EIGNARHALD Í FJÖLEIGNARHÚSUM

Question 1

Hvað eru fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994?

Answer 1

Hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið sameign allra eigenda og sumra, sbr. 2. mgr. 1. gr.

Ekki þegar einn eigandi er að fasteign, jafnvel þó að fasteignin hafi einkenni fjöleignarhúss.
Hver eignarhluti í fjöleignarhúsi, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega og eignarhluta í sameign, telst sérstök fasteign, sbr. 11. gr.
Ákvæði laganna eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram.

Question 2

Hvað er eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga?

Answer 2

Meginregla að túlka hugtakið hús rúmum skilningi og að löglíkur eru fyrir því að sambyggingar teljast eitt hús og lúta reglum þeirra hvað varðar ytra byrði og eignaumráðum yfir því.
Bygging sem er tengd annarri byggingu getur verið talið eitt hús ef að eðlilegt og haganlegt er að fara með hana sem sjálfstætt hús, sbr. 1. mgr. 3. gr.

Veigamestu atriðin sem litið er til:
Úthlutnarskilmálar, lóðarsamningar, byggingaraðilar (sami aðili), byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar eignarheimildir (t.d. eignaskiptayfirlýsing), hönnun, lagnakerfi, gerð veggja, fyrirkomulag þaks, útlitsleg hönnun og mögulega einfalt sjónmat á ytri hönnun.
Sitthvort húsnúmer hefur EKKI þýðing og ekki heldur þó starfrækt séu sérstök húsfélög fyrir hvern húshluta.

Question 3

Hrd Hamraborg - hvað er hús í skilningi fjöleignarhúsalaga?

Answer 3

Það er ekkert eitt sem ræður úrslitum heldur verður að skoða hvert tilvik heildstætt fyrir sig!

Hrd. 1995:215 (Hamraborg) - Talið að sambyggingin Hamraborg 14-38 í heild sinni teldist ekki eitt fjöleignarhús í skilningi laganna. Forsendurnar voru þær að a) einingarnar voru ekki byggðar á sömu undirstöðunni, þótt þær liggi saman, b) þær eru aðgreindar með þensluskilum þar sem þær liggja saman, allt frá grunni og uppúr, c) einingarnar eru misháar, d) ólíkar í útliti, e) byggðar á mismunandi tímum og af ólíkum byggignaraðilum, f) hver eining er með sjálfstæt lagnakerfi, g) hver eining hefur sjálfstætt burðarþol og h) þak hverrar einingar hannað sjálfstætt og er ótengt þökum aðliggjandi eininga.

Question 4

Hrd Rofabær - hvað er hús í skilningi fjöleignarhúsalaga ?

Answer 4

Lrd. 435/2019 (Rofabær) - Ekki fallist á að byggingin Rofabær 43-47 sé hluti stærra fjöleignarhúss ásamt Hraunbæ 176-198. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Hraunbær 176-198 stóð að fjöleignarhúsið væri skipt í 13 matshluta og af þeim var meðal annars Rofabær 43-47. Í eignaskiptayfirlýsingu Rofabæs stóð hins vegar að byggingin væri þriggja hæða fjölbýlishús með þremur húsnmerum sem myndi blokk sem sé með fjórum öðrum blokkum á sömu lóð. Hvergi var þess getið að byggingin væri hluti stærra fjöleignarhúss með Hraunbæ. Landsréttur taldi að eigendur Rofabæs yrðu ekki bundnir af orðalagi eignaskiptayfirlýsingar annarra fasteigna hvað það varðar. Þá var íka bent á að byggingarnar væru aðgreindar hver frá annarri í meginatriðum, burðarvirki þeirra virtist aðgreint og ekki yrði séð að hita- og rafmagnslagnir tengdu þær saman umfram önnur hús í hverfinu. Útlit þeirra væri ólíkt og bæri með sér að þær hefðu ekki verið byggðar samtímis.

Question 5

Hrd Fífusel - hvað er hús í skilningi fjöleignarhúsalaga ?

Answer 5

Álit kæruefndar 14/1995 (Fífusel) - Deilt um hvort sambyggingin Fífusel 11 og 13 teldist eitt eða tvö hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Kærunefndin vísar í meginregluna um að löglíkur séu fyrir því að sambyggingar teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, amk hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því en segir svo að meginregal sé ekki án undantekninga. Í hverju einstöku tilviki þurfi að fara fram mat þar sem til skoðunar komi fjölmörg atriði eins og úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, burðarþol og lagnarkerfi, byggingaraðilar, byggðingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, úthlt húss og eðli máls. Ekkert eitt atriði ráði úrslitum heldur verður að skoða þetta heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Kærunefndin sagði að túlka beri undantekningar þröngt. Um sambygginguna segir nefndin ð hún sé hönnuð sem ein heild og með órofa þaki. engu skipti þó að gerðir hafi verið tveir lóðarleigusamningar og að mismunur á bygginartíma, rúmt 1 ár, hafi heldur ekki þýðingu. Niðurstaðan að um eitt hús sé að ræða í merkingu laganna enda séu ekki svo veigamikil frávik þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin að undantekning verði gerði frá meginreglunni. Þessi dómur er dæmi um að litið sé á sambyggingu sem eitt hús og órofaþak og að byggingin hafi verið hönnuð sem ein heild réði úrslitum.

Question 6

Álit kærunefndar - Álftarimi - hvað er hús í skilningi fjöleignarhúsalaga

Answer 6

Álit kærunefndar 56/1997 (Álftarimi) - Deilt um hvort sambygging teldist eitt eða fleiri hús í skilningi laganna. Einkum litið til þess að það liðu 12 ár milli byggingar húshlutanna. Það virtist þó ekki skipta öllu máli af því að nefndin gat ekki litið fram hjá því að ákvörðun um byggingu sambyggingarinnar tæki öðru fremur mið af hagkvæmni þess byggingarmáta út frá hagsmunum heildarinnar, andspænis því að reisa tvö algjörlega sjálfstæð hús. Mismunandi byggingartími breytti ekki þeirri niðurstöðu að um eitt hús væri að ræða. Það að byggingin var byggð út frá hagsmunum heildarinnar réði úrslitum, skipti ekki máli langur tími milli bygginganna.

Question 7

Álit kærunefndar - Auðbrekka 2, Hvað er hús í skilningi fjöleignarhúsalaga ?

Answer 7

Álit kærunefndar 10/2019 (Auðbrekka 2) - Sambygging sem samanstóð af þremur eignarhlutum á sameiginlegri lóð talin vera tvö aðskilin hús. Í eignaskiptayfirlýsingunum var gert ráð fyrir að um eitt hús sé að ræða. Byggingarsaga einstakra eignarhluta (byggðir á mismunandi tímum) og ósamræmi í útliti þeirra réðu mestu um niðurstöðuna og vógu þyngra en skilgreining húseignanna skv. þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Þá voru hlutarnir sjálfstæðir burðarþolslega séð og lagnakerfin voru líka sjálfstæð. Hérna virtist eignaskiptayfirlýsingin ekki skipta öllu máli, ósamræmi í útliti og byggingarsaga virðast trompa.

Question 8

Skipting í séreign, sameign sumra og sameign allra

Answer 8

Skv. 1. mgr. 10. gr. getur eign í fjöleignarhúsi verið með þrenns konar móti:
séreign
sameign sumra
sameign allra

Til þess að hús teljist fjöleignarhús verður það að skiptast í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið sameign allra og sameign sumra.

Question 9

Séreign í fjöleignarhúsi

Answer 9

Skilgreining í 4. gr. laganna.
Í 5. gr. laganna er talið upp hvað fellur undir séreign og sú upptalning á að vera nokkuð tæmandi.

Skv. 1. tölul. 5. gr. telst til séreignar allt húsrými sem er gert að séreign skv. þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja.

Hrd. 1996:85 (Laufásvegur).Hrd. 1996:85 (Laufásvegur) - Tveir eigendur fjöleignarhúss sem áttu sitthvorn eignarhlutann deildu um hvort lóð hússins væri í sameign eða séreign. Í afsali frá 1965 höfðu þáverandi eigendur samið um að lóðin skyldi vera eingöngu í sameign um þann hluta hennar sem hús stæðu á en annars skiptist hún eftir ákvæðum afsalsins í sérgreinda eignarhluta. Þannig var fallist á að lóðin væri í séreign annars þeirra. Þessi dómur er dæmi um að það telst til séreignar allt húsrými sem er gert að séreign skv. þinglýstum heimildum, sbr. 1. tölul. 5. gr.

Umráða, hagnýtingar og
ráðstöfunarréttur séreignar.
Breytt hagnýting séreignar.
Viðhald og rekstur séreignar.

Question 10

Hvað er séreign skv. fjöleignarhúsalögunum?

Answer 10

Afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað skv. sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls,

sbr. 4. gr.
Hrd. 388/2010 (heimreið í óskiptri sameign) - Þar var því hafnað að séreignarréttur tiltekinna sameigenda í fjöleignarhúsi yrði reistur á eðli máls. Í málinu byggði annar aðilinn á því að eðli málsins skv. ætti hann séreignarrétt á bílastæði sem var fyrir framan bílskúrinn hans. Því var hafnað þar sem að það myndi blokka aðgang hinna eigandanna að lóðinni. Þannig s.s. ekki hægt að byggja á 9. tölul. 5. gr. útaf því að þetta taldist ekki “eðli máls”.

Í 5. gr. laganna er talið upp hvað fellur undir séreign og sú upptalning á að vera nokkuð tæmandi.
Skv. 1. tölul. 5. gr. telst til séreignar allt húsrými sem er gert að séreign skv. þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja.

Hrd. 1996:85 (Laufásvegur) - Tveir eigendur fjöleignarhúss sem áttu sitthvorn eignarhlutann deildu um hvort lóð hússins væri í sameign eða séreign. Í afsali frá 1965 höfðu þáverandi eigendur samið um að lóðin skyldi vera eingöngu í sameign um þann hluta hennar sem hús stæðu á en annars skiptist hún eftir ákvæðum afsalsins í sérgreinda eignarhluta. Þannig var fallist á að lóðin væri í séreign annars þeirra. Þessi dómur er dæmi um að það telst til séreignar allt húsrými sem er gert að séreign skv. þinglýstum heimildum, sbr. 1. tölul. 5. gr.

Question 11

Umráða-, hagnýtingar og ráðstöfunarréttur séreignar
í fjöleignarhúsi

Answer 11

Eigandi í fjöleignarhúsi hefur einkarétt til umráða og hagnýtingar séreignar sinnar með þeim takmörkunum sem leiðir af lögunum, reglum nábýlisréttar og eðli máls, sbr. 1. mgr. 26. gr. og 2. tölul. 12. gr.
Eiganda er skylt að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahfar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, sbr. 2. mgr. 26. gr.
Eiganda ber líka skylda til að taka eðlilegt og sanngjartn tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar sinnar og ber þannig að stuðla að því að aðrir eigendur geti ótruflað hagnýtt sér sinn hluta hússins með eðlilegum hætti, sbr. 3. tölul. 13. gr.
Hrd. 60/2012 (Hverfisgata 68a) - sjá glósur úr eigna I.
Takmarkanir á hagnýtingarrétt séreignareiganda eru húsreglurnar.
Húsfélagið hefur heimilt til aðgangs að séreign til eftirlits með ástandi hennar og rétt til að framkvæmda viðgerðir við ákveðnar kringumstæður, sbr. 3. og 4. mgr. 26. gr.
Húsfélagið getur ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiðir af ákvæðum laga eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.
Eigandi eignar í fjöleignarhúsi má aðeins ráðstafa réttindum sínum og skyldum í heild, það er séreign sinni, hlutdeild í sameign og rétti og skyldu til þáttöku í húsfélagi - má ekki aðskilja.
Má ekki selja eða veðsetja tiltekna hluta séreignar sinnar, nema með fylgi hlutdeild í sameign og réttindi og skyldur til þáttöku í húsfélagi. Þarf samþykki allra eigenda ef ráðstafa á til utanaðkomandi aðila einstökum afmörkuðum hlutum séreignar. Slík ráðstöfun verður ekki þinglýst nema áður hafi verið þinglýst nýrri eignaskiptayfirlýsingu um húsið og ráðstöfunin sé í samræmi við hana.

Question 12

Breytt hagnýting séreignar í fjöleignarhúsi

Answer 12

Breytingar á hagnýtingu séreignar rá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, eru háðar samþykki allra eigenda, sbr. 27. gr.
Eigandi getur ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef hún hefur felur ekki í sér neina röskun á lögmæltum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr.
Hrd. 505/2004 (Hereford steikhús) - Eigandi í fjöleignarhúsi kvartaði yfir því að opna ætti veitingastað í húsinu. Niðurstaða Hæstaréttar var að rekstur veitingahússins samrýmdist gildandi skipulagsmálum og ósannað væri að rekstrinum fylgdi slíkt ónæði, hávaði eða lyktarmengun að lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins væri raskað.

Question 13

Viðhald og rekstur séreignar
í fjöleignarhúsi

Answer 13

Eigandi séreignar skal sjá um og kosta viðhald og allan rekstur á séreign, sbr. 1. mgr. 50 gr.
Eigandi séreignar er ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð séreignar og viðhald og bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt.
Bótaskyldan nær einnig til afleidds tjóns.

Question 14

Sameign allra í fjöleignarhúsi

Answer 14

Skilgreint í 4. og 6. gr. laganna.
Í 8. gr. er í dæmaskyni taldir upp húshlutar, búnaður og annað sem telst til sameignar. Ekki tæmandi talning!
Allt húsrými sem ekki telst séreign er sameign eigenda, án tillits til þess hverjir geta nýtt sér rýmið, sbr. álit kærunefndar 12/2004 (geymsla) þar sem hún var talin sameign eigenda m.a. af því að hvergi kom fram í þinglýstum heimildum að hún væri séreign.

Sameign í fjöleignarhúsi tekur til allra þeirra hluta hús, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki er ótvírætt í séreign skv. 4. gr. og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar, sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim, sbr. 6. gr.
Skilgreint neikvætt.
Í 8. gr. er í dæmaskyni taldir upp húshlutar, búnaður og annað sem telst til sameignar. Ekki tæmandi talning!
Allt húsrými sem ekki telst séreign er sameign eigenda, án tillits til þess hverjir geta nýtt sér rýmið, sbr. 6. tölul, sbr. álit kærunefndar 12/2004 (geymsla) - Geymsla talin í sameign eigenda m.a. þar sem hvergi kom fram á þinglýstum heimildum að hún væri í séreign.
Yfirgnæfandi líkur á því að lagnir séu í sameign allra, sbr. 7. tölul, sbr. álit kærunefndar 45/1997 (lagnir) þar sem kærunefnd taldi að lagnir í fjöleignarhúsinu teldust sameign þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi.
Skilgreining sameignar er s.s. mjög víðtæk.

Þetta stendur mikið til í lögunum!

Question 15

Sameign sumra í fjöleignarhúsi

Answer 15

Sameign sumra er
þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé
EÐA
þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt er og eðlilegt að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika.

Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra!
Sá sem heldur því fram að um sameign sumra sé að ræða ber sönnunarbyrði fyrir því.

Sameigna sumra er
a) þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé
b) þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt er og eðlilegt að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika.
T.d. þegar veggur skiptir húsi þannig að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, lagnir, búnað osfrv, sbr. 1. mgr. 7. gr.
Álit kærunefndar 28/2002 (bílskúrar) - Deilt um hvort bílskúrar væru í sameign allra eða sumra. Bílskúrseigendur áttu einir afnota- og hagnýtingarrétt af bílskúrum sínum og taldi kærunefnd að lega og afnot bílskúra væri með þeim hætti að þeir teldust sameign sumra.
Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra!
Sá sem heldur því fram að um sameign sumra sér að ræða ber sönnunarbyrði fyrir því.
Ef það er þinglýst heimild, t.d. eignaskiptasamningur, sem er afdráttarlaus um að tiltekinn hluti sé sameign sumra þá nægir það til sönnunar.
Álit kærunefndar 5/2014 (salerni) - Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu kom fram að salerni í kjallara væri sameign sumra en í fundargerð húsfélagsins kom fram að samþykkt hefði verið að sameign í húsinu yrði sameign allra. Kærunefnd taldi fundarsamþykktina
ekki fá hrundið þinglýstri eignaskipan. Niðurstaðan að salernið væri sameign sumra.
Húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum er sameign eiganda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi.
Hrd. 626/2006 (Starmýri 4-8) - Sjö aðilum var stefnt og krafist viðurkenningur á því að þeim væri óheimilt að ráðast í tilteknar framkvæmdir á sameiginlegri lóð allra. Málinu vísað frá varðandi þrjá af þeim sem stefnt var með vísan til þess að það bæri enga nauðsyn að höfða mál á hendur þeim enda færu framkvæmdirnar aðeins fram á bílastæði sem var í sameign sumra en ekki allra lóðarhafa.
Þegar um sameign sumra er að ræða ráða viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum innan vébanda húsfélagsdeildar, sem getur verið sjálfstæð eða stafað innan heildarhúsfélags, sbr. 76. gr.
Hrd. 624/2016 (101 Skuggahverfi) - Niðurstaða dómsins var að þar sem um sameiginlegt innri málefni viðkomandi húsfélagsdeilda var að ræða, en ekki málefni sem beindust að hagsmunum í sameign allra þá þurftu umræddir aðilar ekki að fá samþykki þeirra sem stóðu utan húsfélagsdeildanna. Skv. lögum átti að taka ákvörðun á fundum viðkomandi húsfélagsdeilda, það var ekki gert heldur á fundi í heildarhúsfélaginuvar málinu vísað frá.

Question 16

Umráða-, hagnýtingar- og ráðstöfunarréttur sameignar í fjöleignarhúsi

Answer 16

Hverri séreign fylgir hlutdeild í sameign eftir hlutfallstölunni, sbr. 2. mgr. 10. gr.
Meginreglan að hver sameigandi hefur rétt til að hagnýta sér sameignina, með þeim takmörkunum sem leiða af rétti annarra eigenda til hins sama.

Rétturinn nær til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda.
Heimildir til hagnýtingar fara ekki eftir hlutfallstölum, allir hafa jafnan rétt.

Álit kærunefndar 41/2019 (geymsla í kjallara) - Kærunefnd hafnaði þeirri kröfu að eigandi ætti rétt til stærri geymslu í kjallara hússins en aðrir þar sem að hlutdeild hennar í sameign væri stærri en annarra eigenda.
Eigendum og öðrum afnotahöfum er óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað.
Eigendur mega nýta sameignina á þann hátt sem gert var ráð fyrir án samþykkis meðeiganda en geta ekki upp á sitt einsdæmi breytt nýtingu hennar.

Álit kærunefndar 85/2019 (frystikista) - Aðili hafði sett frystikistu í sameiginlegt þvottahús og hafði ekki fengið samþykki. Nefndin taldi það ekki hefðbundna notkun á þvottahúsinu að nýta það sem geymslu eða koma þar fyrir frystikistu og því væri þetta óheimilt.

Eiganda er á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar.
Hrd. 403/2003 (Guðrúnargata 4) - Eigandi krafðist þess að þvottavél og annað í eigu annars eiganda yrði fjarlægt úr sameiginlegu rými í kjallar fjöleignarhúss. Hæstiréttur taldi að samþykki hefði þurft til að breyta rýminu í þvottahús og slíkt hafði ekki verið fyrir hendi.
Ekki hægt að öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar.
Álit kærunefndar 20/2007 (stigapallur) - Eigandi efri hæðar setti upp skilrúm á stigapallinum sem var í sameiginlegu rými og gerði hann þannig að sínu eigin. Svo komu nýir eigendur á neðri hæðina og töldu að rýmið væri sameign. Nefndin féllst á það og sagði að eigandi efri hæðarinnar gæti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar.
Einstökum eiganda er ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. gr. og 38. gr., sbr. 2. mgr. 36. gr.
37. gr. - eiganda er heimilt að gera ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón ef það þolir ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar. Má líka gera lögboðnar ráðstafanir sem mega ekki bíða.
38. gr. - eigandi á að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið og aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.
Allir eigendur eiga rétt á að taka þátt í ákvörðunum um breytingar á sameign.
Tekið á húsfundum.
Tiltekið hlutfall eigenda þarf að samþykkja framkvæmdir og breytingar svo að þær teljist lögmætar.
Ef breytingar rúmast innan samþykktrar teikningar og byggingarréttur er í sameign þá má ráðast í framkvæmdir ef ⅔ hlutar eru samþykkir.
Ef byggingar, endurbætur og framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu og þær hafa í för með sér verulega breytingu þá þarf samþykki allra. Ef ekki veruleg þá ⅔.
Smávægilegar breytingar þarf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.
Sameign verður ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir og sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar, sbr. 19 gr.
Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og amk ⅔ hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta eru samþykkir.

Question 17

Hvernig er greint á mill séreignar og sameignar?

Answer 17

Af því að séreign er skilgreind með jákvæðum hætti en sameign með neikvæðum þá má draga þá ályktun að sameign sé hið ríkjandi eignarform í fjöleignarhúsi ef kemur upp vafi um slíkt.
Sameign er meginreglan sem þýðir að það eru almennt löglíkur fyrir því að umrætt húsrými og annað sé í sameign.
Sameignina þarf ekki að sanna heldur þarf sá sem gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn.
Sama á við ef álitamál er um hvort sameign sé allra eða sumra.

Í meginatriðum verður sameign sumra þannig til á grundvelli þinglýstra heimilda eða vegna legu.
Ber m.a. að líta til þinglýstra heimilda, eðlis umrædds rýmis, legu þess, afnotamöguleika ásamt fjölda annarra atriða, sbr. 4.-8. gr.
Af því að séreign er skilgreind með jákvæðum hætti en sameign með neikvæðum þá má draga þá ályktun að sameign sé hið ríkjandi eignarform í fjöleignarhúsi ef kemur upp vafi um slíkt.
Sameign er meginreglan sem þýðir að það eru almennt löglíkur fyrir því að umrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameigina þarf ekki að sanna heldur þarf sá sem gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Ef hann getur það ekki þá erum sameign að ræða, sbr. athugasemdir við frumvarp fehl.
Sama á við ef álitamál er um hvort sameign sé allra eða sumra.
Hafi byggingarframkvæmdir verið sameiginlegar og kostnaðurinn einnig er um sameign að ræða, ef önnur veigamikil atriði mæla því ekki í mót.
Ef eigandi hefur einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt þá eru á sama hátt líkur á að um séreign hans sé að ræða

Question 18

Húsfélög

Answer 18

Húsfélög eru sjálfkrafa til í öllum fjöleignarhúsum og þau þarf ekki að stofna sérstaklega né formlega, sbr. 1. mgr. 56. gr.

Ákvarðanataka sem snerta sameignina og ráðstöfun varðandi hana og breytingar á henni eru teknar á vettvangi viðkomandi húsfélags.
Fyrst og fremst á húsfundum en minniháttar ákvarðanir getur stjórn húsfélagins tekið.

Lögin eru mjög skýr um reglur húsfélaga!

Almennt um húsfélög
Húsfélög eru sjálfkrafa til í öllum fjöleignarhúsum og þau þarf ekki að stofna sérstaklega né formlega, sbr. 1. mgr. 56. gr.
Allir eigendur í viðkomandi húsi eru félagsmenn í húsfélaginu og eru réttur og skylda til þátttöku órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum.
Eiganda er skylt að vera í húsfélagi og fara eftir löglegum ákvörðunum þess og virða þær.
Valdsvið húsfélags er bundið við sameigninga og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda.

Question 19

Hvernig horfir skylduaðild að húsfélögum við í ljósi 2. mgr. 74. gr. stjskr?

Answer 19

Skv. stjskr. má engan skylda til aðildar að félagi en með lögum má þó kveða um slíka skyldu ef það er nauðsynlegt til að félag geti sinnt lögmæltu hlutverki vegna almannahagsmuna eða réttinda annarra.
Lögskýringargögn með frumvarpi til fjöleignarhúsalaga eru þögul um forsendur skylduaðildar að húsfélagi.
Til þess að skylduaðild að húsfélagi fái staðist áskilnað 74. gr. stjskr. má félagið aðeins sinna því lögmælta hlutverki sem því er ætlað og ekki öðru eða meiru en það.

Question 20

Ákvarðanataka húsfélags

Answer 20

Ákvarðanir sem snerta sameignina og ráðstöfun varðandi hana og breytingar á henni eru teknar á vettvangi viðkomandi húsfélags.
Fyrst og fremst á húsfundum, en ýmsar minniháttar og afmarkaðri ákvarðanir getur stjórn húsfélagsins þó tekið.
Einstakir eigendur geta gert ráðstafanir sem eru bindandi fyrir aðra eigendur, sbr. 37. og 38. gr.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum sem varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint, sbr. 1. mgr. 39. gr.
Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem eru bindandi fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.
Þessi ákvæði í 69. og 70. gr. sem er talað um hér eru bara ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og viðhald og reikningar osfrv.
Tillaga sem er samþykkt með undirritun meiri hluta eigenda, án þess að um hana hafi verið fjallað á húsfundi er því ekki skuldbindandi fyrir þá sem gafst ekki kostur á að taka þátt í ákvörðuninni.

Ef safnað er undirskriftum og enginn fundur þá verður að vera samþykki allra.
Ef um er að ræða sameign sumra en ekki allra þá nægir að þeir sem hlut eiga að máli standi saman að ákvörðun.
Nema ef málið snertir hagsmuni hinn líka, þó að ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra.
Meginregla að húsfundur getur tekið ákvarðanir án tillits til fundarsóknar, svo fremi sem fundur er löglega boðaður og haldinn, sbr. 1. mgr. 42. gr.
Þetta á við um ákvarðanir skv. C, D og E lið 41. gr. (þær sem þurfa samþykki einfalds meirihluta eða ¼ hluta)
Gerðar kröfur til fundarsóknar þegar þýðingarmiklar ákvarðanir.
Ef ákvörðun fellur undir B lið 41. gr. þá verður amk helmingur eigenda miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundinum og meiri hluti þarf að greiða atkvæði með tillögunni.
Ef fundarsókn er ekki nægileg en tillagan þó samþykkt með ⅔ hlutum atkvæða þá skal halda nýjan fund innan 14 daga og sá fundur getur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar fái tillagan aftur ⅔.
Ef ákvörðun fellur undir A lið þá verður að gera þá kröfu að allir eigendur séu viðstaddir og samþykki tillöguna.

Question 21

Úrræði eiganda sé hann ekki hafður með í ráðum í skilningi 39. gr laga um fjöleignarhús

Answer 21

Hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lögin mæla fyrir um, þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni, þá er hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundir eru teknar, sbr. 1. mgr. 40. gr.
Ef eigandi mætir óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá eru ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann.
Ef ákvörðun hefur verið tekin um sameiginlega framkvæmd getur eigandi krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin.
Eigandi verður að hafa uppi andmæli gegn lömæti framkvæmda án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til, sbr. 2. mgr. 40. gr. Annars skapast góð trú hjá sameigendum hans um réttmæti framkvæmdanna.
Ef ekki er boðað til húsfundar með nægum fyrirvara getur það líka leitt til að ákvörðun sé óskuldbindandi.
Form á töku ákvarðana og skráning í fundargerð skiptir líka máli - getur auðveldað sönnunarfærslu.
Húsfélagi er svo rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem boðað er til svo fljótt sem unnt er, ákvörðun sem haldin er annmarka.
Ef það er gert þá verður ákvörðunin bindandi.
Hrd. 283/2002 (Kringlan) - Rekstrafélag Kringlunnar fjarlægði tvo rúllustiga og einn eigandinn var ósáttur og taldi að ekki hefði verið farið að lögum við ákvarðanatökuna. Héraðsdómur féllst á að ákvörðunin hefði ekki verið tekin í samræmi við lög. Eftir að dómurinn gekk var haldinn lögmætur fundur og framkvæmdirnar samþykktar. Hæstiréttur vísaði þá málinu frá þar sem að eigandinn hafði ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að krafan næði fram að ganga.
Undantekning frá meginreglunni í 40. gr.
Ef óverulegur galli er á fundarboði eða fundi getur eigandi þrátt fyrir það ekki synjað um greiðslu ef ákvörðun hefur verið tekin um brýna framkvæmd, t.d. nauðsynlegt viðhald eða ef augljóst er að vera hans á fundi, málflutningur og atkvæðagreiðsla gegn framkvæmd hefði engu breytt um niðurstöðuna eða ákvörðunina.
Túlka þröngt!

Question 22

Sameiginlegur kostnaður húsfélaga

Answer 22

Sameiginlegur kostnaður er sá kostnaður sem skiptist á milli allra eigenda í fjöleignarhúsi vegna sameiginlegra hagsmuna og ábyrgðar þeirra.
Um skiptingu sameiginlegs kostnaðar gilda reglur 45. gr.
Skiptist yfirleitt eftir hlutfallstölum en ákveðinn kostnaður skiptist þó að jöfnu eða eftir atvikum í samræmi við not eigenda.
Heimilt er að víkja frá reglum 45. gr. um kostnaðarskiptingu, m.a. ef eigandi sýnir fram á að hún sé óeðlileg eða ósanngjörn í hans garð, sbr. 46. gr.
Húsfundur getur ákveðið að eigandi séreignar skuli greiða stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr. ef hagnýting séreignar hans eða breytt hagnýting í henni hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld.
Heimilt að víkja frá 45. ef um ræðir hús sem hefur að einhverju eða öllu leyti að geyma húsnæði til annars en íbúðar, t.d. blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði.
Ath að í báðum þessum tilvikum, til að undantekningin eigi við, þá verður ákvæði 45. gr. að eiga illa við og vera ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda.
Ákvarðanir um frávik frá 45. gr verður að taka á húsfundi og hljóta samþykki ⅔ eigenda.

Question 23

Skaðabótaábygð eigenda og húsfélagsins gagnvart einstökum eigendum í fjöleignarhúsi

Answer 23

Í 51. gr. er hlutlæg bótaábyrgðarregla v. skaðabótaábyrgð eiganda séreignar gagnvart öðrum eigendum.
Í 52. gr. er eins regla v. skaðabótaábyrgð húsfélags gagnvart einstökum eigendum.
Hrd. 462/2012 (Sólheimar 25) - Eigandi séreignarhluta krafðist bóta úr hendi húsfélagsins vegna tjóns á séreignarhlutanum sem hann taldi að rekja mætti til vanrækslu húsfélagsins á viðhaldi á sameign. Hæstirét
ftur sagði að það væri óumdeilt að leki frá sameign hefði verið vandamál í húsinu í mörg ár og af fundargerðum húsfélagins yrði ráðið að þetta hefði verið rætt oft og reynt að bregðast við með viðgerðum sem virtust ekki hafa borið árangur. Eigandinn þótti ekki hafa sýnt fram á að skilyrðum 52. gr. væri fullnægt.

Question 24

Ábyrgð húsfélags og einstakra eigenda út á við

Answer 24

Ábyrgð eigenda út á við gagnvart kröfuhöfum húsfélags á sameiginlegum skyldum og skuldbindingum er persónuleg og eru sameigendur ábyrgir einn fyrir alla og allir fyrir einn, sbr. 1. mgr. 54. gr.
Með persónulegri ábyrgð eigenda er átt við að eigendur ábyrgjast þær skuldbindingar sem stofnað er til vegna sameignarinnar með öllum eigum sínum, en ekki aðeins með eignarhlutdeild sinni í húsinu.
Ábyrgðin er einnig bein, en kröfuhafi skal fyrst beina kröfu að húsfélagi og fáist hún ekki greidd getur ann leitað fullnustu fyrir allri kröfunni hjá eigendum, einum eða fleiri, sbr. 2. mgr. 54. gr.
Viðkomandi ætti þá endurkröfurétt á hendur húsfélagi eða sameigendum sínum - slík krafa nýtur lögveðréttar.

Question 25

Lögveð

Answer 25

Ef eigandi greiðir ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, eignast húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni.
Lögveðið gengur fyrir eldri og yngri samningsveðum og aðfaraveðum og yngri lögveðum.

Question 26

Úrræði vegna brota einstakra eigenda fjöleignarhúss: Úrræði 3.-5. mgr. 26. gr.
Beinar heimildir húsfélagsins til ákveðinna aðgerða og inngrips í einkarétt eiganda til umráða og hagnýtingar séreignar sinnar.

Answer 26

Beinar heimildir húsfélagsins til ákveðinna aðgerða og inngrips í einkarétt eiganda til umráða og hagnýtingar séreignar sinnar í 3.-5. mgr. 26. gr.
Húsfélagið eða menn á þess vegnum skulu ef nauðsyn krefur hafa rétt til aðgangs að séreign til eftirlits með ástandi hennar og meðferð með hæfilegum fyrirvara og að teknu fullu tilliti til viðkomandi, sbr. 3. mgr.
Ríkur réttur og sýnist ekki helgast af sérstökum aðstæðum eða tilefni, svo sem í formi gruns um vanrækt viðhald af hálfu viðkomandi eiganda.
Þessi regla túlkuð þröng af því hún felur í sér inngrip í tvenns konar stjórnarskrárvarin réttindi, þ.e. friðhelgi heimilis og eignarréttarins.
Ef eigandi sinnir ekki nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu þannig að það bitnar á öðrum eigendum þá geta aðrir eigendur (húsfélagið), eftir amk eina skriflega áskorun, látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafnir á kostnað hans, sbr. 4. mgr.
Ákvörðun um beitingu þessa úrræðis krefst samþykkis ⅔ hluta eigenda.
Ef að lagnir bila sem liggja um eða í séreignarhluta er eigandi hennar skyldur til að veita aðgang að séreign sinni og leyfa nauðsynlegar viðgerðir, sbr. 5. mgr.
Allri séreigninni þá komið í samt horf og áður og eiganda að kostnaðarlausu.
Ber að líta á þetta sem neyðarúrræði.

Question 27

Úrræði vegna brota einstakra eigenda fjöleignarhúss: Úrræði 55. gr.
Heimildir húsfélagsins til að leggja bann við búsetu og dvöl þess sem gerist sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum þess.

Answer 27

Ákvörðun um beitingi úrræðisins krefst samþykkis 2/3 hluta eigenda.
Þarf fyrst að skora amk einu sinni á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingunum, sbr. 2. mgr.
Ef hinn brotlegi lætur ekki skipast þá má húsfélagið banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja burt með amk eins mánaðar fyrirvara. Má vera skemmri ef eðli brota, viðbrögð við aðvörun eða aðrar knýjandi ástæður valda því að aðgerðirnar þola ekki bið, sbr. 3. mgr.
Húsfélag má krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið er. Veita sanngjarnan frest, ekki lengri en þrír mánuðir, sbr. 4. mgr.
Aðvörunin verður að vera skýr og verður að geyma nógu nákvæma lýsingu á þeirri háttsemi sem hinn brotlegi hefur gerst sekur um og að þar sé sett fram krafa um að hann bæti hegðun sína að þessu leyti. Þarf líka að koma fram hvaða afleiðingar það muni hafa ef hann hættir ekki.
Ef að brotið bitnar aðallega á einstökum eða fáum eigendum og húsfélagið vill ekki beita úrræðunum þá geta þeir sem misgert er við, án atbeina húsfélagsins, beitt og framfylgt ofangreindum úrræðum.
Hvernig horfir ákvæðið við stjórnarskránni?
Veruleg röskun á eignarrétti brotlegs eiganda en íþyngjandi inngrip í stjórnarskrárvarin eignarrétt hans og rétt til að njóta friðhelgis heimilis.
Á móti þessum réttindum spila samsvarandi hagsmunir annarra eigenda hússins.
Við beitingu ákvæðisins þarf því að gæta jafnvægis milli hagsmunanna sem vegast á.
Úrræði 4. mgr. líkist mjög svo eignarnámi og þess vegna verður að gæta sömu atriða og ef um eignarnám væri að ræða. Verður að vera almenningsþörf og auk þess krafa um meðalhóf. Svo lagastoð og fullt verð. Í hverfisgötudómnum var þetta allt tekið fyrir - fullt verð þannig að eigandi má selja sjálfur og fá það verð sem hann vill fyrir, lagastoð já 55. gr. og svo almenningsþörf já löggjafinn hefur metið það þannig.
Áskilnaður um gróf eða ítrekuð brot.
Einstök smávægileg brot virðast ekki duga.
Rík sönnunarbyrði lögð á húsfélagið.
Ekki hægt að telja upp með tæmandi hætti hvað getur fallið undir grótft eða ítrekað brot.
Miða má við einstök ákvæði fehl, húsreglur, húsfélagssamþykktir, almennar umgengnisreglur og reglur nábýlisréttarins.
Fallist á kröfu húsfélags á grundvelli 55. gr.
Hrd. 60/2012 (Hverfisgata 68a) - Kona með mikið af rusli bæði inni hjá sér og fyrir utan þannig að mikil lykt barst um húsið. Fallist á beitingu 55. gr.
Hrd. 425/2014 (Sólheimar 30) - Talið sannað að aðilinn hefði með grófum og ítrekuðum hætti brotið á rétti annarra eigenda hússins og ekki látið segjast þrátt fyrir aðvörun húsfélagsins. Sönnunarfærslan studdist við framburð vitna, fjölda tilkynninga og kæra íbúa hússins til lögreglu en auk þess hafði hann verið sakfelldur vegna hótana og ofbeldis í garð sameigenda sinna.
Ekki fallist á kröfu húsfélagsins á grundvelli 55. gr.
Hrd. 465/2010 (Húsfélagið A, útburði hafnað) - Talið ósannað að aðilinn hafi gerst sekur um gróf eða ítrekuð brot þegar húsfélagið sendi honum aðvörun. Þá lá einungis fyrir samantekt lögreglu um tvö útköll vegna kvartana um hávaða frá íbúðinni og skv. öðru þeirra hafði engin hávaði verið þegar löggan mætti og í hinu tilvikinu lækkaði hann í kjölfarið.