Aktueller Stand und Entwicklungstendenzen Flashcards
Welche Auswirkungen hat die Entwicklung/ Industrie 4.0 auf die Immobillienwirtschaft (1/2)
- Internet of Things (Vernetzung von allem)
- Emerging Technology (neue Materialien, Produktionsformen, AI, Robotics,…)
Welche Auswirkungen hat die Entwicklung/ Industrie 4.0 auf die Immobillienwirtschaft (2/2)
Produktion und Konsumentenverhalten verändern sich nachhaltig - Chance für Immobilienwirtschaft
Trends und Entwicklungen, die die Stadt zur Smart City machen (potential to transform the way cities operate)
- Advanced oil and gas exploration
- energy storage
- automation knowledge work
- renewable energy
- advanced materials
- 3D printing
- next-generation genomics
- mobile internet
- internet of things
- cloud technology
- advanced robotics
- autonomous vehicles
Trends und Entwicklungen, die die Stadt zur Smart City machen (key characteristics von Zukunftsstädten)
- good work environment
- community protocols
- protection against natural hazards
- clean/ zero-wastage water supply chain
- access to affordable/ healthy food
- efficient government services
- pollution free air
- inspiring landscapes/ public spaces
- sustainable environment
- no crime
- zero to limited congestion
- preventive health care
- support for active livestyle
- access to nonwork pursuits
Haus der Immobilienökonomie
- BWL
- VWL, Rechtswissenschaften, Stadtplanung, Architektur, Ingenieurwesen
- Typologische Aspekte, Gewerbeimmo, Wohnimmo, Industrieimmo, Sonderimmo
- Institutionelle Aspekte, Projektentwickler, Bauunternehmer, Finanzierer, Investor, Dienstleister, Nutzer
- Strategiebezogene Aspekte, Portfoliomanagement, Asset Management, CREM
- Funktionsspezifische Aspekte, Immoanalyse, -bewertung, -finanzierung, -investition, -vermarktung
- Phasenorientierte Aspekte, Projektentwicklung, Bauprojektmanagement, Facility Management
- Management Aspekte
Definition (Gleichgewicht PE)
Gleichgewicht aus Standort, Nutzung und Kapital (dynamischer Prozess)
Bausteine der Projektentwicklung
- Akquisition
- Nutzungskonzeption
- Machbarkeitsanalyse
- Baurecht
- EK/FK Beschaffung
- Marketing/ Vermietung
- Projektmanagement
- Verwertung/ Desinvestment
Kennzeichen der Projektentwicklung
- Nutzungskonzept
- interdisziplinäres Handeln
- dynamischer und iterativer Prozess
- gegenläufige Interessen
- Nutzer als Kunde
- integraler Bestandteil von Managementaufgaben
- Entwickler als Steuerer
- Teammanager
- Prozessmanager
- Motivator/ Konfliktlöser
- Vertreter
- Koordinator zwischen PM, AM, Investment, Marketing,…
Projektentwicklungsprozess (Lebenszyklus)
Lebenszyklus der Immobilie zu steuern, ist eine zentrale Aufgabe für den Projektentwickler
-PE, Erstnutzung, Vermietung, Leerstand, Vermietung, Leerstand, PE, Wiedernutzung, Vermietung,…
Strategie und Kernfragen für die Positionierung von Immobilienprojekten
- Nutzungskonzept
- Nutzer
- Wettbewerb
- Wertschöpfung
- Timing
- Exit
Frontdoor- vs. Backdoor Approach
Frontdoor: vom Grundstückspreis auf die zu erzielende Miete schließen
Backdoor: von der am Markt max. zu erzielende Miete auf den max. zu zahlenden Grundstückspreis zurückrechnen (Residuum)
Projektentwicklung heute: Markt und Akteure
- steigende Risikobereitschaft aufgrund von yield compression
- Projektentwicklungsmarkt stagniert
- Trading-Developement macht mehr als die Hälfte des Volumens aus
- Top 10 Entwickler im Wohnungssegment unterwegs
Trends im Bereich der Nutzungsarten (Büro, Retail, Logistik)
- Trend zur Sicherheit “Produktionsfaktor und Wertanlage”
- Risikoabsicherung, Core-Investments, Research
- nicht der Markt, sondern die Wettbewerbsfähigkeit des Einzelobjekts schafft den Erfolg der Immobilie (Value Investment)
- Logistikimmobilien durch wachsenden Online-Handel im Fokus
Marktbasierter Ansatz (zur Selektion von Immobilien)
Top-Down Ansatz - Orientierung am Kapitalmarkt und an Preisen (auf Basis der Vergangenheit)
Wertbasierter Ansatz (zur Selektion von Immobilien)
Bottum-Up Ansatz - Orientierung am Flächenangebot und an den Kosten (Gegenwart)
Typisches Vorgehen des Portfolioaufbaus (Top-Down Marktansatz)
- Auswahl des Makrostandortes (auf der Basis von makroökonomischen Daten wie z.B. Wachstum, Preisentwicklung,…)
- Auswahl der Nutzungsarten (auf Basis der Marktdaten der Vergangenheit)
- Erstellung eines Suchprofils
- LOGISCHER BRUCH (mit Vergangenheitsbezogenen Daten aktuelle Angebote filtern und damit auf Zukunft schließen)
- Prüfung der Projektangebote
- Ankauf geeigneter Objekte
Ankaufsentscheidung “Core” (Entwicklung von Core Immobilien)
-Investoren unterstellen oft, dass gekaufte Core-Immobilien immer Core-Objekte bleiben. Aber: Objekte altern, Standorte verändern sich und Nutzer entwickeln andere Präferenzen
Wertbasierter Ansatz für Ankauf und Projektentwicklung (Value Investment)
- Sicht des Nutzer steht im Vordergrund
- direktes Wettbewerbsumfeld (wird intensiv aus Sicht des Nutzers analysiert (Mikrostandort))
- langfristige Durchsetzbarkeit ggü. Wettbewerbern (günstige Vermietung nur über günstigen Einkauf, am besten unterhalb der Wiederherstellungskosten)
- Flexibilität und Reversibilität von Nutzungen (langfristige Orientierung, Nutzung steht im Vordergrund, nicht die IST-Vermietung)
Value Investment als Geschäftsmodell
Value Investment als Geschäftsmodell setzt auf die Qualität des Asset Managements und die Projektentwicklungskompetenzen, nicht auf den Marktzyklus! (aus Sicht des Nutzers müssen neue Flächen immer billiger oder besser sein)
Unternehmensimmobilien (wertbasiertes Geschäftsmodell für den Developer)
- Unternehmensimmobilien sind gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit den Nutzungen Büro, Fertigung, Lager, Distribution,…
- Nutzer sind meist mittelständische Unternehmen mit nutzungsübergreifenden Flächenanforderungen
Merkmale von Unternehmensimmobilien
- hohe Anzahl an Nutzern aus unterschiedlichen Branchen
- variable Nutzungsmischung
- hohe Nutzungsreversibilität
Kategorien von Unternehmensimmobilien
- Transformationsimmobilien
- Logistikimmobilien
- Gewerbeparks
- Produktionsimmobilien
Charakteristika die Unternehmensimmobilien zu attraktiven Anlageobjekten für institutionelle Anleger machen
- Standort ( liquide Märkte)
- Investment Story ( Geschäftsmodell des Nutzers passt zur Immobilie und zum Standort)
- Nutzungsstruktur (diversifiziert, multi-use)
- Flächen (reversibel)
- Sondernutzungen (am beten vom Nutzer selbst finanziert)
- Objekt (flexibel, teilbar, erweiterbar)
- Mietniveau (am besten unterhalb der Marktmiete)
- Management (indirekte Anlage mit incentiviertem AM)
- Kaufpreis (optimal wenn unterhalb der Wiederherstellungskosten)
Keyfacts attraktive Unternehmensimmobilien (Fazit)
Unternehmensimmobilien erzeugen sicheren Cash Flow und sind auch in volatilen Marktphasen wettbewerbsbeständig.
- komplentär zu anderen Assetklassen (risikodiversifikation)
- geringere Mobilität der Mieter
- Drittverwendungsmöglichkeiten sehr hoch
- hoher Substanswert und hoher Bodenwertanteil am Verkehrswert
Wertschöpfungsstufen in der Projektentwicklung
- Akquisition (Ankaufsvorprüfung, Objektsicherung, Machbarkeitsstudie, Nutzungskonzept, Finanzierung, Objekterwerb)
- Projektmanagement (Baurecht, Baudurchführung)
- Marketing/ Vermietung (Marketing/ PR, Vermietung)
- Investment (Objektverkauf)
Qualitiative Zusammensetzung des Projektentwicklungshonorars (ohne EK-Beteiligung)
Basishonorar + erfolgsabhängiges Leistungshonorar
Qualitiative Zusammensetzung des Projektentwicklungshonorars (mit EK-Beteiligung als Equity Joint Venture)
Basishonorar + erfolgsabhängiges Leistungshonorar + Gewinn und Verlustpartizipation
Bemessung des Erfolgs von Projektentwicklungsleistungen (Projekterfolg und zugehörige Honorarart)
- Akquisition (Akquise-Fee)
- Baurecht (PM-Fee)
- Bauabnahme (PM-Fee)
- Vermietung (Vermietungs-Fee)
- Verkauf (Transaktions-Fee)
Honorarmenü (Basisvergütung - Zeithonorar)
- Vergütung auf Zeitbasis
- ohne Risikobeteiligung des Auftragnehmers
- kein agenturtheoretischer Lösungsbeitrag
- Bemessungsgrundlage des Honorars ist der tatsächliche Aufwand + Marge des Entwicklers
- z.B. Beratungsleistungen
Honorarmenü (Basisvergütung - Pauschalhonorar)
- Pauschalvergütung
- mit eingeschränkter Risikobeteiligung des Auftragnehmers
- kein agenturtheoretischer Lösungsbeitrag
- Bemessungsgrundlage des Honorars ist der geschätzte Aufwand + Marge des Entwicklers
- z.B. Abgrenzbare Einzelleistungen oder Projektstudien
Honorarmenü (Basisvergütung - Projektentwicklungsfee -Basishonorar)
- Aktivitätsbezogene Vergütung (Management Fee)
- ohne Risikobeteiligung des Auftragnehmers
- kein agenturtheoretische Lösungsbeitrag
- Bemessungsgrundlage des Honorars ist der geschätzte Aufwand bzw. cost of doing business
- z.B. umfassender Projektentwicklungsauftrag
Honorarmenü (Erfolgsabhängigen Vergütung - Projektentwicklungsfee -Zielhonorar)
- Zielorientierte Vergütung
- mit Risikobeteiligung des Auftragnehmers
- stellt Anreizsystem zur Lösung von Moral Hazard dar
- Bemessungsgrundlage des Honorars ist die modulbezogene Erfüllung von Zielvorgaben/ Milestones)
- z.B. umfassender Projektentwicklungsauftrag
Honorarmenü (Erfolgsabhängige Vergütung - Promote-Regelung)
- Erfolgsorientierte Vergütung (Performance Fee)
- mit Risikobeteiligung des Auftragnehmers
- stellt Anreizsystem zur Lösung von Moral Hazard dar
- Bemessungsgrundlage des Honorars ist der Output (Financial Performance)
Honorarmenü (Erfolgsabhängige Vergütung - Kapitalbeteiligung)
- Gewinn und Verlustbeteiligung (Hurt Money)
- mit Risikobeteiligung des Auftragnehmers
- stellt Anreizsystem zur Lösung von Moral Hazard dar
- Bemessungsgrundlage des Honorars ist der Output (Gewinn/ Verlust)
Projektentwicklungsfee (Grafik)
Vergütung ist gestuft und abhängig von Milestones (bspw. Bauvorbescheid, Baugenehmigung, 50% Vermietung,…)
Promote Struktur (Grafik)
Die Performance-Fee (als Bestandtei des Dienstleistungshonorars) stellt eine Erfolgsbeteiligung dar, deren Höhe direkt an die finanzielle Performance bzw. Wertentwicklung des Projekts geknüpft ist (aber: keine Kapitalbeteiligung - soll Anreiz schaffen “alignment of interest”)
Kapitalbeteiligung (Grafik)
Projektentwickler wird Mitunternehmer des Auftraggebers (sowohl an Upside-Potential als auch an Downside-Risiko beteiligt (meist 5% vom EK)
Merkmale passives Asset Management
- lange Investitionshorizonte
- Konzentration auf langfristige Wertentwicklung
- stabile Cash Flows
- statische Sichtweise
Merkmale aktives Asset Management (+Anforderungen)
- kürzere ROE/IRR Zeithorizonte
- Realisierung von Wertzuwachs
Anforderungen:
- hohe Anforderungen an AM
- Zwang zu interdiszipliärem Arbeiten
- Transparenz/ Reporting
- Integration von PE-Leistungen
Definition Asset Management
Das Real Estate Asseet Management umfasst die
-interdisziplinäre Planung
-Steuerung
-Kontrolle
sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen in der Nutzungsphase einer Immobilienanlage
Tätigkeiten Asset Management (aktiv)
- Mietmanagement (Stabilisierung/ Steigerung CF)
- Kostenoptimierung (Senkung nonrecs, Stabilisierung OPEX, CAPEX)
- Modernisierung und Sanierung (Aufwertung, Nachnutzung von Flächen)
- Initiierung und Steuerung von Revitalisierung (Sicherung langfristiger Vermietbarkeit)
- Geschäftsbesorgung auf Objektebene (setzt strategische Ziele des Fondsmanagements über BP in operatives Management des Einzelassets um)
Tätigkeiten Asset Management (passiv)
- Unterstützung bei Transaktionen (Mitwirken bei Portfoliobewertung, Identifizieren von Exitlösungen)
- Controlling & Reporting (Budgets, BPs,…)
- Standardisierung (Vereinheitlichung von Mietverträgen, Prozessen, usw…)
- Strategic Alignment (Synchronisierung der Strategie auf Unternehmens-, Portfolio-, Assetebene
Maßgebliche Gründe für “underperforming” Assets
- nähe zum Mieter fehlt (fehlendes lokales Netzwerk, mangelnde Kenntnis über Markttrends)
- schwacher Bezug zum Asset (physischer Zustand vs. wirtschaftliche Notwendigkeit, Chancen werden nicht erkannt)
- inkompatibles Anreizsystem (Erfolgshonorar passt nicht zur Aufgabenstellung, schlechte AM)
- Orientierung auf Portfolioebene (Zielkonflikt Budget vs Wertschöpfung, unterschiedliche Laufzeiten von Fonds und Asset)
Transformationsimmobilien
-Transformationsimmobilie (ehemalige Fertigungsstandorte mit betriebsbedingt organisch gewachsener Struktur, Campus Charakter, aus Objekten mit einheitlicher Nutzung, lassen sich Mehrparteienobjekte mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten entwickeln)
Logistikimmobilien
-Logistikimmobilie (dienen zu mehr als nur Lagerung und Distribution, können durch vorhandene Technik und Infrastruktur schnell an neue Anforderungen angepasst werden, Möglichkeit zur Mischnutzung)
Gewerbeparks
-Gewerbeparks (Konzeption auf Mischnutzung ausgelegt, verschiedene Generationen von Gewerbeparks haben verschieden hohe Anteile an Büroflächen)
Produktionsimmobilien
-Produktionsimmobilie (Gebäude für das nicht-störende verarbeitende Gewerbe, ohne Emmisionsbelastung, Mischnutzung möglich)
