11 & 12

Question 1

Vad är äganderätt?

Answer 1

objekt/egendom som ägs av subjekt/ägare
Rätt att nyttja objektet
Rätt att överlåta objektet
Rätt att upplåta objektet - ganska fritt, man måste följa vissa formkrav från JB för att få hyra ut osv.
Rätt att belåna objektet - i princip helt oinskränkt, banken kan ställa vissa krav på ränta osv, men det sätter bara hinder för hur mycket man får belåna.


Question 2

Vad innebär egendomsskyddet?

Answer 2

Att äganderätten är skyddad i lag - vi får göra vad vi vill med det vi äger och ingen kan ta det ifrån oss. 
Egendomsskyddet RF 2:15§ ”Var och ens egendom är skyddad….”

Question 3

Vad är fast egendom? 


Answer 3

Jord som är indelad i fastigheter, en fastighet är en ruta i marken.

Question 4

Ge några exempel på fastighetstillbehör.

Answer 4

Byggnad, Ledningar, Stängsel osv. JB 2:1

Question 5

Ge några exempel på byggnadstillbehör.

Answer 5

Parabolantenn, hemlarm osv.

Question 6

Ge några exempel på industritillbehör.

Answer 6

maskiner, lyftkranar osv. Till för att användas i verksamheten

Question 7

Vad är då lös egendom?

Answer 7

• Allt som inte är jord eller något av de olika tillbehören.
  · Allt som räknas som lösöre(lösa saker).
  · Vissa saker som rent fysiskt inte är lösa, ex hus på annans grund.
  · Begränsade rättigheter som hör till fast egendom,hyres- eller panträtt (dock inteservitut då det räknas som fastighetstillbehör till fast egendom).
  · Tillgångar utan fysiska egenskaper, exempelvisvärdepapper.

Question 8

Vad är en byggnad på ofri grund?

Answer 8

En byggnad som inte hör till fastigheten
När man inte äger marken under byggnaden, t.ex. om man bygger hus på en ö.

Question 9

Hur blir ett föremål ett fastighetstillbehör?

Answer 9

Det måste komma i samma ägares hand som fastighetsägaren

Question 10

Vem får upplåta tomträtt?

Answer 10

Tomträtt får bara upplåtas av det allmänna - Kommunen, staten eller vissa stiftelser

Question 11

Hur får tomträtt upplåtas?

Answer 11

I tomträtt får upplåtas panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt samt servitut och rätt till elektronisk kraft. Till förmån får tomträtt upplåtas servitut.

Question 12

Hur länge gäller en tomträttsupplåtelse?

Answer 12

Första upplåtelsen är 60 år, sedan förlängs det med 40 år i taget.

Question 13

Vid ett fastighetsköp används ofta dubbla köpehandlingar, vad innebär det?

Answer 13

Köpekontrakt & Köpebrev

Man måste inte ha köpekontrakt om man inte vill, det finns inget krav på att man måste ha två st köpehandlingar.
Däremot om det står i köpekontraktet att köpebrev måste upprättas så måste det göras.

Köpebrevet är sedan kvittot på att alla villkor är uppfyllda. Det upprättas efteråt när lån är beviljade osv. Detta används sedan vid ansökan av lagfart och är offentligt. 

Köpebrevet vill man därför ha så rent som möjligt.

Det räcker således med EN köpehandling.

Question 14

Vad brukar de olika köpehandlingarna innehålla?

Answer 14

Köpekontraktet brukar innehålla de fullständiga villkoren medan köpebrevet endast tar upp ett minimum av uppgifter.

Question 15

Hur brukar de olika köpehandlingarna användas?

Answer 15

Köpebrevet används oftast för att söka lagfart.
Man får vissa rättigheter med köpekontraktet även om köpebrev inte är uträttat.

Question 16

När övergår äganderätten till en fastighet?

Answer 16

En successiv övergång av äganderätten.
Övergång av äganderätten påbörjas vid tecknande av köpekontrakt.

Question 17

Ett fastighetsköp ska uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt, vilka?

Answer 17

Överlåtelseobjektet - Fastighetsbeteckningen är bra att använda. Det får inte finnas någon tvekan om vilket objekt som överlåts.

Köpeskilling -
Uppgift om köpeskilling. Skall vara tydlig. Angiven köpeskilling gäller, får vara andra valutor än SEK. NJA 1998 s.462. Sidoöverenskommelse om köpeskillingen är helt ogiltig.

Överlåtelseförklaring -
förklaring om att detta säljs till köparen (om man missar att skriva en överlåtelseförklaring så blir det inte ogiltigt av sig själv, utan det måste åberopas av ena part som en ogiltighetsförklaring)
Det viktigaste är att det skall vara en överlåtelse det handlar om, skall framgå jättetydligt. 
NJA 1984 s.482

Köpare - skall anges

Säljare - skall anges

Underskrift -
från båda parter (måste vara bevittnad för att sedan kunna få lagfart)


Question 18

Formulera en egen köpehandling som uppfyller formkraven.

Answer 18


”Härmed överlåter säljaren fastigheten XX X:X till köparen. Köpeskillingen är satt till: XXXXXXXX kronor.

Ort, datum: Signatur från köpare, säljare samt mäklare. Bevittning endast för lagfart.

Question 19

Vad innebär lagfarten vid fastighetsköpet? 


Answer 19

En formell registrering av ett fastighetsköp, 19:40 JB
Lagfartsplikt enligt 20:1 JB
Vilande lagfart 20:7


Man skall kunna spåra alla tidigare lagfarna ägare och det får ej finnas ett brott i den kedjan. Därför är det viktigt att tvinga fram denna.

Question 20

Vad innebär det att köpa en ideell andel i en fastighet?

Answer 20

A, B och C äger en fastighet tillsammans. A innehar 10% av fastigheten, B innehar 20% av fastigheten och C innehar 70% av fastigheten.
Varje person har här en ideell andel i fastigheten eftersom det inte är bestämt exakt vad varje andel utgör eller vilken del av fastigheten som andelen utgör.


Question 21

Kan man avtala om att få köpa en fastighet i framtiden?

Answer 21

Ett muntligt avtal om fastighetsköp är ogiltigt, likaså ett löfte om att i framtiden ingå försäljning/köp av fast egendom. Din vän kan alltså avstå från att sälja fastigheten till dig även om han muntligen/skriftligen lovat en försäljning och ni skakat hand. Det finns således ingen möjlighet för dig att framtvinga ett fastighetsköp baserat på ett avtal om att i framtiden få förvärva fastigheten. 
Däremot är det vanligt att ingå ett s.k. handpenningavtal, vilket är ett avtal om att ingå fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Avtalet är då är giltigt men endast på så sätt att säljaren kan använda beloppet för att täcka den eventuella ekonomiska skada denne drabbas av om du inte fullföljer avtalet.

Question 22

Vilka svävarvillkor får sträcka sig max två år framåt i tiden?

Answer 22

Återgångsvillkor

Question 23

Vad händer om längre tid än max för svävarvillkoren avtalas?

Answer 23

Köpet blir ogiltigt.

Question 24

Vid sidan av ”vanligt” fastighetsköp kan även köpet genomföras genom fastighetsreglering, vad innebär det?

Answer 24

Istället för att söka lagfart och då betala stämpelskatt hos IM så ska köparen reglera in fastigheten tillsammans med lantmätarens hjälp. Man betalar lantmätaren för förrättningskostnaderna. (40’-50’), vilket oftast är billigare än att betala stämpelskatt på 2% beroende på pantbrevsbeloppet.