Contratos en particular

Question 1

Contrato preparatorio

Answer 1

Noción: aquel mediante el cual las partes estipulan que en el futuro celebrarán otro contrato que, por ahora, ellas no pueden concluir o que está sujeto a incertidumbre, siendo dudosa su factibilidad. (López Santa María).

Question 2

Contrato de promesa. Definición y características

Answer 2

• Aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición, cumpliéndose con todos los requisitos que establece el art. 1554 del C.C.

Características:
1° Es un contrato
2° Contrato preparatorio
3° Contrato principal
4° Solemne: debe constar por escrito
5° Sujeto a modalidades legales
6° Puede ser unilateral o bilateral
7° Puede ser gratuito u oneroso

Question 3

Requisitos de la promesa

Answer 3

1. Requisitos propios a todo contrato
2. Requisitos propios ART. 1554

ART. 1554: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª. Que la promesa conste por escrito;

2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;

4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.”

Question 4

Efectos del contrato de promesa

Answer 4

 Efecto principal: genera obligación de hacer: otorgar el contrato prometido.
Características de esta obligación de hacer:
1. De hacer (art. 1554 inc. final).
2. Mueble: los hechos que se deben se reputan muebles (art. 581).
3. Indivisible, tanto activa como pasivamente. Todos los promitentes compradores tendrían que comprar y todos los promitentes vendedores tendrían que vender.
4. Fungible.
5. Transmisible. La promesa no es título translaticio de dominio.
6. Transferible.

Obligación de otorgar el contrato definitivo lleva envuelta la obligación de que el contrato definitivo resulte plenamente válido y eficaz: comprende la obligación de efectuar todos los trámites o diligencias que permitan celebrar un contrato definitivo válido y eficaz en el momento oportuno.

Question 5

Cumplimiento e incumplimiento de la promesa

Answer 5

Cumplimiento voluntario:
* Partes otorgan el contrato definitivo en el momento oportuno.
* Otorgamiento del contrato definitivo es un pago / se deben cumplir los requisitos de éste.

Cumplimiento forzado:
* Acreedor tiene los derechos del art. 1553 / normas sobre ejecución forzada de obligaciones de hacer y normas del CPC (procedimiento ejecutivo en las obligaciones de hacer, arts. 530 y ss. CPC).

• Acreedor puede pedir que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido: que se le apremie para que firme el contrato (art. 543 CPC y art. 1553 n° 1 C.C.). En juicio ejecutivo.
• Acreedor puede pedir que el juez de la causa (como representante legal del deudor) suscriba la escritura del contrato definitivo en nombre del deudor (art. 532 CPC y art. 1553 n° 2 C.C.). En juicio ejecutivo.
• Acreedor podría pedir cumplimiento forzado por equivalencia y demandar indemnización de perjuicios (art. 1553 n° 3 C.C.). En juicio ordinario.

Question 6

Extinción de la promesa

Answer 6

Reglas generales:
o Por pago (cumplimiento voluntario),
o Nulidad,
o Resciliación, se otorga una escritura pública para la resciliación.
o Falló la condición, etc.

• Promesa bilateral (regla general en la práctica aunque podría no serlo): envuelve la condición resolutoria tácita del art. 1489 (podrá pedirse su resolución con indemnización de perjuicios).
• Si las partes estipularon expresamente un plazo extintivo: cumplido, se extingue la obligación de pleno derecho (sin necesidad de declaración judicial).

Question 7

CONTRATO DE OPCIÓN. Definición, partes y características.

Answer 7

Contrato preparatorio general que consiste en la oferta unilateral de contrato que formula una de las partes, de manera temporal, irrevocable y completa, en favor de otra persona que de momento se limita a declararla admisible, expresa o tácitamente, reservándose libremente la facultad de aceptar (Fueyo).

Partes:
- Optatario o promitente: quien formula una oferta irrevocable de contrato. Solo dura un tiempo pero es irrevocable. Se obliga a no revocar. La oferta contiene todos los elementos del contrato prometido (definitivo). Si el contrato de opción contiene todos los elementos del contrato definitivo que se busca celebrado si el optante manifiesta su aceptación el contrato definitivo se tiene por celebrado. Todos los detalles del contrato definitivo tienen que estar definidos en el contrato de opción.

• Optante o promisario: quien la recibe, aceptando la relación preparatoria, pero reservándose la facultad de consentir en el contrato futuro que se le ofrece. El consentimiento se traspasa al contrato definitivo. Obtiene un beneficio económico.

Características:
1° Preparatorio general
2° Generalmente unilateral
3° Generalmente gratuito
4° Consensual

Question 8

Efectos contrato de opción

Answer 8

1. Promitente contrae obligación de no hacer: no revocar la oferta durante el plazo estipulado.

• Contenido de esta obligación comprende: no alterar la oferta, no ejecutar acto alguno que entorpezca o dificulte el perfeccionamiento del contrato definitivo.

2. Optante adquiere la facultad de aceptar o no, dentro del término estipulado, la celebración del contrato definitivo:
   * Si deja transcurrir el término estipulado y no se manifiesta, o, si dentro del plazo rechaza la oferta: contrato de opción se extingue.
   * Si consiente dentro de plazo: contrato definitivo queda perfeccionado con su sola aceptación.
   * Contrato de opción oneroso: optante deberá además pagar al promitente el precio pactado (de ser oneroso).

Question 9

Definición COMPRAVENTA

Answer 9

art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Question 10

ART. 1973

Answer 10

La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Question 11

¿Cuando es compraventa y cuando es permuta?

Answer 11

Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.

Question 12

Clasificación/ características compraventa

Answer 12

1° Bilateral
2° Oneroso
3° Conmutativo
4° Principal
5° Consensual o solemne.

Question 13

Art. 1801

Answer 13

La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes.

La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.

Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.

Question 14

Casos en que la compraventa es solemne.

Answer 14

art. 1801:
BIENES RAICES
SERVIDUMBRES
CENSOS
SUCESIÓN HEREDITARIA

su solemnidad es ESCRITURA PÚBLICA

Otros casos:
- CV usufructo sobre inmuebles
- Venta de naves mayores
- Venta derechos de aprovechamiento y derechos reales constituidos sobre ellos
- Venta de derechos mineros.

Question 15

¿Qué ocurre con los inmuebles por adherencia y muebles por anticipación?

Answer 15

No están sujetos a la excepción del art. 1801 inc. 2°. Por ende, la compraventa es consensual.

Question 16

¿Qué ocurre si las. partes de una compraventa pactan formalidades convencionales?

Answer 16

Art. 1802.- “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2.º del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.”
Puede que no nazca el contrato hasta que se otorgue una escritura pública o privada.

Question 17

ARRAS DE LA COMPRAVENTA. Regla general, plazo, excepciones

Answer 17

Concepto: Consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato, o bien, en parte del precio o en señal de quedar convenidos (Meza Barros).

dación de arras otorga el derecho de retractarse del contrato (art. 1803 C.C.):
1. El que las dio las pierte
2. El que recibe debe restituir el doble.

Plazo: el que las partes fijen o 2 meses desde la celebración, ni después de otorgada la escritura pública.

Excepciones: art. 1803
Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

Question 18

Gastos en la compraventa

Answer 18

art. 1806.-“Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa.”

Question 19

Cosas de la esencia de la CV

Answer 19

COSA y PRECIO

Question 20

Cosa (elemento de la CV), sus requisitos

Answer 20

Cosa vendida es:
* por una parte, el objeto de la obligación del vendedor de entregar la cosa y,
* por otra parte, la causa de la obligación del comprador de pagar el precio.

Requisitos:
1° Debe ser comerciable
2° Debe ser determinada y singular
3° Debe ser real
4° No debe pertenecer al comprador

Question 21

Precio (elemento de la CV), concepto, requisitos

Answer 21

Es el objeto de la obligación del comprador, pero al mismo tiempo, es la causa de la obligación del vendedor, que sería entregar la cosa.

Concepto: dinero que el comprador da por la cosa vendida. Según el 1794 es posible que esté constituido por parte dinero parte cosa

Requisitos:
1° Debe ser dinero
2° Debe ser real
3° Debe ser determinado
4° Debe ser serio: no puede ser irrisorio

Question 22

Capacidad en la CV.
Incapacidades especiales

Answer 22

ART. 1795: Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.

Incapacidades especiales:
1. art. 1796:
“Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad”
- Cónyuges no separados judicialmente no pueden celebrar válidamente una compraventa, son incapaces.
- Padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.

Si se llegara a celebrar el vicio que le afecta es la nulidad absoluta (arts. 10, 1466, 1682).

2. art. 1797.
   “Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.”
3. art. 1798.
   “ Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta”

Estos dos últimos se refieren a administradores de establecimientos públicos.

4. art. 1799:
   “No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores.”

Tutores y curadores: representantes legales de incapaces. La ley prohíbe que compren de los bienes de su público sin cumplir las reglas del título específico.

5. art. 1800:
   “Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144.”

Question 23

Panorama general de los efectos de la CV

Answer 23

1. De la esencia:
   - obligación del comprador de pagar el precio.
   - obligación del vendedor de entregar la cosa.
2. De la naturaleza:
   - Las partes no pueden decir nada al respecto y la obligación va a ir incluida en el contrato.
   - Obligación de saneamiento del vendedor. Sobre dos cosas:
   o La evicción
   o Sanear los vicios ocultos.

Question 24

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Answer 24

Art. 1824 inc. 1.- “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida.”
- obligación de entregar la cosa: de la esencia.
- obligación de saneamiento: de la naturaleza.

Question 25

Obligación de entrega del vendedor

ART. 1824

Answer 25

Art. 1824 inc. 2: habla de entrega y tradición. Pero técnicamente no son lo mismo, pues tradición es la entrega jurídica.

¿Está obligado el vendedor de transferir el dominio?  claramente está obligado a entregar la cosa, pero no está obligado a transferir el dominio, pues en Chile la venta de cosa ajena vale.
- Traditio a non domino (arts. 682, 683). El adquirente no se convierte en dueño, pero queda como poseedor, quien eventualmente puede adquirir el dominio por medio de la usucapión.

Por lo tanto, se obliga a entregar la cosa (entrega legal y material) pero no se obliga a transferir la
propiedad.
Lo que indiscutiblemente debe hacer el vendedor debe colocar al comprador en posición de poseedor. No necesariamente de dueño.

Question 26

Qué se debe distinguir en la obligación de entrega respecto a los muebles e inmuebles?

Answer 26

A. Entrega de cosas muebles:
 Cosa debe ser entregada con sus frutos y accesorios.
 Se aplica art. 684. Contempla tradiciones fictas, donde no necesariamente se produce la entrega mano a mano
 Art. 1829: venta de animales. Si se vende un animal embarazada o que amamanta se vende junto con la cría.

B. Entrega de inmuebles:
 Entrega legal o jurídica (tradición). Junto con la entrega material.
 art. 1830: se comprenden los accesorios.
 art. 1831 inc. 1: distingue

1. Venta en relación a la cabida: art. 1831
   o No hay una individualización del inmueble, pero si de la extensión. Se puede vender bajo esos términos.
   o ¿qué pasa si la cabida real es diferente a la cabida declarada? art. 1832:
   * Si existe esta diferencia se debe ajustar el precio. La ley regula el mecanismo de reajuste con un margen de 10%, si es eso no se reajusta, pero si es más que eso las partes deben hacerlo, ya sea pagando más o menos.
2. Venta como cuerpo cierto: deben ser individualizados.

Question 27

Obligación de saneamiento. caracteristicas:

Answer 27

Art. 1837.- “La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.”

Obligación de saneamiento se desdobla:
a. De la evicción: actuación judicial de un tercero.
b. De los vicios ocultos o redhibitorios: defectos de la cosa.

Características generales de la obligación de saneamiento:
1. De la naturaleza (art. 1444): Si las partes nada dicen está involucrada, pero pueden eximir al vendedor de la obligación, por medio de un pacto de irresponsabilidad.
2. Obligación condicional: está sujeta a que un tercero demande al comprador o que la cosa tenga defectos, que son hechos futuros e inciertos.
3. Obligación común a todos los contratos onerosos: se regula específicamente en materia de compraventa pero la doctrina entiende que está presente en todos los contratos onerosos.

Question 28

Obligación de saneamiento de la evicción, obligaciones y requisitos.

Answer 28

Vendedor debe entregar la cosa y amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida (art. 1837). No pueden haber turbaciones de hecho o de derecho.

Contempla dos obligaciones:
1. Obligación de hacer  defender al comprador en el juicio.
2. Obligación de dar  indemnizar perjuicios al comprador.

1º. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa (art. 1838).
2º. Evicción debe provenir de un hecho anterior a la venta (art. 1839).
3º. La privación de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial (art. 1838).

Question 29

Requisitos para que se haga exigible la obligación de saneamiento de la evicción:

Answer 29

1. Que el comprador se vea en el riesgo de perder la cosa en virtud de turbaciones de Derecho de un tercero.
2. Que el comprador le dé conocimiento al vendedor de que ha sido demandado.

Question 30

Alternativas del vendedor cuando es citado por la evicción

Answer 30

a) No comparece (art. 1843 inc. 3):
El juicio continúa en contra del comprador. El comprador de todas maneras debe defenderse. Si eventualmente pierde el juicio el vendedor es responsable de la evicción, por ende, deberá indemnizarlo por todos los perjuicios causados.

Salvo que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fue evicta la cosa. Es decir, cito al vendedor, no compareció, el juicio sigue y lo pierde, pero lo pierde porque no hizo algo que el comprador debió haber hecho. p.e. si no presenta la excepción de prescripción adquisitiva.

b) Comparece:
Vendedor notificado se apersona en el juicio y pasa a tener rol de demandado. El comprador en ese juicio puede permanecer en ese juicio, pero como tercero coadyuvante (art. 1844).

Question 31

¿Qué comprende la obligación indemnizatoria?

Answer 31

1º. Restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos: art. 1852, art. 1848.
2º. Costas legales del contrato que hubieren sido satisfechas por el comprador.
3º. Valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845.
4º. Costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845.
5º. Aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
6º. Inc. final: lo anterior es sin perjuicio de las limitaciones que siguen.

Question 32

Venta forzada

Answer 32

art. 1851.- “En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.”

Típicamente ocurre cuando hubo un embargo que llega a embargue. Sigue teniendo el deber de saneamiento pero solo a la restitución del precio. De todos modos, lo más posible es que sea insolvente.

Question 33

Pacto de irresponsabilidad por evicción

Answer 33

Como el saneamiento es parte de la naturaleza, si las partes nada dicen se subentiende que es así, queda a disposición de las partes eximir al vendedor de su obligación de saneamiento. Deben decirlo expresamente en la compraventa.
Este pacto se realiza muchas veces porque al banco le conviene, por el poder de negociación.

Válido, salvo que en ese pacto haya habido mala fe del vendedor (art.1842).
Art. 1842.-“Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya”

Question 34

¿Se puede eximir el vendedor de la obligación de indemnizar el precio del contrato de compraventa?

Question 35

Evicción parcial en una CV

Answer 35

Art.1852 inc.final..- “Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta.”

Es un criterio cuantitativo, si la parte evicta es de tal magnitud que se presume que no se iba a celebrar la compraventa si se hubiese sabido, nace la rescisión, pero está mal utilizada, porque no se refiere a nulidad relativa, sino que la resolución para dejarlo sin efecto.

Question 36

Extinción de la acción de saneamiento de una evicción

Answer 36

1° Manera voluntaria

2° Prescripción extintiva

3° Causales legales
i. Si el demandado no cita de evicción

ii. Si el comprador ha dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa (art. 1843 inc. 3 parte final).

iii. Casos del art. 1846. La ley dice expresamente que esa es la obligación de saneamiento de la obligación
Art. 1846.-“ Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:
1º. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador;
2º. Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.”

Question 37

Obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios. Acción que surge de esta obligación.

Answer 37

Vendedor debe proporcionar al comprador la posesión útil de la cosa. Entendido en el sentido de que la cosa sirva para los fines naturales a lo que esa cosa es destinada. Si eso no se cumple, la posesión no es útil y adolece de algún vicio oculto.

Acción para reclamar el cumplimiento de esta obligación: “acción redhibitoria”: se descompone en dos acciones:
1. “Acción rescisoria”: que se le ponga fin al contrato. Esta mal denominada, pues no se refiere a rescisión, pues no hay nulidad, la doctrina entiende que se refiere a resolución para dejar sin efecto el contrato.
2. Acción “quanti minoris”: se busca que se reduzca el precio.

Question 38

Vicios redhibitorios, definición, requisitos.

Answer 38

“Vicios o defectos que, existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que la cosa sea impropia para su uso natural o que sólo sirva imperfectamente”

Requisitos:
1º. Haber existido al tiempo de la venta;
2º. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;
3º. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

Question 39

Efecto de los vicios redhibitorios

Answer 39

Si se dan los requisitos el comprador tiene derecho a optar entre (art.1860):
Art. 1860.- “Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere.”

Surge un derecho para el comprador para elegir según mejor le pareciere, vale decir, puede decidir libremente cual de las 2 acciones elegir.
a. Acción rescisoria: pedir la resolución de la venta y la restitución del precio.
b. Acción quanti minoris: obtener una rebaja proporcional del precio.

Question 40

Extensión de la responsabilidad del vendedor en los vicios redhibitorios

Answer 40

a. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que haya debido conocerlos por su profesión u oficio, será obligado a:
- La restitución o la rebaja del precio, más indemnización de perjuicios (art. 1861 1a parte).
- Lo equipara a la mala fe objetiva.

b. Si el vendedor no conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a:
o la restitución o la rebaja del precio (art. 1861 2a parte).

Question 41

ACCIÓN RESCISORIA, plazo de prescripción.

Answer 41

Art.1866 .- “La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real.”

Es una acción de plazos breve:
- Prescribe 6 meses respecto de las cosas muebles.
- Prescribe 1 año respecto de los bienes raíces.
- Salvo que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes hubieren ampliado o restringido este plazo. (ejemplos de plazo de prescripción extintiva disponibles para las partes).
El tiempo se cuenta desde la entrega real.

Question 42

¿Qué pasa si los vicios que presenta la cosa en la compraventa no son del tipo que señala el numeral 2 del art. 1858?

Question 43

ACCIÓN QUANTI MINORIS, qué es, plazos de prescripción

Answer 43

Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el n° 2 del art. 1858: no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta sino sólo para la rebaja del precio (art. 1868).

Prescripción: 1 año muebles, 18 meses inmuebles

Question 44

¿Qué ocurre si la cosa perece después de perfeccionado el contrato de cv?

Answer 44

no perderá el comprador el derecho a la rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa (art. 1862 inc. 1).

Question 45

¿Qué ocurre si la cosa perece por un vicio inherente a ella?

Answer 45

Si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella: se seguirán las reglas del art. 1861 (indemnización de perjuicios) (art. 1862 inc. 2).
- La cosa pereció en poder del comprador, pero la razón es por el vicio oculto. Se siguen las reglas del art. 1861:
o Vendedor sabia o debía conocer los vicios: indemnización de perjuicios
o Vendedor no sabía y tampoco debía: no estaba obligado a la indemnización

Question 46

¿Qué ocurre en el caso de que se de un vicio oculto en una cosa que fue vendida en pluralidad?

Answer 46

art. 1869.- “Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto; a menos que aparezca que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles.”
- El saneamiento solo afecta a las cosas que tengan el defecto, salvo que sean cosas que en su conjunto conformen una unidad.

Question 47

Extinción de la obligación de saneamiento de vicios redhibitorios

Answer 47

1. Cuando el comprador enajena la cosa (opinión de Alessandri).
2. Pacto de irresponsabilidad: art. 1859. Partes pueden acordar que el vendedor no tiene esa obligación es válido siempre que no haya mala fe.
3. Por renuncia. Acto unilateral en que el comprador renuncia a a ejercer esas acciones.
4. Por prescripción extintiva:
   o Acción indemnizatoria: 5 años desde que la obligación se hizo exigible (arts. 2514 y 2515).
   o Acción quanti minoris: 1 año para los bienes muebles y 18 meses para los bienes raíces (art. 1869).
   o Acción rescisoria: 6 meses respecto de las cosas muebles y 1 año respecto de los bienes raíces. Contado desde la entrega real (art. 1866).
   o Art. 1866 acepta que los contratantes amplíen o restrinjan estos plazos.

Question 48

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR EN LA CV

Answer 48

1- Pagar el precio.
2- Recibir la cosa.

Question 48

Obligación de pagar el precio, lugar, tiempo.

Answer 48

Art. 1872.- “El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario.
Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.”

Question 49

efectos del no pago oportuno del precio

Answer 49

Resolución del contrato o cumplimiento forzado más indemnización perjuicios (art. 1489, art. 1873). Siempre opera la CRT por ser bilateral. El art. 1873 lo reitera en la compraventa
Art. 1873.- “Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.”

Question 50

Efectos de la resolución de la cv respecto a terceros

Answer 50

Art. 1490 y 1491, se debe distinguir si es cosa mueble o inmueble. Apuntan a distinguir si es que el que ahora está en poder de la cosa está de buena o mala fe subjetiva.

Art. 1876.- “La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores.”

Question 51

Cláusula de reserva de la propiedad en la CV

Answer 51

Art. 680 inc. 2.- “Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición.”

 El problema es que esa norma está en pugna de la regla especial en materia de compraventa. (art. 1874)
Art. 1874.- “La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.”
 Aunque se haya acordado en la cv que el vendedor se reserve la propiedad hasta que se le pague, con la entrega se produce la entrega de la propiedad. La ley entiende que es dueño desde que hubo entrega.

Algunos ordenamientos jurídicos extranjeros: cláusula de reserva de la propiedad es la mejor de las cauciones para el vendedor. En estos países es una buena garantía para el vendedor de que se le va a pagar el precio.
Chile: se entiende que prima art. 1874 sobre art. 680 inc. 2

Question 52

Obligación del comprador de recibir la cosa

Answer 52

Es perjudicial la mora del comprador para el vendedor pues le gatillan gastos por la conservación de la cosa. Por eso es que la ley regula que si está en mora lo primero que debe hacer es pagarle al vendedor los gastos de consignación.

Tiene también un deber de custodia del cual se recibe de culpa leve, pero si el comprador se constituye en mora de recibir(art.1827) baja el estándar a culpa grave:

• Debe pagarle al vendedor los gastos de conservación de la cosa y otros perjuicios.
• Vendedor deja de responder de culpa leve y pasa a responder de culpa grave.

Question 53

Requisitos de la acción rescisoria en la compraventa:

Answer 53

1º. Lesión sea enorme (ultra dimidium) (art. 1889):
2º. Compraventas civiles de inmuebles (art. 1891):
3º. No se haya perdido la cosa en poder del comprador (art. 1893 inc. 1).
4º. Cosa debe estar en dominio del comprador (art. 1893 inc. 2).

Question 53

LESIÓN ENORME EN EL CONTRATO DE CV

Answer 53

Art. 1888.-“El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.”
- “podrá”: entonces podría no rescindirse. Por ende, es facultativo que el contrato quede sin efectos. Es facultad del afectado.
- Se debe concordar con el art. 1891

Art. 1891.- “No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia.”

Question 54

Efectos de la rescisión por lesión enorme:

Answer 54

• Comprador contra quien se pronuncia la recisión podrá, a su arbitrio:
  o Consentir en ella
  o Completar el justo precio con deducción de 1/10 parte.
• Vendedor contra quien se pronuncia la recisión podrá, a su arbitrio:
  o Consentir en la recisión.
  o Restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en 1/10 parte.

Es un derecho optativo a su arbitrio.
Si no se ejercen estos derechos: vendedor recobra la cosa y comprador el precio pagado.

Question 55

Efectos de la rescisión por lesión enorme respecto a terceros.

Answer 55

Si se entiende que la acción rescisoria es nulidad relativa. Por regla general, la nulidad produce efectos respecto todos los terceros,, alcanza a los terceros. Y no importa si el tercero está de buena o mala fe.

Excepción (art. 1895): el comprador que deba restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella.
“El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella.”
Si el comprador había constituido una hipoteca a favor de un tercero, la carga de obtener la cancelación de la hipoteca recae sobre el comprador. Pues en principio esta nulidad no afecta a terceros.

Question 56

Pactos accesorios a la compraventa

Answer 56

1° PACTO COMISORIO
2° PACTO DE RETROVENTA ART. 1881-1885
3° PACTO DE RETRACTO ART. 1886
4° CUALQUIERA OTRO PACTO ACCESORIO LICITO

Question 57

Pacto comisorio

Answer 57

Es el contrato en el que la ley regula el PC, que es la CRT expresamente regulada solo a propósito del incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio. arts. 1877-1880 (ya estudiado).

art. 1879 impide que haya un verdadero PC.Calificado que es aquel PC en que las partes acuerdan expresamente que la resolución va a ser de pleno derecho, pero el comprador tiene 24 horas desde la notificación para pagar el precio.

Question 58

PACTO DE RETROVENTA, definición, requisitos para su validez, plazo para ejercerlo.

Answer 58

Concepto. Art. 1881 “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.”

Requisitos:
1. Que se haya estipulado al momento del contrato (art. 1881).
2. Que se estipule un precio que pagará el vendedor para recuperar la cosa (art. 1881).
3. Que se estipule un plazo dentro del cual el vendedor podrá hacer uso del derecho de recomprar la cosa:

Si las partes no lo hicieron, opera el art. 1885
➢ art. 1885 inc. 1: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato.”

Question 59

PACTO DE RETROVENTA, efectos entre las partes y respecto a terceros

Answer 59

1. Si el vendedor ejerce el derecho debe dar aviso al comprado: no menos de 6 meses muebles, no menos de 1 año inmuebles.

1.Entre las partes:
a) Si el vendedor no ejerce su derecho a recobrar la cosa vendida o si deja pasar el plazo: se consolida definitivamente el dominio del comprador. Ya no está sujeta a la condición resolutoria ordinaria.

b) si el vendedor ejerce su derecho a recobrar la cosa vendida a tiempo:
o derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesiones naturales (art. 1883 inc.1, arts. 649 y ss.).
o derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador (art. 1883 inc. 2).
o obligado al pago de las expensas necesarias / no de las mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento (art. 1883 inc. 3).

2. Respecto de terceros:
   La ley hace expresamente aplicable los arts. 1490 y 1491.
   Art. 1882.-“El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los artículos 1490 y 1491.”

Distinguir entre si la cosa es mueble o inmueble, o si el tercero está de buena o mala fe, en principio solo se afecta al de mala fe.

Question 60

Art. 1881

Answer 60

Art. 1881 “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.”

Question 61

¿Se puede ceder pacto de retroventa? ¿es un derecho personalisimo?

Answer 61

Art. 1884: “El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.”
- derecho intransferible.
- derecho transmisible mortis causa (art. 1492). Si se muere el vendedor y no ha pasado el plazo se transmite a sus herederos.
- no es un derecho personalísimo, pues esos no son ni cedibles ni transmisibles.

Question 62

PACTO DE RETRACTO

Answer 62

Art.1886 inc.1.- “Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.”

El supuesto es que un tercero se presente ofreciendo mejorar el precio de la cv, es un plazo por un hecho futuro e incierto. Pero la condición no puede pasar de un año, es decir, hasta un año para que se presenta una persona que mejora la compra. Si se presenta, se debe resolver, es decir, dejarlo sin efecto.

Naturaleza jurídica de este contrato: compraventa sujeta a condición resolutoria ordinaria casual.

Question 63

TEORÍA DE LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA. ¿cuando se altera?

Answer 63

La teoría de los riesgos regula estando pendiente una obligación de entregar una especie o cuerpo cierto se destruye, pero la destrucción ha sido fortuita.

Art.1820 en relación al art.1550.
Art. 1820.- “La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición la pérdida será del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá al comprador.”

Art. 1550.- “El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distintas; en cualquiera de estos casos, será a cargo del deudor el riesgo de la cosa, hasta su entrega.”

¿Cuándo se altera la teoría de los riesgos?
“ El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor” regla general.
Salvo:
- Deudor en mora de efectuar la entrega, es decir, el vendedor estaba en mora de la obligación de entregar, el riesgo es del vendedor. Por ende, debe pagar indemnización
- Que se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distinta. Riesgo es del vendedor.