PARTIE 2 - LA DETENTION DE L'IMMEUBLE

Question 1

On traite de l’imposition des revenus fonciers des personnes physiques

Answer 1

Ok

Question 2

Les principes de la fiscalité sur les flux de loyers

Answer 2

Régime micro-foncier : automatique si revenus fonciers < 15 000€. Revenu foncier net imposable avec un abattement de 30%.

Régime réel : option irrévocable pour une durée de 3 ans

Question 3

A quoi correspondent les revenus fonciers nets ?

Answer 3

RFN = loyers encaissés - charges déductibles

Question 4

A quoi correspondent les charges déductibles ?

Answer 4

• Frais de gestion
• Primes d’assurance
• Dépenses d’entretien et de réparation
• Intérêts d’emprunt
• Taxe foncière
• Provisions pour charges de copropriété
• Travaux d’amélioration, etc.

Question 5

ATTENTION : zoom sur les charges déductibles

Answer 5

• Frais de gestion (= rémunération des gardes, concierges, tiers, frais de procédure, et autres ex: outillage, promotion, publicité)
• Travaux : dépenses déductibles = dépenses d’entretien / réparation / amélioration (pas d’agrandissement ou reconstruction)

Question 6

Zoom déficit foncier imputable sur le revenu global

Answer 6

Le déficit provenant de dépenses “ordinaires” » ne peut être imputé qu’à hauteur de 10 700 €.

Le déficit provenant de dépenses de rénovation énergétiques permet une imputation
supplémentaire de 10 700 €, pourvu que les conditions soient réunies.

Précision : sur le revenu global jusqu’à 10 700€ chaque année et le surplus (y compris les intérêts d’emprunt) sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Question 7

Qu’en est-il de l’imputation du déficit dû aux intérêts d’emprunt ?

Answer 7

Les intérêts d’emprunt sont déductibles UNIQUEMENT du revenu foncier. Ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.

La part de déficit provenant des intérêts d’emprunt peut être imputée sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

Question 8

Formule du déficit foncier

Answer 8

Déficit foncier = revenus fonciers perçus - intérêts d’emprunt - autres charges déductibles

Question 9

Qu’en est-il de l’imposition des revenus fonciers ?

Answer 9

FISCALITE : 66,2% (IR 45% + PS 17,2% + CEHR 4%)

Question 10

Quelles sont les déclarations à remplir si on perçoit des revenus fonciers ?

Answer 10

• Formulaire Cerfa 2042
• Formulaire Cerfa 2044 (mise en évidence d’un résulat ou déficit foncier)

Question 11

Quels sont les 2 régimes d’imposition possibles des revenus fonciers ?

Answer 11

• Microfoncier & régime réel

Question 12

On traite des régimes fiscaux spécifiques

Answer 12

OK

Question 13

Citer des régimes fiscaux spécifiques suivant une logique de déduction fiscale

Answer 13

• Monument historique
• Cosse Ancien
• Démembrement de propriété

But = réduire l’assiette taxable à l’IR

Question 14

Citer des régimes fiscaux spécifiques suivant une logique de réduction d’impôt

Answer 14

• Malraux
• Pinel

But = réduction le montant de l’impôt

Question 15

Présenter le régime des monuments historiques

Answer 15

Il faut être classé monument historique. Les charges foncières sont déductibles lorsqu’elles sont > aux recettes. (En totalité du revenu foncier si génère des recettes imposables et pas occupé par le proprio / Du revenu global du proprio si ne génère aucune recette / Revenu foncier + global si génère des recettes et est occupé par le proprio).

Question 16

Régime Cosse Ancien

Answer 16

Voir slide 29

Question 17

Démembrement de propriété

Answer 17

Nu-propriétaire : dépenses de grosses réparations

Usufruitier : dépenses d’entretien

Si immeuble loué, les loyers sont imposables dans les mains de l’usufruitier. Charges déductibles des revenus de celui qui en a supporté le coût.

Le NP peut déduire des revenus fonciers de ses autres propriétés les charges supportées sur l’immeuble démembré. L’UF peut déduire des revenus qu’il perçoit de l’immeuble démembré les charges supportées;

ATTENTION : si l’immeuble n’est pas en location, PAS DE DEDUCTION POSSIBLE

Question 18

Loi Malraux

Answer 18

Bien éligible si situés dans des zones définies et détenu en PP par le contribuable. Le bien est destiné à un usage d’habitation après travaux. Engagement de location : 9 ans. Revenus catégorisés comme revenus fonciers. Le locataire utilise le bien au titre de sa résidence principale.

Loi prévoit une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif avec travaux de restauration. (30% du montant des dépenses éligibles pour immeubles situés dans les zones précitées , limite = 400K € sur 4 ans / 22% du montant des dépenses dans d’autres cas )

Question 19

Pinel (voir slides 35-36)

Answer 19

Logement en zone tendue ou commune couverte par un contrat de redynamisation. Respecte un niveau de performance énergétique globale.

Ressources du locataire < plafond spécifique.

Base de la réduction d’impôt = prix d’acquisition ou de revient global du logement