la hipoteca Flashcards
definicion
el articulo 2407 define la hipoteca como un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.
meza barros: es un derecho real que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. otorgando derechos de persecucion y de pago preferente.
caracteristicas
derecho real e inmueble, accesorio, permanece en el poder del deudor, genera preferencia, indivisible
derecho real
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Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.
- permite perseguir la finca en manos de cualquier poseedor y a cualquier titulo que la haya adquirido (2428)
- derecho real: facultad para vender y pagarse con el producto
derecho inmueble
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Los derechos y acciones se reputan bienes muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejercerse, o que se debe. Así el derecho de usufructo sobre un inmueble, es inmueble. Así la acción del comprador para que se le entregue la finca comprada, es inmueble; y la acción del que ha prestado dinero, para que se le pague, es mueble.
exc: naves 825 se reputan muebles
derecho accesorio
asegura el cumplimiento de una obligacion principal
- se extingue por causas de extincion obligacion ppal
- pasa con el credito a sucesores
- la accion prescribe con la accion de la obligacion principal
- toda modalidad q afecta a ppal afecta a la hipoteca
finca permanece en poder del deudor
ventaja para el deudar; facultad de gozar y aun disponer de ella (2415)
preferencia
credito de tercera clase, por fecha de inscripcion
indivisibilidad de la hipoteca
La indivisibilidad de la hipoteca se traduce en que el inmueble, en su totalidad y cada una de sus partes, está afecto al pago integral de la deuda y de cada fracción de la misma.
El art. 2408 dice: “La hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella”.
La indivisibilidad de la hipoteca puede enfocarse desde el punto de vista de la finca gravada y de la obligación que garantiza.
a) El inmueble hipotecado y cada una de las partes en que se divida responde del total de la obligación. Se siguen de este principio diversas consecuencias:
- En caso de ser varios los deudores, el acreedor podrá dirigir la acción hipotecaria contra aquel de los codeudores que posea, en todo o parte, la finca hipotecada (art. 1526, N° 1°).
- En caso de dividirse la finca hipotecada, cada uno de los lotes o hijuelas queda gravado con el total de la deuda.
- Si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor puede instar por la realización de cualquiera de ellos para conseguir el pago de su crédito (art. 1365).
b) La extinción parcial del crédito no libera proporcionalmente el inmueble hipotecado. La extinción parcial de la deuda deja subsistente la hipoteca en su totalidad.
Como consecuencia el art. 1526, N° 1°, dispone: “El codeudor que ha pagado su parte de la deuda, no puede re¬cobrar la prenda u obtener la cancelación de la hipoteca, ni aun en parte, mientras no se extinga el total de la deuda; y el acreedor a quien se ha satisfecho su parte del crédito, no puede remitir la prenda o cancelar la hipoteca, ni aun en parte, mientras no hayan sido enteramente satisfe¬chos sus coacreedores”.
clausula de garantía general hipotecaria
En la práctica bancaria es frecuente que se estipule la llama cláusula de “garantía general hipotecaria”. Por ella se constituye hipoteca para garantizar determinadas obligaciones y, además, todas las que se contraigan en el futuro para con el banco.
Se objeta la validez de dicha cláusula por las siguientes consideraciones:
a) Se dice que ella es nula por indeterminación del objeto, en conformidad al inciso 2º del art. 1461;
b) También se argumenta que en conformidad a los arts. 2432 y 81 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces la inscripción hipotecaria debe contener la fecha y la naturaleza del contrato a que acceda, requisito con el cual no podría cumplirse al existir la cláusula de garantía general.
La validez de esta cláusula, sin embargo, ha sido reconocida por la Corte Suprema en base a:
a) La hipoteca puede constituirse e inscribirse antes que la obligación principal exista (art. 2413 inc. 3º), es decir puede garantizar una obligación futura;
b) Si bien el art. 2432, Nº 2º, establece que la inscripción debe expresar la fecha y la naturaleza del contrato a que accede la hipoteca ello sólo será posible cuando el contrato sea contemporáneo o anterior a la hipoteca. En otros términos, la exigencia del Nº 2º del art. 2432 deberá cumplirse cuando ello sea prácticamente posible.
quienes son terceros poseedores de la finca hipotecada
Se llama terceros poseedores a toda persona dueña de la finca gravada con hipoteca, sin que se haya obligado personalmente al pago de la obligación garantizada.
Se denomina a esta persona “tercero” para significar su condición de extraño a la deuda.
La situación de los terceros poseedores es muy distinta que la del deudor personal. Por lo mismo, el acreedor debe accionar en su contra en forma también diversa. El único vínculo que les liga al acreedor es la posesión de la cosa afecta al gravamen real.
Son terceros poseedores:
a) El adquirente de la finca gravada con hipoteca.
Tercer poseedor, en primer lugar, es la persona que adquiere la finca con el gravamen hipotecario ya constituido. El art. 2429 reputa tercer poseedor a la persona perseguida por el acreedor para el pago de la hipoteca constituida sobre una finca “que después pasó a sus manos con este gravamen”.
b) El constituyente de hipoteca sobre un bien propio en garantía de una deuda ajena.
La persona que constituye hipoteca sobre un bien propio en garantía de una deuda ajena es, también, por regla general, un tercer poseedor.
El art. 2414, inc. 2°, autoriza para dar en hipoteca bienes propios para caucionar obligaciones ajenas y añade que “no habrá acción personal contra el dueño, si éste no se ha sometido expresamente a ella”. El inc. 1º del art. 2430 repite la misma regla: “El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado personalmente, si no se hubiere estipulado”.
A falta de convenio expreso entre las partes, el que hipoteca su finca para seguridad de la deuda de otro no responde sino propter rem, esto es, sólo con el producto de la realización de la finca hipotecada.
**Se obligará personalmente, por ejemplo, cuando además de hipotecar un bien suyo, se constituya fiador. **En tal caso, la fianza se llama hipotecaria (art. 2430, inc. 3°).
El fiador hipotecario no es un tercer poseedor porque se ha obligado personalmente.
limite legal de la hipoteca
2431: … no se extenderá a mas del duplo del importe conocido o presunto de la obligación principal.
- para evitar q se perjudique el credito, se puede reducir.
efectos
- Con la finca hipotecada;
- Con los derechos del constituyente de la hipoteca; y
- Con los derechos del acreedor hipotecario.
efectos con el inmueble
La hipoteca además de afectar el inmueble mismo se extiende:
a) A los inmuebles por destinación;
b) A los aumentos y mejoras del inmueble;
c) A las rentas de arrendamiento del mismo;
d) A las indemnizaciones debidas por los aseguradores;
e) Al precio de la expropiación del inmueble.
efectos del constituyente
- limitaciones a la facultad de disposicion: puede disponer en cuanto no perjudique al acreedor hipotecario
- puede constituir otros derechos reales? perjudican al acreedor ver
- limitacion uso y goce: si, pero no perjudicando. 2427 si se deteriora hay derecho a mejorar la hipoteca, otra seguridad equivalente,
efectos del acreedor hipotecario
- de venta
- reglas generales de realización de bienes en juicio ejecutivo (tasacion, publica subasta)
- derecho de adjudicarse la finca 499 cpc: a falta de postores, dos tercios
- prohibicion pacto comisorio: 2397 es nulo. son de OP
- no excluye el derecho de prenad general del acreedor - de persecucion
- a quien fuere q la posea
- terceros poseedores
- accion de desposeimiento: dirigida al tercer poseedor. (notificacion, pago de la deuda, abandono, desposeimiento. no goza beneficio de excusion. indemnizaciones por el deudor personal.)
- casos en q cesa el derecho de persecucion: tercero en publica subasta, cuando ha sido expropiado por utilidad publica. - de preferencia
- es especial: solo finca
- pasa contra terceros
