Condomínio Flashcards
Condomínio
Conceito: No condomínio duas ou mais pessoas têm os atributos da propriedade ao mesmo tempo de forma compartilhada
Tipos de Condomínio
C. Voluntário: por acordo de vontade das partes
C. Necessário: por determinação legal
C. pro indiviso: o direito de cada condômino está numa fração ideal (um escritório com mesas amplas) -> não há uma clara divisão
C. pro diviso: o direito de cada condômino está uma fração real (escritório com “mini salas”)-> há uma clara divisão
C. incidente: por motivos alheios á vontades das pessoas
Formas de Condôminios
universal: compreende a totalidade do bem
particular: abrange apenas certos bens
edilício: forma de propriedade compartilhada de um edifício ou conjunto de edifícios. Nela, os proprietários de unidades individuais possuem também uma fração do uso e propriedade das áreas comuns do prédio.
Direitos dos condôminos (condomínio voluntário)
- Tem frações ideais iguais, salvo outra estipulação.
- Cada um receberá os frutos na proporção de suas frações (1.326).
- Cada um pode usar e fruir da coisa, prestando contas aos demais.
- Se o bem é utilizado apenas por um, este deve remuneração aos demais (1.319).
- Cada um responde pelos frutos que percebeu (1.319).
- Cada um responde subjetivamente pelos danos que causar a coisa (1.319)
- Não podem alterar a destinação da coisa comum.
- Cada um pode alienar ou gravar sua fração ideal.
- Não podem dar posse da coisa a estranhos, sem autorização dos demais (maioria absoluta) (1.323).
- Para proteger o bem, qualquer um pode propor ação possessória ou reivindicatória.
Deveres dos condôminos (condomínio voluntário)
- Arcar com as despesas de conservação e de divisão da coisa na proporção da sua fração.
Se a dívida for contraída por todos os condôminos, sem se estipular cota ou solidariedade,
entende-se que cada qual se obrigou pela sua fração (1.317).
Dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão obrigam apenas ele, que
pode cobrar regressivamente dos demais (1.318).
Para não pagar as despesas o condômino tem que renunciar sua fração ideal (1.316)
A parte renunciada será distribuída na proporção dos gastos dos outros condôminos.
Se não há condômino quem faça os pagamentos, a coisa comum será dividida e o condomínio
extinto. - Suportar os ônus a que estiver sujeito a coisa
Condomínio Voluntário é…
TRANSITÓRIO
– O seu prazo pode ser de até 5 anos
- Por graves razões, qualque condômino pode ajuizar ação de divisão
– Qualquer condômino pode exigir a sua divisão (direito potestativo),
cujas despesas cada um arca pela sua fração ideal.
Não resolveu amigavelmente?
cabe ação de divisão (imprescritível),
obrigando cada condômino a estremar suas partes (II do 569, § 1.º
do 572, 588 a 598 do CPC)
Se não há acordo de venda do condomínio?
a ação será de alienação judicial (730, CPC)
nos casos de herança?
aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de
partilha de herança (1.321, 2.013 a 2.022 ->A doutrina civilista tem defendido a impossibilidade de
os herdeiros postularem a extinção do condomínio e a
alienação do bem comum
VENDA DA PARTE DO CONÔMINO
- Os condôminos tem preferência nas seguintes regras:
1.º) o condômino que tiver benfeitorias de maior valor. 2.º) Na falta de benfeitorias, o dono da fração ideal maior.
3.º) Não falta de benfeitorias e sendo todos de frações iguais, terá aquele que depositar judicialmente o preço -> No condomínio edilício o direito de preferência não se aplica
- Se o condômino que NÃO TINHA CONHECIMENTO DA VENDA DO IMÓVEL, poderá, depositando o preço, requerer para si a parte vendida a estranhos no prazo de 180 dias, sob pena de decadência (direito de preferência, preempção ou prelação legal)
Condomínio necessário - regras
Ter uma barreira: (1.327) Nas meações de paredes, cercas, muros e valas divisória
O proprietário pode adquirir a outra meação que
pertence ao vizinho, pagando-lhe 50% do valor da obra e do terreno que ela ocupa
Os propietários não concordam com a divisão dos gastos da obra?
perito judicial, pago pelos proprietários, arbitrará – (1.329)
A barreira divisória só poderá ser usada, quando ambos pagarem seu custeio
tipos de condôminios edilícios
- COMERCIAIS: shopping center
- domicilias: apartamenttos
- serviço
- multi (Para comércio, serviços e moradia)
- Para casas
- para vagas de garagem
- Condôminios de lotes
- Condôminios de multipropriedades (aquele vídeo da casa de férias)
Incorporação imobiliária
Conceito: atividade empresarial que visa mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até sua conclusão.
Etapas:
1. Compra do terreno
2. desenvolvimento do projeto
3. Alvará de aprovação
4. Registro da incorporação
5. Lançamento
6. Início da construção
7. Fim da construção
8. Habiti-se
9. repasse
Condomínio Edilício - regras
ESTRUTURA
- Para existir ele deve ter dois tipos de edificação:
1. COMUM: Todos tem acesso , não podem ser alienada separadamente (EX.: o solo, estrutura do prédio, telhado, acesso ao logradouro público)
2. AUTÔNOMOS: Podem ser alienadas separadamente (vagas de garagem)
- TODOS os condôminos devem ter acesso ao logradouro público.
- O condomínio edilício não tem uma personalidade jurídica, no entanto tem obrigações contratuais, tributárias e trabalhistas, como também capacidade processual.
INSTITUIÇÃO
- Pode ser feita ente vivos ou por meio de testamento registrado no CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), com o seguinte conteúdo:
1. A discriminação (tamanho, cômodos…) e individualização (andar, número…) das partes autônomas, estremadas uma das outras e das partes comuns.
2. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade autônoma em relação às partes comuns.
3. O fim a que as unidades se destinam.
CONSTITUIÇÃO (regulamento do condomínio)
–> Convenção de condomínio= regula os interesses dos condôminos
- poderá ser feito por instrumento público ou particular
- Para a convenção, são condôminos os que forem no RGI (Registro Geral de Imóveis,): proprietário, promitente comprador ou cessionários de direitos à unidades autônomas.
- deve ser assinada por no mínimo 2/3 dos titulares para frações ideias
- Será oponível contra terceiros se registrada no CRI
- cláusulas mínimas:
1. A repetição do conteúdo da instituição (1.332).
2. A forma de administração (reeleição de síndico, mandato, administradora, subcondomínios, conselhos…).
3. A competência, a forma de convocação e o quórum
deliberativo da AGO e da AGE.
4. As sanções para os moradores (condôminos ou possuidores).
5. O regimento interno do condomínio, com regras do cotidiano do condomínio, tais como a utilização das áreas comuns, as restrições de uso, os horários de funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões genéricas ou específicas.
Direitos dos condôminos
GRUD é livre, isto é, pode alienar da sua unidade autônoma a outro condômino, mas a estranho se a convenção ou a assembleia permitir
- As garagens não podem ser alienados ou alugados a estranhos, salvo autorização da convenção
- A composse das partes comuns nos termos da convenção
- De votar e participar das assembleis SE QUITE
Nas assembleias o locatário poderá votar se não envolver despesas extraordinárias ou se condômino-locador a ela não comparecer
Deveres dos condôminos
- Contribuir para despesas segundo suas frações ideais, salvo disposto na convenção.
- As despesas com partes comuns de uso exclusivo, incumbem a quem delas se serve
- O proprietário do terraço de cobertura arcará com as despesas de sua conservação.
- o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
> é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem (IV, art. 3º da lei 8.009/90). - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.
- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação
- respeitar os 3 “ss” dos direitos de vizinhança.
Penalidades
PAGAR MULTA E JUSOS MORATÓRIOS = sobre o débito, para o Condômino que não paga a taxa de condomínio.
PERDAS E DANOS + MULTA = o descumpridor dos deveres de 2 a 5 – prevista na convenção ou deliberada em assembleia (2/3 dos condôminos restantes).
MULTA DE ATÉ 5 VEZES A QUOTA CONDOMINAL + PERDAS E DANOS =
- QUEM DECIDE? ) o descumpridor reiterado de seus deveres, por deliberação de 3/4 dos condôminos
restantes, conforme a gravidade das faltas e a reiteração
PAGAR MULTA DE 10 VEZES A TAXA CONDOMINAL = reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais
Tipos de Condôminos Inadimplentes
Condômino Infrator: Não cumpre os deveres
Condôminos Reincidentes: Já se envolveu em problema
Condôminos antissocial: É aquele que se recusa reiteradamente a respeitar as regras da coletividade. E consequentemente, gera a incompatibilidade de convivência com os demais moradores do condomínio.
Obras no condomínio
Obras que dependem da autorização da assembleia:
1. Construção de outro pavimento ou edifício = autorização unânime dos condôminos
2.Voluptuárias(ex.:construção de área de lazer) = 2/3 dos condôminos
3. Úteis= voto da maioria
4. Necessárias de valor excessivos não-urgente
OBRAS NECESSÁRIAS URGENTE CARAS= deve ser informado à assembleia
NÃO PRECISA DE AUTORIZAÇÃO = obras necessárias de valor não excessivo.
O síndico ou um condômino (se omisso ou impedido o síndico) pode realizar.
O condômino será reembolsado das despesas que efetuar por tais obras.
ESTRUTURA DA ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
ASSEMLEIA GERAL
CONSELH
SINDICO - ADMINISTRADORA
SUBSÍNDICO
ZELADOR
FURNCIONÁRIOS: porteiro, faxineiro, vigia, ASG, garagista
