Condomínio Flashcards
Condomínio
Conceito: No condomínio duas ou mais pessoas têm os atributos da propriedade ao mesmo tempo de forma compartilhada
Tipos de Condomínio
C. Voluntário: por acordo de vontade das partes
C. Necessário: por determinação legal
C. pro indiviso: o direito de cada condômino está numa fração ideal (um escritório com mesas amplas) -> não há uma clara divisão
C. pro diviso: o direito de cada condômino está uma fração real (escritório com “mini salas”)-> há uma clara divisão
C. incidente: por motivos alheios á vontades das pessoas
Formas de Condôminios
universal: compreende a totalidade do bem
particular: abrange apenas certos bens
edilício: forma de propriedade compartilhada de um edifício ou conjunto de edifícios. Nela, os proprietários de unidades individuais possuem também uma fração do uso e propriedade das áreas comuns do prédio.
Direitos dos condôminos (condomínio voluntário)
- Tem frações ideais iguais, salvo outra estipulação.
- Cada um receberá os frutos na proporção de suas frações (1.326).
- Cada um pode usar e fruir da coisa, prestando contas aos demais.
- Se o bem é utilizado apenas por um, este deve remuneração aos demais (1.319).
- Cada um responde pelos frutos que percebeu (1.319).
- Cada um responde subjetivamente pelos danos que causar a coisa (1.319)
- Não podem alterar a destinação da coisa comum.
- Cada um pode alienar ou gravar sua fração ideal.
- Não podem dar posse da coisa a estranhos, sem autorização dos demais (maioria absoluta) (1.323).
- Para proteger o bem, qualquer um pode propor ação possessória ou reivindicatória.
Deveres dos condôminos (condomínio voluntário)
- Arcar com as despesas de conservação e de divisão da coisa na proporção da sua fração.
Se a dívida for contraída por todos os condôminos, sem se estipular cota ou solidariedade,
entende-se que cada qual se obrigou pela sua fração (1.317).
Dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão obrigam apenas ele, que
pode cobrar regressivamente dos demais (1.318).
Para não pagar as despesas o condômino tem que renunciar sua fração ideal (1.316)
A parte renunciada será distribuída na proporção dos gastos dos outros condôminos.
Se não há condômino quem faça os pagamentos, a coisa comum será dividida e o condomínio
extinto. - Suportar os ônus a que estiver sujeito a coisa
Condomínio Voluntário é…
TRANSITÓRIO
– O seu prazo pode ser de até 5 anos
- Por graves razões, qualque condômino pode ajuizar ação de divisão
– Qualquer condômino pode exigir a sua divisão (direito potestativo),
cujas despesas cada um arca pela sua fração ideal.
Não resolveu amigavelmente?
cabe ação de divisão (imprescritível),
obrigando cada condômino a estremar suas partes (II do 569, § 1.º
do 572, 588 a 598 do CPC)
Se não há acordo de venda do condomínio?
a ação será de alienação judicial (730, CPC)
nos casos de herança?
aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de
partilha de herança (1.321, 2.013 a 2.022 ->A doutrina civilista tem defendido a impossibilidade de
os herdeiros postularem a extinção do condomínio e a
alienação do bem comum
VENDA DA PARTE DO CONÔMINO
- Os condôminos tem preferência nas seguintes regras:
1.º) o condômino que tiver benfeitorias de maior valor. 2.º) Na falta de benfeitorias, o dono da fração ideal maior.
3.º) Não falta de benfeitorias e sendo todos de frações iguais, terá aquele que depositar judicialmente o preço -> No condomínio edilício o direito de preferência não se aplica
- Se o condômino que NÃO TINHA CONHECIMENTO DA VENDA DO IMÓVEL, poderá, depositando o preço, requerer para si a parte vendida a estranhos no prazo de 180 dias, sob pena de decadência (direito de preferência, preempção ou prelação legal)
Condomínio necessário - regras
Ter uma barreira: (1.327) Nas meações de paredes, cercas, muros e valas divisória
O proprietário pode adquirir a outra meação que
pertence ao vizinho, pagando-lhe 50% do valor da obra e do terreno que ela ocupa
Os propietários não concordam com a divisão dos gastos da obra?
perito judicial, pago pelos proprietários, arbitrará – (1.329)
A barreira divisória só poderá ser usada, quando ambos pagarem seu custeio
tipos de condôminios edilícios
- COMERCIAIS: shopping center
- domicilias: apartamenttos
- serviço
- multi (Para comércio, serviços e moradia)
- Para casas
- para vagas de garagem
- Condôminios de lotes
- Condôminios de multipropriedades (aquele vídeo da casa de férias)
Incorporação imobiliária
Conceito: atividade empresarial que visa mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até sua conclusão.
Etapas:
1. Compra do terreno
2. desenvolvimento do projeto
3. Alvará de aprovação
4. Registro da incorporação
5. Lançamento
6. Início da construção
7. Fim da construção
8. Habiti-se
9. repasse
Condomínio Edilício - regras
ESTRUTURA
- Para existir ele deve ter dois tipos de edificação:
1. COMUM: Todos tem acesso , não podem ser alienada separadamente (EX.: o solo, estrutura do prédio, telhado, acesso ao logradouro público)
2. AUTÔNOMOS: Podem ser alienadas separadamente (vagas de garagem)
- TODOS os condôminos devem ter acesso ao logradouro público.
- O condomínio edilício não tem uma personalidade jurídica, no entanto tem obrigações contratuais, tributárias e trabalhistas, como também capacidade processual.
INSTITUIÇÃO
- Pode ser feita ente vivos ou por meio de testamento registrado no CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), com o seguinte conteúdo:
1. A discriminação (tamanho, cômodos…) e individualização (andar, número…) das partes autônomas, estremadas uma das outras e das partes comuns.
2. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade autônoma em relação às partes comuns.
3. O fim a que as unidades se destinam.
CONSTITUIÇÃO (regulamento do condomínio)
–> Convenção de condomínio= regula os interesses dos condôminos
- poderá ser feito por instrumento público ou particular
- Para a convenção, são condôminos os que forem no RGI (Registro Geral de Imóveis,): proprietário, promitente comprador ou cessionários de direitos à unidades autônomas.
- deve ser assinada por no mínimo 2/3 dos titulares para frações ideias
- Será oponível contra terceiros se registrada no CRI
- cláusulas mínimas:
1. A repetição do conteúdo da instituição (1.332).
2. A forma de administração (reeleição de síndico, mandato, administradora, subcondomínios, conselhos…).
3. A competência, a forma de convocação e o quórum
deliberativo da AGO e da AGE.
4. As sanções para os moradores (condôminos ou possuidores).
5. O regimento interno do condomínio, com regras do cotidiano do condomínio, tais como a utilização das áreas comuns, as restrições de uso, os horários de funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões genéricas ou específicas.
Direitos dos condôminos
GRUD é livre, isto é, pode alienar da sua unidade autônoma a outro condômino, mas a estranho se a convenção ou a assembleia permitir
- As garagens não podem ser alienados ou alugados a estranhos, salvo autorização da convenção
- A composse das partes comuns nos termos da convenção
- De votar e participar das assembleis SE QUITE
Nas assembleias o locatário poderá votar se não envolver despesas extraordinárias ou se condômino-locador a ela não comparecer
Deveres dos condôminos
- Contribuir para despesas segundo suas frações ideais, salvo disposto na convenção.
- As despesas com partes comuns de uso exclusivo, incumbem a quem delas se serve
- O proprietário do terraço de cobertura arcará com as despesas de sua conservação.
- o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
> é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem (IV, art. 3º da lei 8.009/90). - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.
- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação
- respeitar os 3 “ss” dos direitos de vizinhança.
Penalidades
PAGAR MULTA E JUSOS MORATÓRIOS = sobre o débito, para o Condômino que não paga a taxa de condomínio.
PERDAS E DANOS + MULTA = o descumpridor dos deveres de 2 a 5 – prevista na convenção ou deliberada em assembleia (2/3 dos condôminos restantes).
MULTA DE ATÉ 5 VEZES A QUOTA CONDOMINAL + PERDAS E DANOS =
- QUEM DECIDE? ) o descumpridor reiterado de seus deveres, por deliberação de 3/4 dos condôminos
restantes, conforme a gravidade das faltas e a reiteração
PAGAR MULTA DE 10 VEZES A TAXA CONDOMINAL = reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais
Tipos de Condôminos Inadimplentes
Condômino Infrator: Não cumpre os deveres
Condôminos Reincidentes: Já se envolveu em problema
Condôminos antissocial: É aquele que se recusa reiteradamente a respeitar as regras da coletividade. E consequentemente, gera a incompatibilidade de convivência com os demais moradores do condomínio.
Obras no condomínio
Obras que dependem da autorização da assembleia:
1. Construção de outro pavimento ou edifício = autorização unânime dos condôminos
2.Voluptuárias(ex.:construção de área de lazer) = 2/3 dos condôminos
3. Úteis= voto da maioria
4. Necessárias de valor excessivos não-urgente
OBRAS NECESSÁRIAS URGENTE CARAS= deve ser informado à assembleia
NÃO PRECISA DE AUTORIZAÇÃO = obras necessárias de valor não excessivo.
O síndico ou um condômino (se omisso ou impedido o síndico) pode realizar.
O condômino será reembolsado das despesas que efetuar por tais obras.
ESTRUTURA DA ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
ASSEMLEIA GERAL
CONSELH
SINDICO - ADMINISTRADORA
SUBSÍNDICO
ZELADOR
FURNCIONÁRIOS: porteiro, faxineiro, vigia, ASG, garagista
SÍNDICO
- eleito pela assemblei
- pode ser remunerado ou não
MADATO= 2 anos - Não é obrigatório ser um condômino, pessoa física ou jurídica
ATRIBUIÇÕES
1.Convocar a AGO e AGE.
2. Representar (ativa e passivamente) o condomínio em juízo ou fora dele.
3. Dar ciência imediata à assembleia de processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio.
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
5. Diligenciar pela conservação e guarda das partes comuns.
6. Elaborar o orçamento da receita e da despesa para cada exercício anual.
7. Cobrar a taxa condominial, bem como impor e cobrar as multas devidas.
8. Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas.
9. Realizar o seguro da edificação.
PODERES DO SINDICO
- pode delegar o poder de representação ou funções administrativas com a aprovação da assembleia
- pode ser destituído e responsabilizado civil e criminalmente pela assembleia devido a irregularidades, não prestação de contas ou má administração.
Assembleia exclusiva para tal fim, convocada por 1⁄4 dos condôminos.
A maioria absoluta dos membros da assembleia quem decide.
Ampla defesa e o contraditório ao síndico.
ASSEMBLEIAS
AGO - Assembleia geral ordinário = anualmente para:
1. Aprovar o orçamento das despesas, a taxa condominial e a prestação de contas.
2. Eleger o substituto.
3. Alterar o regimento interno.
Se não convocar 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo e não se reunindo a
assembleia o juiz decide a questão pelo requerimento de qualquer condômino.
AGE - Assembleis geral extraordinária - Por outro motivo que não discutido na anual
convoncada pelo síndico ou por 1/4 dos moradores
A convocação para AGE deve constar a ordem do dia com a especificação dos assuntos a serem deliberados. Já a AGO, como a pauta é prevista na lei, pode ser dispensada de constar da ordem do dia. Em ambas deve ser dada a
conhecer aos condôminos para que possam se preparar (REsp 654.496/RJ).
- Todos os condôminos devem ser convocados
Votos = serão proporcionais ás frações proporcionais
Quórum Votação
Conceito= quantidade mínima obrigatória de membros presentes ou formalmente representados, para que uma assembleia possa deliberar e tomar decisões válidas.
Conselho Fiscal
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros (morador), eleitos pela assembleia para dar parecer sobre as contas do síndico, aprovando-as ou rejeitando-as.
CONDOMÍNIOS DE LOTE
Mesmas regras de condomínio edilício
LOTE -é um terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos (~125m2).
Equipamentos de infraestrutura: escoamento sanitário e das águas pluviais, abastecimento de água potável, iluminação pública, energia elétrica e vias de circulação.
- (1.358-A) pode haver, em terrenos, partes
designadas de lotes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade
comum dos condôminos.
–a fração ideal de cada condômino poderá ser
proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma ou ao respectivo potencial construtivo
ou a outros critérios indicados no ato de
instituição.
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
É um direito real de propriedade é periódico.
* Tempo mínimo = 7 dias
limite de pessoas = 52 pessoas
POOL HOTELEIRO=empreendimento em que cada proprietário de uma unidade imobiliária (flat ou apartamento) transfere a sua gestão a uma administradora hoteleira.
ADMINISTRADOR = mandatário legal apenas para atos de mera gestão ordinária da multipropriedade.
O IPTU só recai sobre a unidade periódica e os demais multiproprietários não podem ser
responsabilizados pela dívida de IPTU do imóvel todo.
- Cada multiproprietário é dono da mobília no respectivo período de tempo,
O inadimplente pode ser proibido de usar sua unidade periódica
EXTINÇÃO
Causas
1 - Com a edificação total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína.
- Com a desapropriação do imóvel, cuja indenização será repartida na proporção ao valor das suas unidades imobiliárias.
