Realkredit og anden boligkredit

Question 1

Opsummer det vigtigste om realkredit-reglernes formål., grundlag, indhold og betydning

Answer 1

Reguleringen af realkreditinstitutter har flere formål, der ligner reguleringen af pengeinstitutter og andre finansielle institutioner. De centrale formål er som følger:

1. Tillid og finansiel stabilitet: Tilliden til realkreditsystemet og realkreditinstitutterne er afgørende for det danske samfunds økonomiske stabilitet. Reguleringen sigter mod at opretholde tilliden til markedet for realkreditobligationer og sikre en sund og stabil økonomi.
2. Beskyttelse af kunder og forbrugere: Reguleringen har til formål at beskytte låntagerne og forbrugerne, der optager realkreditlån, ved at sikre, at de modtager korrekte og relevante oplysninger om lånevilkår, kreditværdighed og andre relevante forhold. Der er fokus på at sikre, at låntagerne træffer informerede beslutninger om deres økonomi.
3. Konkurrence og innovation: Reguleringen skal fremme konkurrence og effektivitet i markedet for realkreditlån. Det indebærer, at reguleringen tilskynder til innovation og fleksibilitet, så realkreditinstitutterne kan tilbyde konkurrencedygtige produkter og tjenester.

For at opnå disse formål er reguleringen baseret på forskellige lovkomplekser både på nationalt og EU-plan. I Danmark er lov om finansiel virksomhed (FIL) centralt for reguleringen af realkreditinstitutterne, hvor tilladelse, god skik og ledelsesregler er fastlagt. Derudover er der specifikke regler om realkreditlån i realkreditloven og kreditaftaleloven samt bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.

På EU-plan har Boligkreditdirektivet (MCD) en væsentlig indflydelse på reguleringen af realkreditinstitutter, da det omhandler kreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse.

Reguleringens indhold omfatter forskellige aspekter af realkreditlån, herunder lånevilkår, lånegrænser og afdragsprofiler, værdiansættelse og låneudmåling, obligationsudstedelse, balanceprincip og hæftelsesforhold. Der er også omfattende regler om forbrugerbeskyttelse, herunder oplysningspligter, kreditvurdering, markedsføring og rådgivning. Endvidere er der krav til kompetencer hos realkreditinstitutterne, og der er regler om ledelse og virksomhedsstyring. Kapitalforholdene er også omfattet af reguleringen, hvor der stilles krav om tilstrækkelig kapital og likviditet.

Samlet set er reguleringen af realkreditinstitutter og realkreditlån af stor betydning for den danske økonomi, da der er omkring 2.600 mia. kr. i udlån, der repræsenterer omkring 60% af det samlede udlån, og der er omkring 620.000 husstande involveret.

Question 2

Opsummer det vigtigste om Realkreditinstitutterne og realkreditsystemet med fokus på
Lån mod pant i fast ejendom – ikke indlån - tilladelse (FIL § 8)
Balanceprincippet: realkredit er mellemmand mellem låntager og obligationsinvestor, som køber til markedspris (realkredit kun kreditrisiko)
Realkredit finansierer udlån ved at udstede og sælge obligationer på kapitalmarkedet (opdelt i forskellige serier med forskellige vilkår)
Låntager betaler rente og normalt afdrag samt bidrag (til administration)
Ofte led i finansiel konglomerat (DDB, Nordea, Jyske, Nykredit) giver særlig konkurrencesituation

Answer 2

Realkreditinstitutterne yder lån mod pant i fast ejendom og skal have tilladelse fra Finanstilsynet til at drive denne virksomhed i henhold til FIL § 8. De er underlagt tilsyn fra Finanstilsynet, og der findes i øjeblikket 7 realkreditinstitutter i Danmark. Disse institutter er ofte en del af finansielle konglomerater som Danske Bank, Nordea, Jyske Bank og Nykredit, hvilket skaber en konkurrenceudsat situation.

Det danske realkreditsystem er baseret på balanceprincippet, hvor realkreditinstitutterne fungerer som mellemmænd mellem låntagerne og obligationsinvestorerne. Realkreditinstituttet udsteder og sælger realkreditobligationer på kapitalmarkedet, som investorer køber til markedspris. Dermed er realkreditinstituttet kun ansvarlig for kreditrisikoen og ikke for renterisikoen, da renten følger markedets udvikling.

Låntagerne betaler rente og normalt afdrag samt bidrag til realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet finansierer udlånet ved at udstede realkreditobligationer, hvor hver obligation repræsenterer en del af udlånet. Lånevilkårene for låntagerne afstemmes med obligationsinvestorerne, og der er ingen finansiering via indlån eller pengemarkedet.

Det danske realkreditsystem sikrer en til en sammenhæng mellem lånet og obligationen, hvilket begrænser realkreditinstitutternes finansielle risici. Lånet må kun finansieres gennem udstedelse af realkreditobligationer, og realkreditinstituttet beholder lånet på balancen. Investorer får dermed et krav overfor realkreditinstituttet og ikke den enkelte låntager. Obligationsejerne har dermed en mere sikker investering, og låntagerne får billig finansiering med gennemsigtighed i indtjeningen.

Udover rente og afdrag betaler låntagerne bidrag og gebyrer til realkreditinstituttet, som dækker omkostninger, tab og hensættelser samt skatter. Realkreditinstituttet fastsætter bidragssatserne, der afhænger af låntagerens belåningsgrad. Bidragene bruges også til at skabe kapitalgrundlag for vækst i udlånet og til at give udbytte til ejerne af realkreditinstituttet.

Det danske realkreditsystem er kendt for sin sikkerhed og stabilitet, og det har vist sig at have meget få tab på realkreditlån. Dette skyldes delvis reguleringen, der fastsætter lånegrænser og indfrielsessystemer, der giver låntagerne mulighed for at indfri og ændre lånet på en fleksibel måde.

Question 3

Forklar om selve realkreditlånet med fokus på Karakteristika: Pant i fast ejendom – samt personlig hæftelse
Lånegrænser: afhængig af den faste ejendoms karakter (fx ejerbolig 80%)
Værdiansættelse: sagkyndig, SDO, krav til låntagers økonomi
Lånevilkår: Løbetider, opsigelse, indfrielse (dansk “Pari-regel”), bidrag
Låneformer: Annuitetslån, fastforrentet, rentetilpasning, variable rente, afdragsfrihed – samfundsmæssig bekymring (ansvarlig långivning)
Produktgodkendelsesprocedurer: Forbrugerbeskyttelse, målgruppe, risiko, kompleksitet mv.

Answer 3

1. Karakteristika:
   Realkreditlån ydes mod pant i fast ejendom, hvilket giver lånet en særlig form for sikkerhed. Hvis låntager misligholder, kan ejendommen sættes på tvangsauktion, og der vil stadig være personlig hæftelse for låntageren. Obligationsejerne er sikret en fordelagtig status, og der er typisk sammenhæng mellem lånet og obligationerne med hensyn til forrentning, løbetid, afdragsfrihed og valuta.
2. Låneformer:
   Der er flere låneformer, herunder annuitetslån, fastforrentede lån, rentetilpasningslån, variable rentelån og afdragsfrie lån. De forskellige låneformer giver låntageren forskellige muligheder for at tilpasse lånet til sine økonomiske behov og renteudviklingen på markedet.
3. Lånegrænser:
   Realkreditloven fastsætter grænser for, hvor meget der kan lånes i forhold til ejendommens værdi. Lånegrænserne varierer afhængig af ejendommens karakter, fx er lånegrænsen for ejerboliger typisk 80% af ejendommens værdi.
4. Værdiansættelse:
   Værdiansættelsen af ejendommen sker ved en sagkyndig vurdering, som skal udføres af en uafhængig vurderingsekspert. Vurderingen har til formål at fastslå ejendommens værdi, som er afgørende for at fastsætte lånets størrelse.
5. Lånevilkår:
   Lånevilkårene omfatter løbetider, opsigelsesmuligheder og indfrielse. Realkreditlån har ofte faste løbetider, og låntageren kan normalt indfri lånet til kurs 100, også kendt som “Pari-reglen.” Låntageren har også ret til førtidig indfrielse og kan vælge forskellige lånetyper og rentesatser.
6. Produktgodkendelsesprocedurer:
   Realkreditinstitutter skal følge omfattende produktgodkendelsesprocedurer, når de udvikler nye produkter. Disse procedurer har til formål at beskytte forbrugerne og minimere interessekonflikter. Realkreditinstitutter skal identificere den relevante målgruppe, sikre medarbejderkvalifikationer og udføre produkttests, blandt andet for at sikre, at produktet er hensigtsmæssigt for målgruppens interesser og økonomiske formåen.

Samlet set er realkreditlånet en kompleks finansieringsmetode med mange regulerede karakteristika og låneformer, som sigter mod at beskytte både låntagerne og realkreditinstitutterne. Produktgodkendelsesprocedurer sikrer, at nye produkter er passende og gennemsigtige for forbrugerne.

Question 4

Forklar om bankboliglånet (penge institutternes rolle) med fokus på Boligkredit – mange lighedspunkter med realkredit - konkurrence?
Pengeinstitutter har normalt rollen som formidler af boliglån
Bruger ikke obligationsudstedelse, men sædvanlig funding, SDO
Er ikke bundet af realkreditlovens løbetider, lånegrænser mv. Konkret låneaftale, kan være forskel på rente
Skal sikre ansvarlig långivning, inkl. passende udbetaling og økonomisk råderum

Answer 4

Bankboliglån og realkreditlån har mange lighedspunkter, da begge former for boliglån handler om boligfinansiering. Pengeinstitutter spiller normalt rollen som formidlere af boliglån, mens realkreditinstitutter udsteder realkreditlån ved at sælge obligationer på markedet.

Ligheder mellem bankboliglån og realkreditlån:

1. Boligkredit: Begge lånetyper ydes til boligfinansiering.
2. Forbrugerbeskyttelse: Begge områder er underlagt forbrugerbeskyttelsesregler om information og rådgivning.
3. Tilsyn: Både pengeinstitutter og realkreditinstitutter er under tilsyn af Finanstilsynet.
4. Ansvarlig långivning: Begge skal sikre ansvarlig långivning med passende udbetaling og økonomisk råderum for låntageren.

Forskelle mellem bankboliglån og realkreditlån:

1. Kundekontakt: Pengeinstitutter har direkte kundekontakt og tilbyder selv bankboliglån, mens realkreditinstitutter normalt får kunder via henvisninger fra pengeinstitutter.
2. Funding: Pengeinstitutter bruger sædvanlig funding som indlån, kapital- og pengemarkeder samt SDO (Securitised Debt Obligations) obligationer, mens realkreditinstitutter finansierer udlånene ved at sælge realkreditobligationer på markedet.
3. Lånebetingelser: Bankboliglån har forskellige lånebetingelser og låneformer, da de ikke er bundet af realkreditlovens løbetider og lånegrænser.
4. Rentefastsættelse: Realkreditlån har normalt samme rente for alle låntagere baseret på markedsrenten ved obligationssalg, mens bankboliglån kan forhandles med en mere fleksibel rentefastsættelse, ofte med udgangspunkt i Nationalbankens rentesatser eller CITA-renten med et tillæg.

Pengeinstitutterne kan også fungere som konkurrenter til realkreditinstitutterne, da de kan tilbyde bankboliglån, der kan fungere som alternativer eller supplerende lån til realkreditlån, især for lånegrænser tæt på ejendommens værdi.

Generelt har bankboliglån en større fleksibilitet, mens realkreditlån er mere gennemsigtige på grund af det klare forhold mellem renter og bidrag. Begge lånetyper har forskellige fordele og udfordringer, hvilket gør det vigtigt for låntagerne at vurdere deres individuelle behov og økonomiske situation for at træffe den rigtige beslutning.

Question 5

Opsummer det vigtigste om forbrugerbeskyttelse ved boligkredit med fokus på Forbrugerrejsen. Forbrugerbeskyttelseskrav
Generelle betingelser, god skik (redelighed og oplysninger), FIL § 43, bekendtgørelse om god skik samt kreditaftaleloven (EU-regler)
Kreditaftaleloven: præceptive regler, før aftaleindgåelse, formular, oplysninger, ÅOP, rente kreditomkostninger mv., urimelige aftaler, indfrielse, ikke fortrydelsesret ved realkreditlån
God skik (GSBB): Markedsføring, oplysninger, formkrav, vilkår, oplysningskrav, vejledning, rådgivning, KYC, kreditvurdering (økonomi, gældsfaktor), varsel ved ændringer (FIL § 53 b), opsigelse, afslag

Answer 5

1. Formål: Reguleringen af boliglån har fire formål: sikre tillid og finansiel stabilitet, sikre forbrugerbeskyttelse, ledelse og kapitalforhold, sikre forretningsmuligheder, konkurrence og effektivitet samt sikre innovation og fleksibilitet.
2. EU-regler: EU har spillet en stadig større rolle i reguleringen af boligkredit gennem direktiver som boligkreditdirektivet fra 2014 (MCD) om kreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse samt kapitalkravsregler og likviditetsregler (CRR og CRD IV).
3. Lovgivning: Centrale regler i dansk ret om boligkredit findes primært i lov om finansiel virksomhed (FIL), realkreditloven og kreditaftaleloven.
4. Forbrugerrejsen: Forbrugere optager boliglån i forbindelse med køb af bolig, udnyttelse af friværdi eller låneomlægning. Det indebærer typisk forhåndsgodkendelse, godkendelse af bank og advokat, underskrift af låneaftale og efterfølgende mulighed for omlægning eller tillægslån.
5. Forbrugerbeskyttelseskrav: Kravene omfatter generelle betingelser, god skik (redelighed og oplysninger), markedsføringsregler med oplysningsforpligtelser, oplysninger før aftaleindgåelse, oplysninger ved aftaleindgåelse, varslingsregler ved efterfølgende ændringer og mulighed for førtidig indfrielse.
6. Kreditaftaleloven: Loven omfatter kreditaftaler med forbrugere med en løbetid over 3 måneder og alle kreditaftaler med pant i fast ejendom. Den fastsætter præceptive regler om oplysninger, formularer, renter, ÅOP, indfrielse og urimelige aftaler.
7. God skik (GSBB): Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit indeholder regler om markedsføring, oplysningsforpligtelser, kreditværdighedsvurdering og vejledning. Det inkluderer også regler om standardoplysninger, der skal gives før aftaleindgåelse, samt vejledning om det foreslåede produkt.
8. Oplysningskrav: Forbrugere skal have klare og forståelige oplysninger om boligkreditaftaler, herunder rentesatser, løbetid, omkostninger, ÅOP, ydelser, førtidig indfrielse og konsekvenser ved misligholdelse.
9. Standardoplysninger: Markedsføring af boligkreditaftaler skal indeholde standardoplysninger om pantet, rentesatser, gebyrer, ÅOP, løbetid, ydelser og det samlede beløb, der skal betales.
10. Vejledning: Boligkreditgivere eller formidlere skal give låntagere vejledning om den foreslåede boligkreditaftale og dens konsekvenser for låntageren.

Generelt har reguleringen af boliglån til formål at beskytte forbrugere, sikre gennemsigtighed og redelighed samt skabe et stabilt og effektivt finansielt marked.

Question 6

Opsummer det vigtigste om Sager om realkredit med fokus på
Særlig klageansvarlig
Ankenævnssager: 2014 sag om lånetilsagn? 2016 sag om ukorrekt oplysning. 2017 sag om forhåndsgodkendelse.
Domme: Højesteretssag om renteswap-aftale (2016)
Sager om bidrag, UfR 2019.3422 H (bredere adgang til ensidige ændringer). Sagligt begrundet.
Sager om markedsføringsloven (2018). Forlig. God skik.

Answer 6

Sager om realkredit med fokus på Særlig klageansvarlig, Ankenævnssager og Domme:

1. Klageansvarlig: Ethvert realkreditinstitut og pengeinstitut skal have en klageansvarlig, som sikrer, at alle klager behandles sagligt og inden for rimelig tid. Klager kan indbringes for Realkreditankenævnet, hvis der ikke er opnået en tilfredsstillende løsning efter henvendelse til realkreditinstituttet eller klageansvarlige, eller hvis der ikke er fået svar inden for 5 uger. Klager over tilsidesættelse af reglerne om god skik skal dog indgives til Finanstilsynet.
2. Ankenævnssager:
   
   • 2014 sag om lånetilsagn: Der var tvist om, hvorvidt der var afgivet endeligt lånetilsagn eller ej.
   • 2016 sag om ukorrekt oplysning: Spørgsmål om konsekvenserne af at give ukorrekte oplysninger i forbindelse med lånesager.
   • 2017 sag om forhåndsgodkendelse: En sag om afvisning af at yde finansiering, hvor spørgsmålet var, om der var givet forhåndsgodkendelse.
3. Domme:
   
   • Højesteretssag om renteswap-aftale (2016): En sag om renteswapaftaler med andelsboligforeninger, som gav anledning til omfattende omtale og afgørelser. Højesteret tog stilling til spørgsmålet om, hvorvidt det ville være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre renteswappen gældende, og de bekræftede frifindelsen af banken.
4. Sager om bidrag:
   
   • UfR 2019.3422 H (bredere adgang til ensidige ændringer): Realkreditankenævnet har haft særlig fokus på bidragssager, hvor aftalemæssige forhold normalt har bevirket, at klageren ikke kunne få medhold.
   • Forlig: I 2018 blev Totalkredit A/S idømt en bøde på 3 mio. kr. for overtrædelse af markedsføringsloven i forbindelse med bidragssatser.

Sagerne omfatter også en højesteretsdom om tilsagnet om nedsættelse af administrationsbidraget fra Nykredit, hvor Højesteret fastslog, at tilsagnet om nedsættelse af administrationsbidraget ikke var tidsbegrænset, og at der ikke var grundlag for at ophæve tilsagnet.

Realkreditankenævnet er sammensat af en højesteretsdommer som formand samt en række medlemmer udpeget af Finans Danmark og Forbrugerrådet Tænk. Parterne er ikke bundet af Realkreditankenævnets afgørelse, men hvis afgørelsen går imod realkreditinstituttet, skal de meddele ankenævnet inden 30 dage, hvis de ikke vil opfylde afgørelsen. I så fald kan sagen indbringes for domstolene inden for et år for at undgå forældelse.

Question 7

Opsummer det vigtigste om Ledelse af realkreditinstitutter med fokus på
Fit&Proper svarer til pengeinstitutter (FIL § 64)
Virksomhedsstyring svarer til pengeinstitutter (FIL §§ 70-71)
Corperate governance svarer til pengeinstitutter (anbefalinger 2020)
Visse særregler, herunder for SDO’er

Answer 7

Ledelsen af realkreditinstitutter er underlagt lignende regler og krav som pengeinstitutter. Fit & Proper-reglerne, der vedrører kompetencekrav til bestyrelsesmedlemmer og ledende medarbejdere, gælder både for pengeinstitutter og realkreditinstitutter i henhold til Lov om finansiel virksomhed (FIL) § 64. Derudover er principperne for virksomhedsstyring, som er beskrevet i FIL §§ 70-71 og anbefalingerne om Corporate Governance fra 2020, også relevante for begge typer institutioner.

Der er dog nogle specifikke regler, der adskiller sig mellem pengeinstitutter og realkreditinstitutter, især når det kommer til kreditoperationer, der er omfattet af Bilag 1 i Ledelsesbekendtgørelsen, markedsrisiko i Bilag 2 og likviditetsrisici i Bilag 5. Disse forskelle afspejler primært de bredere udlånsmuligheder, som pengeinstitutter har, og de regulerede krav til realkreditinstitutters udlån.

Hvad angår kapitalkrav, er både pengeinstitutter og realkreditinstitutter underlagt CRR/CRD IV-reglerne, der definerer den nødvendige kapital for at drive virksomhed med boliglån. Solvenskravene forpligter institutionerne til at opretholde en vis kapital som økonomisk beredskab mod uventede begivenheder.

Derudover findes der en særlig tilsynsdiamant (Tilsynsdiamant) for realkreditinstitutter, der består af fem indikatorer: store eksponeringer i forhold til kernekapital, udlånsvækst, kortfristede finansieringer af lån, renterisiko for låntagere og andelen af afdragsfrie lån. Realkreditinstitutter skal overholde disse indikatorer for at sikre finansiel stabilitet.

Kravene til kapital og solvens har udviklet sig over årene, og der er gjort forsøg på at tage højde for de unikke karakteristika ved den danske model for realkredit. Nogle danske specifikke regler er blevet indført for at klassificere lån som grønne, gule og røde kategorier baseret på deres risikoprofiler for at øge kundernes opmærksomhed på lånerisici.

Question 8

Forklart om nyt inden for real- og boligkredit med fokus på Bekendtgørelse om god skik for boligkredit, Vejledning om god skik for boligkredit, tilsyn med markedsføring, kreditværdighedsvurdering, krav til variabel rente og/eller afdragsfrihed, gældsfaktor, bidragsforhøjelser på realkreditlån, retlige afgørelser om bidragsforhøjelser, realkreditinstitutters forretningsmæssige skøn

Answer 8

I de seneste år er der indført nye regler og vejledninger inden for bolig- og realkreditområdet. Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit har medført udstedelsen af en vejledning om god skik for boligkredit, der indeholder centrale bestemmelser for kreditvurdering til boliglån. Såvel Finanstilsynet som Forbrugerombudsmanden har beføjelse til at føre tilsyn med markedsføringen af boligkreditaftaler.

Vejledningen indeholder bestemmelser om oplysningskrav, markedsføring, vejledning og rådgivning samt kreditvurdering. Kreditvurderingen har til formål at vurdere forbrugerens evne og vilje til at tilbagebetale lånet som aftalt, og den skal beskytte forbrugeren og sikre, at de træffer fornuftige finansielle beslutninger. Vejledningen præciserer krav til tilbud af variabel rente og/eller afdragsfrihed, og der er fastsat betingelser for gældsfaktoren, der ikke må overstige 4 gange årsindkomsten før skat for realkreditlån.

Bidragsforhøjelser på realkreditlån er også blevet omtalt, hvor det er blevet afgjort, at realkreditinstitutter har ret til at forhøje bidragssatserne i eksisterende lån for at imødegå øgede omkostninger, skatter og afgifter eller for at opretholde kapitalgrundlaget. Højesteret har stadfæstet landsretsdommene, og det blev fastslået, at realkreditinstitutter har en bredere adgang til at forhøje bidrag på eksisterende lån end i andre typer aftaler mellem erhvervsdrivende og forbrugere. Ved vurderingen af forhøjelsernes berettigelse skal der tages hensyn til realkreditinstituttets saglige begrundelse og forretningsmæssige skøn.