4/12 (Miete, Pacht, Leihe, Mäkler) Flashcards
1
Q
P: Klauseln über Schönheitsreparaturen
A
- grds: auch die Ausführung von Reparaturen, die aufgrund von Abnutzungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich werden, werden von der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§§ 535, 538) erfasst
- > jedoch abdingbar
- grds. kein Verstoß gegen § 307
- > pro: wird bei der Berechnung der Miete mitberücksichtigt (BGH: Entgeltcharakter)
- Ausnahmen (BGH):
- > wenn Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird -> nach § 307 I 1, II Nr. 1 unwirksam, sofern der Vermieter den Mietern keinen angemessenen Ausgleich gewährt
- > wenn starre Fristen zur Renovierung vorgesehen sind, ohne dass tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht
- > wenn Endrenovierungsklausel vereinbart wird ohne Ansehung der Tatsache, ob tatsächlich Renovierungsbedarf bei Auszug besteht
2
Q
P: Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des § 536a I auch für Mangelfolgeschäden und Dritte
A
bzgl Mangelfolgeschäden
- hM: auch für Verletzungen des Integritätsinteresses (insbes. Körper- und Eigentumsverletzung) des Mieters
- > keine Diff zwischen SE statt der Leistung und weiterem SE
pro: keine teleologische Reduktion, da umfassender Mieterschutz bei anfänglichen Mängels bewusste Entscheidung des Gesetzgebers
bzgl Dritten
- nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung
für Dritte: vertragliche Schadensersatzansprüche aus § 536a I gegen den Vermieter
ABER: Garantiehaftung nach Rspr. in AGB/einzelvertraglich abdingbar (auch vorausgesetzt in § 536d)
3
Q
P: Anwendungsbereich des § 539 I
A
- frühere hM: § 539 I immer dann, wenn Mieter keinen Anspruch aus § 536a II hat
- BGH: § 536a II als abschließende Regelung zum Aufwendungsersatz bei Mängelbeseitigung
- > insbesondere keine Anwendung auf den Fall der eigenmächtigen Mängelbeseitigung durch den Mieter ohne Verzug des Vermieters
pro: sonst würde § 536a II mit seinen engen Ausnahmetatbeständen unterlaufen - ganz hM: Rechtsgrundverweisung des § 539 I zu GoA-Vorschriften: Prüfung insbesondere des Fremdgeschäftsführungswillens wichtig (Mieter darf Aufwendungen nicht nur im eigenen Interesse tätigen)
4
Q
P: Konkurrenz Mietmängelgewährleistungsrecht und Anfechtungsrecht
A
- § 119 II
- > vor Überlassung: Anfechtung möglich
- > nach Überlassung: hM (+), da für Einschränkung der §§ 119 ff keine Veranlassung; mM (-), da §§ 536b, c (Kenntnis, Mängelanzeige) speziellere Regelungen darstellen
- § 123
- > vor und nach Überlassung zulässig (hM), auch neben Kündigung möglich
pro: unterschiedliche Schutzrichtung: § 123 schützt rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit, Gewährleistungsrechte und Kündigung schützen vor aktueller Leistungsstörung
pro: Parallele im KaufR, § 536b S. 2 zeigt besondere Schutzwürdigkeit bei arglistigem Vermieter an
5
Q
P: Einrede des nicht erfüllten Vertrages (durch Mieter) neben Geltendmachung gesetzlicher Minderung
A
- Mieter ist gem. § 556 b I vorleistungspflichtig, was § 320 I 1 (Leistungsverweigerungsrecht, bspw. bei Verletzung der Instandhaltungspflicht durch Vermieter) dem Wortlaut nach ausschlösse
- aber hM: § 320 dennoch (+)
pro: § 556b I hat nur den Zweck, Fälligkeitsabrede festzuschreiben; soll nicht § 320 ausschließen
pro: § 556b II setzt Leistungsverweigerungsrecht voraus - jedoch: Rechtsgedanke des § 536c II: § 320 I allerdings erst an den Mieten geltend zu machen, die nach der Anzeige des Mangels fällig geworden sind
6
Q
P: Verhältnis zwischen mietrechtlichem SEA nach § 536a und Unmöglichkeit
A
- Haftung für anfängliche unbehebbare Mängel: § 311a II verschuldensabhängig, § 536a I verschuldensunabhängig
- > eA: vor Überlassung greift § 536a I nicht ein -> allgemeines Leistungsstörungsrecht (§§ 280 I, III, 283*) (hM)
con: Wertungswiderspruch, dass Haftung für anfängliche Sachmängel vor der Überlassung der Mietsache weniger streng sein soll als nach der Überlassung - > aA: Wertung des § 536a I wird auf § 311a II als § 276 (Garantiehaftung) übertragen
con: methodisch zweifelhaft - > wA: § 536a I auch für anfängliche unbehebbare Mängel
- wegen Charakter der absoluten Fixschuld: ab Tag der (nicht erfolgten) Überlassung: nachträgliche Unmöglichkeit
7
Q
P: Anspruchsgrundlage des Vermieters bei Rückgabe der beschädigten Mietsache
A
- eA (mM): §§ 280 I, III, 281 (statt der Leistung) wegen Verletzung der Rückgabepflicht aus § 546 I
- aA (BGH; hM): §§ 280 I, 241 II (neben der Leistung)
pro: entscheidend ist nicht der Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs (vor Rückgabe: neben der Leistung, nach Rückgabe: nach mM statt der Leistung), sondern ob die Verletzung einer Haupt- oder Nebenleistungspflicht vorliegt - > pro: § 546 I macht keine Aussage über den geschuldeten Zustand der Mietsache; nur Integritätsinteressen iSd § 241 II betroffen
[- anders freilich bei vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen -> Hauptleistungspflicht]
[- bei Unmöglichkeit der Rückgabe: §§ 280 I, III, 283]
8
Q
P: Keine Schönheitsreparaturen durch Mieter bei Auszug - Vermieter will jedoch Wohnung umbauen
A
- eA (hM): Mieter wird dennoch nicht von seiner Leistungspflicht frei -> §§ 280 I, III, 281 (auf Geld)
pro: ergänzende Vertragsauslegung: Schönheitsreparaturen haben Entgelt-Charakter - aA (mM): kein SEA
pro: Mieter wird im Ergebnis zur Mitfinanzierung der Umbaumaßnahmen gezwungen
9
Q
P: Schriftformheilungsklauseln
A
- Konstellation: Parteien verpflichten sich, etwaige Formmängel nachträglich zu beseitigen, um so die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auszuschließen
-> BGH: Verstoß gegen die zwingende Vorschrift des § 550 -> unwirksam.
-> aber Ausnahme: Eine Partei kann im Einzelfall aber nach Treu und Glauben (§ 242) gehindert sein, eine nachträglich ohne Einhaltung der Schriftform vereinbarte
Vertragsänderung, die für sie lediglich vorteilhaft ist, zum Anlass zu nehmen, sich unter Berufung auf § 550 von einem inzwischen lästig gewordenen Vertrag zu lösen
10
Q
P: Gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts
A
- ganzhM: nicht möglich
con: § 1207 findet durch § 1257 entsprechende Anwendung
pro: § 1207 wird nicht von § 1257 erfasst, da die Verweisung nur für (bereits) kraft Gesetzes “enstandene” Pfandrechte besteht; für dieses Entstehen wäre jedoch die Anwendung des § 1207 bereits erforderlich (Zirkelschluss)
pro: Vermieterpfandrecht als besitzloses Pfandrecht (anders als Werkunternehmerpfandrecht*) - gutgläubiger Erwerb kommt grds. nur bei unmittelbarem Besitzerwerb in Betracht - aber auch bei Werkunternehmerpfandrecht: kein gutgläubiger Erwerb (hM) !
11
Q
P: Vermieterpfandrecht vs. Sicherungsübereignung
A
- Sicherungsübereignung vor Einbringung der Sache: kein Vermieterpfandrecht
- Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache. Vermieterpfandrecht (+)
- antizipierte Sicherungsübereignung aller in einem bestimmten Mietraum gelagerten Sachen (insbesondere eines Warenlagers):
- > dingliche Einigung + Vereinbarung eines BMV als Übergabesurrogat vorweggenommen; Übereignung aber erst mit Einbringung der Sache in den Raum wirksam
- > BGH: Auflösung der Konkurrenz zugunsten des Vermieterpfandrechts -> Sicherungseigentum mit Vermieterpfandrecht belastet
pro: [Vermieterschutz vor Bankenschutz?]
12
Q
Mäklervertrag: Pflichten und Pflichtverletzung des Auftraggebers
A
- Provisionszahlung bei Zustandekommen eines wirksamen Hauptvertrages
- > entfällt mit ex-tunc-Nichtigkeit bspw. infolge einer Anfechtung
- Keine Abschlusspflicht des Auftraggebers aus § 242; aber: bei grob treuwidriger Vereitelung durch den Auftraggeber hat Makler einen SEA gem. § 280 I
- Leistung des Maklers muss mindestens mitursächlich sein für Zustandekommen des wirksamen Hauptvertrages
- Erfolgsunabhängiger Maklerlohn in AGB verstößt gegen § 307 II Nr. 1 (Verstoß gegen Leitbild des Maklervertrages)
- > freilich als individuelle Parteivereinbarung möglich (fraglich: dann noch Maklervertrag iSd § 652 vs. Schenkungsversprechung, das § 518 bedarf)
- Aufwendungsersatz gem. § 652 II, aber: in AGB nicht pauschal in Abhängigkeit zu den Preisvorstellungen der Parteien oder dem Wert des Objekts bestimmbar, wieder Verstoß gegen § 307 II Nr. 1 (Verstoß gegen Leitbild des Maklervertrages)
13
Q
Mäklervertrag: Pflichten und Pflichtverletzung des Maklers
A
- keine Tätigkeitspflicht (kein Synallagma mit späterem Provisionsanspruch): einseitig verpflichtender Vertrag
- aber § 242: Interessen des Auftraggebers müssen im Bereich des Zumutbaren gewahrt werden
- > Aufklärungs- und Schutzpflichten: ggf. SEA aus §§ 280 I, 241 II
- > bei schwerwiegender Pflichtverletzung: Verwirkung des Provisionsanspruches gem. § 654 analog
14
Q
Mäklervertrag: Alleinauftrag
A
- Verzicht des Auftraggebers, noch weitere Makler für die Zeit der Vertragsdauer einzuschalten -> höhere Provisionschancen des Maklers
- dies rechtfertigt entgegen der grds. Konzeption eine Tätigkeitspflicht des Maklers (jedoch nach wie vor nicht synallagmatisch - Maklervertrag bleibt einseitig verpflichtend)
15
Q
Rechtsnatur der Auslobung
A
- Einseitiges RG, das aus einer nichtempfangsbedürftigen WE besteht
- Wirksam mit öffentlicher Bekanntmachung
- Tätigwerdender muss nichts von der Auslobung gewusst haben
- § 116 S. 2 analog möglich
