13 & 14 - fel i fastighet och servitut Flashcards
Vilket ansvar har säljaren för ev. fel i fastigheten vid försäljning?
Säljaren har ansvaret för dolda ej upptäckbara fel som uppkommer i efterhand (max inom 10 år) och kan bli skadeståndsskyldig gentemot köparen om dessa kommer fram. Säljaren måste upplysa om sådana fel som denne vet om.
Vad ska säljaren tänka på vid en fastighetsförsäljning för att inte bli ansvarig för ev. fel i efterhand?
Det säljaren ska tänka på är att nämna allt som kan vara av vikt till mäklaren (eventuellt spekulanterna). Det gäller även om det är ett fel eller något som kan tänkas uppfattas som ett fel. För att ha ryggen fri är det enklast för säljaren att påpeka allt som man misstänker och har varit med om. Då kan köparen inte åberopa på att den aldrig blivit upplyst angående detta, vilket gör det lättare för säljaren att inte stå till ansvar
Vad innebär köparens undersökningsplikt vid köp av fastighet?
Att köparen skall undersöka fastigheten så pass noga som är befogat i det enskilda fallet. Fel som är upptäckbara svarar köparen för.
Vad är ett dolt fel?
Ettdolt felär något som finns där redan när du köper bostaden och som du inte kan upptäcka vid en noggrann besiktning. Felet ska ha funnits i bostaden redan när du köpte den, men alltså inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning
Måste ev. utfästelser från säljarens sida om fastighetens beskaffenhet vara skriftliga för att vara giltiga?
Nej, det finns inga formkrav på det.
Vad innebär det att säljarens friskriver sig?
Att säljaren friskriver sig från ansvar i ett visst skede.
Säljarens felansvar kan avtalas bort, lagen är dispositiv. 4:19 JB
Dock inte från de fel säljaren vet om.
Ett bättre alternativ till att friskriva sig är att upplysa om fel man känner till. Berättar man allt kan köparen aldrig komma och åberopa fel som upptäckts i efterhand. Detta kan sänka värdet men kan på sikt vara värt det, samt att det är förtroendegivande.
En friskrivning kan också sänka värdet.
Man kan inte friskriva sig från saker man garanterat.
Slutsats: Strunta i friskrivningar, berätta istället vad du känner till.
Vad är tvesala?
En dubbelförsäljning eller dubbelöverlåtelse. A säljer till B, sen säljer A till C. Om C var i god tro så är köpet giltigt om B inte sökt lagfart.
Vad är Hävd enligt JB?
Hävd finns i JB 16 kap. Hävd kan sammanfattas så att någon som i god tro förvärvat något, till vilken överlåtaren inte kunnat styrka sin rätt, ändå ger rättsskydd åt förvärvade sedan denne eller hans fångesmän tillsammans under viss tid haft vad som förvärvats i sin besittning.
Vad är ett abstrakt fel?
Vad köparen med fog kunnat förutsätta finns i fastigheten. Om man skall åberopa ett abstrakt fel, så får det inte ha gått att upptäcka vid en så noggrann undersökning som är befogad i det enskilda fallet. Finns det något som indikerar på fel, skall undersökningsplikten utökas
Vad är ett konkret fel?
Fastigheten avviker från vad som står i avtalet.
Vad innebär JB 4:16 – 18?
4:16 Oförutsedda inteckningar - Man får göra avdrag på den panten som finns. Stor risk föreligger vid skriftligt pantbrev, finns det så ska vi se till att detta är under kontroll (säljaren bör ha det). Kommer det bort skall man döda (ogiltigförklara) det. Annars har panträttshavaren rätt att hålla inne den delen av köpeskillingen som motsvarar summan av pantbrevet. Säljaren har 6 mån på sig att lösa ut eller döda pantbrevet annars har köparen rätt att häva köpet.
4:17 Oförutsedda nyttjanderätten
-
Ett rättighet som belastar fastigheten. Finns det en nyttjanderätt som belastar fastigheten som ej kunnat förutsetts kan det föreligga fel enligt 4:17. Dessa rättigheter skall säljaren upplysa om innan köp. Viktigt att skriva in servitut och dylikt i fastighetsregistret så att problem inte uppstår. Det kan finnas en byggnad på ofri grund, detta faller också in under 4:17.
4:18 Rådighetsfel
Säljaren måste upplysa om detta. När man inte kan råda över fastigheten på tänkt sätt. Ex. Ledningsrätt och strandskydd man inte har full äganderätt till p.g.a. ett rådighetsbeslut.
Vad är hemulansvar? Titta på Grauers ”felschema” och öva på att hitta rätt.
Inte en helt rak ansvarskedja. Man kan inte spåra bakåt och vara säkra på vem som är rätt ägare.
Vilken rätt har du att ta bort grenar och liknande som tränger in på din fastighet?
Enligt JB 3:2 har man rätt att ta bort grenar och liknande som tränger in på sin fastighet om det medför olägenheter för fastighetens ägare. Dock skall området ägare få ett tillfälle att ta bort olägenheterna själv först. Du måste även meddela grannen om det finns risk att exempelvis trädet du tar ner dör. Det som du tar ner skall du även ta hand om, likaså om äpplen faller ner på din tomt är dessa även dina.
Vad gäller om en byggnad har byggts över fastighetsgräns?
Har man byggt över en fastighetsgräns blir JB 3:12 tillämplig.
Här ska man reflektera över om kostnaderna för att ta bort anläggningen eller byggnaden medför betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare behöver fastighetsägaren som överträtt marken ej avträda förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar.
Skulle detta skett med vårdslöshet eller avsikt och sedan överlåts till annan där överlåtaren känt till detta gäller det ej.
Den angränsande fastigheten som blir berättigad till ersättning för det inträng anläggningen/byggnaden medför honom.
Om din granne ska gräva på sin fastighet vad ska hen tänka på då?
Kolla upp ledningar på ledningskollen.se
Tänk sedan på grannarna och vidta varje skyddsåtgärd som behövs så att jag inte påverkar omkringliggande fastigheter.
Om man kan riskera att skada ett ruckel så är det billigare att ersätta skadan än att vidta åtgärder för att inte påverka.
