PARTIE 3 - LA CESSION DE L'IMMEUBLE

Question 1

On traite du régime d’imposition des PV immobilières des particuliers (PP résidentes fiscales de France ou non + Sociétés translucides)

Answer 1

OK

Question 2

Quels sont les biens et les opérations concernés

Answer 2

• Immeubles bâtis ou non bâtis + les droits portant sur ceux-ci (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.).
• Certains titres de sociétés (SCI soumises à l’IR notamment).

Opérations : cessions à titre onéreux (ventes, échanges, apports en sociétés, etc.)

Question 3

Quelle est l’assiette ?

Answer 3

Montant de la plus-value réalisée après abattement pour durée de détention.

• Indivision ou concubin : appréciation de la plus-value au niveau de chaque indivisaire ou concubin.
• Couples mariés en communauté : appréciation de la plus-value au niveau de chacun des époux et non par couple ;
• Cession par personnes morales à l’IR : appréciation de la plus-value au niveau de la personne morale.

NB : la cession de la résidence principale est EXONEREE de plus-value immobilière

Question 4

Calcul de la Plus-Value

Answer 4

(Prix de Cession stipulé dans l’acte de cession) - (Prix d’acquisition stipulé dans l’acte d’achat).

NB : frais d’acquisition soit montant réel sur justification soit forfaitairement (7,5% prix).

15% frais de travaux si durée de détention > 5 ans.

Question 5

V/F : Les intérêts d’emprunt sont des frais venant majorer le prix d’acquisition

Answer 5

FAUX

Question 6

Quel est le prix d’acquisition à retenir lorsque le bien a été acquis à titre gratuit ?

Answer 6

Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition à retenir est celui retenu pour le calcul des DMTG. Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit, le forfait de 7,5% n’est pas applicable.

Question 7

Chiffres clés pour abattement pour durée de détention

Answer 7

10 ans : 36,08%
15 ans : 25,96%
20 ans : 15,84%
** 22 ans : Exonération d’IR, de CEHR et de TPVIE **
25 ans : 7,74%
30 ans : 0% - Exonération totale à l’IR et aux prélèvements sociax

-> Avant 22 ans : CEHR : 4%
TPVIE Taux marginal de 6%

Question 8

TPVIE ?

Answer 8

Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Question 9

Champ d’application des plus-values immobilières “élevées”

Answer 9

• PV réalisées sur les cessions d’immeubles autres que les terrains à bâtir
• PV supérieure à 50k€
• Par les personnes physiques (résidentes fiscales de France ou non) ou les sociétés translucides

Question 10

Assiette taxe sur les PV immobilières “élevées”

Answer 10

• PV taxable à l’IR après abattement pour une durée de détention,
• Si indivision ou concubin : appréciation du seuil au niveau de chacun des époux et non par couple,
• cession par personnes morales à l’IR : appréciation du seuil au niveau de la personne morale (art 1609 nonies G du CGI),
• NB : la taxe ne s’applique pas aux PV immobilières exonérées telle que celle issue de la cession de la résidence principale

Question 11

Calcul de la taxe sur les PV immobilières “élevées”

Answer 11

De 50.001 à 60.000 2 % PV – (60.000 – PV) x 1/20

De 60.001 à 100.000 2 % PV

De 100.001 à 110.000 3 % PV - (110.000 - PV) x 1/10

De 110.001 à 150.000 3 % PV

De 150.001 à 160.000 4% PV - (160.000 - PV) x 15/100

De 160.001 à 200.000 4 % PV

De 200.001 à 210.000 5 % PV - (210.000 - PV) x 20/100

De 210.001 à 250.000 5% PV

De 250.001 à 260.000 6 % PV - (260.000 - PV) x 25/100

Supérieure à 260.000 6 % PV

Question 12

M. et Mme X cèdent conjointement un immeuble détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90 000 €. Les époux X sont-ils redevables de la taxe sur les plus-values élevées ?

Answer 12

Non! Ils ne sont pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées car la quote- part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45 000 €, est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.

Question 13

Résumer le principe d’imposition de la PV immobilière

Answer 13

Prix de cession
–> prix d’acquisition
–> PV taxable aux PS : 17,2 (Exonération au bout de 30 ans pour l’assiette)
–> PV taxable à l’IR (taux forfaitaire) 19% + CEHR (taux marginal) 4% + TPVIE (taux marginal) 6%

=> fiscalité hors abattements 46,2%

Question 14

Résidence principale : principe

Answer 14

principe : exonération de la plus value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale et des dépendances immédiates et nécessaires lorsqu’elles sont cédées simultanément

Question 15

Condition posée par la loi lors de la cession de la RP

Answer 15

Bien qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession

Question 16

Conditions posées par la doctrine administrative

Answer 16

Le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant i.e. le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année (question de faits)

Le bien doit être la résidence principale du cédent au jour de la cession: le bien doit être effectivement occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente.

l’éxonération reste toutefois possible si la cession intervient dans les délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas , pendant cette période, été donnée en location occupé gratuitement

Question 17

Cas de la cession d’un bien appartenant à une SCI (IR) qui constitue la RP d’un des associés :

Answer 17

Ce bien pourra bénéficier de l’exonération à hauteur des parts qu’il détient dans le SCI

Question 18

Est ce qu’une SCI peut bénéficier de l’exonération de PV sur cession de la RP

Answer 18

Oui, si vente rp détenue par une SCI (IR)

Question 19

Cession RP : si le bien constitue en partie seulement la RP ?

Answer 19

Lorsque le bien constitue en partie seulement la résidence principale du cédant, seule la plus-value afférente à cette partie bénéficiera de l’exonération

Question 20

Points d’attention : la notion de dépendances immédiates et nécessaires

Conditions d’application et portée de l’exonération :

Answer 20

Les dépendances immédiates cédée simultanément et nécessaires de la résidence principale exonérée doivent former avec elle un tout indissociable.

L’administration distingue selon que le terrain est qualifié ou non de terrain à bâtir.

Question 21

Terrain à bâtir :

Answer 21

Terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme

Question 22

Si le terrain est qualifié à bâtir, cela veut dire que :

Answer 22

Les dépendances immédiates et nécessaires comprennent uniquement des locaux et aires de stationnement (garage, parking, remise, maison de gardien) ; des cours, des passages et en général, tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes

Si le terrain est vendu comme terrain à bâtir, il ne peut pas bénéficier de l’éxonération au titre de la résidence principale.

Question 23

Si le terrain n’est pas vendu comme terrain à bâtir :

Answer 23

L’exonération de PV s’applique aux dépendances immédiates et nécessaires et porte sur l’ensemble du terrain qui entoure le terrain et ce quelle que soit sa superficie.

Question 24

Cession d’un logement autre que la RP : principe

Answer 24

Exonération des PV réalisées au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale

Question 25

Cession d’un logement autre que la RP : Condition d’application et portée de l’exonération ?

Answer 25

CONDITIONS CUMULATIVES :

• Le cédant n’a pas éré propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposées, au cours des quatre années précédant la cession ;
• Le cédant remploie le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement à son habitation principale
• Le remploi doit se faire dans l’acquisition d’un logement en pleine propriété ou droits indivis en pleine propriété (BOI - RFPI - PVI - 10 - 40 - 30)

Question 26

A quoi est limitée l’exonération (HORS RP)

Answer 26

L’exonération est limitée à la fraction du prix de cession effectivement réemployé qui doit être évaluée au jour de la cession. Une régularisation ultérieure reste possible.

Question 27

Condition du remploi lors cession HORS RP

Answer 27

Le remploi doit être effectué dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession

Question 28

Qui peut bénéficier de l’exonération lors cession hors RP

Answer 28

Chaque personne physique peut bénéficier de cette exonération une fois au titre de la cession de son chois à condition de demander expressément le bénéfice de l’exonération dans l’acte de vente.

Question 29

Remarque sur la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation

Answer 29

La détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération (cf. CE, 15-07-2021, n°453490).

Question 30

Monsieur X cède le bien immobilier qu’il détient pour un prix de 300 000 €, cession dont il résulte une plus-value de 120 000 €. Il remploie 180 000 € du prix de cession dans l’acquisition de sa résidence principale.
Quel est le montant de la plus-value imposable ?

Answer 30

Fraction du prix cession remployé dans l’acquisition de la résidence principale :

180 000 / 300 000 = 60 %

Fraction de la plus-value de cession exonérée :
120 000 x 60 % = 72 000 €

Fraction de la plus-value imposable :
120 000 – 72 000 = 48 000 €

Question 31

Abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’aménagement “loi elan”

Answer 31

Abattement de 70% ou 85% dans le cas de cession de cession d’immeubles bâtis (ou de droits relatifs à ces biens) situés dans le périmètre d’opérations de révitalisation du territoire ou de grandes opérations d’urbanisme.

Question 32

Conditions d’application de l’abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’aménagement “loi elan”

Answer 32

Cédant :
- Personne physique ou une société de personnes relevant des articles 8 à 8 Ter du CGI (SCI (IR) notamment)

La cession :
- doit être précédée d’une promesse de vente signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2021 le 31 décembre 2023;
- Elle est réalisée au plus tard le 31 décembre de le deuxième année suivant la promesse

L’acquéreur :
- s’engage notamment à démolir les constructions existantes pour reconstruire dans un délai de 4 ans des bâtiments d’habitation collectifs.

Question 33

Valeur de l’abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’aménagement “loi elan”

Answer 33

Application d’un abattement de 70% sur la PV nette (après abattement sur durée de détention)
Application d’un abattement de 85% sur le PV nette dans le cas où l’acquéreur s’engage dans l’acte d’acquisition à construire des logements sociaux représentant au moins 50% de la surface totale.

Question 34

Cas non application de l’abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’améngement “loi elan”

Answer 34

Les cessions intra familiales directes (ventes en faveur du conjoint, concubin, ascendant ou descendant,) ou par l’intermédiaire d’une société interposée ne sont pas éligibles à cet abattement .

Question 35

Quels sont les dispositifs qui permettent un cadre fiscal avantageux pour développer un patrimoine immobilier et que faut-il vérifier

Answer 35

Avant de procéder à la revente de ce type de bien, il conviendra de vérifier si les engagements de location / conservation et toutes les autres conditions ont été respectés :

• Pinel : engagement de location allant de 6 à 12 ans
• Malraux : Engagement de location de 9 ans
• Censi Bouvard : Engagement de location de 9 ans
• Borloo ancien : Engagement location de 6 ans (9 ans si une subvention a permis de financier les travaux)
• Scellier : Engagement de location de 9 ans pour le régime scellier classique et de 12 à 15 ans pour le scellier intermédiaire
• Monument hi

Question 36

Cas des déficits fonciers et de leur imputation sur le déficit global :

Answer 36

• Cette imputation n’est définitivement acquise que si le logement est conservé et loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
  ** Si le bien est détenu par une société, les parts doivent par ailleurs être conservées tout au long de l’engagement de location de 3 ans.

Question 37

Limite des déficits fonciers imputables au revenu global

Answer 37

10 700€, limite majorée dans certains cas
limite globale peu importe le nombre d’immeubles

Question 38

Déficits fonciers ?

Answer 38

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation…) s’imputent sur le revenu global

Question 39

Impact le jour du non respect de l’obligation de conserver le logement 3 ans si imputation des déficits fonciers sur le revenu global

Answer 39

En cas de non-respect de cette obligation, les revenus fonciers ainsi que le revenu global des trois années précédentes sont recalculés sans prise en compte de l’imputation du déficit sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et sur le revenu global.

La remise en cause de l’imputation ne s’applique pas en cas de décès , invalidité ou de perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, ni en cas de donation avec réserve d’usufruit si l’immeuble est maintenu à la location.

Question 40

Cession conjointe par des personnes physiques d’un bien immobilier démembré

Answer 40

PAGE 22

Question 41

Yvan, 63 ans, et son fils Joey, 25 ans, détiennent une maison acquise par donation réalisée en 2010. Yvan est l’usufruitier et Joey le nu-propriétaire. La maison constitue la résidence principale d’Yvan.
Cession conjointe : 300 000 €

Answer 41

Ventilation du prix de cession selon le barème fiscal (art 669 du CGI)

Valeur de l’usufruit : 40 % → Yvan perçoit 120 000 € (300 000 € x 40%)

Valeur de la nue-propriété : 60 % → Joey perçoit 180 000 € (300 000 € x 60%)

Yvan peut revendiquer l’exonération « résidence principale ».

Question 42

Personnes concernées par le principe d’imposition de la PV pro ?

Answer 42

Contribuable exerçant une activité de loueur en meublé pro en entreprise individuelle ou via une SARL de famille à l’IR.

NB : rappel sur les règles d’application du régime du loueur en meublé professionnel partie 2 du cours

Question 43

Biens concernés par le principe d’imposition de la PV pro ?

Answer 43

• Immeubles et droits portant sur ceux-ci (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.).
• Certains titres de sociétés (SARL de famille soumises à l’IR notamment).

Question 44

Imposition de la PV pro en fonction du délai de détention

Answer 44

** < 2 ans & amortissable
–> PV est à court terme
** < 2 ans & non amortissable
–> PV est à CT

** > 2 ans & non amortissable
–> PV est à LT
** > 2 ans & amortissable
–> PV CT à hauteur des amortissements pratiqués, et puis LT au-delà

Question 45

Base imposable en fonction de PV à CT ou LT

Answer 45

*** Plus-value / moins-value long terme : prix de cession– prix d’acquisition

** Plus-value / moins-value court terme :
- Elément amortissable : Prix de cession – VNC (=prix de revient - amortissements pratiqués)
- Elément non-amortissable : Valeur d’origine

Question 46

Les moins-values sur éléments amortissables sont toujours court terme, peu importe la durée de détention

Answer 46

OK

Question 47

Quel est le principe d’imposition des PV à court terme PVCT

Answer 47

Barème progressif de l’IR + PS (9,7%) + CEHR

Question 48

Quel est le principe d’imposition des moins-value à court terme (MVCT)

Answer 48

Déductible du résultat imposable

Question 49

Quel est le principe d’imposition des moins-value à Long terme (PVLT)

Answer 49

Taux forfaitaire de l’IR (12,8%) + PS (17,2%) + CEHR

Question 50

Quel est le principe d’imposition moins-value à long terme MVLT

Answer 50

Imputable sur les PVLT qui seront réalisées au cours des 10 exercices suivants

Question 51

Etalement possible des PV nettes à CT sur l’année en cours et les deux années suivantes (étalement 3 ans)

Answer 51

La PVLT peut être neutralisée par l’affectation des MVLT constatées au cours de l’un des dix exercices antérieurs.

Si les résultats de l’exercice sont déficitaires, la PVLT peut être imputée sur le déficit de l’exercice.

Si la compensation entre PVLT et MVLT d’un exercice fait apparaître une PV nette à LT, celle-ci est en principe taxée à un taux réduit de 12,8 % (majoré des PS à 17,2 %).

Question 52

Exonération en fonction des recettes provenant de la location

Answer 52

• **Exonération totale de la PLCT et la PVLT : **

   > Moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédentes < ou = à *90K€*
  
    > Activité exercée depuis plus de 5 ans
  
   > Moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédentes *> 90k€ et < 126k€*

=> IMPOTS CONCERNES IR, PS, ET CEHR

Question 53

Abattement pour durée de détention sur les PV réalisées sur les immeubles affectés au patrimoine professionnel

Answer 53

** Abattement de 10% sur les PVLT, par année de détention au-delà de la 5e année de détention. L’exonération est ainsi totale au bout de 15 ans de détention.**

      - Bien détenu depuis plus de 5 ans

=> IMPOTS CONCERNES IR, PS ET CEHR