PARTIE 3 - LA CESSION DE L'IMMEUBLE Flashcards
On traite du régime d’imposition des PV immobilières des particuliers (PP résidentes fiscales de France ou non + Sociétés translucides)
OK
Quels sont les biens et les opérations concernés
- Immeubles bâtis ou non bâtis + les droits portant sur ceux-ci (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.).
- Certains titres de sociétés (SCI soumises à l’IR notamment).
Opérations : cessions à titre onéreux (ventes, échanges, apports en sociétés, etc.)
Quelle est l’assiette ?
Montant de la plus-value réalisée après abattement pour durée de détention.
- Indivision ou concubin : appréciation de la plus-value au niveau de chaque indivisaire ou concubin.
- Couples mariés en communauté : appréciation de la plus-value au niveau de chacun des époux et non par couple ;
- Cession par personnes morales à l’IR : appréciation de la plus-value au niveau de la personne morale.
NB : la cession de la résidence principale est EXONEREE de plus-value immobilière
Calcul de la Plus-Value
(Prix de Cession stipulé dans l’acte de cession) - (Prix d’acquisition stipulé dans l’acte d’achat).
NB : frais d’acquisition soit montant réel sur justification soit forfaitairement (7,5% prix).
15% frais de travaux si durée de détention > 5 ans.
V/F : Les intérêts d’emprunt sont des frais venant majorer le prix d’acquisition
FAUX
Quel est le prix d’acquisition à retenir lorsque le bien a été acquis à titre gratuit ?
Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition à retenir est celui retenu pour le calcul des DMTG. Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit, le forfait de 7,5% n’est pas applicable.
Chiffres clés pour abattement pour durée de détention
10 ans : 36,08%
15 ans : 25,96%
20 ans : 15,84%
** 22 ans : Exonération d’IR, de CEHR et de TPVIE **
25 ans : 7,74%
30 ans : 0% - Exonération totale à l’IR et aux prélèvements sociax
-> Avant 22 ans : CEHR : 4%
TPVIE Taux marginal de 6%
TPVIE ?
Taxe sur les plus-values immobilières élevées
Champ d’application des plus-values immobilières “élevées”
- PV réalisées sur les cessions d’immeubles autres que les terrains à bâtir
- PV supérieure à 50k€
- Par les personnes physiques (résidentes fiscales de France ou non) ou les sociétés translucides
Assiette taxe sur les PV immobilières “élevées”
- PV taxable à l’IR après abattement pour une durée de détention,
- Si indivision ou concubin : appréciation du seuil au niveau de chacun des époux et non par couple,
- cession par personnes morales à l’IR : appréciation du seuil au niveau de la personne morale (art 1609 nonies G du CGI),
- NB : la taxe ne s’applique pas aux PV immobilières exonérées telle que celle issue de la cession de la résidence principale
Calcul de la taxe sur les PV immobilières “élevées”
De 50.001 à 60.000 2 % PV – (60.000 – PV) x 1/20
De 60.001 à 100.000 2 % PV
De 100.001 à 110.000 3 % PV - (110.000 - PV) x 1/10
De 110.001 à 150.000 3 % PV
De 150.001 à 160.000 4% PV - (160.000 - PV) x 15/100
De 160.001 à 200.000 4 % PV
De 200.001 à 210.000 5 % PV - (210.000 - PV) x 20/100
De 210.001 à 250.000 5% PV
De 250.001 à 260.000 6 % PV - (260.000 - PV) x 25/100
Supérieure à 260.000 6 % PV
M. et Mme X cèdent conjointement un immeuble détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90 000 €. Les époux X sont-ils redevables de la taxe sur les plus-values élevées ?
Non! Ils ne sont pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées car la quote- part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45 000 €, est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Résumer le principe d’imposition de la PV immobilière
Prix de cession
–> prix d’acquisition
–> PV taxable aux PS : 17,2 (Exonération au bout de 30 ans pour l’assiette)
–> PV taxable à l’IR (taux forfaitaire) 19% + CEHR (taux marginal) 4% + TPVIE (taux marginal) 6%
=> fiscalité hors abattements 46,2%
Résidence principale : principe
principe : exonération de la plus value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale et des dépendances immédiates et nécessaires lorsqu’elles sont cédées simultanément
Condition posée par la loi lors de la cession de la RP
Bien qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession
Conditions posées par la doctrine administrative
Le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant i.e. le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année (question de faits)
Le bien doit être la résidence principale du cédent au jour de la cession: le bien doit être effectivement occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente.
l’éxonération reste toutefois possible si la cession intervient dans les délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas , pendant cette période, été donnée en location occupé gratuitement
Cas de la cession d’un bien appartenant à une SCI (IR) qui constitue la RP d’un des associés :
Ce bien pourra bénéficier de l’exonération à hauteur des parts qu’il détient dans le SCI
Est ce qu’une SCI peut bénéficier de l’exonération de PV sur cession de la RP
Oui, si vente rp détenue par une SCI (IR)
Cession RP : si le bien constitue en partie seulement la RP ?
Lorsque le bien constitue en partie seulement la résidence principale du cédant, seule la plus-value afférente à cette partie bénéficiera de l’exonération
Points d’attention : la notion de dépendances immédiates et nécessaires
Conditions d’application et portée de l’exonération :
Les dépendances immédiates cédée simultanément et nécessaires de la résidence principale exonérée doivent former avec elle un tout indissociable.
L’administration distingue selon que le terrain est qualifié ou non de terrain à bâtir.
Terrain à bâtir :
Terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme
Si le terrain est qualifié à bâtir, cela veut dire que :
Les dépendances immédiates et nécessaires comprennent uniquement des locaux et aires de stationnement (garage, parking, remise, maison de gardien) ; des cours, des passages et en général, tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes
Si le terrain est vendu comme terrain à bâtir, il ne peut pas bénéficier de l’éxonération au titre de la résidence principale.
Si le terrain n’est pas vendu comme terrain à bâtir :
L’exonération de PV s’applique aux dépendances immédiates et nécessaires et porte sur l’ensemble du terrain qui entoure le terrain et ce quelle que soit sa superficie.
Cession d’un logement autre que la RP : principe
Exonération des PV réalisées au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale
Cession d’un logement autre que la RP : Condition d’application et portée de l’exonération ?
CONDITIONS CUMULATIVES :
- Le cédant n’a pas éré propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposées, au cours des quatre années précédant la cession ;
- Le cédant remploie le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement à son habitation principale
- Le remploi doit se faire dans l’acquisition d’un logement en pleine propriété ou droits indivis en pleine propriété (BOI - RFPI - PVI - 10 - 40 - 30)
A quoi est limitée l’exonération (HORS RP)
L’exonération est limitée à la fraction du prix de cession effectivement réemployé qui doit être évaluée au jour de la cession. Une régularisation ultérieure reste possible.
Condition du remploi lors cession HORS RP
Le remploi doit être effectué dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession
Qui peut bénéficier de l’exonération lors cession hors RP
Chaque personne physique peut bénéficier de cette exonération une fois au titre de la cession de son chois à condition de demander expressément le bénéfice de l’exonération dans l’acte de vente.
Remarque sur la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation
La détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération (cf. CE, 15-07-2021, n°453490).
Monsieur X cède le bien immobilier qu’il détient pour un prix de 300 000 €, cession dont il résulte une plus-value de 120 000 €. Il remploie 180 000 € du prix de cession dans l’acquisition de sa résidence principale.
Quel est le montant de la plus-value imposable ?
Fraction du prix cession remployé dans l’acquisition de la résidence principale :
180 000 / 300 000 = 60 %
Fraction de la plus-value de cession exonérée :
120 000 x 60 % = 72 000 €
Fraction de la plus-value imposable :
120 000 – 72 000 = 48 000 €
Abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’aménagement “loi elan”
Abattement de 70% ou 85% dans le cas de cession de cession d’immeubles bâtis (ou de droits relatifs à ces biens) situés dans le périmètre d’opérations de révitalisation du territoire ou de grandes opérations d’urbanisme.
Conditions d’application de l’abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’aménagement “loi elan”
Cédant :
- Personne physique ou une société de personnes relevant des articles 8 à 8 Ter du CGI (SCI (IR) notamment)
La cession :
- doit être précédée d’une promesse de vente signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2021 le 31 décembre 2023;
- Elle est réalisée au plus tard le 31 décembre de le deuxième année suivant la promesse
L’acquéreur :
- s’engage notamment à démolir les constructions existantes pour reconstruire dans un délai de 4 ans des bâtiments d’habitation collectifs.
Valeur de l’abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’aménagement “loi elan”
Application d’un abattement de 70% sur la PV nette (après abattement sur durée de détention)
Application d’un abattement de 85% sur le PV nette dans le cas où l’acquéreur s’engage dans l’acte d’acquisition à construire des logements sociaux représentant au moins 50% de la surface totale.
Cas non application de l’abattement exceptionnel dans le cadre d’une opération d’améngement “loi elan”
Les cessions intra familiales directes (ventes en faveur du conjoint, concubin, ascendant ou descendant,) ou par l’intermédiaire d’une société interposée ne sont pas éligibles à cet abattement .
Quels sont les dispositifs qui permettent un cadre fiscal avantageux pour développer un patrimoine immobilier et que faut-il vérifier
Avant de procéder à la revente de ce type de bien, il conviendra de vérifier si les engagements de location / conservation et toutes les autres conditions ont été respectés :
- Pinel : engagement de location allant de 6 à 12 ans
- Malraux : Engagement de location de 9 ans
- Censi Bouvard : Engagement de location de 9 ans
- Borloo ancien : Engagement location de 6 ans (9 ans si une subvention a permis de financier les travaux)
- Scellier : Engagement de location de 9 ans pour le régime scellier classique et de 12 à 15 ans pour le scellier intermédiaire
- Monument hi
Cas des déficits fonciers et de leur imputation sur le déficit global :
- Cette imputation n’est définitivement acquise que si le logement est conservé et loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
** Si le bien est détenu par une société, les parts doivent par ailleurs être conservées tout au long de l’engagement de location de 3 ans.
Limite des déficits fonciers imputables au revenu global
10 700€, limite majorée dans certains cas
limite globale peu importe le nombre d’immeubles
Déficits fonciers ?
Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation…) s’imputent sur le revenu global
Impact le jour du non respect de l’obligation de conserver le logement 3 ans si imputation des déficits fonciers sur le revenu global
En cas de non-respect de cette obligation, les revenus fonciers ainsi que le revenu global des trois années précédentes sont recalculés sans prise en compte de l’imputation du déficit sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et sur le revenu global.
La remise en cause de l’imputation ne s’applique pas en cas de décès , invalidité ou de perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, ni en cas de donation avec réserve d’usufruit si l’immeuble est maintenu à la location.
Cession conjointe par des personnes physiques d’un bien immobilier démembré
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Yvan, 63 ans, et son fils Joey, 25 ans, détiennent une maison acquise par donation réalisée en 2010. Yvan est l’usufruitier et Joey le nu-propriétaire. La maison constitue la résidence principale d’Yvan.
Cession conjointe : 300 000 €
Ventilation du prix de cession selon le barème fiscal (art 669 du CGI)
Valeur de l’usufruit : 40 % → Yvan perçoit 120 000 € (300 000 € x 40%)
Valeur de la nue-propriété : 60 % → Joey perçoit 180 000 € (300 000 € x 60%)
Yvan peut revendiquer l’exonération « résidence principale ».
Personnes concernées par le principe d’imposition de la PV pro ?
Contribuable exerçant une activité de loueur en meublé pro en entreprise individuelle ou via une SARL de famille à l’IR.
NB : rappel sur les règles d’application du régime du loueur en meublé professionnel partie 2 du cours
Biens concernés par le principe d’imposition de la PV pro ?
- Immeubles et droits portant sur ceux-ci (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.).
- Certains titres de sociétés (SARL de famille soumises à l’IR notamment).
Imposition de la PV pro en fonction du délai de détention
** < 2 ans & amortissable
–> PV est à court terme
** < 2 ans & non amortissable
–> PV est à CT
** > 2 ans & non amortissable
–> PV est à LT
** > 2 ans & amortissable
–> PV CT à hauteur des amortissements pratiqués, et puis LT au-delà
Base imposable en fonction de PV à CT ou LT
*** Plus-value / moins-value long terme : prix de cession– prix d’acquisition
** Plus-value / moins-value court terme :
- Elément amortissable : Prix de cession – VNC (=prix de revient - amortissements pratiqués)
- Elément non-amortissable : Valeur d’origine
Les moins-values sur éléments amortissables sont toujours court terme, peu importe la durée de détention
OK
Quel est le principe d’imposition des PV à court terme PVCT
Barème progressif de l’IR + PS (9,7%) + CEHR
Quel est le principe d’imposition des moins-value à court terme (MVCT)
Déductible du résultat imposable
Quel est le principe d’imposition des moins-value à Long terme (PVLT)
Taux forfaitaire de l’IR (12,8%) + PS (17,2%) + CEHR
Quel est le principe d’imposition moins-value à long terme MVLT
Imputable sur les PVLT qui seront réalisées au cours des 10 exercices suivants
Etalement possible des PV nettes à CT sur l’année en cours et les deux années suivantes (étalement 3 ans)
La PVLT peut être neutralisée par l’affectation des MVLT constatées au cours de l’un des dix exercices antérieurs.
Si les résultats de l’exercice sont déficitaires, la PVLT peut être imputée sur le déficit de l’exercice.
Si la compensation entre PVLT et MVLT d’un exercice fait apparaître une PV nette à LT, celle-ci est en principe taxée à un taux réduit de 12,8 % (majoré des PS à 17,2 %).
Exonération en fonction des recettes provenant de la location
- **Exonération totale de la PLCT et la PVLT : **
> Moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédentes < ou = à *90K€* > Activité exercée depuis plus de 5 ans > Moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédentes *> 90k€ et < 126k€*
=> IMPOTS CONCERNES IR, PS, ET CEHR
Abattement pour durée de détention sur les PV réalisées sur les immeubles affectés au patrimoine professionnel
** Abattement de 10% sur les PVLT, par année de détention au-delà de la 5e année de détention. L’exonération est ainsi totale au bout de 15 ans de détention.**
- Bien détenu depuis plus de 5 ans
=> IMPOTS CONCERNES IR, PS ET CEHR
