Machbarkeitstudie in der Praxis Flashcards
Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses
Projektinitiierung:
- Projektidee sucht Kapital und Standort
- Standort sucht Kapital und Projektidee
- Kapital sucht Standort und Projektidee
- Grobe Projektbeschreibung
- Erste Kalkulation (Frontdoor/ Backdoor Approach)
Projektkonzeption:
- Machbarkeitsstudie
- Marktanalyse
- Standortanalyse
- Nutzungskonzeptanalyse
- Wettbewerbsanalyse
- Risikoanalyse
- Kostenanalyse
- Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse
Projektkonkretisierung:
-Realisierungsentscheidung, Vertragsabschluss, Finanzierung, Genehmigungsplanung
Projektrealisierung und -management:
- kaufmännisches Projektmanagement
- Controlling
- technisches Projektmanagement
-Projekt- und Grundstückssicherung
Projektvermarktung:
- Vermietung
- Investment
- Verkauf
Marktanalyse - Marktsegmentierung (aggregiert)
Aggregierte Betrachtung:
-Analyse des Gesamtmarktes (Flächenneuangebot, Flächenabsatz, Entwicklung Leerstand, Entwicklung Spitzenmieten)
Vorteile:
- schneller Überblick über Marktsituation
- Trends leicht erkennbar
- relativ leicht zu erstellen
Nachteile:
- kein differenziertes Marktbild
- Spitzenmieten sind nicht repräsentativ
- generelle Ungenauigkeit
Marktanalyse - Marktsegmentierung (disaggregiert)
Disaggregierte Betrachtung:
-Analyse des jeweiligen Teilmarktes (Segmentierung der räumlichen & sachlichen Teilmärkte, differenzierte Erfasung von Angebot & Nachfrage, differenzierte Erfassung von Flächenabsatz & Leerstand, Erfassung objekt-/ projektspezifische Miettrends
Vorteile:
- detaillierte Analyse der Marktsituation
- differenzierte Erfassung nach Alters- und Flächenstruktur
- konkrete Objektbeurteilung möglich
Nachteile:
- Datenerhebungsproblematik
- sehr aufwendig
- kostspielig
Marktanalyse - Quantitativ
Ziel: Flächenangebot und Nachfrage in qm ausweisen
-Aussicht hinsichtlich Flächenabsorbtion
mittelfristige Flächennachfrage abhängig von:
- Konjunkturentwicklung
- Steuergesetzgebung
- Bevölkerungstruktur und -entwicklung
- …
Marktanalyse - Qualitativ
Untermauert quantitative Analyse mit qualitativen Aussagen
typische Fragestellungen:
- wie groß sind die Nachgefragten Flächen
- welche Raumkonzeption wird präferiert
- welche technischen Einrichtungen werden vorausgesetzt
- …
Standortanalyse (allgemein)
Untersucht die langfristig wirksamen Charakteristika des Makro- und Mikrostandortes eines Immobilienprojektes
Mit Hilfe der Standortfaktoren soll der nicht quantifizierbare Begriff “Lage” in einzelne, messbare und intersubjektiv vergleichbare Kriterien zerlegt werden
Standortanalyse - Makrostandort
Harte Standortfaktoren:
- Räumliche Struktur
- Bevölkerungsstruktur
- Zentralität
Weiche Standortfaktoren:
- Image
- Natürliche Attraktivität
- wirtschaftliches/ politisches Klima
Standortanalyse - Mikrostandort
Harte Standortfaktoren:
- Grundbuchrecht
- Steuerrecht
- Baurecht
- technische Grundstückserschließung
- Infrastrukturelle Erschließung
Weiche Standortfaktoren:
- Image
- Charakteristika der Grundstückslage
- Einstellung der Öffentlichkeit/ Politiker/ Anwohner
