Rechtliche Due Diligence Flashcards
Zweck der Legal Due Diligence (Verkäuferseite)
- Haftungsausschluss durch Aufklärung
- geringerer Risikoabschlag beim Kaufpreis
Zweck der Legal Due Diligence (Käuferseite)
- Informationssymetrie verringern
- Risikoabsicherung (wirtschaftlich/ rechtlich)
- Haftungsabsicherung der Unternehmensleitung
Methoden der Legal Due Diligence
induktiv:
- alle Teilbereiche werden Betrachtet
- hoher Aufwand an Ressourcen (irrelevante Ergebnisse)
- Bsp. Prüfung aller baurechtlichen Unterlagen
deduktiv:
- bewusst ausgewählte Ausschnitte
- übersehen von Unregelmäßigkeiten
- Bsp. Prüfung nur der bauplanungsrechtlichen Situation
Grundbausteine der Legal Due Diligence (Zeitschiene)
- Erstellung eines Verkäufer LDD Berichts am Anfang der Transanktionsphase (noch vor Erstellung des Verkaufsmemorandums)
- Marktsondierung und Ansprache
- Vorauswahl von Objekten auf Käuferseite (erste Red Flag Due Dilligence, grober Überblick)
- Präsentation im Transaktionskommitee
- Exklusivität (Letter of Intent)
- Anlageausschuss der Investoren (Zustimmung zur Prüfung)
- sorgfältige LDD mit externen Beratern
- Vertragsverhandlungen (Abschluss Kaufvertrag, ggf. nachlaufende DD vor Closing)
- DD im Asset Management zur Risikoidentifizierung
Rechtliche Due Diligence (Umfang Prozess)
- Datenraumzugang
- Unterlagen Sichtung und Prüfung
- Q&A Prozess
- Zwischenbericht
- Prüfung neuer Unterlagen
- Abschließender LDD Bericht
Letter of Intent
- Bestimmung des Bindungsgrades
- Festlegung der kommerziellen Eckpunkte (Kaufpreisfälligkeit, Annahmen, Garantien, Finanzierung)
- Zeitlicher Fahrplan (Ablauf der Due Diligence, Ablauf der Transaktion, Exklusivität)
- stellt noch keine Verpflichtung zum Kauf dar, Haftung auf Vertrauensschaden begrenzt
Zentrale Probleme (häufige Themen) der LDD
- Liegenschaftskataster (Grenzverletzung)
- Grunddienstbarkeiten (unwirksamer Inhalt)
- Mietvertrag (Schriftform nicht eingehalten)
- Bauplanungsrecht (Immissionsschutzprobleme, kein Baurecht)
- Bauordnungsrecht (Beschränkte Genehmigung, kein Baurecht)
Zeitplan Beurkundung Eigentumsumschreibung
- Eingang der Löschungsbewilligung
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Kaufpreisfinanzierende Grundschuld
- Negativtest Vorkaufsrecht
- Fälligkeit (Kaufpreiszahlung)
- steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
Instrumente der Risikoabsicherung
- Wahl der Grundstruktur für Transaktion (Asset/ Share Deal)
- wirtschaftliche Berücksichtigung (Kaufpreisanpassung bei Mängeln/ Bedenken)
- rechtliche Berücksichtigung (Risikotransfer durch Haftungsklauseln)
Mängelrechte nach BGB
- Nacherfüllung
- Schadensersatz
- Rücktritt
- Minderung
Pflichtverletzungen
- Schlechtleistung (leistungsbezogene Pflicht (z.B. Altlasten), nicht leistungsbezogene Pflicht (z.B. Aufklärungspflichtverletzung)
- Verzögerung der Leistung
- Ausschluss der Leistungspflicht (z.B. Abbrennen des Hauses)
Möglichkeiten der Vertragsgestaltung
-Ausschluss der Mängelrechte nach BGB über vertragliches Haftungsregime (Fälligkeitsregelung, Einbehalt, Garantien (Schadensersatzanspruch), Freihaltungsanspruch mit Weitergabeverpflichtung)
Haftungsausschluss
entweder durch Kenntnis (§442 BGB) oder durch Vertrag (nicht möglich bei Garantien oder Arglist)
Haftungsausschluss durch Kenntnis
- Mangel ist bekannt oder unbekannt durch grob fahrlässige Unkenntnis (Haftung ausgeschlossen)
- Mangel ist unbekannt durch leicht fahrlässige Unkenntnis (kein Haftungsausschluss)
Verantwortlicher nach BBodSchG
- Primärebene: Auswahl nach Effektivität der Gefahrenabwehr (regelmäßig der aktuelle Eigentümer)
- Sekundärebene: Ausgleichsanspruch mehrerer Verpflichteter untereinander (regelmäßig muss der Verursacher am Ende zahlen)
