Technische Due Diligence Flashcards
Grundlagen Technische Due Diligence (Was ist TDD?)
- Prüfverfahren bei Immobilien An- und Verkäufen
- Instrument zur Informationsbeschaffung
- Analyse-/ Bewertungsverfahren
- Instrument zur Objektivierbarkeit des Kaufpreises (Property Condition Assesment)
Ziel ist die Risikominimierung bei Immobilientransaktionen (für beide Seiten)
-Werkzeug des Risikomanagements (keine Garantieerklärung!)
Wer beauftragt Technische Due Diligence Prüfungen
- Investmentgesellschaften (bei Transaktionen von Einzelimmobilien oder Immobilienportfolios, Volumen i.d.R. zwischen 20 und 100 mio. EUR)
- Einzelinvestoren
- Banken bei Finanzierungsanfragen
- Private Equity Firmen bei Beteiligungen
- Makler, Rechtsanwälte und WP-Gesellschaften
- Konzerne bei Firmenakquisitionen (M&A)
Technische Due Diligence (Handlungsfeld)
- Gebäudetechnische Betrachtungsweise (bezogen auf Zustand und Qualität des Gebäudes, TGA und Ausbauten)
- Umweltverträglichkeitsprüfung (Einschätzung auf das Vorhandensein von Schadstoffen im Gebäude und/oder Altlasten im Boden)
Ziele der TDD
- Überprüfung der Angaben des Verkäufers
- Chancen-Risiko Analyse
- Zustandsbewertung des Objekts
- Aufdecken von versteckten Kostenverursachern, KO-Kriterien, Dealbreakern
- Verhandlungspotenziale aufzeigen
- Entscheidungsgrundlage für spätere Investition (Schaffung einer Datengrundlage)
Kerninhalte der TDD
- technische Eckdaten (allgemeine, relevante Objektdaten)
- Lage- und Objektbeschreibung
- Soll-Ist-Abgleich des Zustandes (Wartung/ Instandhaltung)
- Technischen Analyse des Kaufobjekts
- CapEx Mängel und Schäden (Auflistung sowie Kostenprognose inkl. erforderlichen Maßnahmen
- Dokumentenprüfung
- Handlungsempfehlung
- Fotodokumentation
Kernfragen verkäuferseitige TDD
- wo liegen die Stärken/Schwächen?
- welchen Zustand hat die Immobilie?
- welche Kosten/ CapEx Maßnahmen stehen an?
- welche Strategie für Verkauf wählen?
Ablauf der TDD im Rahmen einer Transaktion
- Anbahnung (Objektangebot)
- Vorprüfung (erste Unterlagen und Kalkulation)
- Entscheidung (intern - Weiterverfolgen oder Absagen)
- Kaufpreisallokation (Gebot unter Vorbehalt der Ergebnisse der DD und Board Approval)
- Teambildung (interdisziplinäres Team zur Durchführung der DD)
- LOI (Abschluss LOI - Ziel ist Exklusivität)
- Start der DD (interne Freigabe zur Durchführung)
- Zieldefinition (Festlegung der Strategie: Bestandsobjekt, Erwerb und Weiterveräußerung, Erwerb für Dritte)
- Anforderungen und Umfang (Festlegung genereller Anforderungen)
- Angebot und Beauftragung (Dienstleistungsangebot, Auftragserteilung)
- Prüfungsstart (Dokumentenprüfung im VDR)
- Bericht (TDD Bericht als Entscheidungsgrundlage für den Investor)
- Gesamtbericht (Zusammenfassung aller Einzelreports mit Key-Facts und Empfehlung)
Methodik/ Herangehensweise TDD (1/4)
Angebotsphase:
- Angebotsanfrage
- Vertraulichkeitsvereinbarung
- allg. Projektinfos
- Abstimmung Leitungsbild
Dienstleister:
- Definition Leistungsbild
- Konfliktprüfung
- Erstellung Angebot
- Team Zusammenstellung
Methodik/ Herangehensweise TDD (2/4)
Projektbeginn:
- Beauftragung
- Auslösung DD Prozess
- Datenraumeinsicht
- Objektbesichtigung
Dienstleister:
- Team Briefing
- Festlegung der Schnittstellen
- Erste Ergebnisse
Methodik/ Herangehensweise TDD (3/4)
Durcharbeitung/ Bericht:
- Durchführung TDD
- Betriebskostenanalyse
- Einschätzung Kosten
- Ergebnisse und Empfehlung
Dienstleister:
- Auswertung der Information
- Erstellung des Berichts
- Q&A-Prozess
- Übergabe Bericht
Methodik/ Herangehensweise TDD (4/4)
Projektabschluss:
- Unterstützung im Verhandlungsprozess
- Bestätigung der Haftung
- Gewährleistungsmanagement
Dienstleister:
- Rechnungsstellung
- Kundenzufriedenheitsabfrage
- Weiterführende Leistungen
Risiken bei der TDD
- Instandhaltungsmängel
- Planungs- und Ausführungsmängel
- TGA
- energetische Mängel
- …
Chancen bei der TDD
- Gebäudezustand
- Flexibilität
- Fungibilität
- Innere & äußere Gestaltung
- …
Drei wesentliche Bestandteile der TDD
Ortstermin:
-Begehung des Objekts und Befragung der Facility-Manager
-Untersuchung der Bausubstanz und Gebäudetechnik nach augenfälligen Mängeln
=Einschätzung des Instandhaltungsstaus und Instandsetzungsbedarf
Dokumentation:
- Einsichtnahme in die zur Verfügung stehenden Objekt-Dokumentationen
- vollständiger Datenraum zu Beginn der Einsichtnahmen (keine Nachlieferungen!)
Bericht:
-Auswertung der Ergebnisse, Kostenschätzung und Empfehlung
Inhalt des TDD-Berichts (Bestandsobjekt)
- Zusammenfassung und Empfehlung
- Objektkenndaten
- Risikoeinschätzung
- Objektbeschreibung
- Zustandsbeschreibung
- Kosteneinschätzung
- Unterlagen/ Fotodokumentation
