Cession/acquisition : TVA et droits Flashcards
Régime fiscal de l’acquisition d’un terrain à bâtir
Pour la TVA, un terrain à bâtir est un terrain constructible au regard de l’urbanisme
Application de la TVA obligatoire (sauf si le cédant est un non assujetti), sur marge ou prix total
TPF : exonération mais droit fixe de 125 € (engagement de construire)
Régime fiscal des opérations d’achat/revente
Ex-activité de marchand de biens
Nécessite :
- d’être assujetti à la TVA
- d’avoir inscrit l’immeuble en stock
- de le revendre dans les 5 ans (délai non prorogeable)
1 - TVA
Pas de régime spécifique
Si option TVA pour un immeuble ancien, possibilité de l’appliquer soit sur le prix total, soit sur la marge (si acheté à un non-assujetti)
TPF
2 – La TPF
Taux réduit de 0,715% (comme pour le neuf) si revente dans les 5 ans
Si pas de revente dans le délai, TPF au taux normal + pénalités (4,80 avant 2018 – 2,40 après)
Quelles opérations ouvrent le droit à l’application de la TPF à taux réduit ?
La TPF au taux réduit de 0,715% s’applique sur :
- Les cessions d’immeuble neuf soumis à TVA
- L’acquisition d’immeuble avec engagement de revendre dans les 5 ans
- Les cessions de crédit-bail
+ certaines opérations agricoles ou à caractère social.
Bail à construction : définition et fiscalité
Durée de 18 à 99 ans avec obligation de construire pour le preneur. Ces constructions deviendront propriété du bailleur à la fin du bail
•Conclusion du bail : exonération de TVA mais possibilité d’option
Le preneur immobilise les constructions à son bilan. Il déduit la TVA générée par les constructions sur la durée du bail ou sur leur durée normale d’utilisation
•Expiration du bail :
Pour le preneur, normalement pas d’IS car amortissements
Pour le bailleur, les constructions sont imposables (assiette : prix de revient). Au delà de 18 ans, abattement. Au delà de 30 ans, exonération.
Cessions pour lesquelles la TVA s’applique de plein droit
La TVA s’applique de plein droit sur :
- les immeubles neufs
- les terrains à bâtir (sauf si acquis auprès d’un particulier)
Quelle est l’assiette de la TPF ?
Elle est constituée :
- du prix hors taxes
- des charges augmentatives (avantages directs ou indirects accordés par l’acquéreur au vendeur dans le cadre de la mutation) : paiement de travaux réalisés par le vendeur avant la vente, report de jouissance permettant au vendeur d’encaisser des loyers au-delà de la cession, paiement par l’acquéreur d’impôts normalement dus par le vendeur, etc…)
Dans quel cas de figure interviennent les régularisations de TVA ?
Lorsqu’un bien immobilier cesse d’être utilisé pour une activité soumise à TVA, son propriétaire doit procéder à des régularisations par 20ème.
Principe : en cas d’acquisition d’une immobilisation, la TVA qui en grève le prix est déductible si cette immobilisation est affectée à une activité soumise à TVA pendant 20 ans ou fraction d’année civile.
La régularisation s’applique :
- à la TVA afférente au prix d’acquisition de l’immeuble,
- à la TVA afférente aux travaux réalisés sur l’immeuble depuis son acquisition
Dans quel type de situation la TVA est-elle supportée sur la marge et non sur le prix total ?
A l’occasion de sa cession, si l’immeuble n’a pas ouvert droit à la déduction de TVA pour le vendeur lorsqu’il l’a acquis, la TVA s’applique sur la marge.
C’est le cas lorsqu’un assujetti professionnel de l’immobilier a acquis l’immeuble, objet de la vente, auprès d’un particulier ou d’un assujetti exonéré
Quel est le régime de TVA, lors de sa revente, d’un bien acquis sans TVA ?
Application de la TVA sur la marge et non sur le prix total
Quel est le mécanisme du transfert des droits à déduction de TVA ?
Le transfert des droits à déduction de TVA a été supprimé en 2015.
Auparavant, les droits à déduction de TVA pouvaient être transférés dans le cadre d’une cession non soumise à TVA dans le délai de régularisation. La cession ouvrait, pour l’acquéreur, un nouveau délai de régularisation.
Comment se calcule le prix de revient d’un immeuble
Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux
Quelle est la conséquence pour le vendeur, de l’option TVA pour la cession ?
• Pour le vendeur, l’application de la TVA à la vente peut lui permettre de valider définitivement la déduction de toute la TVA supportée antérieurement, au titre du bien immobilier.
•Pour l’acquéreur
- S’il peut déduire la TVA qu’il supporte sur son acquisition (immeuble utilisé pour des opérations soumises à TVA), la TVA appliquée à la transaction lui sera déduite et / ou remboursée par le Trésor
- S’il ne peut pas déduire cette TVA (immeuble affecté à une activité non soumise à TVA à la suite de l’acquisition), cela représente un renchérissement du prix de 20 %.
