ARRENDAMIENTO Flashcards
CONCEPTO
“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
De la definición resulta que el arrendamiento puede tener un triple objeto:
a) la concesión del goce de una cosa;
b) la ejecución de una obra, y
c) la prestación de un servicio.
CARACTERÍSTICAS
a) El arrendamiento, en sus diversas formas, es un contrato consensual. Se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, acordes en el precio y en la cosa, obra o servicio.
b) El arrendamiento es, asimismo, un contrato bilateral, oneroso, conmutativo. Ambos contratantes contraen mutuas obligaciones, se gravan en beneficio recíproco y sus prestaciones se miran como equivalentes.
Elementos del contrato (ARRENDAMIENTO DE COSAS)
Elementos del contrato
- Enunciación. El arrendamiento requiere, como elementos esenciales, un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio: consensus, res, pretium.
VOLUNTAD
COSA
PRECIO
CONSENTIMIENTO
El arrendamiento de cosas es consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca de la cosa y el precio.
Las partes lo pueden pactar por escrito, escritura pública, e incluso inscrita
Además, en caso de enajenarse la cosa, los adquirentes quedarán obligados a respetar el arriendo; deben respetarlo aun los acreedores hipotecarios cuando el arrendamiento se encuentra inscrito con anterioridad a la inscripción de la hipoteca.
SOLEMNIDADES ESPECIALES DEL CONTRATO
en atención a la calidad de las personas que lo celebran. Así, para dar en arrendamiento los bienes raíces de la mujer, por más de cinco años si son predios urbanos y por más de ocho si se trata de predios rústicos, el marido necesita el consentimiento de la mujer (art. 1756). Análoga regla rige para arrendar la mujer administradora de la sociedad conyugal los bienes del marido (art. 1761).
Solemnidades voluntarias
Pueden las partes estipular las solemnidades que juzguen convenientes y dar al contrato, en consecuencia, un carácter solemne. Consagra el art. 1921 una regla análoga a la señalada para la compraventa: “Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada”.
ARRENDAMIENTO DE COSAS: LA COSA
La cosa debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de voluntad: ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista.
Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada no debe ser consumible.
El art. 1916 establece una regla general: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”.
ARRENDAMIENTO DE COSAS: PRECIO
Como en la compraventa, el precio debe ser 1.-real o serio y 2.- determinado.
La determinación del precio es una exigencia que fluye de los principios generales. La cantidad a que asciende el precio puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo.
“puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada” (art. 1917).
ARRENDAMIENTO DE COSAS: 303. Forma de determinar el precio.
El art. 1918 dispone que el precio puede fijarse “de los mismos modos que en el contrato de venta”.
En consecuencia, el precio puede fijarse por las partes o por un tercero; no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.
La determinación del precio puede hacerse “por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen” (art. 1808, inc. 2º).
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
art. 1924.
Con arreglo a la citada disposición legal, el arrendador es obligado:
1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
2. A mantenerla en el estado de servir para el fin del arrendamiento;
3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa.
OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA
La obligación de entregar la cosa arrendada es de la esencia del contrato de arrendamiento.
El art. 1920 previene que la entrega de la cosa arrendada “podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”.
Pero cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega obviamente no podrá verificarse por medio de la inscripción del título en el Registro del Conservador.
La entrega del inmueble se verifica poniéndolo materialmente a disposición del arrendatario o, simbólicamente, entregándole, por ejemplo, las llaves.
TIEMPO Y LUGAR DE ENTREGAR LA COSA
a) La entrega deberá verificarse en la época señalada por las partes y, a falta de estipulación, inmediatamente después de celebrado el contrato.
b) La entrega se hará, en primer término, en el lugar convenido; en el silencio de las partes, la entrega se verificará en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, según se trate de cosas específicas o genéricas (arts. 1587, 1588 y 1589).
ESTADO DE ENTREGA DE LA COSA
La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin para que fue arrendada.
La obligación de entregar la cosa se habrá cumplido imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho a que está naturalmente destinada.
EFECTOS DE LOS VICIOS EN LA COSA (EN LA ENTREGA)
La existencia de estos vicios hace responsable al arrendador, en términos que dependen de su magnitud o importancia y de su conocimiento por las partes:
a) Si el mal estado o calidad de la cosa “impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada”, tiene derecho el arrendatario para pedir la terminación del contrato de arrendamiento.
Puede ejercitar este derecho sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contratar, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero sin culpa del arrendatario (art. 1932).
b) En cambio, cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o la cosa se destruye en parte, “el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta” (art. 1932, inc. 2º).
c) Además del derecho de pedir la terminación del arrendamiento o la rebaja del precio en su caso, suele el arrendatario tener derecho a que se le indemnicen los perjuicios, cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
LA MORA EN LA ENTREGA DE LA COSA
La mora del arrendador, debida al hecho o culpa suyos o de sus agentes o dependientes, da derecho al arrendatario a demandar indemnización de perjuicios.
Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario demandar la terminación del contrato con derecho para que, además, se le resarzan los perjuicios sufridos (art. 1926, inc. 2º).
OBLIGACIÓN DE MANTENER LA COSA EN EL ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN AL QUE HA SIDO ARRENDADA
Debe entregarla en estado de servir. Pero no basta con que la cosa sea inicialmente apta; la obligación del arrendador de procurar al arrendatario el goce de la cosa se prolonga por el tiempo de duración del arrendamiento. En suma, debe entregarla en estado de servir y mantenerla o conservarla en este estado.
El art. 1927 previene: “La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario”.
Con todo, el arrendador deberá efectuar aun las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada (art. 1927, inc. 2º).
OBLIGACION DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIÓN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA
la obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada se descompone en dos obligaciones:
a) Obligación del arrendador de no turbar al arrendatario, y
b) Obligación del arrendador de garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros.
Cualquiera turbación que sea obra del arrendador o de personas a quienes éste pueda vedarla, da derecho al arrendatario a reclamar indemnización de perjuicios (art. 1929).
Pero el legislador se ha ocupado, en especial, de las turbaciones que provengan de mutaciones en la forma de la cosa o de la ejecución de trabajos en ella.
SITUACIONES DE TURBACIONES DE DERECHO
Las turbaciones de que el arrendatario puede ser víctima de parte de terceros son de hecho y de derecho.
Por este motivo, el art. 1931 previene: “La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el arrendador”.
Pero el arrendatario por su parte tiene la obligación de dar noticia al arrendador de las turbaciones o molestias que reciba de los terceros. La omisión o tardanza en que incurra le hará responsable de los perjuicios “que de ello se sigan al arrendador” (art. 1931, inc. 2º).
Para determinar los derechos que competen al arrendatario turbado en el goce, es menester indagar la importancia de la turbación, esto es, si las vías de derecho de terceros atentan en forma grave o leve contra dicho goce:
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