PARTIE 1 - L'ACQUISITION IMMOBILIERE (2) Flashcards
On traite de l’acquisition à titre onéreux de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société
OK
Donner des exemples de véhicules permettant de structurer l’acquisition
La SCI : société civile immobilière
La SARL de famille
La Holding patrimoniale (IS)
La SNC : société en nom collectif
Détailler le fonctionnement avec la SCI
Elle doit avoir une activité civile (pas commerciale). Associés PP ont des parts de la SCI qui va acquérir le bien. Le bien peut ensuite être donné en location nue à un tiers ou société d’exploitation du groupe.
SCI à l’IR dite “translucide” : résultat au niveau de la SCI et impôt direct entre les mains des associés.
SCI à l’IS dite “opaque” sur option : résultat ET impôt au sein de la SCI
Avantages et inconvénients SCI
+ : choix libre la fiscalité / transmission facilitée / possible de céder les parts
- : responsabilité indéfinie des associés (dettes SCI) / activité commerciale (location meublée) incompatible avec la SCI à l’IR
Détailler le fonctionnement avec la SARL de famille
Associés = membres de la même famille (parents, frères, sœurs, conjoints et partenaires de PACS). SARL imposée à l’IS (option IS société de personne possible).
Rappel : gérant majo = TNS, sur ses rémunérations (IS) / sur sa quote-part de bénéfices (IR)
Avantages et inconvénients SARL de famille
+ : possible d’opter pour l’IR si location meublée / aménager un projet familial
- : impossible d’inclure une personne extérieure à la famille / activité libérale exclue / formalités + lourdes qu’en SCI / impossible de déduire la rémunération du gérant du résultat de l’entreprise
Détailler le fonctionnement avec la holding patrimoniale (IS)
Société dont l’unique vocation est de détenir des participations dans ses filiales. Permet la détention du patrimoine d’une ou d’une plusieurs personnes au sein d’une même entité. La HP prend souvent la forme d’une société de capitaux soumise à l’IS : SAS, SA ou SARL.
Revenus sous forme de dividendes soumis au PFU (30%) distribués aux associés et actionnaires.
Avantages et inconvénients de la holding patrimoniale
+ : les revenus issus des filiales peuvent être remontés et distribués aux associés ou actionnaires avec un minimum de frottement fiscal / si titres de filiales conservés au moins 2 ans, taux avantageux (3%) d’imposition des PV de cession
- : lourdeurs admi comptables et juridiques / pas de dispositifs fiscaux avantageux (ex : Pacte Dutreil)
Détailler le fonctionnement avec la SNC
Les associés sont responsables des dettes solidairement et de façon illimitée. SNC fiscalement transparente et les résultats sont imposés à l’IR entre les mains des associés pour leur quote part de bénéfices.
Possibilité d’opter pour une imposition à l’IS
Avantages et inconvénients de la SNC
+ : Flexibilité, simplicité, souplesse / associés = commerçants
- : intuitu personae => complexité de cession des titres à un tiers / responsabilité financière, illimitée / associés = commerçants donc régime TNS
Petite question : en cas de location meublée, la structure à l’IR est-elle envisageable ?
Non ! Pas de structure IR sauf SARL de famille avec option IR ou SNC
Petite question : SARL de famille possible sans famille ?
Non ! La famille est une condition sine qua non
Petite question : quelles structures sont envisageables dans le cas d’une location meublée et investissement seul ?
Société unipersonnelle IR ou IS ou entreprise individuelle.
Ex: Holding patrimoniale (IS) si plusieurs activités, EURL…
On traite des non-résidents (petit focus)
OK
Loi applicable ?
En immobilier, sauf choix de loi applicable, la loi par défaut est celle de là où est situé l’immeuble.
Impacts possibles de la loi du pays d’origine en fonction de la nationalité de l’acquéreur et de sa résidence fiscale
