Kapitel 7 Flashcards
Besondere Merkmale von Immobilien
– Standortgebundenheit
– Eingeschränkte Substituierbarkeit
– Langer Lebenszyklus
– Hohe Investitionen
– Hohe Transaktionskosten
Immobilien-Controlling in den Phasen des Lebenszyklus
Kodifizierte und nicht kodifizierte Bewertungsverfahren
» Anders als bei der Unternehmensbewertung gibt es bei der Immobilienbewertung sehr detaillierte „Bewertungsstandards“ (= kodifizierte Verfahren)
* Ertragswertverfahren
* Sachwertverfahren
* Vergleichswertverfahren
» Daneben treten – analog zur Unternehmensbewertung – Verfahren, die allein betriebswirtschaftlichen Überlegungen folgen (= nicht kodifizierte Verfahren)
* Substanzwertverfahren
* Reproduktionswertverfahren
* DCF
* VOFI (Vollständiger Finanzplan)
Wertlehre und Bewertungsverfahren bei Immobilien
» Verfahren der Immobilienbewertung lassen sich den auch aus der Unternehmensbewertung bekannten Wertlehren zuordnen:
– 1. Phase: Objektive Bewertung
* Idee: Wert der Immobilie haftet ihr als objektive Eigenschaft an
* Bewertung: insbes. Sachwertverfahren
– 2. Phase: Subjektive Bewertung
* Idee: Wert der Immobilie ist der Grenz-(Ver-)Kaufpreis in einer Entscheidungssituation
* Bewertung: insbes. Ertragswertverfahren
– 3. Phase: Funktionale Bewertung
* Idee: Wert wird im Hinblick auf eine gegebene Zielsetzung unter Berücksichtigung der konkreten Situation des Bewertenden abgeleitet, aber es lassen sich (wissenschaftlich) nachprüfbare Urteile über das Zustandekommen des Wertes
abgeben
* Bewertung: insbes. DCF/VOFI
Einsatz kodifizierter Verfahren
» Kodifizierte Verfahren werden in verschiedenen Situationen benötigt, um einen „neutralen“ Wert zu bestimmen und die Interessen der Vertragsparteien auszugleichen
Beispiele: Verkehrswert, Beleihungswert, Versicherungswert, Einheits/ Grundbesitz
Bedeutung kodifizierter Verfahren im Controlling
– Einschätzung des Beleihungswertes zur Planung der Kreditmittel
– Kodifizierte Verfahren bieten Orientierungshilfe bei mangelnder Datenverfügbarkeit
– Bewertung bei konzerninterner Immobilienübertragung/Verrechnungspreise
– Argumentationshilfe bei Kauf-/Verkaufsverhandlungen
– Ggf. größere Praktikabilität bei einer laufenden Immobiliensteuerung (Vereinfachung
ggü. DCF-Verfahren)
Grundlage kodifizierter Verfahren:
In Deutschland ist die Bestimmung von Verkehrswerten
für Immobilien in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den
Wertermittlungsrichtlinien (WertR) geregelt.
Vergleichswert
Kaufpreis von (hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale) ähnlichen Grundstücken
» Bei fehlenden Daten Rückgriff auf Vergleichsgrundstücke in vergleichbaren Gebieten
(mittelbareres Vergleichswertverfahren)
» Ähnlich zur Multiplikatormethode der Unternehmensbewertung
» Ggf. Rückgriff auf Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke
Sachwert
Wert der baulichen Anlagen, sonstigen Anlagen und des Bodens
Ertragswert
» Anzuwenden, wenn nachhaltiger Ertrag im Fokus steht (Mietwohn-, Geschäftsgrundstück, gemischt genutzte Grundstücke)
» Berücksichtigt Renditeerwartungen
» Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen werden zunächst getrennt ermittelt und ergeben in Summe den Ertragswert
» Zwei kodifizierte Verfahren:
– Vereinfachtes Ertragswertverfahren
– Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge
» Ermittlung der durchschnittlichen Mieten z.B. über Mietpreisspiegel
Ermittlung des Verkehrswertes beim Ertragswertverfahren
Kodifizierte Verfahren im Überblick
Nicht kodifizierte Methoden
- WertR lassen neben Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren auch andere Methoden zu
- VoFi beispielsweise
Fazit
» Immobilien haben traditionell eine hohe Bedeutung für Unternehmen
» Immobilien-Controlling unterstützt das Management im gesamten Immobilienlebenszyklus
» Im europäischen Vergleich verfügt Deutschland über eine umfassende Kodifizierung der
Bewertungsverfahren
» Kontinuierliche Weiterentwicklung der kodifizierten Regeln zu erwarten
» Für Investitions-Controlling eignet sich insbesondere der vollständige Finanzplan
» Übliche Instrumente des Controllings z.B. VaR oder Kennzahlen adaptierbar für
Immobiliencontrolling
