Tema 8

Question 1

¿A quién y sobre qué clase de bienes prohíbe celebrar el Código Civil el contrato de compraventa? (Gestión Hacienda 1986, 1994, promoción interna 1997; THAC promoción interna 2011 y 2013)

Answer 1

El artículo 1.459 establece que no podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí o por persona intermedia:
1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuvieran encargados
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de
los establecimiento también públicos, de cuya administración estuvieren encargados. 5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuvieren en litigio ante
el Tribunal.
La prohibición comprenderá también a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de litigio en que intervengan por su profesión u oficio. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantías de los bienes que poseen.

Question 2

Concepto del contrato de compraventa y descripción breve de los elementos reales del mismo, según el Código Civil. (THAC promoción interna 2004)

Answer 2

l artículo 1.445 establece que: “Por contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
Los elementos reales del contrato de compraventa son la cosa y el precio.
La cosa ha de tener existencia real o posible, ha de ser de lícito comercio y ha de estar determinada, pero sin que sea preciso que su determinación sea actual. Bastará que se pueda determinar sin necesidad de nuevo convenio entre los interesados para la perfección del contrato.
El precio ha de ser cierto y consistir en dinero o en signo que lo represente. Si el precio de la venta consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando esta, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

Question 3

Elementos formales del contrato de compraventa según el Código Civil: principio general y supuestos especiales. (THAC promoción interna 2006)

Answer 3

La compraventa no requiere forma especial y le son, pues, aplicables los principios generales establecidos por el Código Civil en materia de forma.
Los principios generales son:
1. Que los contratos serán obligatorios, cualquiera que sean la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez (art. 1.278)
2. Que si la ley exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma obligatoria entre las partes; y solo faculta a los contratantes para exigirse recíprocamente su cumplimiento pidiendo la elevación del contrato a escritura pública (art. 1279)
No obstante, se establecen dos supuestos especiales:
1. Que la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la de cosas que
sea costumbre gustar o probar antes de recibirla, se presumirán hechas siempre bajo
condición suspensiva
2. Que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato, podrá rescindirse este,
allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Question 4

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa, según el Cód. Civil. (THAC acceso libre 2010)

Answer 4

El artículo 1.457 CC establece que: “Podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.”

Question 5

Indique las normas de preferencia que establece el Código Civil cuando concurren diferentes compradores de una misma cosa. (THAC acceso libre 2004)

Answer 5

ART 1473 CC
“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

Question 6

Exponga los supuestos en los que, según el Código Civil, se entiende entregada la cosa en el contrato de compraventa sin que se haya producido la entrega real o física de la misma. (THAC promoción interna 2005)

Answer 6

Según el artículo 1.462 se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. A ello equivaldrá, cuando se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de esta, si de la misma no resultare o se dedujere lo contrario.

El artículo 1.463 continúa estableciendo: “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.”
Finalmente, el artículo 1.463 preceptúa que: “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462.

Question 7

Indique en qué supuestos, según el Código Civil, el comprador deberá pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en un contrato de compraventa. (THAC acceso libre 2012)

Answer 7

El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio en los supuestos siguientes (art. 1.501 CC):
1. Cuando así se hubiere convenido
2. Si se hubiere constituido en mora
3. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta
Además el comprador deberá abonar los gastos siguientes:
1. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, desde la perfección de la venta hasta su consumación
2. Los gastos de transporte o traslación de la cosa vendida, salvo pacto en contrario
3. Los gastos de la primera escritura y demás posteriores a la venta, salvo pacto en
contrario
4. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Question 8

¿Qué significa la obligación de saneamiento en el contrato de compraventa? (Gestión Hacienda 1988)

Answer 8

La obligación de garantía puede definirse como la obligación que contrae el vendedor de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento. Existen dos clases de garantía: una que asegura la posesión pacífica de la cosa (saneamiento en caso de evicción) y otra que asegura la posesión útil (saneamiento por vicios ocultos).

Question 9

Enumere los derechos del comprador frente al vendedor en caso de evicción en un contrato de compraventa. (THAC acceso libre 2008)

Answer 9

El artículo 1.478 del Código Civil establece que:
“Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1.o La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2.o Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3.o Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4.o Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5.o Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.”

Question 10

Indique a qué contratos de arrendamiento de fincas rústicas no les son aplicables los preceptos de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, según su artículo 6. (Gestión Hacienda acceso libre 1999, THAC promo interna 2005)

Answer 10

Quedan exceptuados de la ley, según su artículo 6:
a) Los arrendamientos que por su índole sean solo de temporada, inferior al año
agrícola
b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario, para
la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato
c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o interés
social
d) Los que tengan como objeto principal:
1. El aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario
2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos
3. La caza
4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados
exclusivamente a la estabulación del ganado
e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las
corporaciones locales y montes vecinales en mano común.

Question 11

¿En qué supuesto se puede producir la suspensión de un contrato de arrendamiento de vivienda de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Answer 11

El art 26 LAU trata sobre la SUSPENSIÓN del contrato cuando las obras de conservación hagan inhabitable la vivienda.

Question 12

En el marco de los contratos de compraventa, de acuerdo con el Código Civil, enumere y defina brevemente las obligaciones de saneamiento del vendedor.

Answer 12

Conforme al artículo 1474 CC, en virtud del saneamiento, el vendedor responderá al comprador:
1o De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
2o De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
Hay dos obligaciones de saneamiento
1. Saneamiento por evicción : que busca garantizar la posesión legal y pacífica.
2. Saneamiento por vicios ocultos: el vendedor responde de la posesión útil.

Question 13

En un contrato de compraventa, ¿qué ocurre si en el momento de celebrarse se pierde en parte el objeto de la misma?

Answer 13

De acuerdo con el artículo 1460 CC si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido solo en parte la cosa objeto de la misma el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido.

Question 14

En los contratos de arrendamiento de cosas, ¿cuándo se produce la tácita reconducción?

Answer 14

Art. 1.566 “ Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento”

Question 15

¿Cuándo se extinguen las acciones encaminadas a exigir el saneamiento por vicios ocultos en general?

Answer 15

El art. 1490 CC: Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Question 16

Duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda de acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (THAC acceso libre 2016)

Answer 16

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Question 17

Determinación y pago de la renta de un contrato de arrendamiento, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos. (THAC acceso libre 2013)

Answer 17

Artículo 17. Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

Question 18

¿Quién podrá subrogarse, en caso de muerte del arrendatario, en un contrato de arrendamiento urbano? (Gestión Hacienda promoción interna 2001, THAC acceso libre 2006 y 2014)

Answer 18

jurisprudencia
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Question 19

Señale las causas de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda. (Gestión Hacienda promoción interna 2001, THAC promoción interna 2007)

Answer 19

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
   a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
   b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
   c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
   d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
   e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
   f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
   a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
   b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Question 20

Indique las causas que pueden dar lugar al desahucio en el arrendamiento, según el artículo 1569 del Código Civil. (THAC acceso libre 2011)

Answer 20

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1. ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2. ª Falta de pago en el precio convenido.
3. ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4. ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

art 1569 cc

Question 21

Obligaciones que derivan del contrato de arrendamiento, según el Código Civil, para el arrendador. (Gestión Hacienda 1985)

Answer 21

Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Artículo 22. Obras de mejora.
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

Artículo 23. Obras del arrendatario.
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.