Contratos en particular parte 2

Question 1

PERMUTA. definición, caracteristicas

Answer 1

ART. 1897: La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.

1794: Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.

Características:
1. Contrato consensual o solemne / jamás contrato real (art. 1898).
2. No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse (art. 1899 inc. 1 y art. 1810).
3. No son hábiles para el contrato de permutación las personas que no son hábiles para el contrato de venta (art. 1899 inc. 2 y art. 1795).
4. Art. 1900:
i. Disposiciones relativas a la cv se aplican a la permutación en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato.
ii. Lesión enorme: cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio.

Question 2

Caso en que la permuta es solenme

Answer 2

Art. 1898 El cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento; excepto que una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria, en cuyo caso, para perfección del contrato ante la ley, será necesaria escritura pública.

Question 3

ARRENDAMIENTO, definición (art), tipos, características.

Answer 3

ART. 1915 El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Especies:
Especies de arrendamiento:
1º. De una cosa.
2º. Confección de obra.
3º. De servicios (pueden ser materiales o inmateriales).

Clasificación de los contratos:
1. Bilateral.
2. Oneroso.
3. Conmutativo.
4. Principal.
5. Consensual.
6. Generalmente de tracto sucesivo.
7. A veces es contrato dirigido.

Question 4

ARRENDAMIENTO DE UNA COSA, requisitos especiales, partes, respecto a la cosa y al precio.

Answer 4

Partes: arrendador (el que da el goce de la cosa) y arrendatario (el que da el precio) (art. 1919).

Requisitos esenciales:
1- Que una parte proporcione a otra el goce de una cosa.
2- Que la otra parte pague por esa cosa, un precio.

1) Respecto de la cosa arrendada:
Art. 1461.- “ No sólo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.”

Art. 1916 inc. 1.- “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.”

2) Respecto del precio:
- Debe ser real, serio y determinado (Meza Barros).
Art. 1917 inc. 1.- “El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.”

• Regla general: que el precio consista en dinero.
• Si no consiste en dinero, consiste en frutos / en este último caso:
  o contrato de arrendamiento degenere en un contrato diferente.
  o siga siendo contrato de arrendamiento.
• Precio se llama “renta” cuando se paga periódicamente (art. 1917 inc. 2). “ Llámase renta cuando se paga periódicamente.”

Question 5

Obligaciones del arrendador en el contrato de arrendamiento del goce de una cosa.

Answer 5

ART. 1924
1) Entregar la cosa arrendada:
2) Mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada:
3) Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada:

Question 6

¿Qué reparaciones son a cargo del arrendador?

Answer 6

1° las necesarias
2° Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
3° otras reparaciones que el CC llama “mejoras”: necesarias

Question 7

¿Qué pasa si el arrendador no entrega la cosa al arrendatario?

Answer 7

ART. 1925: Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios.

Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Question 8

¿Qué son las reparaciones locativas? ¿a cargo de quién están?

Answer 8

Concepto: art. 1940 inc. 2.- “Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”

• Corresponden al arrendatario.
• Pero son por cuenta del arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada (art. 1927 inc. 2).

Question 9

Turbaciones provenientes del propio arrendador.

Answer 9

a. Art. 1928 inc. 1: regla general.
Art. 1928. “El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.”

b. Art. 1928 inc. 2: excepción respecto de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse.
“Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.”

c. Situación en que podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento(art. 1928 inc. 3).
“Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.”

d. Caso en que arrendatario tiene además derecho a que se le indemnicen los perjuicios (art. 1928 inc. 4).
“El arrendatario tendrá además derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato, y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.”

e. Aplicación de igual regla (art. 1928 inc. 5). “Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.”

f. Regla general (art. 1929): indemnizar los perjuicios que pruebe haber sufrido el arrendatario.
Art. 1929- “Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.”

Question 10

Turbaciones en el arrendamiento provenientes de terceros.

Answer 10

a. De los ataques de hecho no responde el arrendador (art. 1930 inc. 1).

Art. 1930.- “Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.”

b. Obligación de saneamiento de la evicción: turbaciones de derecho por terceros:
- arrendatario podrá exigir una disminución proporcionada en la renta del arriendo, para el tiempo restante.

art. 1930 inc. 2.- “Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.”

c. Caso en que arrendatario podrá exigir que cese el arrendamiento (art. 1930 inc. 3).
“Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.”

d. Caso en que además podrá exigir indemnización de todo perjuicio (art. 1930 inc. 4).
“Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.”

e. Cuando arrendador no debe indemnizar el lucro cesante (art. 1930 inc. 5).
“Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.”

Question 11

¿Qué ocurre si la cosa arrendada tiene vicios ocultos? ¿y si el vicio es solamente parcial? ¿ tiene algún otro derecho el arrendatario?

Answer 11

Art. 1932: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos …”
Nos está dando dos opciones según sea el caso, porque el CC está diciendo que la resolución y la rescisión son acciones diferentes.
- La resolución (terminación para los contratos de arrendamiento) Porque el arrendatario considera que la cosa es defectuosa en términos de que tiene un vicio oculto y puede pedir que termine el contrato.
- La rescisión (nulidad relativa)  Hay un error sustancial en el objeto y con el fin para el cual sirve.

El inciso 2 se pone en el caso de que el vicio sea parcial (no impiden el uso el de la cosa para el que se arrendó) o si la cosa se destruye en parte. En ese caso el articulo nos dice que: “Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”

¿hay derecho a indemnización de perjuicios?

Art. 1933: “Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante”

Question 12

¿Cuándo el arrendatario no tendrá derecho a indemnización?

Answer 12

Art. 1934: “El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios, que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo”

1° Conocia el vicio y no se obligó al arrendador a sanearlo
2° No identificar el vicio es negligencia grave
3° Debió haberlo conocido por su profesión
4° Si renuncia expresamente a la acción de saneamiento.

Question 13

Derecho legal de retención en el arrendamiento

Answer 13

Artículo 1937.
En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.

Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

Question 14

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Answer 14

• De la esencia: Pagar la renta (porque si no sería arrendamiento) y restituir la cosa (porque reconoce el dominio ajeno).
• De la naturaleza, pero podrían ser disponibles:
  1° usar la cosa según los espíritus y términos del contrato
  2° cuidar la cosa como un buen padre de familia y
  3° realizar las reparaciones locativas

Question 15

¿Qué pasa si el arrendatario no usa la cosa según su uso natural o de acuerdo a los términos del contrato?

Answer 15

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo”

Puede el arrendador en ese caso:
1. Terminar el contrato + indemnización
2. Pedir solo la indemnización y dejar subsistir el contrato de arriendo.

Question 16

¿Cuándo tendrá derecho a expeler (quitarle la cosa) al inquilino?

Answer 16

Art. 1973: “El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que, teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas”

Question 17

Obligaciones de la naturaleza del arrendatario

Answer 17

1° usar la cosa según los espíritus y términos del contrato
2° cuidar la cosa como un buen padre de familia y
3° realizar las reparaciones locativas

Question 18

¿Puede un arrendatario sub arrendar o ceder su derecho de arriendo?

Answer 18

La regla que da el CC en el 1946 es: “El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo”

Por lo tanto, si nada se dice en el contrato el arrendatario no puede sub arrendar la cosa a menos de que se le haya expresamente concedido en el contrato solo en los términos del contrato de arrendamiento original.

En arrendamiento en todo caso hay normativa especial (leyes especiales) como la ley 18.101 en el artículo 5 da una norma inversa a la del CC y establece que: “En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.”
Por ende, si el arrendador no quiere que el arrendatario sub arriende expresamente debe decir en el contrato que este solo tiene una duración de 12 meses. (hay que recordar que como es una norma especial para los arrendamientos de predios urbanos destinados a la habitación, va a primar esta normativa por sobre la del CC).

Question 19

¿Qué son las obligaciones locativas?

Answer 19

Art. 1940 inciso 2: “Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”

En general le corresponde reparar los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o responsabilidad contractual por el hecho de terceros  no es solo por culpa del arrendatario sino tambien por los terceros que dependan de él.
Ejemplo de esto puede ser:
* Reparar los hoyitos que quedan en la muralla porque se colgaron cuadros  hay que devolver la pared lisa.
* Si se echó a perder la llave del baño

Question 20

¿Cuando se debe pagar la renta del arrendamiento?

Answer 20

Art. 1944: “El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.
Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.”

 Si son predios urbanos  Se pagará por meses y la costumbre en Chile es que se paguen los primeros 5 días del mes (es un pago anticipado).
 Si son predios rústicos  Se pagará por años.
 Si son cosas semovientes o muebles  Se paga una vez ha vencido el plazo estipulado
 Si se arrienda por una sola suma  Se paga cuando termine el arrendamiento.

Question 21

¿Sí se retrasa el pago se la renta puede el arrendador derechamente terminar el contrato?

Answer 21

No, de hecho, primero debe reconvenir al menos dos veces con una separación de 4 días cada una para que pueda hacer cesar el arrendamiento si no se presta seguridad de que se le pagará la renta de un plazo que no puede superar los 30 días.

Question 22

Obligaciones de la esencia del arrendatario

Answer 22

1° Pagar la renta
2° Restituir la cosa

Question 23

¿En qué estado debe restituirse la cosa?

Answer 23

“Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos”

Question 24

¿Qué pasa si el arrendatario se constituye en mora de la obligación de restituir?

Answer 24

Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador.”
La ley dice que a pesar de que ya habido un desahucio (un aviso) la ley exige que el deudor haya sido reconvenido judicialmente. (el arrendador debe exigir judicialmente que se le exija la cosa) porque de lo contrario este no será constituido en mora. (esto en la práctica no es eficiente).

Question 25

Expiración del contrato de arrendamiento

Answer 25

Art. 1950: “El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:
1º. Por la destrucción total de la cosa arrendada;
2º. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
3º. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán;
4º. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto”

+ DESAHUCIO (ART. 1951)

Question 26

Extinción del derecho del arrendador

Answer 26

Puede darse de 2 maneras:
1° INDEPENDIENTE A LA VOLUNTAD DEL ARRENDADOR
a. Si el arrendatario no sabía que el arrendador no era dueño tendrá derecho a la indemnización de perjuicios

b. El arrendador y arrendatario sabían que hay una condición resolutoria o que el derecho del arrendador estaba sujeto a la posibilidad de extinguirse: en esos casos NO hay derecho a indemnización porque el arrendatario asume el riesgo de arrendar a sabiendas de que pueda terminar.

c. El arrendador engaña al arrendatario aparentando ser dueño absoluto cuando en realidad era fideicomisario o usufructuario, en esos casos si deberá indemnizar a menos que el arrendatario si supiera de esto.

2° POR LA VOLUNTAD DEL ARRENDADOR:
Art. 1961: “Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo”

Se debe indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que sucede en el derecho no tenga la obligación a respetar el arriendo.

Depende:
1. Si el nuevo comprador está obligado a respetar el arrendamiento  no debe indemnizar perjuicios y ahora el nuevo arrendador será el nuevo comprador y el arrendamiento subsiste.
2. Si el nuevo comprador NO está obligado a respetar el arrendamiento  Si está obligado a indemnizar perjuicios y el arrendamiento NO subsiste.

Question 27

¿Si el arrendador vende la cosa debe indemnizar al arrendatario?

Answer 27

Depende:
1. Si el nuevo comprador está obligado a respetar el arrendamiento  no debe indemnizar perjuicios y ahora el nuevo arrendador será el nuevo comprador y el arrendamiento subsiste.
2. Si el nuevo comprador NO está obligado a respetar el arrendamiento  Si está obligado a indemnizar perjuicios y el arrendamiento NO subsiste.

Question 28

¿Quiénes son los obligados a respetar el arrendamiento?

Answer 28

Art. 1962: “Estarán obligados a respetar el arriendo:
1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios;
3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura”

Question 29

DESAHUCIO

Answer 29

Art. 1951.-“Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.”

• No se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, si el tiempo no es determinado o por costumbre. Es decir, si no hay plazo se convierte en un arrendamientos sin plazo o a plazo indefinido. Puede desahuciarlo siempre que sea noticiándoselo anticipada.
• El desahucio da lugar cuando el arrendamiento es sin plazo o a plazo indefinido.

Desahucio: Noticia anticipada de una de las partes del a arrendamiento de su voluntad de darle fin. O el aviso o la noticia anticipada que da cualquiera de las partes a la otra de su voluntad de no seguir vinculado por ese contrato.

• Es un acto jurídico unilateral.

¿Cuándo se debe dar aviso?  si no fue acordado entre las partes la ley lo indica según los periodos en que se pagan las rentas. art. 1952

Question 30

Indemnización que debe el arrendatario cuando por su culpa se pone término al arrendamiento:

Answer 30

En cualquier caso que el arrendatario por su culpa pone término rige el art. 1945.

Art. 1945 inc.1.- “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.”
- Arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios y, especialmente, al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio (art. 1945 inc. 1).

Art. 1945 inc.2.-“Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente.”

• Podrá eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (art. 1945 inc. 2).
• El arrendador debe estar de acuerdo.

Question 31

TÁCITA RECONDUCCIÓN

Answer 31

Concepto: consiste en el hecho de que, una vez expirado el contrato de arrendamiento, continúe el arrendamiento (Vodanovic).

a. Regla general: no existe la tácita reconducción (art. 1956 inc. 1). “Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato.”

Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera (art. 1956 inc. 2).  es el derecho de todo arrendador.

Si las partes quieren pueden acordar expresamente acordar el contrato. La ley exige que sea un acuerdo expreso.
Si es que hubiese renovación ¿debe ser por escrito? no, pero en la práctica generalmente será por escrito, por razones probatorias.

b. Excepcionalmente: inc. 3 del art. 1956 acepta la “tácita reconducción”.
El contrato de arrendamiento se continúe vigente o se entienda renovado.
“Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.”

• Para que se el supuesto la cosa arrendada solo puede ser un bien raíz.
• Tiempo:
  o urbanos: 3 meses
  o rústicos: tiempo necesario para coger frutos
• hay hechos que la ley considera que son expresión de las partes de renovar. Puede ser infinito.

Discusión doctrinaria:
López Santa María: a pesar de que se habla de “renovar” no es el mismo contrato, puesto que expira, por ende, hay un nuevo contrato de arrendamiento. Lo que implica que no es una verdadera renovación. Se basa en el art. 1957
Art. 1957: renovado el arriendo, las fianzas, las prendas e hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.

Question 32

Valor de la cláusula de no enajenar en el arrendamiento (art. 1964):

Answer 32

“El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural.”
- Pacto de no enajenar la cosa arrendada: inválido.
- Aunque se haya instalado esta cláusula no tiene efecto, el arrendatario tiene derecho a quedarse hasta donde le corresponda. El respeto que le deben otras personas depende del art. 1962.
- Arrendador puede siempre enajenar y sólo da derecho al arrendatario para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural.

Question 33

Arrendamiento de inmuebles urbanos. Base sustantiva del juicio de reconvenciones de pago

Answer 33

Regulación:
- arts. 1970-1977 C.Civ. (§5 Título XXVI).
- Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos (de 1982): si hay alguna discrepancia, prima la ley especial, por reglas de especialidad.

Normas del C.Civ.:
- Partes: “inquilino” (arrendatario) y arrendador (art. 1970).

Art. 1977: base sustantiva del juicio de reconvenciones de pago:
“La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.”

Procedimiento: arts. 607 y ss. CPC. Además, hay un nuevo procedimiento Título III bis (procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento) Ley 18.101 (introducido por L. 21.461, 30 junio 2022)
Introdujo una reforma a la LPU que establece un procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento, por ende, puede no regirse por el CPC, sino que por esta ley si está en esa situación especial.
Hay otro procedimiento especial en la ley de predios rústicos. (art. 11 DL 993).
art. 611 CPC. (procedimiento general)

Question 34

Problemas del art. 1977

Answer 34

1° Frente al incumplimiento opera la CRT, pero el art. 1977 también permite la terminación del contrato, por ende podría solicitar el cumplimiento forzado y la resolución

2° Art. 1977 es supletivo de la voluntad de las partes o imperativo?: no está claro, con la ley devuelveme mi casa quedan aun más dudas.

Question 35

Ley 18.101, cuando se aplica y cuando no se aplica

Answer 35

FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

A cuales se aplica: Artículo 1°.- “El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil.
La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.”

No se aplica: Artículo 2º- “Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:
1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
2. Inmuebles fiscales;
3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
4. Hoteles, residenciales y establecimentos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
5. Estacionamiento de automóviles y vehículos.
6. Las viviendas regidas por la ley Nº19.281.

Question 36

Ley 18.101, normas especiales sobre el desahucio y restitución

Answer 36

Según el CC el contrato de arrendamiento se puede terminar por desahucio, siempre que no sea celebrado a plazo.

1) Contratos con plazo pactado mes a mes y contratos de duración indefinida (art. 3):
- Se puede desahuciar el contrato, pero si el desahucio es dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario (inc. 1).
- Plazo de desahucio: 2 meses, contado desde su notificación, y se aumenta en 1 mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de 6 meses (inc. 2).
o Direccionismo del legislador
- Arrendatario desahuciado debe seguir pagando la renta, pero podrá restituir el bien raíz antes de expirar el referido plazo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución (inc. 3). Se busca proteger al arrendatario.

2) Contratos de plazo fijo que no exceda de 1 año (art. 4):
- Arrendador sólo podrá solo solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal caso, arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificación de la demanda (inc. 1).
- Arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúa (inc. 2).
- No le conviene al arrendador, debe preferir un plazo de 13 meses. En cambio, si se conviene al arrendatario.

3) Contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a 1 año (art. 5):
- Siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario (excepción a regla general del art. 1946 C.C.).
o Es un cambio respecto a la regla general del CC, pues no se encuentra implícita esa facultad, de hecho es lo contrario.
- No dice nada respecto a si el arrendatario puede desahuciar o no, o si puede el arrendador. Pero será posible en la medida que las partes lo hayan regulado.
- Si se le quito expresamente la facultad del arrendatario de subarrendar se gatilla para el arrendatario la facultad de poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.
- Práctica: muchas veces se pacta que el arrendamiento sea por un plazo de 13 meses (se evita aplicación de arts. 3 y 4).

4) Art. 6:
- Cuando el arrendamiento termine: arrendatario continuará obligado a pagar la renta y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble (inc. 1).
- Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo: arrendador podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe (inc. 2).

Question 37

En que juicios de arrendamiento se aplican las normas de la ley 18.101.

Answer 37

“Deberán aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:
1.- Desahucio;
2.- Terminación del arrendamiento;
3.- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
4.- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador;
5.- De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y
6.- Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.”

No fue modificado por la Ley Devuélveme mi Casa, por ende, si es que el arrendatario no paga la deuda se tendría en juicio la causal n°6.

Question 38

Ley 21.461

Answer 38

Hoy si es que el arrendatario incumple las obligaciones se le da al arrendador un nuevo procedimiento para lograr los objetivos que se buscan.
Presenta un problema procesal, pues si bien es espíritu de la ley es bueno, no da lugar a la bilateridad de audiencia. Otro problema es que si se presenta una excepción se va a juicio ordinario. Por ende, frente a un arrendatario que se defiende este nuevo procedimiento no sirve, pues despu´pes de la oposición queda regido por las reglas ordinarias.
El demandante deberá acompañar a la demanda todos los antecedentes que le sirvan de fundamento (vínculo con el art 20).

Título IV “Disposiciones generales”:
Art. 19: son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.

Art. 20 (modificado por Ley Devuélveme mi Casa):
Artículo 20.- “En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.”
- El arrendamiento es consensual, se entrega por escrito por formalidades de prueba
- El arrendador le debe demostrar al notario que el arrendador es el dueño o que tiene otro derecho que lo faculta a arrendar esa propiedad.
- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato (inc. 1).
- Estos contratos autorizados ante notario constituirán antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria (inc. 1).  si no tiene el contrato por escrito autorizado por el notario no va a tener derecho a ejercer demanda monitoria.
- El contrato no va a ser nulo, pues es consensual, pero no va a tener acceso al juicio monitorio, porque la ley entiende que antecedente suficiente es el contrato por escrito autorizado por notario.
- Contratos que no consten por escrito: es válido, pero se le agrega la sanción de que se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos 3 meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario (inc. 2) / formalidad de prueba.

Question 39

Arrendamiento de predios rústicos, ambito de aplicación, normas a destacar.

Answer 39

Arrendatario se llama “colono”, y si toma la forma de un contrato de mediería o aparcería, se llama “aparcero” o “mediero”.

Regulación:
Arts. 1978 y ss. C.Civ. (§6 Título XXVI).
Art. 1978.- “El arrendador es obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o renta, o la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el título De la compraventa.”

DL 993, de 1975, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparcerías y otras formas de explotación por terceros.

Ámbito de aplicación: (art. 1).
ARTICULO 1° “El contrato de arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las medierías o aparcerías, se someterán a las disposiciones del presente decreto ley.
Para estos efectos, se entenderá por predio rústico el definido como tal por la ley 16.640. No obstante lo anterior el arrendamiento de predios rústicos que estén ubicados en áreas urbanas y que tengan una cabida inferior a una hectárea física se regulará por la legislación general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos.
Las disposiciones del presente decreto ley no serán aplicables al arrendamiento de terrenos fiscales, comos tampoco a los contratos de arrendamiento, mediería o aparcería a que se refiere el artículo 8° de la ley 17.729.”

Predio rustico: el que tiene aptitud agrícola, forestal o ganadera.

Normas a destacar:
Art. 3: en las zonas fronterizas no se pueden celebrar contratos de arrendamiento de predios rústicos con personas naturales o jurídicas extranjeras.

Art. 4: tiene siempre aplicación el derecho legal de retención de los arts. 1937 y 1942 C.Civ.

Art. 5: ¿es solemne el contrato de arrendamiento de predios rústicos?

Art. 5° “El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes individualizados, lo suscribirán en dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios
La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida”.

• López Santa María: le parece que no, sino que el contrato es consensual. Señala que el rol escritura pública es para fines tributarios. Si no lo hace por escrito no se puede hacer valer ante autoridades tributarias.
• Vodanovic: señala que es solemnidad, este contrato de arrendamiento sería solemne. Si no se hace es nulo, pues la ley exige la escritura + declaración.

Art. 7: prohibición para el arrendatario de subarrendar el predio o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio, sin autorización previa y por escrito del propietario. Confirma regla general del art. 1946 C.Civ.

Art. 10: el contrato de arrendamiento subsiste aunque el arrendador venda o transfiera a cualquier título el predio arrendado, salvo acuerdo del nuevo propietario con el arrendatario. Es una regla especial que desplaza la aplicación del art. 1962 C.Civ.

Art. 12: define contrato de mediería o aparcería.
12°.- “Se entenderá por contrato de mediería o aparcería aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terrenos y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten obligándose, ambas partes, además, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotación de los terrenos, a concurrir a los gastos de producción, a realizar en forma conjunta la dirección de la explotación y a participar en los riesgos de la misma.
Llámase cedente la persona que se obliga a aportar el uso de la tierra y mediero al que se obliga a trabajarla.”

Question 40

¿es solemne el contrato de arrendamiento de predios rústicos?

Answer 40

Art. 5° “El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes individualizados, lo suscribirán en dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios
La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida”.

• López Santa María: le parece que no, sino que el contrato es consensual. Señala que el rol escritura pública es para fines tributarios. Si no lo hace por escrito no se puede hacer valer ante autoridades tributarias.
• Vodanovic: señala que es solemnidad, este contrato de arrendamiento sería solemne. Si no se hace es nulo, pues la ley exige la escritura + declaración.

Answer 41

Art. 10: el contrato de arrendamiento subsiste aunque el arrendador venda o transfiera a cualquier título el predio arrendado, salvo acuerdo del nuevo propietario con el arrendatario. Es una regla especial que desplaza la aplicación del art. 1962 C.Civ.

Question 42

Contrato de medianeria, definición, ¿es arrendamiento?

Answer 42

Art. 12 DL 993: define contrato de mediería o aparcería.
12°.- “Se entenderá por contrato de mediería o aparcería aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terrenos y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten obligándose, ambas partes, además, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotación de los terrenos, a concurrir a los gastos de producción, a realizar en forma conjunta la dirección de la explotación y a participar en los riesgos de la misma.
Llámase cedente la persona que se obliga a aportar el uso de la tierra y mediero al que se obliga a trabajarla.”

Algunos autores sostienen que no es contrato de arrendamiento, ya que por las características que señala y su objeto, hace que se parezca a una sociedad agrícola.
Vodanovic:
- más que un arrendamiento, es una forma asociativa de explotación cuya naturaleza participa en alguna medida del contrato de sociedad (art. 1983 inc. 2 C.Civ.).
- incluso se podría considerar como un joint venture agrícola.

Question 43

ARRENDAMIENTO DE OBRA, definición, partes, elementos.

Answer 43

Concepto doctrinal: Contrato de arrendamiento que tiene por objeto la ejecución de una obra material que una de las partes, llamada artífice (arrendador), se obliga a hacer en beneficio de la otra parte (arrendatario), la cual se obliga a pagar un cierto precio por ella (Vodanovic).

Partes:
- Arrendador: “artífice”: el que confecciona la obra material.
- Arrendatario: el que encarga la obra y debe pagar un precio por ella.

Elementos del contrato:

a. Ejecución de una obra material:
- Arrendador pone su trabajo al servicio de otro para transformar una substancia en una obra nueva (mueble o inmueble).
- Se hace una obra nueva con una substancia mediante la transformación de ella por el trabajo del hombre (Vodanovic).

b. Precio:
- No se paga en consideración al tiempo (como en el arrendamiento de servicios).
- Se paga en consideración a la importancia de la obra (Vodanovic).

Question 44

ARRENDAMIENTO DE OBRA. Naturaleza del contrato y teoría de los riesgos:

Answer 44

Se debe distinguir si es un arrendamiento o compraventa, ello depende de quién suministra la materia:
- Artífice suministra la materia  venta (inc. 1). p.e. si el sastre provee la tela para confeccionar un traje es compraventa, pues básicamente vende una cosa. Pero es una compraventa a prueba (modalidad)
- El que encargó la obra suministra la materia  arrendamiento (inc. 3). Para que sea arrendamiento la materia debe ser suministrada por el que paga el precio, es decir, el arrendatario.
- Si las dos partes suministran parte de la materia  quien suministra la materia principal (inc.4):
o Artífice: venta.
o El que ordenó la obra: arrendamiento.
- Contrato de construcción  se aplica art. 1996 inc. 4. aunque el constructor coloque los materiales, el contrato no es de venta, sino de arrendamiento, porque se entiende que el suelo (que coloca el que encarga la obra) es lo principal. Por ende, nunca puede ser compraventa.

Teoría de los riesgos:
o Compraventa (inc. 1 e inc. 2): Si la figura es una compraventa:
 Va a existir una excepción al art. 1550. no riesgo no es del comprador, sino que si se produce la destrucción de la cosa, el vendedor debe pagar el precio. Es un caso de excepción establecida en el art. 1996 inc.2.
 aplicación del art. 1823.

o Arrendamiento (inc. 3): art. 2000
 Pérdida de la materia recae sobre su dueño (art. 2000 inc. 1).regla res domino.
 Artífice sólo podrá reclamar el precio en los casos del art. 2000 inc. 3.

Question 45

Art 2000 inc.3.

Answer 45

“Por consiguiente, la pérdida de la materia suministrada por el que ordenó la obra, pertenece a éste; y no es responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le sirven. Aunque la materia no perezca por su culpa, ni por la de dichas personas, no podrá el artífice reclamar el precio o salario, si no es en los casos siguientes:
1º. Si la obra ha sido reconocida y aprobada;
2º. Si no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la obra;
3º. Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artífice

Question 46

ARRENDAMIENTO DE OBRA. precio

Answer 46

Puede ser:
1° Precio fijo por toda la obra: precio alzado

2° Precio especial por cada una de las partes de la obra: se da generalmente en obras realizadas por etapas. Obra por administración.

3° Si las partes no han fijado el precio (art. 1997):
i. Se presumirá que han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste,
ii. Por el que se estimare equitativo a juicio de peritos.

4° Se ha convenido que un tercero va a fijar el precio
o tercero muere antes de procederse a la ejecución de la obra  contrato será nulo.
o tercero muere después de haberse procedido a ejecutar la obra se fijará el precio por peritos.

Question 47

Aprobación de la obra (arrendamiento de obra). formas, ¿qué pasa si el arrendador no aprueba la obra?

Answer 47

El arrendador se obliga a ejecutar esta obra la ley considera que el arrendatario debe dar su aprobación sobre si está conforme o no.
Ejecutada la obra, es necesario que el que la encargó la apruebe.
- Regla general: reconocimiento o aprobación total.  el que encargó la obra la aprueba en su totalidad
- Excepción: Puede ser parcial cuando se ha convenido que la obra se apruebe por partes (art.2001).

Si no se cumple el estándar se aplica el art. 2002. (Art. 2002: efectos.)
Art. 2002.- “Si el que encargó la obra alegare no haberse ejecutado debidamente, se nombrarán por las dos partes peritos que decidan.
Siendo fundada la alegación del que encargó la obra, el artífice podrá ser obligado, a elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnización de perjuicios.
La restitución de los materiales podrá hacerse con otros de igual calidad o en dinero.”

• Inc.1 Si no queda conforme  se nombraran peritos antes de ir ante un juez
• Inc. 2. Los peritos consideran que la cosa es defectuosa

Answer 48

Art. 1999.- “Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución.
Por consiguiente, el que encargó la obra, aun en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra.”

• Inc. 2: particularidad: el que encargó la obra puede arrepentirse en cualquier momento.

o el que encarga la obra (arrendatario) puede hacer cesar el contrato, pero tiene que reembolsarle al artífice todos los costos, lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra (incluso el lucro cesante).
o El precio es de todo el trabajo el trabajo que ya llevaba hecho, el costo de los materiales y lo que hubiese podido ganar en la obra, es decir, lucro cesante. (daño emergente + lucro cesante)

Question 49

Contrato de construcción a suma alzada:

Answer 49

Las partes acuerdan un precio único, prefijado por toda la construcción.
Principal contrato de confección de obra material.

Contrato de construcción a suma alzada u obra vendida: se estipula un precio único por toda la obra.
Definición doctrinaria: aquel por el cual una persona llamada empresario, toma a su cargo la construcción de un edificio, por un precio prefijado (Vodanovic).

Existen otros contratos de construcción (no regulados en el C. Civil):
1- por unidad de medida.
2- por precio máximo.
3- llave en mano.  se paga por la totalidad cuando ya está todo funcionando.
4- por administración.  se van entregando estados en que el constructor va diciendo como va avanzando y se dan aprobaciones y pagos parciales.

Question 50

Desglose art. 2003

Question 51

Extinción del contrato de confección de obra material por la muerte del artífice:

Answer 51

Art. 2005.- “Todos los contratos para la construcción de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario; y si hay trabajos o materiales preparados, que puedan ser útiles para la obra de que se trata, el que la encargó será obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos se calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para toda la obra.
Por la muerte del que encargó la obra no se resuelve el contrato.”

 la muerte del empresario produce la extinción de la obra. Siempre que sea persona natural.
 Se aplica a cualquier contrato de confección de una obra material.
 En este sentido el contrato es intuito personae: se celebra en atención a las aptitudes del artífice.  se contrato por las aptitudes personales.
 Por la muerte del arrendatario (el que paga y encargó la obra): no se extingue el contrato. En ese aspecto no es intuito personae, pues la obligación de pagar se transmite a sus herederos.

Si hay materiales o trabajos preparados el arrendatario debe recibirlos y pagar por ellos.

Question 52

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS, concepto, partes, especies

Answer 52

“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a prestar un servicio y la otra a pagar por este servicio”

• Servicio es inmaterial (Vodanovic).  es inmaterial cuando prevalece el esfuerzo intelectual por sobre el esfuerzo físico
• Servicio es material cuando prevalece el esfuerzo físico sobre el intelectual (Vodanovic).

Concepto: tiene lugar cuando en el servicio que una parte debe prestar a la otra predomina el esfuerzo intelectual por sobre la obra de mano (Vodanovic).

Partes:
- Arrendatario: el que paga el precio.
- Arrendador: se obliga a realizar el servicio inmaterial (el que presta los servicios).

Tres especies de arrendamiento de servicios inmateriales que regula el C.Civ.:
1. Para realizar una obra inmaterial aislada.
2. Para realizar una obra inmaterial que implica servicios continuos.
3. Servicios inmateriales de aquellas personas que para prestarlos han debido estudiar carreras largas.

Question 53

Arrendamiento de servicios para realizar una obra inmaterial aislada.

Answer 53

Art. 2006.-“Las obras inmateriales, o en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composición literaria, o la corrección tipográfica de un impreso, se sujetan a las disposiciones especiales de los artículos 1997, 1998, 1999 y 2002.”
- Se sujetan a las disposiciones especiales de los arts. 1997 (precio), 1998 (tercero tiene la facultad de fijar el precio), 1999 (desistimiento unilateral) y 2002 (incumplimiento en la ejecución de la obra).

Ley asimila este contrato a aquellos que tienen por objeto la confección de una obra material (Vodanovic).  al ser aislado le es aplicable normativa propia de la confección de obra material.

Answer 54

Servicios inmateriales continuados: servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos que han de desarrollarse en un tiempo más o menos largo.
- Ejemplos del art. 2007: podría haber contrato de trabajo (si hay vínculo de subordinación y dependencia).
Arrendamiento de servicios inmateriales continuados: consiste en una larga serie de actos que no impliquen contrato de trabajo.

Norma más relevante es el art. 2009: norma especial solo para arrendamiento de servicios materiales continuos.
Art. 2009.-“Cualquiera de las dos partes podrá poner fin al servicio cuando quiera, o con el desahucio que se hubiere estipulado.
Si la retribución consiste en pensiones periódicas, cualquiera de las dos partes deberá dar noticia a la otra de su intención de poner fin al contrato, aunque en éste no se haya estipulado desahucio, y la anticipación será de medio período a lo menos.”

• Si se estipuló desahucio: contrato terminará luego del desahucio estipulado.  partes lo regularon que cualquiera de ellas puede ponerle término pero con cierta anticipación.
• Si no se estipuló desahucio: cualquiera de las dos partes podrá poner fin al servicio cuando quiera, con la excepción del inc. 2 cuando se trata de pensiones periódicas (deberá haber desahucio).
• El que cualquiera de las partes pueda ponerle término cuando quiera es una excepción al art. 1976, el cual establece el período de anticipación del desahucio (un período entero).
• Inc.2  regla especial: si la retribución por el SMC se ha acordado que son rentas periódicas no se puede poner término por cualquiera de las partes sin que haya desahucio. La ley exige que se aviso el desahucio, pero como no se ha acordado, se debe utilizar como mínimo de anticipación medio periodo.

Question 55

Arrendamiento de servicios inmateriales de aquellas personas que para prestarlos han debido estudiar carreras largas:

Answer 55

Art. 2012.- “Los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el artículo 2118 se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrario a ellas.”
- No es mandato, es arrendamiento, pero se rigen por reglas del mandato.

Art. 2118.- Los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato.”
- p.e. abogados.

Por tanto, las carreras y profesionales liberales se rigen:
1º. Por las reglas del mandato.
2º. Por las reglas del arrendamiento de servicios inmateriales, en lo que no se contrapongan con las primeras.