Aktueller Stand und Entwicklungstendenzen Flashcards
Welche Auswirkungen hat die Entwicklung/ Industrie 4.0 auf die Immobillienwirtschaft (1/2)
- Internet of Things (Vernetzung von allem)
- Emerging Technology (neue Materialien, Produktionsformen, AI, Robotics,…)
Welche Auswirkungen hat die Entwicklung/ Industrie 4.0 auf die Immobillienwirtschaft (2/2)
Produktion und Konsumentenverhalten verändern sich nachhaltig - Chance für Immobilienwirtschaft
Trends und Entwicklungen, die die Stadt zur Smart City machen (potential to transform the way cities operate)
- Advanced oil and gas exploration
- energy storage
- automation knowledge work
- renewable energy
- advanced materials
- 3D printing
- next-generation genomics
- mobile internet
- internet of things
- cloud technology
- advanced robotics
- autonomous vehicles
Trends und Entwicklungen, die die Stadt zur Smart City machen (key characteristics von Zukunftsstädten)
- good work environment
- community protocols
- protection against natural hazards
- clean/ zero-wastage water supply chain
- access to affordable/ healthy food
- efficient government services
- pollution free air
- inspiring landscapes/ public spaces
- sustainable environment
- no crime
- zero to limited congestion
- preventive health care
- support for active livestyle
- access to nonwork pursuits
Haus der Immobilienökonomie
- BWL
- VWL, Rechtswissenschaften, Stadtplanung, Architektur, Ingenieurwesen
- Typologische Aspekte, Gewerbeimmo, Wohnimmo, Industrieimmo, Sonderimmo
- Institutionelle Aspekte, Projektentwickler, Bauunternehmer, Finanzierer, Investor, Dienstleister, Nutzer
- Strategiebezogene Aspekte, Portfoliomanagement, Asset Management, CREM
- Funktionsspezifische Aspekte, Immoanalyse, -bewertung, -finanzierung, -investition, -vermarktung
- Phasenorientierte Aspekte, Projektentwicklung, Bauprojektmanagement, Facility Management
- Management Aspekte
Definition (Gleichgewicht PE)
Gleichgewicht aus Standort, Nutzung und Kapital (dynamischer Prozess)
Bausteine der Projektentwicklung
- Akquisition
- Nutzungskonzeption
- Machbarkeitsanalyse
- Baurecht
- EK/FK Beschaffung
- Marketing/ Vermietung
- Projektmanagement
- Verwertung/ Desinvestment
Kennzeichen der Projektentwicklung
- Nutzungskonzept
- interdisziplinäres Handeln
- dynamischer und iterativer Prozess
- gegenläufige Interessen
- Nutzer als Kunde
- integraler Bestandteil von Managementaufgaben
- Entwickler als Steuerer
- Teammanager
- Prozessmanager
- Motivator/ Konfliktlöser
- Vertreter
- Koordinator zwischen PM, AM, Investment, Marketing,…
Projektentwicklungsprozess (Lebenszyklus)
Lebenszyklus der Immobilie zu steuern, ist eine zentrale Aufgabe für den Projektentwickler
-PE, Erstnutzung, Vermietung, Leerstand, Vermietung, Leerstand, PE, Wiedernutzung, Vermietung,…
Strategie und Kernfragen für die Positionierung von Immobilienprojekten
- Nutzungskonzept
- Nutzer
- Wettbewerb
- Wertschöpfung
- Timing
- Exit
Frontdoor- vs. Backdoor Approach
Frontdoor: vom Grundstückspreis auf die zu erzielende Miete schließen
Backdoor: von der am Markt max. zu erzielende Miete auf den max. zu zahlenden Grundstückspreis zurückrechnen (Residuum)
Projektentwicklung heute: Markt und Akteure
- steigende Risikobereitschaft aufgrund von yield compression
- Projektentwicklungsmarkt stagniert
- Trading-Developement macht mehr als die Hälfte des Volumens aus
- Top 10 Entwickler im Wohnungssegment unterwegs
Trends im Bereich der Nutzungsarten (Büro, Retail, Logistik)
- Trend zur Sicherheit “Produktionsfaktor und Wertanlage”
- Risikoabsicherung, Core-Investments, Research
- nicht der Markt, sondern die Wettbewerbsfähigkeit des Einzelobjekts schafft den Erfolg der Immobilie (Value Investment)
- Logistikimmobilien durch wachsenden Online-Handel im Fokus
Marktbasierter Ansatz (zur Selektion von Immobilien)
Top-Down Ansatz - Orientierung am Kapitalmarkt und an Preisen (auf Basis der Vergangenheit)
Wertbasierter Ansatz (zur Selektion von Immobilien)
Bottum-Up Ansatz - Orientierung am Flächenangebot und an den Kosten (Gegenwart)
Typisches Vorgehen des Portfolioaufbaus (Top-Down Marktansatz)
- Auswahl des Makrostandortes (auf der Basis von makroökonomischen Daten wie z.B. Wachstum, Preisentwicklung,…)
- Auswahl der Nutzungsarten (auf Basis der Marktdaten der Vergangenheit)
- Erstellung eines Suchprofils
- LOGISCHER BRUCH (mit Vergangenheitsbezogenen Daten aktuelle Angebote filtern und damit auf Zukunft schließen)
- Prüfung der Projektangebote
- Ankauf geeigneter Objekte
Ankaufsentscheidung “Core” (Entwicklung von Core Immobilien)
-Investoren unterstellen oft, dass gekaufte Core-Immobilien immer Core-Objekte bleiben. Aber: Objekte altern, Standorte verändern sich und Nutzer entwickeln andere Präferenzen
Wertbasierter Ansatz für Ankauf und Projektentwicklung (Value Investment)
- Sicht des Nutzer steht im Vordergrund
- direktes Wettbewerbsumfeld (wird intensiv aus Sicht des Nutzers analysiert (Mikrostandort))
- langfristige Durchsetzbarkeit ggü. Wettbewerbern (günstige Vermietung nur über günstigen Einkauf, am besten unterhalb der Wiederherstellungskosten)
- Flexibilität und Reversibilität von Nutzungen (langfristige Orientierung, Nutzung steht im Vordergrund, nicht die IST-Vermietung)
Value Investment als Geschäftsmodell
Value Investment als Geschäftsmodell setzt auf die Qualität des Asset Managements und die Projektentwicklungskompetenzen, nicht auf den Marktzyklus! (aus Sicht des Nutzers müssen neue Flächen immer billiger oder besser sein)
Unternehmensimmobilien (wertbasiertes Geschäftsmodell für den Developer)
- Unternehmensimmobilien sind gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit den Nutzungen Büro, Fertigung, Lager, Distribution,…
- Nutzer sind meist mittelständische Unternehmen mit nutzungsübergreifenden Flächenanforderungen
Merkmale von Unternehmensimmobilien
- hohe Anzahl an Nutzern aus unterschiedlichen Branchen
- variable Nutzungsmischung
- hohe Nutzungsreversibilität
Kategorien von Unternehmensimmobilien
- Transformationsimmobilien
- Logistikimmobilien
- Gewerbeparks
- Produktionsimmobilien
Charakteristika die Unternehmensimmobilien zu attraktiven Anlageobjekten für institutionelle Anleger machen
- Standort ( liquide Märkte)
- Investment Story ( Geschäftsmodell des Nutzers passt zur Immobilie und zum Standort)
- Nutzungsstruktur (diversifiziert, multi-use)
- Flächen (reversibel)
- Sondernutzungen (am beten vom Nutzer selbst finanziert)
- Objekt (flexibel, teilbar, erweiterbar)
- Mietniveau (am besten unterhalb der Marktmiete)
- Management (indirekte Anlage mit incentiviertem AM)
- Kaufpreis (optimal wenn unterhalb der Wiederherstellungskosten)
Keyfacts attraktive Unternehmensimmobilien (Fazit)
Unternehmensimmobilien erzeugen sicheren Cash Flow und sind auch in volatilen Marktphasen wettbewerbsbeständig.
- komplentär zu anderen Assetklassen (risikodiversifikation)
- geringere Mobilität der Mieter
- Drittverwendungsmöglichkeiten sehr hoch
- hoher Substanswert und hoher Bodenwertanteil am Verkehrswert
