TD 7

Question 1

durée du bail commercial

Answer 1

9 ans, L145-4: durée qui s’impose uniquement au bailleur car le preneur a la faculté de résilier le bail tous les 3 ans

–>Le preneur a de plus un droit au renouvellement du bail quand il se termine

Question 2

dispositions du bail commercial d’ordre public ?

Answer 2

oui, L145-15: sera réputée comme non écrite toute clause qui contreviendrait au statut des baux commerciaux

Question 3

avantage du réputé non écrit

Answer 3

permet de ne pas faire tomber tout le contrat, et permet de chasser la prescription

Question 4

prescription des actions autour du bail commercial

Answer 4

L145-60: 2 ans (cette prescription n’est applicable que pour les actions fondées sur L145-1 à L145-59

–>Les actions de droit commun sont prescrites par 5 ans

Question 5

la convention d’occupation précaire

Answer 5

L145-5-1: convention qui permet au bailleur de révoquer le bail à tout moment très facilement, en général ça se fait contre un loyen minim

–>les règles du bail commercial ne sont pas applicable à la convention d’occupation précaire

conditions:
- circonstances particulières
- distincts de la volonté des parties
- motif légitime de précarité doit être démontré (situation exceptionnelle en gros)

Question 6

convention d’occupation précaire si la précarité disparaît

Answer 6

requalifié en bail commercial si le contrat se poursuit

Question 7

les baux dérogatoires

Answer 7

L145-5: les parties peuvent conclure dans une durée de 3 ans autant de baux dérogatoires qu’ils veulent de la durée qu’ils veulent, mais, ce délai est d’ordre public on ne peut pas aller au delà de 3 ans

–>de plus il faut pour ce bail que les parties aient voulu déroger au bénéfice du statut des baux commerciaux

–>Au delà des 3 ans le bail cesse de plein droit, s’il y a tjr possession, il y a nouveau bail mais cette fois ci commercial

Question 8

le bail saisonnier

Answer 8

c’est un bail qui ne dure qu’une saison (c’est à L145-5), les dispositions du bail dérogatoire ne lui sont pas applicables: une location saisonnière doit prendre fin à la fin de la saison, si le preneur garde les clés mais ferme juste pendant la saison c’est une location continue avec exploitation saisonnière qui elle est soumise aux statut des baux commerciaux

Question 9

article du code de commerce sur le congé

Answer 9

L145-9

Question 10

article code de commerce sur le renouvellement du bail

Answer 10

L145-8

Question 11

est-il possible de déroger à la règle de L145-9 qui impose un acte extra judiciaire ou une lettre en recommandé pour le congé donné par le bailleur?

Answer 11

17 mai 2002: dès lors que c’est dans le statut des baux commerciaux, on ne peut pas y déroger

–>il faut noter qu’à l’époque de l’arrêt c’était uniquement par acte extra judiciaire

Question 12

peut on renoncer au droit au renouvellement du bail commercial

Answer 12

oui on peut mais seulement si ça intervient après la conclusion du bail commercial

–>4 mai 2006

Question 13

inscription au RCS nécessaire à la suite d’un bail dérogatoire ?

Answer 13

25 octobre 2018: Le preneur qui est laissé en possession des lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire n’est pas tenu de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail
soumis au statut des baux commerciaux.

Question 14

loi pinel

Answer 14

2014: est venu passer le bail dérogatoire de 2 à 3 ans

Question 15

un bail dérogatoire peut-il être tacitement prolongé à l’expiration de son terme lorsque le délai de 3 ans n’est pas encore expiré

Answer 15

26 mars 2020: non, si le preneur demeure dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux

Question 16

condition d’immatriculation pas requise pour un bail commercial quand ?

Answer 16

28 mai 2020: quand les parties décident de soumettre volontairement dans le contrat le bail au statut des baux commerciaux, le critère d’inscription au RCS n’est pas nécessaire

–>Donc pas besoin que le bailleur renonce à demander l’inscription au RCS juste besoin de soumettre volontairement au statut des baux commerciaux

Question 17

autorisation de rester 23 mois supplémentaire dans le local commercial en cas de rupture du bail=convention d’occupation précaire ?

Answer 17

7 juillet 2005 : non, parce que la condition “indépendamment de la volonté des parties” n’est pas remplie

Question 18

constatation d’un bail commercial à l’issu d’un bail dérogatoire dans le cas au le preneur maintien sa possession prescription

Answer 18

1er octobre 2014 : n’est pas soumise à la prescription de 2 ans

Question 19

prescription pour l’action en requalification d’un bail saisonnier

Answer 19

17 septembre 2020: c’est 2 ans (prescription de L145-60)

–> ce qui est différent de l’action en constatation qui tente à faire constater l’existence d’un bail commercial

requalifiacation : 2 ans
constatation : 5 ans

Question 20

champs d’application du statut des baux commerciaux

Answer 20

L145-1:
- local stable et permanent
- autonomie de gestion
- clientèle propre
- RCS

L145-1 II : dispense du locataire du prouver qu’il est inscrit au RCS

Question 21

les cas où le statut ds baux commerciaux n’a pas naturellement vocation à s’appliquer

Answer 21

c’est à L145-2 : ex : les établissement d’apprentissage privé

–>possibilité aussi pour les notaires si volonté des parties

Question 22

usufruitier doit avoir l’accord du nu proprio pour donner à bail?

Answer 22

article 595 CC: oui

Question 23

fonds de commerce sur le domaine public possible ?

Answer 23

oui, L2124-32-1 du CG3P

Question 24

le preneur est-il tenu d’exploiter le local qu’il prend à bail

Answer 24

en principe oui, relève de 1729 CC

Question 25

Droit automatique à la requalification du bail dérogatoire en commercial ?

Answer 25

8 avril 2021: pas de droit automatique à la requalification du bail dérogatoire en bail commercial, le juge apprécie la situation dans son ensemble

Le bailleur a 1 mois pour s’opposer à la transformation du bail dérogatoire en commercial