueel niet zo). De investering verschijnt als een afzonderlijke regel in de balans.
