Realkredit

Question 1

Hvad er hensynet bag reglerne om realkreditlån?

Answer 1

1) Tillid og finansiel stabilitet. De finansielle virksomheder har stor betydning for samfundsøkonomien og derfor er det rimeligt, at der stilles nogle krav til den måde virksomhederne drives på herunder.
2) Forbrugerbeskyttelse (sikre svag part). Undgå at de finansielle virksomheder udnytter deres overlegne forhandlingsposition til at presse uigennemsigtige aftalevilkår ned over hovedet på kunderne og påføre dem uforholdsmæssigt store omkostninger - eller i værste fald gældsætter kunden resten af livet.

Question 2

Hvad er definitionen på et realkreditlån?

Answer 2

Lån mod pant i fast ejendom baseret på udstedelse af realkreditobligationer.

Question 3

Forklar balanceprincippet.

Answer 3

Den danske realkreditmodel bygger på et balanceprincip, dvs. der er en-til-en sammenhæng mellem kreditinstituttets långivning og finansiering.

RKI udsteder en obligation med en svarende til det beløb, som kunden ønsker at låne. RKI afleverer provenuet fra obligationsudstedelsen til kunden. RKI fungerer altså som en mellemmand for låntager og investor.

RKI tjener penge på en rentemarginal som er indregnet i bidragssatsen.

Question 4

Hvem fastsætter renten på realkreditlån?

Answer 4

Renten på realkreditlån afhænger af udbud og efterspørgsel på obligationerne. Når efterspørgslen stiger på obligationen, falder renten.

Question 5

Hvad er forskellen på kort og lang rente?

Answer 5

Forskellen er restløbetiden (tid, der er tilbage, før renten kan indfries).

Question 6

Hvad er grundlaget for reglerne om realkreditlån?

Answer 6

EU:

• Boligkreditdirektiv
• I EU sammenhæng er realkreditinstitut et kreditinstitut og derfor underlagt samme regulering som andre finansielle virksomhed - selvom den danske model adskiller sig væsentligt!

DK:

• Kreditaftaleloven
• Realkreditloven
• Bekendtgørelse om god-skik for boligkredit

Question 7

Hvorfor er EU-regulering et problem for RKI’er?

Answer 7

Danske realkreditinstitutter betragtes som “kreditinstitutter” i EU sammenhæng og bliver derfor omfattet af en bred og skærpet regulering som fremstår disproportional, da den danske RK-model adskiller sig væsentligt fra sædvanlig drift af kreditinstitutter.

Det betyder blandt andet, at RKI’er bliver underlagt de samme kapitalkrav som banker - selvom forretningsmodellen er langt mere sikker. De høje kapitalkrav betyder, at kunderne kommer til at betale høj bidragssatser.

Question 8

Må banker eje realkreditinstitutter?

Answer 8

JA, banker må drive drive realkreditinstitut i et datterselskab jf. FIL § 24, stk. 2.

Question 9

Skal virksomheden have tilladelse som realkreditinstitut?

Answer 9

JA jf. FIL §§ 8 + 14. Tilladelsen medfører en eneret til at udstede realkreditobligationer.
Modif: Banker kan udstede SDO’er.

Question 10

Hvorfor fungerer den danske model fungerer så godt?

Answer 10

• Personlig hæftelse jf. § 23.
• Lånegrænser jf. § 5 (belåning ifht. ejendommens værdi, max. 80 % for ejerboliger)
• Pant i fast ejendom + effektive tvangsauktioner
• Løbetid, max. 30 år jf. § 3.
• Kreditvurdering baseret på ejendommens værdi OG kundes økonomi.
• Man kan altid indfri restgælden til kurs 100 ELLER opkøbe obligationerne til markedspris (giver mulighed for gældspleje).
• “Originate to hold”, dvs. RKI’er sælger IKKE obligationerne videre, de bliver på balancen.

Question 11

Har forbrugeren en fortrydelsesret ved RK-lån?

Answer 11

NEJ, fortrydelsesret er ikke forenelig med investors interesser.

Question 12

Hvad er formålet med reglerne/RK-modellen om indfrielse?

Answer 12

RK-modellen sikrer, at kunden altid kan indfri lånet til kurs 100 eller opkøbe obligationerne til markedspris.

Formålet er at give kunden mulighed for gældspleje. Systemet er samtidig fleksibelt og gennemsigtigt.

Question 13

Forklar princippet om “originate to hold”

Answer 13

RKI’er sælger ikke obligationerne videre - de bliver på balancen.

Question 14

Hvem værdiansætter ejendommens værdi?

Answer 14

Ejendommen værdiansættes af sagkyndig hos RKI, som er uafhængig af kreditbevillingsprocessen.

Question 15

Har kunden betænkningstid?

Answer 15

JA, min. 7 dage jf. KAL § 7d.

Question 16

Forklar kort de tre låneformer ved RK-lån.

Answer 16

30 årigt fastforrent lån med afdrag:

• Ydelsen er kendt i hele løbetiden
• Indfrielse kan ske ved betale restgæld til kurs 100 eller opkøbe obligationer til markedspris.

Rentetilpasningslån/flex:

• Renten tilpasses, når korte obligationer erstattes af nye obligationer med 1, 3, 5, 10 års mellemrum.
• Indfrielse kan ske ved at betale restgæld til kurs 100 eller opkøbe obligationer til markedspris, NÅR der sker rentetilpasning/udskiftning.

Lån med variabel rente:

• Renten ændrer sig med intervaller på mellem 3 og 6 mdr.
• Referencerenten er bestemt på et andet marked i form af pengemarkedet (CITA eller CIBOR, der offentliggøres dagligt på NASDAQ).
• Renteloft kan aftales.
• Indfrielse kan ske til aftalt kurs, typisk kurs 100 eller opkøb af obligationer til markedspris.

Question 17

Hvad medfører afdragsfrihed? Kan alle få afdragsfrihed?

Answer 17

Afdragsfrihed betyder, at kunden ikke skal afdrage på lånet i perioden, dvs. at restgælden ikke mindskes i perioden - kunden betaler altså kun rente og bidrag.

Afdragsfrihed må efter bekendtgørelse for god skik for boligkredit alene tilbydes, hvis kunden er kreditværdig til et 30 årigt fastforrentet lån med afdrag jf. § 20.

Question 18

I hvilke situationer anbefales afdragsfrihed?

Answer 18

1) Hvis man har lav restgæld og ønsker at øge pensionsindbetalinger eller investere i finansielle instrumenter
2) Hvis man har lav gæld og nærmer sig pensionsalderen og gerne “vil spise af formuen” (nedsparingslån)
3) Etableringsfase.
4) Udannelses/barselsorlov
5) Afdrage på anden dyrere gæld.

Question 19

Forklar hvad der forstås ved SDO’er

Answer 19

Særligt dækkede obligationer:

• Kan udstedes af RKI’er OG banker.
• Lånegrænsen skal overholdes i hele løbetiden, dvs. banken skal stille supplerende sikkerhed, hvis ejendommen falder i værdi jf. FIL § 152a.
• Ingen grænse for periode med afdragsfrihed
• Ingen grænse for maksimal løbetid.

Question 20

Nævn forskelle på bankboliglån og RK-lån.

Answer 20

1) Funding.
- Bankboliglån finansieres gennem løbetidstransformation.
- RK-lån via obligationer.

2) Ikke krav om pant i fast ejendom ved bankboliglån
3) Ingen fastsat lånegrænse for bankboliglån (dog begrænset af kreditværdighedsvrudering efter KAL § 7c.
4) Ingen fastsat løbetid ved bankboliglån.
5) Renten fastsættes efter aftale ved bankboliglån.