9 - La Locazione e l'Affitto Flashcards
1.0 La Locazione
- Definizione
La locazione è il contratto con quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art.1571 c.c.)
1.0 La Locazione
- Caratteristiche
- Consensuale = si perfeziona solo con il consenso delle parti
- Ad effetti obbligatori = non trasferisce la proprietà o un altro diritto reale, bensì genera un obbligazione
- Forma = è richiesta, a pena di nullità, solo per le locazioni immobiliari di durata superiore a 9 anni (art. 1350 c.c. n.8)
- Oggetto = beni mobili o immobili
- Di durata = si protrae nel tempo, non può eccedere i 30anni
2.0 Gli obblighi del Locatore
Il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, di mantenerla in buon uso, di garantire il pacifico godimento del conduttore.
2.1 La cessione di Fabbricato
Fino al 2011 chi cedeva la proprietà o il godimento, anche in locazione di un immobile aveva l’obbligo di effettuare la comunicazione di cessione fabbricato all’autorità di pubblica sicurezza competente, entro 48 ore dalla cessione dei locali
Nel 2011 tale obbligo è stato assorbito dalla registrazione dei contratti per cui l’obbligo della comunicazione è rimasto per i contratti non soggetti obbligatoriamente a registrazione e per le locazioni a stranieri extracomunitari o apolidi (senza cittadinanza)
3.0 Gli obblighi del conduttore
Il conduttore ha l’obbligo di prendere in consegna la cosa, di utilizzarla con la diligenza del buon padre di famiglia secondo l’uso pattuito, di pagare il canone stabilito e di restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta alla scadenza del termine
4.0 Il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale richiesto dal locatore non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali
5.0 Normativa Locazione
- Legge 392/1978 (equo canone) = disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale
- Legge 431 /1988 = ha introdotto novita limitatamente alla locazione di immobili ad uso abitativo
6.0 La locazione di immobili urbani : uso abitativo
- Tipologie di Locazione : Contratti Liberi
Durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4) se il locatore non dà disdetta alla prima scadenza, con raccomandata 6 mesi prima, per uno dei motivi espressamente previsti dalla legge 431/98, cioè destinare l’immobile ad uso proprio o della propria famiglia, se l’inquilino ha un altro immobile nello stesso comune, per ristrutturazione o vendita, per non uso dell’ inquilino.
Dalla seconda scadenza in poi ogni parte puo proporre all’altra il rinnovo del contratto o la rinuncia, con un preavviso di 6 mesi.
Il conduttore può recedere in ogni momento, per gravi motivi, con un preavviso di 6 mesi (recesso legale) o in base a quanto stabilito nel contratto (recesso convenzionale)
E’ vietata la Sub locazione e la cessione del contratto senza il consenso del locatore
Canone liberamente determinabile dalle parti
E’ richiesta la forma scritta e la registrazione del contratto
6.0 La locazione di immobili urbani : uso abitativo
- Tipologie di Locazione : Contratti a canone convenzionato
- Uso abitativo = durata di 3 anni, prorogabile per altri 2 (3+2)
- Uso abitativo transitorio = durata da 1 a 18 mesi
- Uso abitativo per studenti universitari = durata da 6 mesi a 3 anni. Il conduttore deve essere iscritto a un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza
6.0 La locazione di immobili urbani : uso abitativo
- Tipologie di Locazione : Contratti a canone convenzionato
(modelli di stipula)
I contratti di locazione a canone convenzionato, devono essere stipulati secondo modelli- tipo, frutto di accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni più rappresentative dei conduttori. In questi contratti il canone non è libero ma è convenzionale, ossia gli accordi individuano un canone minimo e un limite massimo in base alle caratteristiche dell’ immobile, alla zona, allo stato di manutenzione ecc..
6.1 La cedolare Secca
- Definizione
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili urbani abitativi e relative pertinenze, che si concretizza nel pagamento di una imposta sostitutiva dell’Irpef (21% del canone annuo di locazione e 10% nel caso di locazioni a canone convenzionato).
Esclude il pagamento dell’imposta di registro e imposta di bollo sul contratto di locazione e il locatore non puo’ chiedere l’aggiornamento ISTAT. L’opzione può essere esercitata per immobili del gruppo catastale A (Esclusa cat. A/10 - uffici o studi privati)
6.1 La cedolare Secca
- A chi è riservata
E’ riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale su immobili ad uso abitativo e pertinenze locati,che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa, atti o professioni
- La locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione
- Tipologie di contratto
(6+6)
Per immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali
(9+9)
Per immobili destinati ad attività alberghiere e simili
- La locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione
- Disdetta
Solo alla prima scadenza per motivi specificatamente previsti dalla legge, con un preavviso di dodici mesi nei contratti di sei anni e con un preavviso di diciotto mesi nhei contratti di nove anni.
Dalla seconda disdetta contrattuale il locatore può dare disdetta con preavviso di 12 mesi nei contratti di 9 anni senza essere tenuto a indicare i motivi.
- La locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione
- Locazione Stagionale
Il locatore è obbligato a locare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
Questo obbligo ha la durata massima di 6 o 9 anni consecutivi.
